現在暮らしている家から新居に引っ越して新生活をスタートさせる住み替え。多くの手間や時間と共に費用もかかってきます。
そんな住み替えは自己資金がなくても行えるのでしょうか。今回は、住み替えで自己資金がない場合にどうなるのかについて詳しく解説していきます！
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
住み替えは自己資金なしでも可能！
住み替えとは、現在生活している家から新しい家に引っ越して生活をすることです。多くの場合、現在生活している家を売却するなどして手放し、新居を購入して住み替えを行います。この際に、現在住んでいる家の売却と住み替え先となる新居の購入それぞれで様々な費用が必要になります。そのため、貯蓄などが十分でない場合には住み替えを行えないのではないかと不安に思っている方も多いのではないでしょうか。
結論から言うと、貯蓄などの自己資金がなくても住み替えを行うための方法は存在しているため、住み替えることは可能だと言えます。
一方で多くの注意点が存在することも事実です。そのため、自己資金がない状態での住み替えを検討している方は具体的な方法だけでなく、事前にしておくべきことや注意点もあわせて理解しておく必要があります。
住み替えで自己資金がない場合の方法
自己資金なしでも住み替えを行うことは出来ます。
では、自己資金がない場合には具体的にどのようにして住み替えを行うのでしょうか。この章ではそんな住み替えで自己資金がない場合の方法について解説していきます。
新しく住宅ローンを借り入れる
まず1つ目の方法が、新居の購入用に新しく住宅ローンを借り入れるという方法です。
住み替えでは、今住んでいるご自宅を売却して住み替え先となる新居を購入します。この際に、今住んでいる家の売却で得た資金で新居を購入できれば良いのですが、住宅ローン完済用の費用などに回すことになり、新居の購入費用までまかなうことが出来ないケースが多いでしょう。
今住んでいる家の売却で得た資金とは別で貯蓄などがあれば話は変わってきますが、家を売って手元に残った資金だけで新居を購入するのは簡単ではありません。
そのような場合には、新居購入用に住宅ローンを借り入れるという方法で住み替えを行うと良いでしょう。
住宅ローンの借り入れに際して審査などが行われることになりますが、新居購入用の自己資金がない場合でも住宅ローンを借り入れることが出来れば住み替えを行うことが可能です。
住み替えローンを借り入れる
2つ目の方法が住み替えローンというローンを借り入れて住み替えを行うという方法です。
住み替えローンとは、今住んでいる家を売却しても借り入れている住宅ローンが残ってしまう場合に、住み替え先となる新居購入用の資金と合わせて現在の住宅ローン残債の返済用費用もまとめて借り入れることが出来るローンのことです。
そのため、住宅ローン返済中の家を売って住み替え先となる新居を購入しようと考えている方で、今の家を売っても住宅ローンを全額返済することが出来ないという場合に使われるのがこの方法になります。
住み替えを行う理由は様々ですが、住宅ローンを完済していない状態でも住み替え行う方が多いのも事実です。このような場合、今の家を売っても住宅ローンを完済できない状況であるため、新居購入用の自己資金が不足しているケースがほとんどです。
そんなときに使えるのが、この住み替えローンで住宅ローン残債と新居購入用資金を合わせて借り入れて住み替えを行うという方法です。
つなぎ融資を借り入れる
3つ目の方法が、つなぎ融資を借り入れて住み替えを行うという方法です。
つなぎ融資とは、簡単に説明すると住宅が完成するまでに必要な資金を借り入れるローンのことです。住み替えで新居を注文住宅などで新しく建てる場合に使える方法になります。
具体的な使用ケースとしては、新居を新しく建てて住み替えを行う場合に、新居購入用の住宅ローンを契約した良いものの、家を建てる場合には実際に住宅ローンの融資が実行されるまでに様々な費用が必要になり自己資金がないため払えないといったような状況です。
このような場合に、住宅ローンの融資が実行されるまでの間の一時的な資金としてつなぎ融資を借り入れるのです。
また、つなぎ融資は住宅ローンの融資が実行された際に一括返済することが基本であるため、利用を検討している場合には事前に住宅ローンを借り入れる金融機関などに相談しておくと良いでしょう。
住み替えで自己資金がない場合にまずすべきこと
さて、住み替えで自己資金がない場合に、どのような方法で住み替えを行うことが出来るのかについて理解できました。
ここからは、住み替えで自己資金がない場合に、先ほど紹介した方法で住み替えるためにどんなことをしておく必要があるのかについて解説していきます。
STEP1｜住宅ローン残債と家がいくらで売れそうかを確認
住み替えで自己資金がない場合には、まず初めにご自宅の住宅ローン残債とご自宅がいくらで売れそうなのか確認しましょう。
この際に、家の売却価格＞住宅ローン残債となるケースをアンダーローン、住宅ローン残債＞家の売却価格となるケースをオーバーローンと呼びます。
なぜ、住宅ローン残債とご自宅がいくらで売れそうなのかを確認しておく必要があるかについてですが、住宅ローンを借り入れて購入した家には、金融機関によって抵当権というものが設定されており、その抵当権を抹消しなければご自宅を売却して引き渡すことが出来ないためです。
抵当権とは、住宅ローン債権者である金融機関が、住宅ローン債務者であるご自身が万が一住宅ローンの返済を行えなかうなった場合に備えて、ご自宅を担保にしておくことの出来る権利のことです。
そのため、住宅ローンを払えずに滞納状態が継続すると、金融機関が住宅ローン債権を回収するために最終的にご自宅が裁判所によって抑えられたのちに競売によって強制的に売却されてしまうのです。
この抵当権は住宅ローンを完済することで抹消することが出来ます。つまり、アンダーローンのケースであれば、ご自宅を売却して得た資金で抵当権を抹消することができるため、問題なく家を売却することが出来るのです。
一方で、オーバーローンのケースではそのままでは住宅ローン残債を一括返済することが出来ないために、原則ご自宅を売却することが出来ないのです。このような場合には、手元の資金などで不足分を補って住宅ローン残債を一括返済すればご自宅を売却することが出来ますが、一括返済できない場合には住み替えローンの利用を検討するなど、別途対策が必要になります。
このような理由で、自己資金がない状態で住み替えを行う場合にはまず初めに住宅ローン残債とご自宅がいくらで売れそうなのかを確認しておく必要があるのです。
住宅ローン残債については、多くの金融機関がWebサイトなどから確認できるようになっています。
三菱UFJ銀行
三井住友銀行
三井住友信託銀行
みずほ銀行
新生銀行
イオン銀行住信SBIネット銀行
auじぶん銀行 etc..
また、ご自宅がいくらで売れそうなのかは、不動産会社に無料の不動産査定を依頼することでご自宅のおおよその売却価格を把握することが出来ます。
ご自宅の価格を知りたいとお考えの方は是非一度、不動産会社にご自宅の査定を依頼してみましょう。
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STEP2｜住み替えに必要な費用を確認
住宅ローン残滓とご自宅がいくらで売れそうなのかを確認することが出来たら、次に住み替えに必要な費用を確認しましょう。
住み替えに必要な費用は大きく分けて、ご自宅の売却にかかる費用と住み替え先となる新居の購入などにかかる費用の2つです。
今住んでいる家の売却に必要な費用と目安
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる |
| 抵当権抹消費用 | 司法書士へ依頼するとして5,000円~2万円程 |
| ローンを一括返済するための費用 | 一括繰上返済にかかる金融機関への手数料1~3万円 |
所得税及び復興特別所得税・住民税 | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| その他費用 | ※費用項目より異なる |
住み替え先となる新居の購入に必要な費用と目安
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 新居購入費用 | 物件によって異なる |
| 仲介手数料 | （ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる |
| 住宅ローン関連費用 | 融資事務手数料が3万円〜5万円、または融資額の1〜2％前後 |
| 保険料 | 火災保険や地震保険などの費用 |
| その他費用 | 引越し費用や固定資産税などの税金 |
以上のように住み替えには新居の購入以外にも様々な費用が必要になります。また、これらの費用についてより詳しく知りたい場合などは、ご自宅の査定を依頼する不動産会社に相談して見積もってもらうと良いでしょう。
STEP3｜住み替えのスケジュールを判断
住宅ローン残債やご自宅がいくらで売れるのか、住み替えにはどんな費用がかかるのかなどを把握することが出来たら、どのようなスケジュールで住み替えを行うのかを判断しましょう。
住み替えのスケジュールには、売り先行型と買い先行型の大きく2つあります。少しでも資金面での不安がある方は売り先行がたのスケジュールで住み替えを進めるべきだと言えます。
売り先行とはその名の通り、今住んでいる家を先に売却して住み替え先となる新しい家を購入するという進め方のことです。
売り先行で家の住み替えを進める際の売却の流れは以下のようになります。
売り先行の住み替えスケジュール
| 売り先行の流れ |
| ①｜今の家の売り出し |
| ②｜売買契約 |
| ③｜物件の引き渡し/売却代金の受け取り |
| ④｜新居探し |
| ⑤｜新居の契約/購入 |
| ⑥｜新居へ入居 |
今住んでいる家の売却による引き渡し日と、と住み替え先となる新居の購入による引き渡し日を同じ日か出来るだけ近い日にしておかないと、仮住まいが必要になったり、引っ越しを2回しなくてはならなくなったりする可能性がある点がデメリットだと言えますが、今住んでいる家の売却活動を妥協せずに進められるため、住み替え先の新居の購入資金をある程度確保することが出来る可能性が高いのが売り先行の特徴だと言えます。
買い先行の住み替えスケジュール
| 買い先行の住み替えの流れ |
| ①｜新居探し |
| ②｜新居の契約/購入 |
| ③｜新居へ入居 |
| ④｜今の家の売り出し |
| ⑤｜売買契約 |
| ⑥｜物件の引き渡し/売却代金の受け取り |
一方でスケジュールの調整がしやすいというのが買い先行の住み替えのメリットとして挙げられますが、今の家が売れるよりも前に新居を購入することや、売れるまでの間2つの家を所有することになることなどから、余程資金力にゆとりのある方を除いては現実的な進め方ではありません。
家が売れることを見越して先に新居を買ったのに、家がいつまで経っても売れないといった事態に陥るリスクが存在するのです。
そのため、自己資金なしで住み替えを行う場合にはこの売り先行型の住み替えスケジュールで進めていきましょう。
住み替えで自己資金がない場合の注意点
さて、ここまで住み替えで自己資金がない場合に、どんな方法で住み替えるのかや、事前に何をしておくべきなのかについて解説してきました。
最後にこの章では、住み替えで自己資金がない場合に注意すべきことについてまとめて解説していきます。
頭金が用意出来ないケースでは審査や金利に注意
まず1つ目として、住み替えに際して新たにローンを組む場合に頭金を用意できないケースでは、ローンの審査基準が厳しくなってしまったり、ローン返済の金利が高くなってしまう可能性がある点に注意が必要です。
特に、住み替え先の新居が中古物件の場合では、担保となる物件の価値が低くなってしまうため、金融機関はきちんと返済できる人なのかであったり、頭金を用意できるのかなどを厳しく審査するケースも多いです。
また、金融機関によっては頭金を払えない場合に金利が上昇することもあり、返済しなくてはならない金額が大きくなってしまう可能性がありますので注意が必要です。
住み替えローンは審査が厳しい
2つ目として、住み替えローンを借り入れて住み替えを行うことを検討している場合には、住み替えローンの審査が厳しい点に注意が必要です。
先ほども解説した通り、住み替えローンでは現在の住宅ローン残債の返済費用と新居購入費用を合わせて借り入れることになります。そのため住み替えローンの際も金融機関は住み替え先となる新居を担保にしますが、住み替えローンの場合新居の価値以上の融資をすることになります。
金融機関としては、貸したお金を返済してもらえないと大きな損失を被ることになってしまうため、所得やこれまでの返済状況など様々な観点から厳しく審査を行います。また、同じ理由で住み替えローン金利も通常の住宅ローンよりも高く設定されているケースが多いため、住み替えローンでは借り入れられる額ではなく無理なく返済できる額を基準に借り入れる額を判断しましょう。
住み替えローンを利用する場合はスケジュールに注意
3つ目として、住み替えローンを利用する場合には、住み替えのスケジュールにも注意が必要です。
住み替えローンを利用する場合は、現在の自宅のローン完済日と新居の購入日を同日に行う必要があります。
住み替えローンで借りるお金は住宅ローン残債の一括返済に必要ですし、金融機関は住み替えローンの抵当権を住み替え先となる新居につけなくてはならないからです。
家の売買契約から引き渡しまでの期間は約1ヶ月が一般的ですが、買主に了承してもらえれば伸ばすことは可能です。購入の場合も同じ理由で引き渡しまでの期間を伸ばすことは可能ですが、極端に短くしたり伸ばしたりすることは難しいでしょう。
そのため、住み替えローンを利用して住み替えを行う場合は、同時進行とまではいかなくとも、売却活動と新居探しを並行して進めるなど、十分にスケジュールに注意しておく必要があると言えるでしょう。