ダブルローンとは?基礎知識とメリット・デメリットを解説

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住んでいる家から新しい家を購入する場合、ダブルローンを組む方法があることをご存知でしょうか。本来住宅ローンは、居住している住宅に対してしか組むことができません。

そのため、住宅ローンが残っている居住中の家と、新しく住む家の両方について住宅ローンを組むことはできませんが、条件が合えば2軒分の住宅ローンを二重で組むことが可能です。

ただし、融資してもらう金額が高額になることから、返済への負担をしっかりと理解しておかなければなりません。ここでは、ダブルローンについての基礎知識やメリット・デメリットについて解説します。

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ダブルローンとは

ダブルローンとは、その名の通り二重のローンのことで、住宅ローンが残っている家の買い換えなどの際に利用されることが多いです。

既に住んでいる住宅ローンの他に、新たな住宅ローンを組んで新しい家を購入し、2つの住宅ローンの返済をしていきます。

単純に数万円する住宅ローンを2軒分支払うことになるので、負担が大きくなることは容易に想像できるでしょう。

また、住んでいる家の売却代金で全額返済できなければダブルローンを利用することはできません。ただし、売却代金で全額返済できなくても、預貯金などから補充して全額返済できれば利用することが可能です。

ダブルローンを組むための条件

2軒分の住宅ローンを支払うダブルローンでは、返済の負担が大きくなるため、誰でも組めるローンではありません。さまざまな条件が設けられているのでチェックしておきましょう。

返済能力があること

住宅ローンと同様に、返済能力があるかどうかはまずチェックされるポイントです。返済能力を判断する基準としては、返済比率の基準を超えていないことが条件になります。

返済比率とは、年収に対してローンの返済額が締める割合のことを指します。一般的には返済比率30%が目安になりますが、この基準は金融機関によって異なるため、色々な金融機関に相談してみるのがおすすめです。

例えば、フラット35なら返済比率が年収400万円未満で30%以下、年収400万円以上で35%以下と設定されています。年間のローン負担額が180万円の場合、返済比率を30%以下に抑えるには年収が600万円以上必要ということになります。

定められている返済比率を超える金額を借り入れることはできません。また、返済比率は住宅ローンだけが該当するのではなく、全てのローンを合算して借り入れできる金額を算出します。

そのため、車のローンなどを抱えている方は注意が必要です。

返済期間の条件をクリアしていること

住宅ローンの審査基準では、返済能力だけでなく、健康状態や借入時の年齢、完済時の年齢などさまざまな審査項目があります。

一般的に金融機関は、70~80歳までにローンを完済するという前提で考えているところが多いです。買い換えをする年齢の多くは40~60代ですが、そういう方々は定年までの時間が短くなってしまいます。返済期間が長いと70~80歳までに完済できる可能性が低いため、ダブルローンの審査に通らないということも考えられます。

ダブルローンのメリット

買い換えの際に利用するダブルローンは、負担が大きくなるローンではありますが、メリットも多くあります。どのようなメリットが考えられるのかみてみましょう。

不動産の買い替えがしやすい

ダブルローンを組むと、家の売却と購入のタイミングを自分の都合で決められるため、焦って買い換えをする必要がなくなります。

売却の時期に合わせて新しい家を購入しなくて済むので、新しい家探しを納得いくまで行ってから、売却の手続きに進むことができます。

仮住まいの用意が必要ない

ダブルローンを組めば、住んでいる家から新しい家に住み替えができるので、仮住まいが不要になります。仮住まいが必要となると、住んでいる家から仮住まいへ、仮住まいから新しい家へと2回引っ越しをし、さらに仮住まいの家賃や敷金・礼金などを支払う必要もあることから、手間も費用もかさんでしまいます。

ダブルローンを利用すれば、住んでいる家から新しい家へ引っ越すだけで済むため、余計な出費を抑えることができます。

ダブルローンのデメリット

ダブルローンは、負担額が増えることはデメリットとして簡単に想像できますが、他にはどのようなデメリットが挙げられるのでしょうか。デメリットもしっかりと理解して検討するのが望ましいです。

返済額が増える

住宅ローンが2つになるので、毎月の返済額が増えることは明確です。借り入れる額などによっては、今まで払っていた毎月のローン返済額が2倍以上になることも考慮しなければなりません。

家計には大きな負担になるということをしっかりと理解しておく必要があるでしょう。住んでいる家の売却代金を使って最初の住宅ローンを全額返済しなければならないので、住んでいた家がいくらで売れるのか、事前にきちんと見積もりを出しておくことが大切です。

古い家を賃貸できない

ダブルローンを利用して新しい家を購入し、ローンの返済額を軽減するため住んでいた家を賃貸に出したいと考える人もいるでしょう。

しかし、金融機関から借りる住宅ローンは、自己居住のためという理由が前提です。そのため、住宅ローンの残債がある家を賃貸に出すことは契約違反になる可能性が高くなります。

古い家に買い手が見つからないといって賃貸に出して収入を得ることはできません。ただし、事前に金融機関に賃貸への許可を得ている場合は問題ないので、始める前に相談をするようにしましょう。

古い家は住宅ローン控除が受けられなくなる

住宅ローンを組んでいると、所得税の減税優遇措置として住宅ローン控除が適用されていることが多いです。ダブルローンを組むと、もともと住んでいた家への住宅ローン控除は適用されなくなります。

住宅ローンとは自己居住している家を担保に融資されるものなので、居住していない住宅への軽減措置は図られなくなるというわけです。

新しく購入した家については、居住面積など適用条件をクリアしていれば、住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除を受けるための適用条件については、国税庁の該当ページでご確認ください。

参考:No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

ダブルローン以外で資金調達をする方法

住んでいる家から新しい家を購入する際には、ダブルローン以外にも方法があります。資金を調達する方法として、どのような方法があるのかご紹介しましょう。

両親や祖父母に援助を求める

親類から金銭を借りるということであれば、当然審査などはなく借りることができるでしょう。ただし、返さなくてもいいと言われて返済を放っておくと、贈与とみなされるケースがあるので注意しましょう。

税務署から贈与を疑われないためには、金銭借用書または金銭消費貸借契約書を作成しておくと安心です。どちらも個人で作成することができます。

どちらもお金を借りる契約のことを指しているので、契約書の内容には借入金額、返済期間、利息を明記したら、印紙を貼って消印しましょう。貸す側が原本を、借りる側がコピーを保管します。

住み替えローンを検討する

住み替えローンでは、返済中の住宅ローンと新しく購入する家の資金、仲介手数料など諸経費まで含めた金額を借りることができます。

ローン残債があることが前提になるので、担保物権の1.5倍、2倍、3倍の水準での借り入れが可能です。

具体的に1.5倍のケースで考えてみましょう。ローン残債2,000万円、売却価格1,000万円の場合、売却後に手元には1,000万円のローンが残ります。そして新しく購入する不動産の担保評価2,000万円の場合、残った1,000万円のローン残債と合わせて3,000万円が融資されるという計算になります。

住み替えローンのメリット・デメリット

住宅ローンが残っている家を売却して新しい家を購入する場合は、住み替えローンを活用することができます。ダブルローンとの比較にもなるメリット・デメリットについて探ってみましょう。

住み替えローンのメリット

返済額が二重にならない

ダブルローンの場合は、住んでいた家の住宅ローンと新しい家の住宅ローンで返済額が二重になりますが、住み替えローンは、住んでいた家のローンや新しい家の購入に必要な資金などを全てを1カ所で借りるので、返済額が二重になりません。

転勤になった場合や家族が増えて手狭になった場合など、住み替えせざるを得ない方や自己資金をあまり用意できない方にとっては、1カ所で住宅ローンを組むことができ、毎月の返済額も支払える金額に調節できるのでおすすめです。

貯蓄を使わなくて済む

家の買い換えでは組んでいた住宅ローンを完済していなければ、新しい家を購入するための住宅ローンを組むことが難しいとされています。

そのため、住んでいた家のローン残債返済に預貯金を充てて完済するという方も少なくありません。しかし、人生には予期せぬ出費がつきものなので、貯金をゼロにしてしまうことには不安を感じるでしょう。

貯金は残したまま新しい家の購入を可能にしてくれるのが、住み替えローンです。貯金を切り崩さず手元に残せるので、いざというときでも安心です。

住み替えローンのデメリット

住宅ローンを1カ所にまとめられるメリットはとても魅力的ですが、きちんとデメリットについても理解した上で検討しなければなりません。

審査が厳しい

住み替えローンでは、新しい購入物件の価格に、住んでいた家のローン残債がプラスされた額を借りるため、物件価格以上の金額のローンを組むことになります。

これは、返済額が増えることを意味しているため、ダブルローンと同様に、普通の住宅ローンよりも審査が厳しくなると考えておくと良いでしょう。

普通の住宅ローンよりも、個人の返済能力がより重視される傾向にあるため、収入や職業、勤務先、勤続年数などの条件が整わないと融資を受けられません。

不動産売買のスケジュールがタイトになる

住み替えローンで注意しなければならないポイントとして、売買の決済を同じ日にしなければならないという点が挙げられます。

そのため、不動産売買のスケジュールがタイトになってしまいます。売却が決まらないと、新居の購入予算が決まらないため、売却のスケジュールに合わせて新居を探すことになり、新居探しの時間がなかなか割けないことがあります。

時間がない中で新居探しをしなければならないため、時間があまりかけられないことを念頭に置いておくことが大切です。

あらかじめ、売却価格の見積もりを出しておき、その金額を目安に新居探しをするのも良いでしょう。

ダブルローンで住み替えをするときのポイント

ローン返済の負担が大きいダブルローンを利用して家を購入する際は、色々なポイントを抑えておく必要があります。損をしないためにも、しっかりと理解して利用しましょう。

金利の低いときにダブルローンを組む

高額な金額でローンを組む住宅ローンでは、金利のちょっとした違いで返済額は大きく変わってきます。住宅ローン金利は常に変動しているため、金利の低いときにローンを組むのが得策です。

金融機関によって金利が違うこともあることから、色々な金融機関に相談してみるのもおすすめです。

不動産価格が高い時期を狙って家を売却する

不動産には売りやすい時期があることをご存じでしょうか。不動産の売買をたくさん経験しているという方は少ないので、このことを知らない方も多いでしょう。

高く売却できれば、ダブルローンを組む金額を減らすことができるので、返済額を減らすことにもつながります。

景気の良い時期や不動産の需要が高いときに売却できるようスケジュールを組むことが大切です。今どの程度の価格で売却できるのかを知るには、無料一括査定サイトを参考にすると良いでしょう。

一括査定なら1600以上の提携不動産会社を持ち無料で利用できる「イエウール」がおすすめです。一度に複数の不動産会社に査定してもらえるので、より市場価格に近い査定額を知ることができます。

ダブルローンを組むときは慎重に検討する

新しい家へ住み替える時に利用するダブルローンは、常にオーバーローン状態で融資してもらう方法になります。多額の返済を抱えることになるため、じっくりと検討することが重要です。

また、住んでいた家を売却することが前提になっているため、売却価格にも注意をしたいところです。高く売却して融資額を減らし、返済が苦しくならないように進めることも考慮して進めましょう。

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