空き家の個人売買について解説!ネット上の「空き家を売ります」は信用できる?

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少しでも安く土地や家を手に入れたいとお考えの人は、少なくないのではないでしょうか。
しかし、安く売られている土地や家には、何かしらの理由があることがほとんどです。 安くマイホームを手に入れたい人などに対して、空き家の個人売買についてまとめました。

先読み!この記事の結論
  • 安く空き家が手に入るからと言って即決はしないほうがいい
  • 安く手に入っても税金などの維持費がかかる
  • 空き家の個人売買はトラブルが発生する可能性がある
  • それでもほしい場合は、不動産仲介業者を利用してトラブルを避ける

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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良くネットで「空き家を売ります」ってみるけど…

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ネット上の掲示板などで、「空き家売ります」という情報を目にすることがありますが、信用しても大丈夫なのでしょうか。
50万円や100万円といった安い価格で売られている物件やタダ同然の価格の物件もあります。

ただし、通常の不動産取引では、買主側と売主側の双方に仲介の不動産会社が入りますが、個人売買となるケースが多いなど、リスクもあります。
ネット上で、「空き家を売ります」という情報に飛びつくと、どんな問題が生じることが考えられるのかみていきましょう。

空き家を手放したい人は増えている

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空き家を売りたいと考えている人は増えています。
日本の空き家数の推移と、空き家を手放したいと考えている人が増えている背景についてまとめました。

(1)空き家は年々増加している

日本では空き家の数は、年々増加の一途をたどっています。
総務省では5年ごとに「住宅・土地統計調査」を実施し、全国の空き家の数も好評しています。
1993年の段階では、空き家は448万戸でした。
1998年には576万戸、2003年には659万戸、2008年には757万戸となり、2013年には820万戸にも及んでいます。
1993年から2013年の20年間で、空き家は約1.8倍も増加しているのです。
次回の2018年の調査では、空き家はさらに増加していることが見込まれています。

参照:
http://www.mlit.go.jp/common/001172930.pdf

(2)空き家は所持しているだけでデメリットになりうる

活用できない空き家は持っているだけで、経済的な損失があります。
空き家にも、土地と建物に固定資産税がかかるため、住んでいない家にお金を払うことになります。
また、建物や外構の維持管理費用も必要です。

さらに、2015年に空き家対策措置法が施行されたことで、適切な維持管理を行っていない空き家を所有していると、負担の増加につながる可能性が生じました。
空き家対策措置法では、倒壊の恐れや衛生上の問題などがある空き家を特定空き家と位置づけ、市町村長による措置がとれるようになっています。
市町村長は特定空き家の所有者に対して措置が、撤去や修繕、立木の伐採などの処置をとるように、助言や指導、勧告や命令を行うことが可能です。

そして、措置に従わない場合には、空き家の解体などの強制執行もできるようになりました。
また、空き家の所有者は立ち入り調査を拒んだ場合は20万円以下、命令に従わない場合は50万円以下の過料を課される場合があります。
解体などの強制執行が行われると、費用負担も求められます。

固定資産税の面では、家が建っている土地は固定資産税の減免が受けられ、土地の面積が200㎡以下の小規模住宅用地は1/6の額です。
しかし、空き家を解体するには費用がかかるうえに、更地にしてしまうと固定資産税が6倍かかることになります。
また、特定空き家として勧告以上の措置がとられた場合も、減免の対象から外されてしまうようになったのです。

(3)そういった人たちがどうにかして空き家を手放そうとしている

空き家は、住んでいない、何も収益を生み出していない状態にも関わらず、固定資産税などの負担があります。
さらに、メンテナンスを怠っていると、特定空き家として勧告以上の措置がとられ、固定資産税が上がったり、強制執行で解体をされたりするリスクも生じます。
空き家の管理を自分で行う場合、定期的に様子を見に行き、建物が傷まないように通風したり、通風や植木の伐採をしたりすることが必要です。
特に離れた場所に住んでいる場合は、頻繫に訪れるのは難しいことが多いです。
業者による空き家管理サービスもありますが、更なる費用負担となります。
空き家を所有していることによる負担が増加することを恐れて、どうにかして手放そうとしている人が増えているのです。
≪まとめ≫
空き家を所持しているのみだと固定資産税や維持費など毎年お金がかかる
空き家の負担が増加するにつれて、どうにか空き家を手放したいと思う人が増えている

安く空き家が手に入るからといって即決はしない方が良い

「空き家を売ります」という情報を目にしても、安く手に入るからといって即決するのはおすすめできません。
安く売っているのには理由があることが考えられ、リスクも考えられます。

(1)安く売っているには理由があるかも

個人売買で安く売られている空き家には、理由があるケースが少なくありません。
たとえば、自殺や殺人事件、火事などが起きた訳アリ物件である可能性があります。
あるいは、不動産会社が立地条件や築年数、広さなどから売れないと判断したケースです。
仲介を行う媒介契約を結ぶことを断られた、あるいは、媒介契約を結んだものの、積極的な販売活動をしてもらえなかったことが考えられます。

不動産会社が売主からの依頼で仲介を行い、買主を見つけるために販売活動を行うには、経費がかかります。
主な経費は査定価格を出すための物件の調査費用をはじめ、不動産情報サイトへの掲載料や新聞折り込み広告などの広告費用、人件費などです。
しかし、不動産会社にお金が入るのは、売買契約を成立させられた時の仲介手数料のみです。
不動産会社は売りにくい物件を取り扱うと、収入が入らないうえに、経費だけ出ていってしまうことになり兼ねません。

いずれにしても、個人売買で空き家を売っている物件は、不動産会社による仲介で売却するのが難しい物件である可能性があるのです。

(2)安く手に入ったからと言っても税金はかかる

空き家を安く手に入れられても、不動産の購入や所有に関わる税金が発生します。
購入時に発生するのは、印紙税と登録免許税、不動産取得税です。

まず、不動産の売買契約書には印紙税がかかり、契約金額によって税額は異なります。

2020年までは軽減税率の適用対象となり、
10万円を超えて50万円以下は200円、100万円以下は500円、500万円までは1,000円、1,000万円までは5,000円です。

そして、不動産を取得すると、土地や建物の所有権の移転登記が必要であり、登録免許税が発生します。
土地は2019年3月31日までは軽減措置により、不動産価額の1.5%、家屋は不動産価額の0.3%が税額です。
不動産価額は購入金額ではなく、固定資産課税台帳によるものです。
住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定の登記の登録免許税も必要になります。
登記は司法書士に依頼することが一般的で、委託報酬の目安は6万~8万円です。

また、不動産取得税もかかりますが、2021年まで土地や住宅は軽減税率の対象であり、不動産価額の3%です。
土地は10万円未満、住宅は12万円未満の場合は免税です。
中古住宅の場合、面積や耐震基準などの要件を満たしていると、減税措置を受けられることもあります。

さらに、空き家を取得後は、毎年1月1日の所有者に対して固定資産税が発生します。
都市計画法の市街化区域内にある場合は、都市計画税も課税対象です。

参考URL:
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/0018003-093-01.pdf
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/torokumenkyo29.pdf
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html#gaiyo_01

(3)不動産の個人売買にはいくつか注意点がある

通常の中古住宅の取引は、売主が不動産会社の場合を除くと、プロである不動産会社が間に入って仲介を行い、売買条件の交渉や契約のサポートを行います。
不動産の個人売買は、売主が直接買主を探して、交渉も契約も個人間で行うものです。
素人同士が交渉を行い、契約条件を交渉して書面にまとめることになるため、個人売買には注意が必要です。

売買契約の規定

宅地建物取引業者である不動産会社が売主である場合や仲介を行う取引は、宅地建物取引法で、重要事項説明や売買契約に対する規定があります。
不動産のプロである宅地建物取引士が重要事項説明を行い、決められた項目を網羅した契約書が作成されるのです。

一方、個人間売買では重要事項説明の義務はなく、売買契約書も売主と買主の協議で作成するため、不備が生じる可能性があります。
また、不動産会社が仲介を行う場合は、トラブルが生じた際にも不動産会社が間に入って交渉を行います。
しかし、個人売買ではトラブルがあった場合、基本的に売主と買主との間で解決を図ることになることも懸念点といえるでしょう。

(4)不動産の個人売買トラブルも多い

不動産取引で個人売買を行うのは法的には問題ありませんが、素人同士の取引になるため、トラブルに発展するリスクが高くなります。

不動産会社が介在する取引では、重要事項説明で権利関係や土地の利用の制限などの物件に関する事項や契約条件の説明が行われます。
また、売買契約書では、売買代金の支払い時期や方法、引き渡し時期、移転登記の申請時期などが記載義務受けられている事項です。

一方、個人間売買は宅建業法に基づかないため、重要事項説明で説明される事項の確認漏れや契約内容の不備が起こる可能性があります。
たとえば、売買代金を支払ったのに、引き渡しがなかなか行われない、移転登記が進められないといったことが考えられます。
また、契約書で取り決めがない場合は、瑕疵といわれる見えない欠陥は、買主が気づいてから1年間、売主は保証する義務があります。
しかし、引き渡し時の状態を売主と買主で確認しないまま契約してしまい、瑕疵に当たるかどうか、補修費用の負担を巡って揉めやすいです。
≪まとめ≫
安く売っているのには理由がある可能性が高い
安いと言っても税金は発生する
個人売買にはトラブルの危険性がある

それでも気になる物件があった場合

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個人間売買にはリスクがありますが、それでも「空き家を売ります」いう情報の中で気になる物件があるかもしれません。
そういた場合の対処方法をみていきましょう。

(1)しっかり現地へ行き下見をしよう

気になる空き家がある場合は、買主に連絡を入れ、しっかりと現地を見てから購入の判断をするべきです。

下見に行く時の持ち物リスト
1 図面 ネット上に掲載されていた図面をプリントアウトしていく。
2 カメラ 外観や部屋ごとに撮影。スマートフォンでも代用可能。広角レンズがある
と、部屋全体を撮影しやすいため便利。
3 メジャー 部屋の大きさや天井高を測るために必要。金属製のタイプの方が、天井
の高さを測りやすい。
4 筆記用具 図面に寸法を記入したり、気になる点をメモしたりするために用意。
5 家具や家電のサイズのメモ 家具や家電のサイズのメモがあると、配置するスペースと照合しながら、
寸法を測っていくことができるので便利。
6 方位磁石 実際の方角を確認するために必要。スマートフォンのアプリで代用可能。
7 水平器 家の傾きを確認するために必要。スマートフォンのアプリでも代用可能。
8 スリッパや靴下 室内が汚れている可能性があるため、用意しておく。
9 懐中電灯 下見が夕方以降になる場合や電気が通っていない場合に必要。

下見に行く時に持っていった方が良いものは、図面とカメラ、メジャー、方位磁石、水平器、スリッパや靴下、懐中電灯です。

このうち、カメラと方位磁石、水平器はスマートフォンとアプリでも代用できます。

 

下見のチェックポイント
1 日当たり
2 間取り
3 建具の状態
4 床や壁の状態
5 水回りの設備の状態
6 電気
7 外壁の状態

空き家の状態によって、どの程度リフォームをすれば住むことができるか、あるいは、建て替えが必要か変わります。

日当たりは、窓の数や大きさの違いによって変わる部分もあります。

しかし、方角や隣戸との関係性は変わらないため、建て替えが前提であってもチェックしておきます。

方位磁石で部屋の向きもチェックしておきましょう。

間取りは図面と違いがないか、配置しようと考えている家具が置けるか、寸法を測りながら見ていきます。

一般的にリビングや各部屋の天井高は240cmが標準ですので、それよりも低いと、圧迫感を感じやすいです。

建具はガタつきがないかチェックしていきます。

壁はひび割れや水染みなどがあると、漏水している可能性があります。

カビは換気を行っていない場合もできますが、断熱不良の可能性もあるので注意が必要です。

床を歩くと沈む場合は、下地や床組みが傷んでいます。

スリッパよりも靴下で歩いた方がわかりやすいため、靴下も用意しておくのがおすすめです。

また、床が傾いていないか、水平器でチェックします。

室内は、クローゼットや押し入れの内部まで、チェックするようにしましょう。

水回り設備は水漏れの跡がないか、チェックしていきます。

水道が開栓できる場合は、キッチン、トイレ、浴室、洗面台の水を流し、水漏れが起こらないか確認しましょう。

電気が通っている場合は、電気をつけて、電気設備の不具合がないかチェックします。

ガスは閉栓されていることがほとんどです。

最後に、外壁や基礎のひび割れや壁とサッシの隙間がないか確認します。

(2)下見をする際は自分もチェックされていることを意識しよう

売主は「買いたい」という人に必ずしも、売ってくれるとは限りません。
「こんな人に売りたくない」、「近所の人に迷惑をかけるからやめよう」などと思われると、取引をやめたり、条件交渉が難しくなることがあります。
下見の際は自分もチェックされていると意識することが大切です。

ジャケットやシャツを着用するなど、きちんとした服装で訪れた方が好印象です。
Tシャツや短パンは避け、清潔感のある服装を心がけるようにします。
また、デジカメで撮影したい時や水を流したい時は、売主に断りを入れるなど、勝手な行動をとらないように心がけましょう。

(3)心配なら不動産仲介業者を利用しよう

気に入った空き家があり、個人売買が不安になった時は不動産仲介業者に仲介を依頼するのも手です。
不動産会社を間に挟むことによるデメリットは、仲介手数料が発生すること以外、ほぼありません。
仲介手数料には上限が定められていますが、上限とされることが多く、200万円以下の場合は「売買価格×5%」です。
200万円を超えて400万円以下の場合は、「売買価格×4%+2万円」、400万円を超える場合は「売買価格×3%+6万円」になります。

一方、不動産仲介業者を利用するメリットはいくつもあり、取引の安全性・安心性につながっていきます。
まず、不動産仲介業者が重要事項説明や契約書の作成などの事務手続きをするため、契約上の不備が起こりにくくなることがメリットです。
また、不動産取引に関する専門的な相談をしたり、取引条件を巡ってトラブルになりそうな時には、交渉を依頼したりできます。
登記に関わる司法書士や、空き家を処分する場合の解体業者や建設業者を紹介してもらえないか相談することもできるでしょう。

比較的安価な空き家の売買であっても、不動産取引は個人間売買は難しいため、不動産仲介業者を利用することが望ましいのです。
≪まとめ≫
空き家を際は下見が重要
トラブルが不安なら不動産屋に相談するべき

いい不動産屋に巡り合いたいなら不動産の査定サイトを利用するのもあり

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では、不動産仲介業者はどうやって探せばよいのでしょうか。
利用できるのは売主側になりますが、不動産会社を探すのにおすすめなのは、不動産一括査定サイトを利用する方法です。

一括査定サイトって?

不動産一括査定サイトは、ネット上で複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。
一般的な流れは、まず、物件の所在地や広さ、築年数などの情報や、名前やメールアドレスなどの所有者の個人情報を入力します。
すると、次に査定を依頼できる不動産会社が表示されるので、依頼したい不動産会社を選べば完了です。
後日、メールなどで不動産会社から連絡が来て、査定が行えます。

不動産一括査定サイトを利用すると、不動産会社を探して個別に依頼する手間が省けることがメリットです。
査定価格や対応をもとに仲介を依頼する不動産会社を選ぶことができます。

おすすめのサイトはイエウール

数ある一括査定サイトの中でも、おすすめなのは「イエウール」です。
登録されている不動産会社の数が少ないと、査定を依頼できる業者が少なくなってしまいます。
イエウールには、大手や地元に根付いた中小の不動産業者まで、1,600社以上が登録しています。
また、最大で同時に査定を依頼できる会社の数も、6社と多いのが特徴です。

まとめ

「空き家を売ります」というネット上の情報の中には、掘り出し物の物件もあるかもしれませんが、売れにくい物件がほとんどです。
また、個人間売買は土地の権利関係や支払い条件、引き渡しや登記などの時期を巡って、トラブルになるリスクがあります。
売主にとっても、買主にとっても安心で安全な取引を実現するには、不動産仲介業者を利用するべきです。
どうしても気に入った物件がある場合は、不動産仲介業者を利用することを売主に提案しましょう。

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