「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産売却における仲介手数料とは？
不動産売却における仲介手数料は、不動産仲介業者に支払う手数料のことを指します。具体的には、不動産を売買する際に仲介業者が買主と売主との間で取引を仲介し、そのサービスに対して受け取る報酬です。
不動産を売却する際の仲介手数料は、一般的に「物件の売買価格 × 3% + 6万円」に消費税を加えた金額となることが多いですが、不動産会社の中には仲介手数料を半額としているケースもあります。
しかし不動産会社にとっての収益源である仲介手数料が安くなることで、サービスの質が落ちるのではないかと不安に感じる方もいることでしょう。
ここではまず、仲介手数料の特徴と法律上の上限金額について解説しましょう。
不動産会社に支払う成果報酬
仲介手数料とは、ただの手数料としてだけでなく、不動産会社に売買契約の仲介を依頼する場合の「成果報酬」として支払う費用です。
不動産会社に支払う仲介手数料には、物件の認知度を上げるための広告宣伝費や、売買契約書の作成費用、担当の営業マンの人件費などが含まれます。
また、成果報酬として支払われる性質から、支払いのタイミングは原則として売買契約の成立時となります。
一般的に多いのは、売買契約の成立時に仲介手数料の半額、物件の引き渡し・決済時に残りの半額を支払うケースです。
そのため不動産会社との媒介契約の締結時や、物件の査定時には支払いが発生しない点も特徴です。
法律により上限金額が決まっている
不動産会社が受け取れる仲介手数料は、宅建業法第46条により上限金額が決まっています。
仲介手数料の上限金額は、物件の売買価格によって3段階に分かれており、それぞれの金額は消費税込みで下記の通りとなっています。
| 物件の売買価格 | 仲介手数料の上限金額(税込) |
|---|---|
| 売買価格のうち200万円以下の部分 | 売買価格×5.5% |
| 売買価格のうち200万円〜400万円以下の部分 | 売買価格×4.4% |
| 売買価格のうち400万円以上の部分 | 売買価格×3.3% |
| 売却価格 | 計算式 | 仲介手数料の上限金額(税込) |
|---|---|---|
| 5,000万円のうち200万円以下の部分 | 200万円×5.5% | 11万円 |
| 5,000万円のうち200万円〜400万円以下の部分 | 200万円×4.4% | 8.8万円 |
| 5,000万円のうち400万円以上の部分 | 4,600万円×3.3% | 151.8万円 |
| 合計 | 171.6万円 |
上記の計算結果の通り、5,000万円の家を売却した際の仲介手数料は171.6万円が上限です。
なお、売買価格が400万円以上の場合、下記の速算式を利用して素早く仲介手数料の上限を計算することも可能です。
ただし、これらの金額は法律が定める「上限金額」のため、不動産会社との契約次第では上限の半額、もしくは無料で不動産売買の仲介サービスを受けられるケースもあります。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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不動産売却で仲介手数料が半額になる理由
仲介手数料は不動産会社にとっての大きな収益源の一つであり、不動産売買では法律で定められる上限金額が請求されることが一般的です。
その中で、仲介手数料を半額としている不動産会社が存在します。そのような不動産会社は、どのようにして手数料の引き下げを実現しているのでしょうか。
他にも、仲介業者が通常の手数料の半額で契約を結ぶことで、買い主と売り主双方にどういったメリットがあるのか。仲介手数料が半額になるからといって、サービスの質が落ちてしまう心配はないのか。などにさまざまな疑問が生まれるかと思います。
ここでは不動産売却で仲介手数料が半額となるからくりについて解説します。
広告宣伝費を還元しているため
売買契約の成約時期を早めることにより、削減できた広告宣伝費を仲介手数料半額という形で還元しているケースがあります。
仲介手数料のうち大きな割合を占めるのが、物件についてのチラシやネット広告を出すための広告宣伝費です。広告宣伝費は売却活動にかかる期間が長くなるほど高額となります。
そのため家の売り出し直後に成約が決まった場合などは、広告宣伝費の大幅な節約が可能です。
この節約した広告宣伝費を、仲介手数料半額という形で売主に還元することにより、不動産会社の利益と売主の利益を両立している形です。
買い主から仲介手数料を受け取っているため
通常、不動産売買の際には買い主と売り主がそれぞれ仲介手数料を支払う仕組みになっています。一つの不動産会社が売り主・買い主の両方と取引を行う「両手取引」では、売り主・買い主の両方から仲介手数料を受け取れることから、片方を半額・無料としているケースもあります。
これは、買い主が物件を購入する際に、自身の負担を軽減するために仲介業者と交渉し、仲介手数料を半額にする契約を結ぶ際にも起こり得ます。買い主からの手数料支払いが一般的な場合に比べて軽減されるため、買い主にとって経済的なメリットが生まれます。
一方で、別の不動産会社から買い主を紹介されて売買契約を結ぶ「片手取引」では、それぞれ売主のみ・買主のみから仲介手数料を受け取ることとなるため、半額・無料となるケースは少ないです。
中でも売主の仲介手数料を半額・無料としている場合には、不動産会社が売却物件の数を増やしたいという意図があることが多いでしょう。
実店舗が少なく経営コストを抑えているため
ITを活用した先進の不動産会社の中には、実店舗を構えず、オンラインプラットフォームや仮想オフィスを活用したり、スタッフの数を抑えるなどして、経営コストを抑制することにより仲介手数料の引き下げを実現しているケースもあります。
これにより、業者の運営コストが低減され、それが仲介手数料の軽減につながることがあります。経営コストの削減により、業者は買い主や売り主に対してより競争力のある料金設定を提供できるため、仲介手数料が通常の半額になることがあります。
紙ベースでのやり取りや電話応対にかかる人件費をカットしてIT化を進めることで、仲介手数料を半額としても利益が生まれるビジネスモデルを実現している不動産会社です。
IT技術を活用して売却活動を効率化したり、インターネットを活用した集客により買主と素早くマッチングしたりすることで、仲介手数料半額でも好条件での売却が可能となります。
仲介手数料半額の不動産会社で売却する際の注意点
仲介手数料半額を実現している会社には、前述の通り、根拠のある値引きを実現しているところも少なくありません。
しかし、中には仲介手数料を半額とすることで、不動産売買にまつわるサービスを削っているケースなども考えられます。
仲介手数料を半額としている不動産会社を利用する際の注意点として挙げられるのは、主に以下の5つのポイントです。
- 物件の「囲い込み」に要注意
- 仲介手数料以外の費用が請求されることがある
- 十分な仲介サービスが受けられない可能性も
- 好条件で売れにくい傾向がある
- 不動産会社の途中変更が難しい
それぞれ詳しく解説します。
物件の「囲い込み」に要注意
囲い込みとは、売却活動を依頼した不動産会社が、他の不動産会社から紹介された購入希望者を断ることを言います。
売主・買主の両方から仲介手数料を受け取る「両手仲介」を実現するため、不動産会社が物件情報を積極的に開示しない状況です。
囲い込みをされてしまうと、他の不動産会社を通じての好条件の買主が見つかる可能性がなくなり、売却において不利になってしまいます。特に仲介手数料を半額・無料としている不動産会社では、両手仲介を目的として囲い込みが起きる可能性が高まります。
そのため不動産ポータルサイトに売却物件の広告が掲載されていることをチェックしたり、不動産会社から届く売却活動報告を確認したりして、不動産会社に広告活動を丸投げしてしまう事態を避けるようにしましょう。
仲介手数料以外の費用が請求されることがある
仲介手数料が半額となる場合、不動産会社は他の費用、例えば「広告宣伝費」などの名目で別途費用を請求されるケースもあります。
本来であれば広告宣伝費は仲介手数料に含まれており、追加で請求されることはありません。
売主の依頼を受けて特別な売却活動を行った場合を除いて、不動産会社は広告宣伝費を請求できないのが原則です。
そのため別途費用が発生すると連絡を受けた際には、見積書などを発行してもらって詳細を確認しておくことが大切です。不明瞭な点があれば、すぐに不動産会社に質問しましょう。
十分な仲介サービスが受けられない可能性も
仲介手数料を値引きする代わりに、不動産会社の提供するサービスやサポートが通常の場合より制約され、一般的な仲介サービスの一部が受けられない可能性もあります。
たとえば、住宅ローンの申請代行を受け付けていなかったり、税金や確定申告について相談できる専門家が在籍していなかったりするケースが考えられます。
また、不動産会社の収入源である仲介手数料が減少することで、売却活動にかける人件費・広告宣伝費が縮小される可能性も高いです。
売買価格が相場より安くなってしまえば、仲介手数料が半額でも手元に残る現金が少なくなるため、仲介手数料は上限まで支払う方が安心と言えます。
好条件で売れにくい傾向にある
売主の仲介手数料が半額・無料のケースでは、不動産会社は利益を制限することになります。そのため、好条件で売却することが難しいことがあります。
不動産会社は買主から仲介手数料を受け取れる「両手仲介」を目指すこととなりますが、両手仲介では、売主の意向だけではなく、買主の意向も同じ不動産会社が聞き入れることとなるため、値引き交渉が発生しやすい点に注意が必要です。
また、前述した囲い込みが発生してしまうと、購入希望者が現れにくくなり、売却期間が延びる可能性も高まります。
その結果、早期かつ高額での売却が難しくなり、好条件で家が売れにくい傾向にあることを覚えておきましょう。
不動産会社の途中変更が難しい
不動産売却で仲介手数料が半額や無料となる場合、不動産会社と「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結ぶことが多くなります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約では、3ヶ月以内の契約期間が定められており、期間中は不動産会社の変更が難しくなっています。
そのため、売却活動が思うように進まず別の不動産会社にも相談したいと思った場合には、媒介契約の締結から3ヶ月待つ必要が出てきます。
仲介手数料が半額・無料の不動産会社を選ぶ際には、その会社の売却実績・集客力なども十分に調査しておくことが大切です。仲介手数料の成約特典・紹介特典を利用する選択肢も
売却費用の削減のために仲介手数料の節約を考えている方は、不動産会社が実施している成約特典・紹介特典を利用する選択肢もあります。
大手不動産会社の中にも、成約で現金をプレゼントしたり、紹介した人の成約で仲介手数料が割引になったりするキャンペーンを常時実施しているところがあります。
また、仲介手数料の値引きではなく、ギフト券や旅行券などの景品で実質的な値引きを行っているケースも少なくありません。
このようなキャンペーンを利用することで、質の高い不動産会社に売却活動を依頼し、好条件での売却を実現しながら、仲介手数料を抑えられる可能性が高まります。
まずは物件の一括査定を受け、高い査定額を提示する不動産会社のHPをチェックして、実施中のキャンペーンを確認してみると良いでしょう。
仲介手数料半額の不動産会社で売却する際はサービス内容の確認を
仲介手数料は法律で上限金額が決まっていますが、下限は定められていないため半額・無料で依頼できる不動産会社も少なくありません。
仲介手数料を半額にできる背景には、早期売却によって浮いた広告宣伝費を売主に還元しているケースや、買主から仲介手数料を受け取っているケースなどが考えられます。
ただし、物件の囲い込みや仲介手数料以外の費用に注意する必要があるほか、好条件で売れにくくなったり不動産会社の途中変更が難しかったりする点も押さえておきましょう。
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