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住宅の買い替えは、売却と購入を同時におこなうものです。単純に新しく不動産を購入するだけの場合とは手続の流れや気をつける点などさまざまなことが異なるため、「買い替え」について理解しておかないと、手続がスムーズに進まなかったり、後悔につながったりします。買い替えを考えているなら、事前にある程度の知識を持っておいた方がよいでしょう。
買い替えには、現在住んでいる住宅を売却を先に進める「売り先行」という方法と、新しい家の購入を先に進める「買い先行」という方法の2つのパターンがあります。この記事では両方のケースについて、それぞれのメリットやデメリット、手続の流れを解説します。
選ぶ方法によって買い替えの際のポイントも異なるので、どちらがよいかしっかり検討しましょう。
住宅を買い替えするときのポイント
現在の住宅の売却と購入を同時に行うことが買い替えです。ここでは、住宅を買い替える場合のポイントについて解説します。
住宅ローンを完済する
買い替えは、現在居住している住宅を売却することからはじめるケースもあります。もしも住宅ローンが残っている場合は、抵当権が残っている状態であるため自分の判断だけで売却することはできません。そのため、売却するのであれば、前提として住宅ローンの完済が必要となります。
住宅ローンは住宅を売却したお金で返済することも可能です。不動産会社に査定をしてもらい、査定額でローンが完済できそうであれば、売却の手続きを進めることができます。
ただし、売却額だけでは住宅ローンが完済できない場合もあるでしょう。自己資金を加えてもローン完済に足らない場合には、住み替えローンを利用するという手があります。
住み替えローンは、住宅ローンの残債があることを念頭に、物件を担保にしてその1.5倍、2倍、3倍などの水準で借入することができるシステムです。
住み替えローンは、便利ではありますが通常のローンよりも高額なローンを組むことになります。住宅ローンの残債＋新居の購入代金＋手数料で計算するのが一般的です。
売り先行か買い先行か選択する
住宅を住み替える際の進め方には、売り先行と買い先行の2種類があります。売り先行は、新居を購入した後に住宅を売却する方法です。買い先行は、先に住居を売却する方法です。
どちらにもメリット・デメリットがあります。どちらを選択したほうがよいかは、家庭の事情や住まいの特徴によって異なるため、慎重に決定する必要があるでしょう。
売り先行のメリットとデメリット
売り先行は、現在の住まいを先に売却することで新居の購入資金をある程度確保してから、住宅の購入を行う方法です。
売り先行のメリット1：お金の工面がしやすい
住宅の住み替えには、新居の購入資金以外にも引越し費用や諸手続きにかかる費用など高額な資金が必要となります。売り先行の場合は、先に現在の住まいの売却額を知ることができるため、お金の工面をしやすいというメリットがあります。
資金計画をしっかりと立てられるので、後からお金のトラブルが発生することを避けることもできるでしょう。
売り先行のメリット2：今の住宅をよりよい条件で売却できる
住宅の売却には時間がかかることが多くあります。売り先行の場合は、いつまでに売らなければならないという制約がないため、焦る必要がありません。
買い主をゆっくりと選ぶだけの時間的なゆとりがあるため、価格交渉にも時間をかけることが可能です。急いで売るとなるとある程度の値下げを余儀なくされることもありますが、時間的ゆとりがあればよりよい条件で物件を売却できるため、売り先行ではこの点がメリットになるでしょう。
売り先行のデメリット1：急いで次の住宅を見つけなくてはいけない
売り先行にしたい場合、引き渡し日までに次に住む物件を探さなくてはならないケースがほとんどです。売却にはゆっくりと時間がかけられます。ただし、いざ売れたとなると急いで次の住宅を見つけなくてはならなくなる点はデメリットといえるでしょう。
できるだけ早く購入したいという希望がある場合、新居の価格交渉がしにくくなる可能性もあります。また、急いでいるがあまり新居の条件を妥協してしまう可能性が高い点もデメリットです。
売り先行のデメリット2：引っ越しが2回必要となることもある
もしも、引き渡し日までに新居が決まらなければ、仮住まいの準備をする必要もあります。仮住まいなので、賃貸となることがほとんどなため、家賃が発生します。
仮住まいに1度引越して、そこで生活しながら新居探しをすることになると、家賃がもったいないだけでなく引越し費用も倍かかる点がデメリットです。費用がかさむ中で、焦って新居探しをすると希望の条件にあった物件が見つからないことにストレスを感じることもあるでしょう。
前項でも説明したように、急いでいるがあまりに新居の条件を妥協してしまうと、後悔する可能性が高くなる点もデメリットです。
買い先行のメリットとデメリット
買い先行は、現在の住まいを売却する前に新居の購入を行う方法です。
買い先行のメリット1：じっくりと新居が選べる
買い先行の場合、新居を探す時間がゆっくり取れる点がメリットです。
買い先行であれば新居が決まってから売却するため、仮住まいの必要もなく余計な経費もかかりません。また、急いで新居を探すことになると、時間に迫られて妥協してしまうこともあるでしょう。大きな買い物である以上は、できる限り希望に沿った物件を購入できるようにできることが理想です。
買い先行のメリット2：買い手を見つけやすい
売り先行の場合は、居住中に内覧をする必要があり生活感がある状態で購入希望者に物件を見てもらうことになります。
それに比べて、買い先行では空室にした状態で内覧をしてもらうことが可能です。場合によっては、内覧を不動産会社に任せることもできるため、購入希望者と顔を合わせる必要がなくなります。購入希望者も気兼ねなく内覧できるため、買い手がつきやすい点もメリットといえるでしょう。
買い先行のデメリット1：希望の金額では売れない可能性もある
売却したい物件に売却期限が設けられていると、場合によっては急いで売却しなければならなくなります。そうなると、価格面がデメリットになる可能性が高くなるでしょう。
早く売りたいという希望から、ある程度価格を下げることを許容しなくてはならないケースもあります。希望の金額で売却できないと、新居の購入資金の支払いに影響が出ることもあるため、この辺りはよく検討しておく必要があります。
買い先行のデメリット2：最悪のケースでは2重ローンになる
住宅ローンの残債がある状態での買い替えの場合は、特に売却価格が大きな影響を与えます。住宅ローンの残債がある場合、新居の取得日までに売却できないと、現在の住まいと新居の二重ローンを組むことになります。
買い替えをしたものの、ローンの支払いで生活が厳しくなってしまったということも起こりかねません。住宅ローンが残っている場合の買い替えは、資金面でしっかりとした計画を立てておくことが重要です。
住宅の買い替えをするときの流れ
実際に住宅の買い替えを行う場合の流れについて解説します。
売り先行のケースと、買い先行のケースについて分けて解説しますので、自分がどちらに向いているのか判断する材料にもしてみてください。
売り先行か買い先行か決める
前項では、売り先行と買い先行、それぞれのメリット・デメリットについて解説しました。これを参考に自分は、どちらの方法を選んだほうがよいかをまずは決定しましょう。
どちらにもメリット・デメリットがあるため、よく比較検討する必要があります。特にお金に関連する項目については、しっかりと確認しておきましょう。
売り先行で買い替えをするときの流れ
売り先行で買い替えを行う場合の流れについてまとめておきます。売り先行なので、まずは住宅の売却を進めることからはじめましょう。
- 不動産会社を探して査定を依頼する
- 売り出し価格を決定する
- 媒介契約を締結して売却活動を開始
- 購入希望者の内覧を受け入れる
- 買い主を決定する
- 価格交渉を行い、売買契約を結ぶ
- 新居を探して売買契約を結ぶ
- 引越し
大まかにはこのような流れで進めることが一般的です。
買い先行で買い替えするときの流れ
買い先行で買い替えを行う場合の流れについてまとめておきます。買い先行なので、まずは新居探しを進めることからはじめましょう。
- 新居を探す
- 新居を決めたら売買契約を結ぶ
- 引越し
- 不動産会社を探して査定を依頼する
- 売り出し価格を決定する
- 媒介契約を締結して売却活動を開始
- 購入希望者の内覧を受け入れる
- 買い主と価格交渉して売買契約を結ぶ
- 物件の引き渡し
大まかにはこのような流れで進めることが一般的です。
買い替えにかかる費用はさまざま
買い替えにはかなりの費用が必要となります。
売却に必要な費用は次の通りです。
| 必要な費用の項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 |
| 抵当権抹消費用 | 司法書士に依頼した場合は5,000円〜2万円程度 |
| ローンの残債を一括で返済するための費用 | 一括繰上げ返済に必要な金融機関への手数料1万円〜3万円 |
| 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間5年以下で譲渡所得の39.63％ 保有期間5年以上なら譲渡所得の20.315％ |
購入にかかる費用は次の通りです。
| 必要な費用の項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 |
| 住宅ローン関連費用 | 融資事務手数料が3万円〜5万円、または融資額の1〜2％前後 |
| 保険料 | 火災保険や地震保険などの費用 |
| その他の費用 | 引越し費用や固定資産税などの税金 |
このように住み替えには、さまざまな項目で費用が必要となるため資金に関してしっかりと計画を立てておくことが大切です。
住宅の住み替えにかかる費用を抑えるテクニック
前項で住み替えにかかる費用について紹介しました。大きなお金が動くタイミングなだけに、できるだけ費用を抑えたいと思う人も多いでしょう。ここからは、住宅の住み替えにかかる費用を抑えるテクニックについて解説します。
売却の仲介を依頼した不動産会社で家を購入する
住み替えは、売却と購入を同時に行います。そのため両方の手続きで不動産会社に仲介を依頼する点が特徴です。この場合、仲介を依頼する不動産会社を同じにするとメリットを感じることができるでしょう。
同じ不動産会社に依頼すれば、連絡を1本化できるため手間を省くことができます。住み替えを行う際には、思いのほかやらなければならないことが多いため、連絡ひとつでも簡略化しておくことが大切です。
もうひとつのメリットとしては、金銭面での交渉がしやすい点にあります。購入も売却も仲介手数料が発生するため、同じ不動産会社にしておけば仲介手数料の値引き交渉がしやすくなるでしょう。
仲介手数料は物件価格によって変動しますが、かなりの金額になるため少しでも値引きしてもらえれば費用を抑えることができるため抑えておきたいポイントです。
引っ越しの回数を減らす
自己資金に余裕がある場合は、買い先行で買い替えを行えば引越しを1回で済ませることができます。売り先行で買い替えを進めた場合、物件が売れてから新居を探すため場合によっては仮住まいを探す必要があるでしょう。この場合は最低でも2回の引っ越し費用がかかることになります。
ただし、買い先行で引越し回数を減らすこともできます。入居後に購入代金を決済する「先行引き渡し」を利用した場合です。引き渡し猶予と呼ばれることもある制度ですが、物件の引き渡しを先にしてもらうことを指します。
入居後に購入代金の決済を行うため、仮住まいを用意する必要がなく引越しを1回で済ますことができるため費用を抑えることができるでしょう。
控除や特例を活用する
住宅の売却、購入には控除や特例が利用できるケースもあります。不動産の売買では税金が大きく関係するため、税金に関連した制度をうまく活用することで費用を抑えることができる点は抑えておきたいポイントです。
住宅の売却・住み替えで利益がでた場合には、課税対象となります。このケースでは、利益から3,000万円を控除することができる控除を利用しましょう。3,000万円特別控除を利用するには以下の条件が必要となるため注意が必要です。
- 現在、住んでいる住宅である
- 以前住んでいた住宅の場合、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売却すること
- 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
ほかにもいくつか特例を受けるための適用要件があるため、詳しくは国税庁のHPでご確認ください。
これらの条件をクリアできれば制度を利用することができます。譲渡所得税に関しては、売却額を基準に計算されるため、事前にどのくらいの税金が課税されるかを知るためには査定を行うことをおすすめします。
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住宅の買い替えは自分に合った買い替え方法を選ぶことが大切
住宅の買い替え方法について解説してきました。
売り先行、買い先行の2パターンある買い替えですが、どちらにもメリット・デメリットがあるため、よく検討して自分にあった方法を選択することが大切です。
また、どちらも不動産会社に査定や売却活動、新居探しを依頼する必要があるため、信頼できる不動産会社を見つけることも大切なポイントとなります。
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