「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
住宅を買い替えるときのポイント
住宅の買い替えは、売却と購入を同時におこなうものです。
単純に新しく不動産を購入するだけの場合とは手続の流れや気をつける点などさまざまなことが異なるため、「買い替え」について理解しておかないと、手続がスムーズに進まなかったり、後悔につながったりする可能性があります。買い替えを考えているなら、事前にある程度の知識を持っておいた方がよいでしょう。
買い替えには、現在住んでいる住宅を売却を先に進める「売り先行」という方法と、新しい家の購入を先に進める「買い先行」という方法の2つのパターンがあります。この記事では両方のケースについて、それぞれのメリットやデメリット、手続の流れを解説します。
選ぶ方法によって買い替えの際のポイントも異なるので、どちらがよいかしっかり検討しましょう。
まず、ここでは、住宅を買い替える場合のポイントについて解説します。
住宅ローンを完済する
買い替えは、現在居住している住宅を売却することからはじめるケースもあります。もしも住宅ローンが残っている場合は、抵当権が残っている状態であるため自分の判断だけで売却することはできません。そのため、売却するのであれば、前提として住宅ローンの完済が必要となります。
住宅ローンは住宅を売却したお金で返済することも可能です。不動産会社に査定をしてもらい、査定額でローンが完済できそうであれば、売却の手続きを進めることができます。
ただし、売却額だけでは住宅ローンが完済できない場合もあるでしょう。自己資金を加えてもローン完済に足らない場合には、住み替えローンを利用するという手があります。
住み替えローンは、住宅ローンの残債があることを念頭に、物件を担保にしてその1.5倍、2倍、3倍などの水準で借入することができるシステムです。
住み替えローンは、便利ではありますが通常のローンよりも高額なローンを組むことになります。住宅ローンの残債＋新居の購入代金＋手数料で計算するのが一般的です。
売り先行か買い先行か選択する
住宅を住み替える際の進め方には、売り先行と買い先行の2種類があります。
売り先行は、新居を購入した後に住宅を売却する方法です。買い先行は、先に住居を売却する方法です。
売り先行・買い先行どちらにもメリット・デメリットがあります。どちらを選択したほうがよいかは、家庭の事情や住まいの特徴によって異なるため、慎重に決定する必要があるでしょう。
家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
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住宅を買い替えた際の住宅ローン返済シミュレーション
住宅を買い先行で買い替えた場合、問題となるのは住み替え先の購入資金です。多くの人は住宅ローンを組んで購入すると思いますが、どのように返済することになるのかシミュレーションしてみましょう。
住み替え先の物件を住宅ローンを組んで購入する際の、「物件の購入可能額」や「住宅ローンの月々支払額」を確認することが出来ます。
ボーナス1回の返済額・頭金・返済期間・住宅ローン金利を選択することに加え、購入可能額を調べるときは毎月の返済額・月々の支払額を調べるときは購入希望物件価格を入力しましょう。
直接入力だけでなく、バーをスライドする事で各項目の数値を上下することが出来ます。また、借り入れを検討している住宅ローンの金利タイプ・金融機関を選択することで、住宅ローンの最新金利が出力されます。
シミュレーション結果に加えて、現在の物件の住宅ローン残高を上乗せして現在の資金計画で「余裕をもって月々返済出来るのか」確認しましょう。
- 毎月の返済額万円
- ボーナス1回の
返済額万円ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。 - 頭金万円
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- 住宅ローン金利%金融機関の金利を見る
（融資限度額＋頭金）
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返済額万円ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。 - 頭金万円
- 返済期間年
- 住宅ローン金利%金融機関の金利を見る
(金利 0万円 + 元金 0万円)
住宅の買い替えをするときの流れ
実際に住宅の買い替えを行う場合の流れについて解説します。
売り先行のケースと、買い先行のケースについて分けて解説しますので、自分がどちらに向いているのか判断する材料にもしてみてください。
どちらにもメリット・デメリットがあるため、よく比較検討する必要があります。特にお金に関連する項目については、しっかりと確認しておきましょう。
売り先行で買い替えをするときの流れ
売り先行で買い替えを行う場合の流れについてまとめておきます。売り先行なので、まずは住宅の売却を進めることからはじめましょう。
- 不動産会社を探して査定を依頼する
- 売り出し価格を決定する
- 媒介契約を締結して売却活動を開始
- 購入希望者の内覧を受け入れる
- 買い主を決定する
- 価格交渉を行い、売買契約を結ぶ
- 新居を探して売買契約を結ぶ
- 引越し
大まかにはこのような流れで進めることが一般的です。
買い先行で買い替えするときの流れ
買い先行で買い替えを行う場合の流れについてまとめておきます。買い先行なので、まずは新居探しを進めることからはじめましょう。
- 新居を探す
- 新居を決めたら売買契約を結ぶ
- 引越し
- 不動産会社を探して査定を依頼する
- 売り出し価格を決定する
- 媒介契約を締結して売却活動を開始
- 購入希望者の内覧を受け入れる
- 買い主と価格交渉して売買契約を結ぶ
- 物件の引き渡し
大まかにはこのような流れで進めることが一般的です。
住宅の買い替えにかかる費用
買い替えにはかなりの費用が必要となります。
まずは住宅の買い替えにかかる費用を一覧で見てみましょう。
| 必要な費用の項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 |
| 抵当権抹消費用 | 司法書士に依頼した場合は5,000円〜2万円程度 |
| ローンの残債を一括で返済するための費用 | 一括繰上げ返済に必要な金融機関への手数料1万円〜3万円 |
| 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間5年以下で譲渡所得の39.63％ 保有期間5年以上なら譲渡所得の20.315％ |
購入にかかる費用は次の通りです。
| 必要な費用の項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 |
| 住宅ローン関連費用 | 融資事務手数料が3万円〜5万円、または融資額の1〜2％前後 |
| 保険料 | 火災保険や地震保険などの費用 |
| その他の費用 | 引越し費用や固定資産税などの税金 |
このように住み替えには、さまざまな項目で費用が必要となるため資金に関してしっかりと計画を立てておくことが大切です。
住宅の買い替え・住み替えにかかる費用を抑える方法
前項で住み替えにかかる費用について紹介しました。大きなお金が動くタイミングなだけに、できるだけ費用を抑えたいと思う人も多いでしょう。ここからは、住宅の住み替えにかかる費用を抑えるテクニックについて解説します。
売却の仲介を依頼した不動産会社で家を購入する
住み替えは、売却と購入を同時に行います。そのため両方の手続きで不動産会社に仲介を依頼する点が特徴です。この場合、仲介を依頼する不動産会社を同じにするとメリットを感じることができるでしょう。
同じ不動産会社に依頼すれば、連絡を1本化できるため手間を省くことができます。住み替えを行う際には、思いのほかやらなければならないことが多いため、連絡ひとつでも簡略化しておくことが大切です。
もうひとつのメリットとしては、金銭面での交渉がしやすい点にあります。購入も売却も仲介手数料が発生するため、同じ不動産会社にしておけば仲介手数料の値引き交渉がしやすくなるでしょう。
仲介手数料は物件価格によって変動しますが、かなりの金額になるため少しでも値引きしてもらえれば費用を抑えることができるため抑えておきたいポイントです。
引っ越しの回数を減らす
自己資金に余裕がある場合は、買い先行で買い替えを行えば引越しを1回で済ませることができます。売り先行で買い替えを進めた場合、物件が売れてから新居を探すため場合によっては仮住まいを探す必要があるでしょう。この場合は最低でも2回の引っ越し費用がかかることになります。
ただし、買い先行で引越し回数を減らすこともできます。入居後に購入代金を決済する「先行引き渡し」を利用した場合です。引き渡し猶予と呼ばれることもある制度ですが、物件の引き渡しを先にしてもらうことを指します。
入居後に購入代金の決済を行うため、仮住まいを用意する必要がなく引越しを1回で済ますことができるため費用を抑えることができるでしょう。
控除や特例を活用する
住宅の売却、購入には控除や特例が利用できるケースもあります。不動産の売買では税金が大きく関係するため、税金に関連した制度をうまく活用することで費用を抑えることができる点は抑えておきたいポイントです。
住宅の売却・住み替えで利益がでた場合には、課税対象となります。このケースでは、利益から3,000万円を控除することができる控除を利用しましょう。3,000万円特別控除を利用するには以下の条件が必要となるため注意が必要です。
- 現在、住んでいる住宅である
- 以前住んでいた住宅の場合、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売却すること
- 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
ほかにもいくつか特例を受けるための適用要件があるため、詳しくは国税庁のHPでご確認ください。
これらの条件をクリアできれば制度を利用することができます。譲渡所得税に関しては、売却額を基準に計算されるため、事前にどのくらいの税金が課税されるかを知るためには査定を行うことをおすすめします。
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住宅の買い替えは自分に合った買い替え方法を選ぶことが大切
住宅の買い替え方法について解説してきました。
売り先行、買い先行の2パターンある買い替えですが、どちらにもメリット・デメリットがあるため、よく検討して自分にあった方法を選択することが大切です。
また、どちらも不動産会社に査定や売却活動、新居探しを依頼する必要があるため、信頼できる不動産会社を見つけることも大切なポイントとなります。
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