土砂崩れに遭わない家の基礎知識|リスクのある土地を知ろう

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家や土地を探している時、リスクのある場所は避けたいものです。例えば、土砂崩れをしやすい場所があげられます。また、昔は大丈夫だったけれど、土地の変化により土砂崩れが起きやすい土地になっている場合も。
土砂崩れとはどんな現象か、起きた場合どうすればよいのか、自分の家や土地は大丈夫なのか、土砂崩れに関する基礎知識を理解しておきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 土砂災害警戒区域に該当しているかをWEBで確認
  • 資産価値は下がるが警戒区域は解除されることがある

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土砂崩れは土砂災害の一つ

土砂崩れは土砂災害の1つです。一般的には、地すべりが知られています。しかし土石流災害や、火山災害による土砂崩れがあることも知っておきましょう。どのような土砂災害があるか知れば、住んでいるエリアを冷静に分析できます。これから、家や土地を売りたい、買いたい時の判断材料の1つになるのです。

地すべりには多くの定義がある

地すべりには複数の定義があります。その中でも代表的な3つの解説があります。どのような現象が地すべりなのか理解しておきましょう。
1つ目は土地の一部が移動する現象です。土地が移動する原因も複数あります。例えば地下水により土地が動くことことがあげられるでしょう。
2つ目は地質条件によるものです。ある地質条件のもと、特別な地すべり粘土を作りながら、基盤となっている岩石などの地塊が滑る現象を地滑りと呼びます。
3つ目は山地や丘陵の傾斜地で起きるものです。下層にあるすべり面の滑材が助けとなり地塊の一部が重力で滑っていく現象も地すべりの説明です。

土石流災害は雨により土砂などが流れ落ちる現象

土石流も土砂災害の1つです。長い雨や集中豪雨によって土砂や山腹などが下流へ押し流される現象です。規模によりその勢いは変わります。大規模なものだと、時速20~40キロほど出る場合もあります。土石流は進行方向にある物を飲み込み破壊していきます。

火山の噴火による火砕流や溶岩流に注意

火山の噴火による土砂災害もあります。火山が噴火すると、大小の隕石が飛び、火砕流や融雪型火山泥流、溶岩流、火山灰、火山ガスなどが生じます。噴火で岩石や火山灰が積み重なっている所に大雨が降れば土石流のリスクが高まります。
火砕流は、高温の火山灰や岩塊や空気、水蒸気などが1つとなり、数十キロから百数十キロの速度で流れ下りる現象です。融雪型火山泥流の場合、噴火により火砕流などが生じます。その熱により斜面の雪が溶けると、大量の水が生まれます。その水が土砂や岩石などと一緒になり、高速で流れ下りていく現象です。
溶岩流は噴出したマグマが液体状のまま地表を流れ下ります。進行方向にあるものすべてを焼き尽くしますが、スピードは速くありません。人間でも、徒歩で逃げられるほどのスピードです。
  • 災害内容はさまざま
  • 地すべりの定義は3つ
  • 溶岩より土石の方が流れが速い
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2土砂崩れの保険について

土砂崩れに遭遇したら、家は破壊されます。その場合、保険に入っているかどうかで、経済的な部分で被害以降の結果が大きく異なります。土砂崩れについて、どんな保険に加入しておくとよいのか知っておきましょう。
土砂災害は火災保険が適用されます。火災保険は火事だけではなく、さまざまなリスクに対応しているからです。例えば、水災や風災などのリスクもカバーしています。
土砂崩れに関しては、水災と判断されています。水災は、大雨、ゲリラ豪雨による洪水や床下浸水だけをカバーするものではありません。台風や大雨によって引き起こされる土砂災害もカーバーしているのです。
注意しなければならないのは、保険の通常プランには水災が含まれていない場合があることです。また、水災の補償を、契約者が不要だと自分の判断で除外するケースもあります。また、建物だけを補償するタイプ、家財も含めて保証をする保険商品もあります。少しでも土砂災害のリスクを感じるなら、保険加入前に保証内容をしっかりとチェックして決断しましょう。
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3土砂崩れに合った後、家はどうなるのか

土砂崩れの被害にあった場合、住んでいる家が壊れる可能性もあります。ただ、損壊の程度はバラバラです。少しだけ損壊から全壊などもあります。その後、家関連のことについてどんなことが想定されるでしょうか。

二重ローンが発生する場合も

家を建てる場合、住宅ローンを組み人は一般的です。ただ、住宅ローンを支払っている途中で、土砂崩れで被災する場合もあります。この場合、住宅ローンは支払わなくても済むのでしょうか。
答えはNOです。住宅ローンは土砂災害の被害にあっても完済まで払わなければなりません。これは義務だからです。どうしようもない自然災害である土砂崩れで全壊しても、住宅ローンの支払いが免除されることはありません。
また、全壊すれば家に住むことは不可能です。他に家を確保しなければなりません。結果、新しい家を建てたとします。やはりローンを組むのが一般的でしょう。他には賃貸という選択肢もあります。しかし住み続けるには家賃を支払わなければなりません。結果、二重のローンという大きな負担が被災者にのしかかるのです。

対策として被災者生活再建支援法を活用しよう

二重ローンは誰しもが避けたい所でしょう。そのような被災者に対しては、公的な補助金という助け舟があります。ぜひ活用しましょう。例えば被災者生活再建支援法は阪神淡路大震災をきっかけに作られた法律です。
基礎支援金を受けられるもので、全壊は100万円、大規模半壊だと50万円という内訳です。加算支援金として、住宅建設、購入費用として200万円、補修100万円、賃貸50万円もあります。最高で300万円の公的補助を受けることができるのです。

被災ローンの減免制度を利用しよう

阪神淡路、東日本大震災など、2000年に入ってから巨大地震が立て続けに起きました。このことで二重ローンは大きな問題となったのです。その対策として、2016年4月、被災ローンの減免制度がスタートしました。
被災ローンの減免制度は「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」ともいいます。ローンを借りている金融機関などへ行き、被災ローンの減免制度の希望を申し出ます。そして金融機関から、同意書の発行を得て被災ローンを受けられます。
減免ローンにより、ローンの減免や新しく住宅ローンを組むことが可能になります。金融機関に同意してもらう必要はありますが、多くの場合、拒否されることはないでしょう。

被災ローンの減免制度の内容

被災ローン減免制度は「貯蓄最大500万円と公的資金を手元に残しその他の余力で返済しきれない分を免除」するというものです。債務整理と内容は似ていますが、あくまで被災ローンの減免制度です。債務整理とは別に考えましょう。
例えば債務整理をすると、住宅ローンなどを組むことはできません。新しくお金を借り入れることも不可能です。被災ローン減免制度は、被災者の救済にあります。救済する制度で追い詰めたら本末転倒です。この点を勘違いしないように注意しましょう。
  • 被害にあっても完済義務あり
  • 被災者生活再建支援法を活用
  • 被災ローンの減免制度
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4土砂災害警戒区域について知る

土砂災害の被害に遭わないためにも、自分が住んでいる場所が、土砂災害警戒区域に該当していないかどうか確かめておく必要があります。また、買取や購入を検討する人も留意しておきたいポイントの1つです。

土砂災害防止対策推進法とは

2001年(平成13)土砂災害防止対策推進法という法律が定められました。土砂災害が発生するおそれのある土地の区域を明らかにするというものです。警戒避難体制のために整備すること、一定の開発行為を制限し、土砂災害を防ぐことが大きな目的です。
また、建築物の構造の規制に関する措置も定められています。この法律で土砂災害を防止することを推進しようという試みです。土砂災害の危険性の認識を浸透させるため、都道府県は基礎調査の結果を公表することが義務付けられています。
この土砂災害防止対策推進法では重要事項説明が必要な不動産が決められています。それが土地災害警戒区域内、土地災害特別警戒区域内などです。他にも基礎調査で土砂災害のおそれがあると認められた区域も含まれます。

土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域という2つの区域があります。土砂災害区域とは(イエローゾーン)のことです。土砂災害防止法に基づいて指定された場所で、土砂災害のおそれがある区域となります。
土砂災害が発生した場合、住民の生命や身体への危害が生じる恐れがある区域です。そのため特に警戒避難体制を整備しなければならない区域と判断されています。

土砂災害特別警戒区域

土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)は、土砂災害警戒区域でも、住民の生命や身体だけではなく、建築物への損壊があっても不思議ではない区域のことです。このことから、開発をしたり、居室がある建築物の構造が規制されています。
住宅地の分譲や災害時の要援護者関連施設を建築する場合、ある基準に従ったものでなければなりません。基準外なら許可されないのです。
また普段いるような部屋のある建物を作ろうとした時、構造が安全かどうか確認が必要となります。もし、著しい損壊が起きる可能性があると判断されれば、移転など勧告される場合もあるのです。このように条件が厳しく決められている区域のことです。

土砂災害への警戒が必要な区域はインターネットで公表されています

土砂災害特別警戒区域と土砂災害特別区域に関しては、すべての都道府県でインターネットにより公開されています。そのうちの44の都道府県では、指定範囲を確認できる図面も公開しているのでチェックしてみましょう。家を購入する時、あるいはすでに住んでいる場合は、公開された情報をよくチェックして当てはまるなら対策を考える必要があります。

土砂災害起きていない箇所でも指定される場合もある

土砂災害など、何十年も起きていない土地でも、土砂災害警戒区域に指定される場合もあります。時間の経過による斜面の風化、異常気象の影響によって土砂災害のリスクが高まるからです。
土地災害防止法では、あらゆる可能性を無視しません。人の生命を優先させるため、土砂災害が起きていない場所でも、地形要因に基づいて区域指定を行うとしているのです。
また、都市計画法、宅地造成等規制法に基づき、開発許可を受け、災害を防止するための基準をクリアしているような宅地もあります。これは府や市町村が許可したものです。それでも時間の経過によって土地が変化する可能性はあるのです。
この場合も地形状況に基づき土砂災害警戒区域に指定されることはあります。また、被災してから指定区域に入れられる場合もあるのです。
  • 居住地が土砂災害警戒区域に該当しているか確認
  • 土砂災害警戒区域はWEBで公開
  • 状況に応じて土砂災害警戒区域に指定される

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5土砂崩れで被災した土地は売れないのか

土砂崩れで被災した場合、その土地が売れるかどうかは分かりません。ただ、土砂崩れが起きた場合、現実的に考えると買手が出てくるのかという話になります。一般的に、土砂崩れが起きたような土地は避けられるのは必然でしょう。
そのため、被災前後では、土地の価値は大きく下がることは覚悟しなければなりません。再び土砂崩れが起きるリスクも高いと判断されるからです。

土砂災害警戒区域と土砂災害特別区域に指定された場合

では、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)と土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)に指定された場合はどうでしょうか?土地の価値は下がるのか気になる人もいるでしょう。土地災害警戒区域(イエロゾーン)だと資産価値が大きく下がることは少ないです。ただし、売買時には重要事項説明が義務付けられます。土砂災害特別区域(レッドゾーン)に指定されると、不動産としての価値は大きく下落します。

土砂災害特別警戒区域の制限について

土砂災害特別区域に指定された場合、普段人がいるような部屋がある建造物を建てる時、構造が指定されます。簡単にいうと土砂災害に対して安全性を考慮した構造を求められるのです。例えば基礎と壁は一体であること、土石にも耐えられる耐力壁などが求められます。
また、崩壊土砂の衝撃を受ける高さ以下はRC造でなければならないなどの制限をかけられるのです。このため経済的なコストが高くなり、建築物を建てる時のハードルが高くなるというわけです。

区域指定は進んでいない

土砂災害警戒区域は2017年3月の時点でも進んでいないのが現状です。理由は予算が不足していることや住民への説明が必要だからです。土地を持っている住民の中には、資産価値が減少することを恐れ、指定への反対活動が起きているケースもあります。また、土砂崩れが起きる可能性がある場所は、山地であることも少なくありません。そのため調査も時間がかっているのです。

将来的に指定が解除される場合もあります

土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域の指定のための基礎調査は、5年ごとに見直すとされています。今後、指定される可能性もありますが、逆に、指定が解除される場合もあるのです。
例えば対策工事を行い、地形の変化で、指定する事由がなくなれば、すべて、あるいは一部が解除される可能性があるのです。ただし、土砂災害警戒区域の場合は地形の変化がないと範囲の変更や解除などは行われないとされています。
  • 土地災害警戒区域は資産価値が大きい下落はない
  • 土砂災害特別区域は資産価値は大きく下落する
  • 警戒区域は解除されることもある

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6不動産に関する相談は一括査定で

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