【住宅ローン地獄】滞納の末路とは?後悔しないために対処を知ろう

「家を売りたい」と考えている方へ
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こんにちはイエウール編集部です。
家は大きな買い物。ほとんどの人が住宅ローンを組み銀行からお金を借ります。しかし、数千万円という金額や返済期間が長いので、返済をイメージしきれなかったり予期せぬ出来事でローンの返済が難しくなることも…。

そうなるのと待っているのは住宅ローン地獄です。この記事では、住宅ローン地獄になってしまったらどうなるのか、その回避方法や対処法なども解説します。

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

住宅ローンを滞納するとどうなる?

住宅ローンの支払いが難しくなり、ローンの返済を滞納してしまうとどうなるのでしょうか。
銀行などにより異なりますが、ここでは住宅ローンを滞納した際に起こりえる流れをざっくり解説していきます。

【1~6ヶ月】滞納すると督促状が届く

最初はお金を振り込み忘れた可能性も高いので、今月の振り込みを忘れていることを売主に知らせるような連絡が入ります。

その後も滞納し続けると電話が来る頻度も高くなり、「いつまでに入金できますか?」と入金を催促することを聞かれるように。

このような状態を続け2、3ヶ月滞納した状態になると、督促状が届くようになります。督促状も最初ははがきなど簡易的なものですが、そのうち内容証明便などを使い封書で届くようになります。

【6~7ヶ月】期限の利益喪失になる

滞納してから5~6ヶ月の期間が過ぎたところで、住宅ローンの一括返済を求められるでしょう。

住宅ローンを順調に返済している間は「毎月いくら支払う」と銀行と約束をしているので分割返済が可能ですが、滞納を続けていると返済する意志がないとみなされ、住宅ローンの契約を解除。

そして、その時に残っている残債の一括返済を求められるのです。

【7~8ヶ月】代位弁済をされる

多くの場合1ヶ月以内に一括返済を求められます。そして、この期日を過ぎてしまうと代位弁済の流れに。

代位弁済とは住宅ローンの債務者(ローンを払っている人)に代わって、住宅ローンの保証会社が銀行に残渣を一括返済すること。

ここで、債権者(お金を貸す人)が銀行から保証会社に変更となり保証会社より変わらず一括返済の請求が来るようになります。

【8~9ヶ月】家が競売にかけられる

保証会社に残債を一括返済できないと、ついに家は競売にかけられてしまいます

競売とは住宅ローンの担保となっている家を強制的に売り出してしまうというもの。債権者が裁判所に申し立てを行うことで可能となり、家の売却額はそのままローン残債の返済にあてられます。

もちろん、競売にかけられたからといって残債が少なくなることはなく、売却額で足りない分は一括での返済を求められます。

確実に売却できるよう、競売に出される物件は売却相場より安い価格にされてしまいます。つまり、競売で家を売られてしまうと、売却額で返済できる額も少なくなるということです。

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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住宅ローン地獄になってしまう原因とは

誰もが住宅ローンを組む際は返済できると考えローンを組みますが、中には毎月の住宅ローンが返済できず結果住宅ローン地獄にハマってしまう人もいます。

住宅ローン地獄にハマってしまう人はどのようなことが原因でハマってしまうのでしょうか。人により状況はさまざまですが、よく言われるのは以下の理由です。

多く借りすぎてしまった

そもそも住宅ローンを余裕を持って返済できないほど借りてしまった場合です。

家という大きな買い物をするのだから、多少予算オーバーでも良いと思ったものを買いたいと思い数百万円無理して借りてしまう。
家を維持するには修繕費や固定資産税などが必要となることを頭に入れておらず、他にかかる費用分住宅ローンの返済が苦しくなってしまったということなどが挙げられます。

銀行は高い金額を長い時間貸した分だけ儲かるので、できれば多く借りて欲しいと思っています。

そのため、借入額が安くなってしまうようなアドバイスはなかなかされないでしょうし、場合によっては限度額まで借りることを進めるような案内をされることもあるでしょう。

銀行の言うことを丸呑みにしてローンを組んでしまうと日々の生活が苦しくなる場合もあるので、必ず、自身で返済できる額か否かチェックをしましょう。

世帯年収が減ってしまった

住宅ローンは最長で35年。最初にプランをしっかり組んでいても長い返済期間の間には世帯年収が急に減ってしまうこともあるでしょう。

子供が生まれて共働きではなくなった。転職や病気がきっかけで収入が減ってしまった。ローンの半分は定年後に返済とさまざまな理由か考えられます。

数年後の世帯年収を予測できるはずもなく、急な収入の減収を防ぐのはなかなか難しいもの。その場合は早めに銀行に相談をし、住宅ローン地獄で滞納とならないように対処しましょう。

40代、50代で住宅ローンを借りると、世帯年収の減少で滞納してしまうこともあるでしょう。40代、50代で住宅ローンを借りる際のリスクや対処法は事前に把握しておくことをおすすめします。

固定金利と変動金利で後悔

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住宅ローンを組む際の金利には大きく固定金利と変動金利の2種類があります。違いをよく知らないままに選んでしまい後悔しているケースがあるため、それぞれの特徴を理解してどちらを選ぶのが後悔しない選択につながるのか考えていきましょう。

固定金利とは

固定金利とは、ローンを借り入れた時に決めた期間金利が固定されるというものです。つまり、市場の金利水準がどれだけ上昇してもまたは下降しても金利は変わらず返済額も変わりません。 固定金利の適用期間については、借り入れ時から完済時まで全ての金利を固定する「全期間固定金利型」と2年、3年、5年、10年などあらかじめ定めた一定期間だけ金利を固定する「固定金利期間選択型」があります。後者の場合はその期間が終わる段階で次の金利タイプを選択することになります。
メリットは、返済額が変わらないので返済計画を立てやすいです。
またデメリットは、変動金利より元々金利が高めに設定されていること、市場金利が下降しても反映されないことが挙げられます。

変動金利とは

変動金利とはローン返済期間中に定期的に金利が見直されるというものです。
見直しの時に市場金利が上昇していれば上がり、下降していれば下がるので、返済額も増えたり減ったり変動します。金利の見直しは半年ごとに行われますが、返済額の変更は一般的には5年ごとです。
メリットは、固定金利よりも金利が低めに設定されていること、市場金利が下降すれば返済額が減るという点です。
またデメリットは、金利上昇に伴う返済額増加のリスクがあること、ローンを組む段階で返済計画が立てにくいということが挙げられます。

住宅ローンはどちらで組むのが良いのか

固定金利と変動金利それぞれ相反する特徴を持っていますが、では住宅ローンを組む場合はどちらを選択するのがよいのでしょうか。これは返済計画や資産状況、ライフプランによって異なります。

固定金利を選択した方がよいケース

今後教育費など大きな出費が予想される場合は固定金利がおすすめです。ローンを組む段階で返済額が確定するため、収支計画を立てやすいからです。
同様の理由で、月の支払いにあまり余裕がなく、返済額が増えると家計に大きな負担となる場合は固定金利を選択した方がリスクを抑えられます。
また大きな出費がかかるのがこの先数年であれば「固定金利期間選択型」、子供が小さくこれから着実に貯金をしていきたいのであれば「全期間固定金利型」がおすすめです。

変動金利を選択した方が良いケース

ある程度資産に余裕があり、また夫婦ともに正社員で今後も共働きを続けていく場合は変動金利がおすすめです。市場金利が上がったとしても、返済額の見直しがされる前に繰上げ返済をすれば、その分リスクを下げることが可能です。
月の支払いに余裕があり負担が増えても対応できるだけの余裕がある人、借り入れ額が少なくそもそも金利の影響が多くない人、いざとなれば繰上げ返済できるだけの資産がある人は変動金利が向いていると言えます。
  • 固定金利は返済額が変わらない
  • 変動金利は返済額が増減
  • ライフプランに合わせて選択

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住宅ローンで後悔してしまう人の特徴

住宅ローンを組んだ人が後悔しているポイントを見てきましたが、そもそもローンで後悔するような事態になる人とはどんな人でしょうか。ローンで後悔しないために、事前にローン地獄にはまり込みやすい人の特徴を知っておきましょう。

万が一のケースを考えない

ありがちなのが、自分や家族に万が一があることを考えていないというケースです。
例えば国立がん研究センターのがん対策情報センター推計値(2007年)によると、今や日本人の2人に1人が生涯でがんになるという恐るべき結果が示されています。
がんに限らず、いつ大きな病気や事故に合うかは誰にもわかりません。それなのに「自分だけは大丈夫」なんて根拠の無い自信を持っていませんか。
ローンを組む段階で何も対策をしていなかった場合、万が一の事態になっても住宅ローンの支払いは免除されません。もし大黒柱の働き手が収入を得られない期間ができてしまったら、治療費等の出費が増えることに合わせてローンの負担はさらに重くのしかかります。
そういった事態を避けるためには「自分は大丈夫」という意識を捨て、「万が一があるかもしれない」という考え方を持つことが大切です。
住宅ローンには専用の生命保険である団体信用生命保険や、疾病特約といった商品があります。万が一の場合にローン返済を免除してもらえるので、今後のライフプランや資産状況によっては加入を検討した方がよいでしょう。
またこれらの特約はローンを組む時にしか加入できないため注意が必要です。

理想を追いすぎる

新しい家での生活は夢や希望が膨らみますよね。せっかくですから良い立地で良い家に住みたいと思うもの。しかし、予算を忘れて理想を第一に考えるようなことがあってはいけません。
新築でも中古をリフォームする場合でも、全てを希望通りの万全な状態にするためには大きな費用がかかります。例えば「こっちのドアノブの方が素敵!数万円ならこれにしよう!」とアイテム1つの出費は少なくとも、塵も積もれば…です。
予定よりも購入費用が増えればそれだけ住宅ローンで借り入れる額も増えてしまいます。返済計画に影響が出るようなことになれば、その先には後悔が待っているかもしれません。
希望を盛り込むことももちろん大事ですが、あくまでも予算ありきで考えるようにしましょう。

ローン以外の家にかかる費用を考えていない

家を維持していくには住宅ローンの支払い以外にもランニングコストとして多くの費用がかかります。しかし購入初期にかかる費用の多くは住宅ローンが占めるため、関心もそちらに向き盲点になりがちな部分です。
住宅の維持にかかるローン以外の主な費用を見てみましょう。

<戸建の場合>
・修繕費
・保険
・固定資産税
・都市計画税

家の外壁や屋根は10年を目安にメンテナンスが必要になります。その費用は家の規模によってことなりますがおおよそ100万円程度は見ておいたほうがよいでしょう。
また修繕は外装だけでなく内装にも必要になります。畳の張り替えや雨戸の交換、場合によってはバスユニットの交換なども必要です。
築30年ほどで総額500~700万円は家の修繕にかかるとされています。

マンションの場合
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税
・駐車場代

マンションの場合修繕費は修繕積立金として毎月支払うことになります。また管理費も月ごとの支払いです。それぞれ1~2万円ほどの負担になります。
さらにマンションが大規模改修されることになった場合は数十万円以上の負担がかかることもあります。
マンションの大規模改修費を除き定期的に掛かる費用であるため、これらが支払える余裕を残しておくことが大切です。ローンを組む段階である程度の費用をシミュレーションし、トータル費用から予算・ローンの借り入れ額を検討するようにしましょう。

  • 万が一を想定する
  • 予算ありきで考える
  • ランニングコストを知る
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これから住宅ローンを組む人へのアドバイス

「ローンで後悔している状態」とは、具体的に言うと「ローンの支払いで生活が圧迫されている状態」です。つまり後悔しないためには無理なく支払い続けられるローンを組むことが必要です。確実に支払えるローンを組むためのコツをご紹介します。

ローンの借り入れ額を抑える

そもそもまず借り入れるローン額を抑えることが重要です。ローンが少なくなければ少ないだけ抱えるリスクは下げられるからです。

頭金を増やす

ローンの借り入れ額を下げるためには頭金を増やしましょう。
先に頭金として現金で支払う額が多ければ多いほど住宅ローンの借り入れ額は少なく、また返済期間も短くて済むため、支払総額を減らすことにつながります。
ローンの支払い総額を減らすことができれば、それだけリスクも下がります
頭金を増やすためには計画を立てて貯蓄しておくことが一つのポイントですが、それ以外に住み替える家をできる限り高く売却して元手を増やすという点も重要になります。

今の家を高く売却するためには

今の家を少しでも高く売却するためのポイントをおさえておきましょう。
最大のポイントは信頼できる不動産会社を選ぶことです。家を売却する時はまずその家にどれくらいの価値があるのかを査定し、これは通常不動産会社に依頼することになるのですが、この査定額は業者により大きく異なります。
また不動産会社によって得意な物件も異なるため、自分たちに合った良い条件を揃えた業者を選ばなければ損をしてしまいます。
といっても街を歩けばわかるように、地元だけでもたくさんの不動産会社があり、どこをどう選べばよいのか難しいですよね。そんなときは無料の一括査定サイトを利用して複数社から査定を受けてみましょう。比較することで違いがわかり、あなたにあった業者も見つかるはずです。
業者を比較する際は、査定額に加えてこちらの事情をきちんと聞いてくれるか、こちらの立場になって親身に接してくれるかという点も意識してみましょう。他にも公式ホームページで公開されている取り扱い実績も参考になります。
導入リンク:イエウール

適切なローンを設定する

確実に払えるローン額がどのくらいなのか、適切な借り入れ額を知っておくこともとても重要です。借り入れ額を検討する時に注意しておきたい点をご紹介します。

将来設計をシビアに考える

適切なローンの借り入れ額とは、今の時点で払える額ではありません
家族が増えたり、子供の進路によっては今後家計の支出はどんどん増えていきます。「だとしてもそのころは収入も増えているから大丈夫」という根拠のない予測は危険です。
教育費はいくらぐらいを想定するのか、夫婦で共働きをするのか、何歳までに完済しておきたいのか、万が一への備えはどうするか…トータルで考える必要があります。
曖昧に考えるのではなく、シビアに予測することで将来の状況との乖離を小さくすることができます。今だけを考えるのではなく、将来のローンを完済するまでのことを考えた上で借り入れ可能な金額を算出しましょう。

適正ローン額の計算方法

住宅ローンの場合金融機関にもよりますが、年間返済額が総収入の35%〜40%以内であれが借り入れが可能となっています。しかし無理なく支払えるという観点から考えると、理想の借り入れ額はもっと少なくなります。

年間返済額が総年収の20~25%
年収の5倍程度まで

これが理想の借り入れ額です。実際に計算する際は、

年間返済額÷額面年収×100

の式で出すことができます。この%が20~25%内であればローンで苦しむリスクは比較的低いと言えます。ローンの借り入れ可能額がイコール無理なく返済できる額ではないことに注意しましょう。

もしローンに後悔することになったら

様々なことに気をつけてローンを組んでも、この先何があるかわからないのが人生です。
もし将来ローンに困り後悔するようなことになった場合の対処方法について知っておくと安心です。
生活が苦しくなり思うように住宅ローンが支払えない状況になった場合、まずはローンを借り入れている金融機関に相談してみましょう。支払いを延期してもらえたり、返済スケジュールの見直しをしてもらえることがあります。
また住宅ローン相談センターや行政書士、弁護士、信頼できる不動産会社など専門家に相談することもできます。
払えない状態を放置すると滞納により自宅差し押さえという事態になりかねませんので、少しでもローンの支払いが厳しいと感じたらその時点で相談に行くことが大切です。
  • 借り入れ額を抑える
  • 将来設計はシビアに
  • 適切な借り入れ額を知る
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後悔しないために住宅ローンを組むときは緻密に計画を立てよう

将来にわたってローンで苦しまないためには、ローンを組む前つまり今が大切です。特に今の生活基準ではなく、将来にわたってのライフスタイルをシビアに想定して計画を立てることが重要です。
新しい住宅を購入し、ローンの支払いをしていくのはあなた自身です。金融機関や不動産会社の言葉に流されないよう、自分から情報を集め自分から動いていきましょう。

イエウールなら厳選された不動産会社に相談できる

そうはいっても住宅の購入や住宅ローンの組み方について全てを調べるのは難しいですよね。そんな時は自分たちに寄り添って相談に乗ってくれる専門家にアドバイスをもらいましょう。
イエウールでは全国1600社以上の厳選された不動産会社があなたを全面的にバックアップします。
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