不動産の売買契約を結ぶ際には、不動産会社への成果報酬として、仲介手数料がかかります。
仲介手数料には、法律で上限額が定められています。
仲介手数料の上限は、売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税で計算することができます。
この記事では、仲介手数料とは何か、そして仲介手数料の上限金額はいくらなのか、計算方法を紹介します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産売買で発生する仲介手数料とは？
仲介手数料とは、売却活動を依頼した不動産会社に対し、不動売買契約が成立した際に売り主が支払う報酬です。仲介手数料は多くの場合、上限額に設定されます。
仲介手数料の上限は、売買価格が400万円以上の場合で売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税で計算することができます。
※低廉な空き家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）の場合、仲介手数料の上限額が30万円（税抜）となります。
売却活動で不動産会社に支払う費用は基本的には仲介手数料だけです。
ここからは、仲介手数料とは何かを詳しく見ていきましょう。
仲介手数料は売却活動に対する成果報酬
仲介手数料は、物件の仲介業務に対する成果報酬として、不動産会社に支払う費用です。
不動産を売却するためには、不動産ポータルサイトへの掲載やチラシ配布、内覧対応などの売却活動が必要となります。
これらの売却活動に必要な経費と、不動産会社の利益が含まれているのが仲介手数料です。
そのため仲介手数料が安すぎるケースや値下げ交渉を行ったケースでは、売却活動にかけられる経費が減少し、物件が売りにくくなることもある点に注意が必要です。
なお、仲介手数料は売買契約の成立時の成果報酬として支払われるため、買主が見つからなかった場合には請求されないほか、物件を売り出した時点で請求されることもありません。
仲介手数料は売主・買主が不動産会社に支払うお金
仲介手数料を支払うのは、原則として売買契約に関わる売主・買主の両方です。
売主・買主がそれぞれ依頼している不動産会社に対して、仲介手数料を支払うのが一般的です。売主・買主が同じ不動産会社に仲介を依頼していた場合には、1つの不動産会社が2件分の仲介手数料を受け取るケースもあります。
1つの不動産会社が売主・買主の両方と取引するケースを「両手仲介」と呼び、片方の仲介手数料を無料にする場合や、それぞれ半額ずつ受け取る場合もあります。
なお、仲介手数料は物件の「仲介」を依頼する際に支払う費用のため、不動産会社に対して物件を売却したり、不動産会社が所有する物件を購入したりした際には、支払いは発生しません。
仲介手数料が請求されるタイミング
仲介手数料の支払いが発生するのは、売買契約の成立時です。
不動産会社と媒介契約を結んだ時点では請求されず、買主が見つかって売買契約書を締結した際に支払いが発生します。
ただし、売買契約が成立した後も、物件の引き渡しや決済などの手続きを必要とするため、成約時に全額をまとめて支払うケースはまれです。
一般的には、売買契約の成立時に仲介手数料の半額、物件の引き渡し・決済時に残りの半額を支払うことが多くなっています。確定申告での勘定科目
不動産を売却する際に支払う仲介手数料は、会計処理では「支払手数料」の勘定科目を使用して費用計上します。
一方で不動産を購入する際の仲介手数料は、支払手数料ではなく、「土地」や「建物」などの勘定科目を使用し、資産計上する点に注意が必要です。
また、仲介手数料は消費税が課せられる費用となっているため、税抜・税込の金額を把握しておくことも大切です。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
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法律で定められる仲介手数料の上限
不動産の売買で支払う仲介手数料は、法律により上限額が定められています。
不動産会社は、法律で規定される上限を超えて仲介手数料を受け取ることができません。
ここでは仲介手数料の上限を決める法律と計算方法についてご紹介しましょう。
宅建業法第46条により上限が規定
仲介手数料の上限を定めているのは、宅建業法(宅地建物取引業法)の第46条です。
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
引用：宅地建物取引業法 | e-Gov法令検索
令和元年10月の消費税率の引き上げ以降は、国土交通大臣が定める仲介手数料の上限は、下記の通りとなっています。
| 物件の売買価格 | 仲介手数料の上限金額(税込) |
|---|---|
| 売買価格のうち200万円以下の部分 | 売買価格×5%+消費税 |
| 売買価格のうち200万円超〜400万円以下の部分 | 売買価格×4%+2万円+消費税 |
| 売買価格のうち400万円超の部分 | 売買価格×3%+6万円+消費税 |
※低廉な空き家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）の場合、仲介手数料の上限額が30万円（税抜）となります。
参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
物件の売却価格が高いほど仲介手数料の占める割合が低くなります。
仲介手数料の上限の計算例
不動産売却における仲介手数料の相場としては、法律で定められている上限金額が請求されることが一般的です。
そのため物件の査定を受けて家の市場価格がわかったタイミングで、前述した3段階の計算方法により、仲介手数料の目安を把握することが可能です。
たとえば、2,000万円の物件を売却した際に必要となる仲介手数料は、下記の計算式で求められます。
| 売買価格 | 計算式 | 仲介手数料の上限金額(税込) |
|---|---|---|
| 2,000万円のうち200万円以下の部分 | 200万円×5.5% | 11万円 |
| 2,000万円のうち200万円超〜400万円以下の部分 | 200万円×4.4% | 8.8万円 |
| 2,000万円のうち400万円超の部分 | 1,600万円×3.3% | 52.8万円 |
| 合計 | 72.6万円 |
不動産会社の特典・キャンペーンを利用したり、値引き交渉をしたりしないケースでは、このような計算式で仲介手数料が請求されることを押さえておきましょう。
仲介手数料の上限を求める速算式
なお、仲介手数料の上限を求める際には、より簡単に仲介手数料を求められる速算式が存在します。
特に売買価格400万円以上の場合では、以下の計算式で仲介手数料が算出可能です。
- 売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税 = 仲介手数料の上限
たとえば2,000万円の家を売却する場合、「2,000万円 × 3% + 6万円 = 66万円」という金額に消費税を加えて、「66万円 × 1.10 = 72.6万円」と計算します。
かかる費用・税金は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、かかる費用・税金を簡単にチェックしましょう！
必要項目を選択して「かかる費用・税金を見る」を押すと、ご自身の場合にかかる金額や項目の内訳が一覧で表示されます。
不動産の種類
住宅ローン 
抵当権の抹消 
保有期間 
測量を行うか 
解体してから売るか 
坪数 
ごみ処分するか 
ハウスクリーニングするか 
物件の入手経路 
建築年月 
住んでいた時期 売却金額（相場） | 項目 | 金額 | 内容 |
|---|
| 控除名 | 内容 |
|---|
仲介手数料の上限を超えて請求されるケースとは？
前述の通り、仲介手数料には法律で上限額が定められており、不動産会社は上限額を超えて請求してはならないとされています。
しかし場合によっては仲介手数料が上限を超えて請求されるケースもあります。
ここでは仲介手数料が上限を超える場合と、違法に請求された際の対処方法についてご紹介しましょう。
特別なサービスを依頼する場合
上限額を超える仲介手数料が請求されるケースは、通常の仲介サービスに加えて、特別なサービスを不動産会社に依頼した場合です。
たとえば、下記のような対応を不動産会社に依頼する場合に、仲介手数料とは別途で費用負担が発生することがあります。
- 遠方の物件を売却する際に必要な管理費・交通費
- 遠方の購入希望者と交渉する際に必要な出張費・交通費
- 追加の広告作成を売主が依頼する場合の広告宣伝費
また、老朽化した空き家を解体するケースなどでは、土地の測量費や家の解体費用・廃棄物処分費用などが発生することもあります。
いずれの費用も売主と不動産会社との相談の上で支払いが決まりますが、場合によっては仲介手数料以外の売却費用も発生する点にご注意ください。違法に上限超えの金額を請求された際の対処法
不動産会社に特別なサービスを依頼していないにも関わらず、上限額を超える仲介手数料が請求された場合、悪徳業者による違法行為が行われている可能性があります。
その場合には、媒介契約の締結や仲介手数料の支払いを拒否し、各都道府県に設置されている宅地建物取引業免許についての窓口に相談しましょう。
不動産会社が宅地建物取引業保証協会などの業界団体に所属している場合、その団体に苦情を入れることも効果的です。
仲介手数料は上限が法律で定められている
不動産を売却する際の仲介手数料は、法律により上限金額が決まっています。
400万円以上の物件では、「売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」の計算式で仲介手数料が計算できるため、査定額などをもとに事前に算出しておくと安心です。
ただし、老朽化した空き家などを400万円以下で売却した場合、仲介手数料の上限が「18万円 + 消費税」となる点にご注意ください。
また、特別な仲介サービスを依頼する場合に、上限を超える仲介手数料が請求されることもありますが、理由なく上限を超える場合は違法行為の可能性もあるため、支払う前に十分に確認しましょう。
なお、適正な仲介手数料を設定している信頼できる不動産会社を選ぶ際には、「イエウール」もご活用ください。イエウールは、厳選された優良不動産会社と提携し、一括で複数の不動産会社に査定依頼ができるサービスです。最短60秒で無料査定を依頼できるため、お気軽にお試しください。
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