「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
離婚後の持ち家の財産分与とローンの扱い方は？
各家庭によって、家の名義や住宅ローンの支払い状況などは異なります。そのため、どのようなケースでも最良と言われる方法はなく、それぞれがベストだと思う判断をしなければならないということを理解しておく必要があります。
例えば、夫がサラリーマンで妻が専業主婦の場合、家の名義やローンの支払いは夫名義で行われます。他にも、夫と妻の共同名義になっている家も少なくありません。その場合、毎月のローン返済額を折半して支払い続け、繰り上げ返済している家庭もあることでしょう。
このように、一概に家を持っている家庭全てにおいて状況が同じではないので、自分達にとって最も良いと考えられる選択をする必要があります。
家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
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あなたの不動産、
売ったらいくら？
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離婚時に持ち家の取り扱い方を決めるときのポイント
離婚をする際、持ち家は夫婦の共同財産の一つになります。持ち家についてどのように財産分与していくのかということを考える時には、まず現在の家の状況をしっかりと見直すことから始めましょう。
住宅ローンを完済しているか
持ち家の取り扱い方を左右するものとして、住宅ローンを完済しているかどうかはとても重要です。住宅ローンを完済していれば、持ち家を売却するなど、どのように取り扱っても問題はありませんが、残債がある場合は注意が必要です。
住宅ローンが残っている状態で家を売却するには、残債を一括返済しなければならないことがあります。そのため、まずはローンを完済しているのか、残債があるのであればいくら残っているのかを把握するようにしましょう。
住宅ローンが残っている家の売却体験談①
| 不動産種別 | 一戸建て |
| イニシャル | R.A |
| 年代 | 30代 |
| 性別 | 男性 |
| 世帯人数 | 1人 |
| ローン残債 | 4000万円超 |
- 一戸建てを購入した時の価格：5300万円
- 一戸建てを査定に出した時の価格：5000万円
- 一戸建てを売り出した時の価格：5180万円
- 一戸建てが実際に売却出来た価格：5000万円
- 離婚に伴い一戸建ての売却を検討しました。ローンの残債が多かったのと、近隣相場に比べて割高な物件だったので価格面に対しての不安が一番大きかったです。不動産売買というのは敷居が高く、気軽に相談できるものでもないと思っていたので不安が増す一方でした。
- ネットの一括査定を利用しました。何社も当日に連絡があり、順次査定をしてもらいました。一括査定は便利ですが、正直連絡が多く煩わしい部分も多く感じました。
- どこの不動産会社も、近隣相場と比較して査定金額を出すのですが、会社ごとに重要視してる部分が違く依頼をする不動産会社を決めるのには悩みました。最後の決めては担当者の人柄、机上の空論でなくきちんと売れる可能性がある金額を見据えてくれたこと。これで決めました。
- 当初の売り出し価格は、残債を支払っても手元に少しお金が残る金額にしていました。時間が経つにつれて築年数も増えるしローンの支払いも続くので最終的にはトントンになる金額で売却を決めました。しかしながら不動産売買は運もあるのかと思います。
住宅ローンが残っている家の売却体験談②
| 不動産種別 | 一戸建て |
| イニシャル | T.K |
| 年代 | 20代 |
| 性別 | 男性 |
| 世帯人数 | 2人 |
| ローン残債 | ~3000万円 |
- 一戸建てを購入した時の価格：3000万円
- 一戸建てを査定に出した時の価格：2700万円
- 一戸建てを売り出した時の価格：3600万円
- 一戸建てが実際に売却出来た価格：3000万円
- 離婚がきっかけで売却することになったのですが住宅ローンが残るか心配でした。事前に調査したおかげでプラスアルファで売却に成功しました。初めは不安ばかりでしたが…
- インターネットの不動産検索へ連絡しました。複数社が実際に自宅に来て査定してくださり競売でき高額での売却につながりました。ぜひネットの一括査定をご利用ください。
- 最初のお問い合わせからレスポんすが大変早買ったことが不動産選びの決める1番の決め手となりました。また、仲介手数料の割引サービスがあったことで手元に残る金額が増えたことにも満足しています。ありがとうございます
- もともと媒介契約を結んだ会社が出してくれた査定価格のまま売ろうとしていました。直前で似たような一軒家があり価格を競走させるために値下げした価格からスタートしました。
住宅ローンが残っている家の売却体験談③
| 不動産種別 | 分譲マンション |
| イニシャル | T.I |
| 年代 | 30代 |
| 性別 | 男性 |
| 世帯人数 | 1人 |
| ローン残債 | ~3000万円 |
- 分譲マンションを購入した時の価格：2300万円
- 分譲マンションを査定に出した時の価格：3980万円
- 分譲マンションを売り出した時の価格：3980万円
- 分譲マンションが実際に売却出来た価格：3500万円
- 離婚をきっかけに、住んでいるところは広すぎたので、住み替えのために売却を検討しました。残債以上で売りたいと考えていたため、最終的にいくらぐらいで売れるかはとても不安でした。
- マンションのポストに入っていたチラシを見て、地元の不動産屋で土地勘があるところにお願いしたいと考えて、お願いしました。ネットの一括査定もありましたが、どれもピンときませんでした。
- 最初のお問い合わせからレスポンスが大変早かったことが不動産屋さんを決める１番の決め手となりました。また、不動産屋の担当者の方が熱心に動いてくださったこともよかったです。
- 最初はあまり急いでいなかったので高めに設定しました。しかしあまり反響がなく、ライバルの物件もいろいろとあったため、３ヶ月ごとに徐々に下げていきました。
家の名義が誰になっているか
家の名義として考えられるのは、夫、妻、共同名義のいずれかの場合です。基本的には家の名義人がローンを支払うことになるので、ローンの引き落としがされる口座はどこなのかといった点から考えても、家の名義が誰になっているのかが分かるでしょう。
家の名義をどうするのかという点は、今後の生活にも大きく関わってくる事項なので、しっかりと取り決めておく必要があります。
特に、夫名義の家に妻や子どもが住み続ける場合、名義を変更しておかないと、のちのち問題になるケースが考えられるので、リスク回避のためにも離婚時に名義変更しておくことがおすすめです。
ただし、住宅ローンが残っている場合は名義変更が難しいので注意しましょう。
子どもがいるかいないか
子どもがいる場合の離婚と子どもがいない場合の離婚とでは大きく違います。子どもがいる離婚の場合は、子どものストレスを考えて持ち家をどうするのかを考えると良いでしょう。
精神的に不安定になりやすいので、子どもの環境を変えないためにも持ち家は売却せずに住み続けたほうが良いケースもあります。
夫と妻で、子どもにとってどうするのが最も良い方法か、しっかりと考えて結論を出すようにしましょう。
夫に養育費を支払う能力があるか
子どもの養育費の代わりに、妻や子どもが家をもらって住み続け、夫には家のローンを支払ってもらう方法があります。その場合、ローンの返済が滞った時のリスクを理解しておく必要があります。
家のローン返済が滞ってしまった場合、その家は競売にかけられたり、強制退去を命じられたりする可能性があるので注意が必要です。
そもそも、金融機関で借りる住宅ローンは、ローンを組む人が住む前提で借りられる融資です。そのため、住んでいる人とローン返済者が異なることは契約違反ということになり、金融機関から残債の一括返済を求められてしまうことも考えられます。
まずは、住む人の名義に変えられるか金融機関に交渉すること、公正証書などで決め事を明記しておくことなどのリスク回避をしておくことがおすすめです。
離婚時に住宅ローンを完済している場合の持ち家の扱い方
住宅ローンを完済している家については、どうするのかといった取り扱いは自由に決めることができます。売却や住み続ける方法以外にも、誰かに貸すという方法も挙げられます。
家を売却する
住宅ローンを完済している場合、家を売却することもスムーズに進められます。売却するメリットは、財産を現金化できるのでしっかりと折半できる点や、住宅ローンなどを含んだトラブルが発生するリスクを回避できる点などが挙げられます。
平等に資産を分けることができるので、住宅ローンを完済している場合は売却して、のちのトラブルを回避する方法がおすすめです。
どちらかが住み続ける
売却せずにどちらかが住み続ける場合は、名義変更をする必要があります。夫名義の家に離婚後も妻が住み続ける場合、夫が妻に家を財産分与して、妻名義に変更すれば、家は妻のものとなり離婚後も問題なく住み続けることができます。
住宅ローンを完済していれば、名義人が住み続ける人に財産分与すればすむだけの手続きなので、比較的簡単に進められます。
妻または第三者に賃貸する
相手名義の持ち家に無償で住み続けることは色々なリスクが考えられますが、有償で賃貸すれば住む側の貸借権が保護されるので検討してみると良いでしょう。
「賃貸借契約」は有償で部屋を借りる契約になります。夫名義の持ち家だった場合、元夫が勝手に売却を進めてしまい退去を命じられたとしても、妻は借り受けて住み続ける権利を主張することができます。
賃貸借契約では家主である夫への家賃が発生します。自分で家賃を支払っていれば、児童扶養手当の受給が認められやすいというメリットが挙げられます。子どもがいる離婚で、持ち家に住み続けたい方にはおすすめの方法です。
離婚時に住宅ローンが残っている場合の持ち家の扱い方
住宅ローンが残っている場合は、のちのトラブルにならないよう十分な配慮が必要です。ローン返済という金銭的な問題が発生するので、じっくりと検討してどうするのかを考えましょう。
夫の名義で夫が住み続ける
夫の名義の家だと、住宅ローンの返済者も夫になっていることが多いです。そのため、夫名義の家に夫が住み続け、夫が住宅ローンを返済し続けるケースだと最もトラブルは少なくなります。
ただし、夫は家の価値分の財産分与を現預金から妻に支払う必要があります。例えば、3,000万円の家に夫が住み続けることになった場合、現金で1,500万円を妻に手渡すことで、資産を1,500万円分ずつ折半したということになります。
夫の名義で妻が住み続ける
家の名義が夫の場合、住宅ローンの返済者も夫になっている可能性が高いです。夫名義の家に妻が住み続ける場合、夫がローン返済を滞った時に妻が負担しなければならなくなります。
また、住宅ローンはローンを組む人が住むという前提で融資を受けるので、ローン返済者と住む人が違うということは、金融機関からすると契約違反ということになり、ローンの一括返済を求められる可能性があるので注意しましょう。
名義人が夫の場合、妻が住んでいるにも関わらず、夫が勝手に売却を進めてしまうケースも考えられます。元夫を全面的に信頼できる場合以外は、おすすめできない方法だと理解しておきましょう。
妻の名義に替え妻が住み続ける
離婚後に家に関するトラブルを回避する意味では、理想的な方法ではありますが、最も難しいやり方であるのも事実です。
妻の名義に変更しておけば、のちのトラブル回避につながりますが、妻がローン返済が可能なほど十分な収入があるケースでないと名義変更できません。
もし金融機関に相談なく勝手に名義変更を行った場合、住宅ローンの一括返済が求められたり、強制競売にかけられたりする可能性があるので、難しい方法ではありますが、一度金融機関に相談してみることをおすすめします。
ダブルローンで住み替え
家を売却するには、住宅ローンを完済しておく必要があります。家の売却金額と預貯金で完済できれば問題ありませんが、完済できない場合は、ダブルローンを組む方法も検討しましょう。
ダブルローンとは、すでに組んでいる住宅ローン返済のために、新たなローンを組む方法です。多くは、家の買い換えで使用され、新たな住宅のローンを売却よりも先に組んでしまうというやり方です。
住宅ローンが二重になるため、ある程度の収入がある場合に限られます。ダブルローンを組むには、家の売却金額でローンの残債が返済できることが条件です。
もし売却金額でローン残債が返済できなくても、預貯金で全額返済できれば問題ありません。他にもさまざまな条件が提示されているので、金融機関に相談してみると良いでしょう。
住み替えローンで住み替え
家を売却するにはローンを完済する必要がありますが、預貯金などで全額返済できる場合だけでなく、売却金をローンの返済に充てる方法もあります。
売却金だけでローン残債の支払いが完了するのが理想的ですが、できない場合は住み替えローンを利用して返済する方法があります。
売却金を使っても残ってしまうローンと新しい住宅の購入金額をまとめて借りられるのが住み替えローンです。住宅を購入するよりも高い金額を借り入れすることになるため、安定した収入があり返済能力が見込める場合でないと組むことができません。
離婚時の持ち家の名義変更手続きの仕方
持ち家の名義変更は、住宅ローンがあるかないかで手続きの方法が異なります。住宅ローンがない場合は、比較的簡単に行うことができます。
自分で法務局に出向き名義変更することも可能ですが、司法書士に相談すれば、作成した書類に署名・捺印するだけで名義変更できます。
住宅ローンの残債がある場合は、法務局での手続きだけでなく金融機関との調整も必要になります。不動産の名義と住宅ローンの名義は別物になりますが、不動産の名義を変更するなら、住宅ローンの名義も変更する必要があることを覚えておきましょう。
離婚時に住宅ローンの支払いが滞っている場合の持ち家の取り扱い方
離婚しても持ち家を手放さない場合、2軒分の家賃が発生するケースもあり、経済的に困窮してしまうことも考えられます。住宅ローンが支払えず滞ってしまうと、持ち家はどうなってしまうのでしょうか。
競売に掛けられる
住宅ローンを滞納すると、債権者である金融機関が抵当権を行使して裁判所に申し立てを行い、そうすると、裁判所が強制的に住宅の売却を行います。この一連の行為を競売と言います。
競売では市場価格よりも安い価格になることが多く、高い値段で売却することが難しくなります。また、新聞やネット上に公開されるため、職場や近所の人に知られてしまう可能性が高いです。
不動産売却によって得た代金は、債権者に配当されるため、ローンの残債が残ってしまうことも考慮しなければなりません。その場合、残債の一括返済を求められる場合もあるため、競売に掛けられることは出来る限り回避することをおすすめします。
任意売却を検討する
不動産の名義が夫のみの場合、競売にかけられてしまうと阻止することは難しくなります。ただし、妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、任意売却に切り替えることができることもあります。
任意売却とは不動産会社の仲介で売却する方法で、競売よりも高い価格で売却できたり、プライバシーを守りながら売却したりすることができるなど、競売よりもメリットが多いです。
ただし、任意売却は住宅ローンを組んでいる金融機関が同意しなければ進めることができません。金融機関から任意売却への同意を得てから不動産会社を探すようにしましょう。
離婚後は状況に応じて持ち家にはさまざまな対応が必要
離婚後の財産分与でトラブルになりやすいものの一つとして不動産が挙げられます。持ち家がある場合は、誰の名義になっているのか、住宅ローンは完済しているのかといった点をチェックしてみましょう。
現状を知った上で離婚後はどうするのかを話し合うのがおすすめです。売却するのか、しないのかといった点が一つの大きなポイントとなります。
子どもがいる離婚の場合、子どもへ与える環境の変化を考慮して判断するのも良いでしょう。今後のトラブルにならないよう、また、お互いが納得できる方法を模索することが大切です。