離婚問題で生じる住宅ローンの財産分与|負の財産をどう分ける

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

夫婦が離婚した場合、トラブルのもとになりやすいのが財産分与問題です。離婚の時点で住宅ローンの残高が残っていた場合、財産分与によってローンの返済者を決めておく必要があります。

離婚時の住宅ローンの扱いについて見ていきましょう。

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

JASDAQスタンダード市場に上場している(株)Speeeが運営しているサービスなので安心してご利用いただけます。

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

離婚の際の財産分与の住宅ローンの注意点

住宅ローンを夫婦そろって完済することが理想的なパターンですが、現実には必ずしもそうはならず、むしろローンを返し終わる前に離婚するパターンが珍しくなくなってきています。
離婚時の財産分与における住宅ローンの扱いとその後の完済パターンについて、具体的なケースを交えてシミュレーションしていきましょう。

住宅ローンは離婚が理由で契約変更ができない

一般的な感覚だと、「住宅ローンは夫婦共同で返済していたものだから、離婚した場合には契約変更が認められるべきだ」と思われるかもしれませんが、法的な解釈では「離婚をしても住宅ローンの契約変更は認められない」となっています。

住宅ローンはあくまでも債権者(銀行)と名義人(ローンの返済者)との間で交わされる契約のため、完済までの間に離婚というイベントが生じたとしても契約変更の要項として認められないです。

住宅ローンを契約する際には容易には契約変更が認められない事をあらかじめ把握したうえで、長期的に安定した返済プランを組み立てる必要があります。

住宅ローンがマイナスの財産となる場合も財産分与

法的な財産分与が必要となる離婚の多くは協議離婚です。協議離婚においてはまず財産分与の前提として住宅ローンの残額と住んでいる不動産物件の市場価値を算出する必要があり、その結果として住宅ローンがマイナスの財産になる場合でも財産分与の対象となります。

住宅ローンおよび不動産物件の価値の詳しい算出方法については後の章で具体的に解説していきますので、是非とも参考になさってください。

財産分与の住宅ローンのパターン

 width=
離婚のパターンがここ数年で多様化しているように、財産分与における住宅ローンにもいくつかのパターンが考えられます。ここでは、離婚時の財産分与で想定される住宅ローンの契約パターンについて具体的に見ていきます。

不動産と住宅ローンの名義が夫で離婚後も夫が住む

家の名義人が夫で住宅ローンも夫が返済しており、離婚後も引き続き夫だけが住み続ける場合、ある意味でいちばん法律上の手続きがシンプルに進むと考えられます。住宅ローンと不動産物件の時価とのバランスに注目し、アンダーローン、オーバーローンそれぞれの意味について解説していきます。

時価がローンを上回るアンダーローンの場合

不動産の時価(評価額)が住宅ローンの残高を上回っているケースをアンダーローンと言い、財産分与の中でもっとも法的手続きがわかりやすいパターンと言えます。
不動産の時価から住宅ローンの残高を差し引き、残った分が財産分与の対象となり、アンダーローンではプラスの財産となりますから原則的には夫婦双方で等分する形で引き継がれる事になります。
アンダーローンは言い換えれば「住宅ローンを完済している状態」という事になりますから離婚後も借金の心肺をする必要がなく、ローンの名義や連帯保証人についても無関係でいられると言うメリットがあります。
ただし、地価の下落と共に不動産の評価額がどんどん下がり続けている現代の日本ではアンダーローンは恵まれたケースであると言われており、実際には離婚後もローンの返済を続けなくてはならないオーバーローンが増えているのが現状のようです。

時価がローンを下回るオーバーローンの場合

不動産の評価額以上に住宅ローンが残ってしまうオーバーローン。(不動産の時価―住宅ローン残高=財産分与対象額)という計算式で最終的な対象額がマイナスになった場合、それは負債として引き継がれ、原則としては夫婦双方で返済を続ける事になります。

離婚後も借金が残ってしまうわけですから、仮に不動産を売却したとしてもハッピーなケースとは言えず、そのうえローンや不動産の名義などの問題も残るため、実際の手続きも多少ややこしくなってしまいます。

不動産と住宅ローンの名義が夫で離婚後は妻が住む

女性の方に経済力がない場合には、離婚後も実質的に物件を妻に譲り、住宅ローンおよび物件の名義は夫のままにしておく、というパターンが珍しくありません。
ただし、住宅ローンの残高がある状態で妻の方に自宅を譲ってしまうと、場合によっては契約違反と見なされることがあり、法的にも問題視される可能性があるので注意が必要です。

住宅ローンの契約違反になる

住宅ローンは原則として、「ローンの名義人が完済まで住み続ける」という前提で契約が交わされています。仮に財産分与後に夫婦間のプライベートな取り決めによって妻の方が物件に住み続けた場合、その事が債権者である金融機関に知られた場合にローン残高の一括返済を求められる可能性があります。

夫に無断で妻が物件に住み続けることも不可能ではありませんが、夫のほうが将来的に債務不履行に陥り、住宅ローンの代理返済や物件の差し押さえなどの措置がとられる場合があり、女性としてもきわめてリスクの大きい選択と言わざるを得ません。

妻に収入がある場合はローンの借り換えと名義変更を

先述したように、夫名義の物件に妻が離婚後も住み続けるのは基本的には契約違反となり、場合によってはペナルティの対象になり兼ねません。

女性の方に安定した収入がある場合は離婚の時点で物件の名義を妻の方に変更し、より返済しやすいプランを組み立てるためにローンの借り換えを検討するのがベストの選択肢です。
ローンの名義変更、および借り換えを行う場合は妻の方に返済能力があるかを確かめるために厳密な収入審査が行われます。この場合はさらに、
(1)妻のほうに充分な収入が認められる
(2)現時点では充分な収入がないが、事情があって名義変更をしなくてはならない
というふたつのパターンが考えられます。

(1)ではとくに問題もなく収入審査に通過しますが、(2)のケースでは連帯保証人を探す必要があり、連帯保証人承諾書や連帯保証契約を新たに交わす必要があるため、手続きにやや時間がかかります。
財産分与の場面では夫婦双方の収入や経済力が重視されますが、収入と経済力ではそれぞれに解釈が違うことを認識する必要があります。

収入とは単に、「その人が一定期間のうちに稼ぐ事ができる賃金または報酬」を表し、経済力は「将来にわたって見込まれる収入の予測水準」というニュアンスです。

例えば、日雇いのアルバイトで毎月15万円稼いでいるのであれば「月15万円の収入がある」という表現になり、その人自身に社会的地位があり、仮に現在の会社を退職したとしても同水準かそれ以上の報酬を確保できる見込みがあれば「充分な経済力がある」と認められる確率が高くなります。

住宅を売却する場合

不動産物件にもともと充分な価値があり、アンダーローンにできる可能性が高いのであれば、離婚前に自宅を売却してしまうのもひとつの方法です。離婚に際して不動産物件を売却するメリットと注意点について把握しておきましょう。

売却して住宅ローンを終わらせる

不動産物件を離婚前に売却し、その利益によって住宅ローンを相殺する事ができれば、ローンの名義や連帯保証契約などで悩む必要もなく、売却益を夫婦双方で分け合うだけなので法的手続きもシンプルに進みます。

離婚後に住む新居や賃貸物件などが確保されているのであれば夫婦双方ともに不安もなく、離婚後は過去を清算して新たな気分で第2の人生を謳歌する事ができます。
最近では熟年離婚の増加を視野に入れた単身者向け賃貸物件も浸透しつつあり、かつてのように高齢の女性が賃貸をなかなか借りられずに路頭に迷う、という時代では無くなりつつあります。

名義人が夫や共同名義なら離婚前の売却が最善策

自宅の名義が夫になっていたり、共同名義に設定されたりしているのであれば、離婚前にあらかじめ物件を売却しておくのが最善策と言えます。
そもそも、自分の名義ではない物件に住み続けることは住宅ローンの契約違反ですし、無断で住み続けられたとしても夫の債務不履行による立ち退き処分など、後々になって予期せぬトラブルに巻き込まれる可能性がありますので、処分に困る不動産物件はあらかじめ売却しておくと面倒を省く事ができます。

複数の不動産会社に一括査定を依頼してみる

離婚に際して不動産物件を売却する場合はまず、複数業者の見積もりによって物件の評価額を把握し、売却益をあらかじめシミュレーションしておくことが大切です。

ローンが残っている場合は、売却金額で残債を返済できるのかをまず第一に確認する必要があります。ローンを完済しないと抵当権を外すことができず、そもそも売却ができません。どうしても売却したいけど売却価格がローン残債を下回るときには、預貯金から残債を支払ってしまうことも考えておきましょう。

1社だけの査定結果で判断してしまうと、思ったよりも値下げしないと売れなかったり、逆に本来の相場よりも安く売りだしてしまうこともあります。離婚時の家の売却は財産分与の意味でも、新生活に向けた清算と資金調達の意味でもとても重要な問題です。

必ず2社以上に査定を出し、査定結果を比較して相場感を把握しておくことがポイントです。
複数の不動産会社にまとめて依頼ができる不動産一括査定であれば、全国1600社以上の不動産業者とコネクションを持つイエウールがおすすめです。インターネット上から完全無料で利用できるので、まずは一度査定に出してみるといいでしょう。

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

財産分与で揉めない方法

ここで財産分与で揉めないためのコツを紹介して、住宅ローンがある場合においても遺恨を残す事が無いようにしたいです。いつまでも前のパートナーとやり取りするのはつらいものですから、手早く済ませてみましょう。

借金もきっちり分ける

借金もきっちり分けると財産分与ではありますが、分けるべき借金と分ける必要のない借金があります。分けるべき借金は住宅ローンや生活のために婚姻期間に稼いだ給料など二人の生活に必要としている借金です。

逆に分ける必要のない借金はギャンブルや遊興費などの自己理由で借金をしたケースで、この場合には財産分与とは別にして考えます。また遺産相続などによって得たものも個人的な財産となり分ける必要はありません。

住宅ローンがある場合においては売却を視野に入れるケースが最も良い選択です。住まいに愛着がある場合については別ですが、主に子供などを引き取る方が家を譲り受けるケースが多いでしょう。

不動産はローンを引いて

不動産に関してはローン差し引いて考えます。したがって、いくらで売れるかが非常に大事なポイントです。簡易査定サイトなどを利用して住宅の価値を正確に測る必要があります。ローンについては個人の借金では無いので、残念ながら別れる夫婦二人で均等に分けなくてはいけません。

基本先ほどから記述しているように、家の住む人が家の持ち主となるようにするのが良いです。夫名義で妻が住み続ける場合には妻名義に変更してローンを組みなおす必要が出てきます。(先にローンを組みなおす方がベターですから銀行に相談しておきましょう。)

分割の支払いはなるべく短い期間に済ませる

財産を売却して現金に変える場合や住み続ける側が相手にお金を支払う場合において、一括で支払えないケースが出てくるかと思います。

この場合においてもなるべく短期間で分割の支払いを済ませるようにする事が大事。何故なら時が経つにつれ、自分の財産以外のものに支払っているお金がもったいないと思う心理が働くからです。
支払いが滞ってトラブルになるよりも潔く分けてしまって、新しい生活に踏み出す方が両方にとって良いもの。分割の支払いはなるべく短期間で済ますようにしましょう。

財産分与の住宅ローントラブルの回避手段を考えよう

離婚時の財産分与で長い期間揉める夫婦は珍しくありません。離婚後、新たな人生をスタートさせるためにも、自宅の売却や名義の変更など、さまざまな手段で財産分与トラブルをクリアにすることを考えましょう。

精神的にも新しい生活に挑む為にも手早くいろいろな支払いをすることが大事です。揉めない為の方法を実践し、分ける財産と分けられない財産をハッキリして、不動産などの売却をする事も検討してみましょう。

離婚にあたってはじめて自宅の時価や名義をチェックする、と言う夫婦は少なくありません。不動産の一括査定であれば、全国1600社以上の不動産業者とコネクションを持つイエウールがおすすめですので、ぜひ一度アクセスしてみましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
step2
step3
step4
step5

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
【完全無料】うちの価格いくら?