騒音トラブルやご近所付き合いなどが原因で「新しい家を購入したばかりなのにもう引っ越したい」と悩んでいる方は多くいます。
しかし高い費用を使い購入した家をすぐに手放すことはできるのか、住宅ローンの返済はどうなるのかなど引っ越しには不安がありますよね。
この記事では家をすぐに住み替える際に注意すべき住宅ローンの返済や税金、住み替えを成功するためのポイントについて解説しました。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
入居したばかりなのにもう引っ越したい理由
入居してすぐに家を売却することができるのか心配になる人もいるのではないでしょうか。
結論から言うと、購入してすぐの家であっても売却して引っ越すことは可能です。ただし購入してすぐの家は売却しても損をしてしまうことがあり、あまりおすすめはできません。
では損をしてまで売却する方は一体どのような理由ですぐに家を売却して引っ越しているのでしょうか。まずは皆さんが「もう引っ越したい」と思う理由をご紹介します。
騒音トラブル
入居してすぐでも騒音に耐えられず家を売却して引っ越しされる方は意外と多くいます。
特にマンションを購入された方が悩まされるトラブルです。内覧の時は気づかなかった騒音も家で過ごすようになると隣人の話し声やテレビの音、上の階に住んでいる人の足音など気になる部分が出てくるでしょう。
住民の生活音以外にも近くに飲食店がある場合は夜に人の話し声や車の音が騒がしくなることもあるかもしれません。
もし隣人や上下階の住民の生活音が気になるのであれば管理会社を通して注意してもらうようにお願いすることもできます。直接住民と話し合いを行う場合はトラブルにならないように慎重に行いましょう。
ご近所付き合い
一戸建てに引っ越してきた方に多いのがご近所付き合いが上手くいかず引っ越したいという場合です。
家は購入前に内覧をして自分に合っているか確認することができますが、ご近所さんとの相性は住んでみるまで確認することはできません。
持ち家になると町内会の仕事が回ってくる、地域の行事に参加しなければならないなどご近所付き合いが多くなるでしょう。また地方では長く住んでいるご近所さんが多く、コミュニティに上手くなじめず疎外感から居心地が悪いと感じている方もいるでしょう。
ご近所付き合いは購入した家に住んでいる限り続きます。もしご近所さんとの相性が悪いと感じたら家を売ることを検討してみてもよいかもしれません。
家に不満がある
内覧時は気に入っていた間取りもいざ住んでみると不便だったというように家に不満がありすぐに引っ越したい方もいます。
間取りだけでなく家の近くに駅やスーパー、コンビニエンスストアがない、日当たりや風通しが悪いなど購入前はそこまで気にしていなかった部分も毎日生活するようになると不便に感じるものです。
不満のある家で生活するのは大きなストレスになります。リラックスして過ごせる家に住み替えることも検討しましょう。
家族構成の変化
家を購入してすぐに離婚した・親の介護で一緒に住むことになったなど家族構成の変化が理由で引っ越したいと考える方もいます。
特に親の介護で一緒に生活する場合は現在の間取りでは狭い・バリアフリーの家に引っ越したいと考える方が多いようです。
一緒に生活する家族が増えた場合は住み替えを考えるタイミングなのかもしれません。
すぐに引っ越す場合は住宅ローンと税金に注意
購入して間もない家を売却する際に注意すべき点は住宅ローンの完済と譲渡所得税の税金対策です。
住宅ローンを完済しないと売却できない
住宅ローン残債があってもマンションの売却活動を進めることは可能ですが、売買契約が完了して新しい買主にマンションを引き渡すときには住宅ローンを完済し抵当権の抹消手続きをしている必要があります。
住宅ローンを完済して抵当権の抹消登記をする
抵当権とは住宅ローンの債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合に住宅ローンの融資元である金融機関によって行使される権利のことです。万が一、住宅ローンの返済が滞っても抵当権を設定していれば金融機関が家を差し押さえて競売にかけることができ、住宅ローンの返済に充当できるということです。
抵当権は債務者に設定されるのではなく、マンションに設定されるため、抵当権を抹消せずに売却してマンションを差し押さえられることになった場合、新しい買主が家を失ってしまうことになります。
このようなトラブルのもとになるため不動産会社も抵当権のある家は売却しません。
完済できない場合は住み替えローンを利用する
住宅ローンを完済する方法として、家の売却額で返済する、マンションの売却額と自己資金で返済する方法があります。
家の売却額で住宅ローンを完済することが理想ですが、もし足りない場合は自己資金を使い売却することも視野に入れておきましょう。
どうしても住宅ローンを完済することができないという方は住み替えローンの利用がおすすめです。
住み替えローンとは、新しい家を購入する際に古い家の売却益や自己資金で払いきることができなかった住宅ローン残債（担保割れ）を、新しい家の住宅ローンに合算できるというものです。
住み替えローンを利用する際、金融機関による審査が行われるほか新居を購入しなければならないなどの制約はありますが、それ以上に古い家で払いきれなかったローン残債を新しい住宅ローンに合算できる点が、債務者にとって最大のメリットです。
ローンの支払いを一元化することができれば、それだけ返済計画も立てやすくなりますね。
もしも家を売るだけではなく新居の購入や住み替えを考えているのであれば、住み替えローンの利用も検討してみるのがおすすめです。
控除を使って税金対策を忘れずに行う
不動産を売却した場合は税金を支払います。この税金は売却額によっては高額になるため忘れずに税金対策を行いましょう。
不動産を売却したら税金がかかる
新築マンションを売却して売却益が生じた場合、所得税と住民税を支払うことになり、これらはまとめて譲渡所得税と呼ばれています。譲渡所得税は家の所有期間によって税率が変わり、売却したマンションの所有期間が売却した年の1月1日時点で5年以下の場合は、「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」となりそれぞれの税率で課税されます。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 長期譲渡所得（5年超） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9% | 5% |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
購入してすぐに売却する場合、短期譲渡所得の適用期間であることが多く、税金の負担が重いこともあるでしょう。
3000万円の特別控除を利用する
この譲渡所得税の税金対策として3000万円の特別控除というものがあります。
住んでいる家を売却する際に譲渡所得から3000万円まで控除できる特例のことを、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」と言います。
この控除を使うことで売却益が3000万円以下であれば譲渡所得税の課税対象ではなくなるため、税金対策ができるということです。
この3000万円の特別控除を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 自分が住んでいたマイホームを売却する
- 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 3000万円の特別控除を受けることだけを目的として入居したマイホームでないこと
- 生活の拠点となっている建物であること
3000万円の特別控除を受けるためには多くの適用条件を満たす必要があります。
詳しい適用条件は国税庁のタックスアンサーNo.3302「マイホームを売ったときの特例」にてご確認ください。
家の住み替えを成功するためのポイント
家の住み替えをする際は住宅ローンの完済や新居の購入費用など多くの費用が必要です。家の住み替えを成功させるためには家を高く売却することが重要になります。ここからは今住んでいる家を売却する時に注意しておきたいポイントを解説します。
複数の不動産会社に査定を依頼する
家の住み替えを成功するために最も重要なことは、不動産会社選びです。
優秀な不動産会社であるか見分けるためにも複数の不動産会社に査定を依頼して査定価格や担当者の対応を比較しましょう。
特に営業担当者の対応を重視して媒介契約を結ぶ不動産会社を見極めましょう。
不動産売却ではそれぞれの不動産に個性があり、売主にも様々な事情があるため、売主からしっかりとヒアリングができないければよい売却戦略は立案できません。そのため売主の話を聞かない、自分の考えを押し付けるという不動産会社・営業担当者ではよい結果は出ないでしょう。
そのため家を売却する際は複数の不動産会社を比較して親身に話を聞いてくれる不動産会社であるか確認しましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
家を住み替える際は「売り先行」にする
家の住み替えを行う場合は「売り先行」で売却活動を進めていきましょう。
家の住み替えの手順として「売り先行」と「買い先行」の2つがあります。売り先行とは今住んでいる家を先に売却してから新しい家を購入する、反対に買い先行とは新しい家を先に購入してから今住んでいる家を売却するというものです。
売り先行は期限を気にすることなく売却活動を続けることができるため「高く売る」ことにこだわって売却することができます。
売却で得た資金は住宅ローンの返済に充てることができ、余った資金を新居購入費用にすることも可能です。
家の住み替えにかかる費用をシミュレーションしておく
家を売却・購入する際には費用がかかります。
まずは売却にかかる費用です。売却時に必要な費用は一般的に家の売却額の5～7%と言われています。
住宅ローン一括返済手数料や抵当権抹消費用といった住宅ローン完済に関する費用をはじめ、家を売却した際にかかる譲渡所得税の支払いが必要となります。譲渡所得税は前章で解説した控除を使って税金対策を行いましょう。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。 |
| 抵当権抹消費用 | 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程 |
| ローンを一括返済するための費用 | 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円 |
| 譲渡所得税 | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
次に購入にかかる費用を見てみましょう。購入時に必要な費用は一般的に家の購入額の5～8%と言われています。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （購入額×3％）＋ 6万円 + 消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 ※購入金額により異なる。 |
| 住宅ローン関連費用 | 融資事務手数料として3~5万円、もしくは融資額の1~2％前後 |
| 保険料 | 火災保険や地震保険などの費用※費用は保険会社による |
| その他 | 引越し費用や固定資産税などの税金 |
このように家の住み替えには多くの費用がかかります。費用が足りなくなったということにならないためにも費用がいくら必要か確認しましょう。
では実際に家の売却にいくら費用がかかるのかシミュレーション機能を使い調べてみましょう。
おおよその「売却価格」と家の「所有期間」と「取得費（取得時にかかった費用：購入価格）」と「諸経費」を入力すると、手取り金額のほかに、仲介手数料・印紙税・譲渡所得税などがそれぞれいくらかかるか分かります。
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
売却価格
0万円
仲介手数料
0万円
諸経費
0万円
印紙税
0万円
譲渡税
0万円
手取り金額
0万円
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
| 売却価格 | - | 0万円 |
| 仲介手数料 | - | 0万円 |
| 諸経費 | - | 0万円 |
| 印紙税 | - | 0万円 |
| 譲渡税 | - | 0万円 |
| 手取り金額 | 0万円 |
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
売却価格－(取得費＋仲介手数料＋諸経費＋印紙税)＝譲渡益(譲渡所得)
0－(0＋0＋0＋0)＝0万円
(譲渡益－特別控除) ×税率 (所得税＋住民税)＝譲渡税
(0-0) × 0% [0%＋0%]＝0万円
※上記所得税の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。
かかる費用を調べるにはおおよその売却価格を把握しておく必要があります。まずは不動産会社に査定を依頼して家がいくらで売れるのか確認してみましょう。
失敗せずに住み替え先の家を選ぶコツ
新しく住む家は失敗しないように慎重に選ぼうと考えている方も多いでしょう。最後に住み替え先の家を選ぶ際に注意すべき点をご紹介します。
最上階・角部屋の家に住み替える
マンションに住んでいると隣人の生活音や上の階に住んでいる方の足音が気になることもあります。このようなトラブルを避けるために最上階かつ角部屋にこだわって家を探すとよいでしょう。
最上階であれば上の階に住んでいる人の足音もなく、角部屋であれば隣人が片側にしかいないため生活音による騒音を半分にすることができます。
できるだけ騒音が聞こえない部屋に住むということも重要です。
家の構造で新居を選ぶ
入居したばかりだけどもう引っ越したい理由で多く挙げられていたのは「騒音トラブル」です。引っ越し先でも騒音トラブルに悩まされないように防音性の高い構造の家に住み替えることをおすすめします。
一般的な建物構造は木造・鉄骨・鉄筋コンクリートの3種類があります。この中で1番防音性が優れているのは鉄筋コンクリートで造られた家です。反対に木造構造の家は防音性が低く隣人の声やテレビの音が聞こえることもあります。
周囲に他人が住んでいる以上騒音が全くしない家に住むことはほぼ不可能でしょう。そのため少しでも防音性の高い家に住むことが重要になります。
売主に売却する理由を聞く
家の内覧に行った際に家を売る理由を聞いてみましょう。「転勤や転職をする」「家族構成が変わり住み替えをする」という理由であれば問題はありませんが売主がネガティブな理由で売却するのであれば要注意です。
もし売主が騒音やご近所トラブルが原因で売却するのであれば、自分が購入して住んだ場合同じようなトラブルに悩まされることが予想できます。
その他にも、立地が悪く通勤や通学が不便、日当たりや風通しが悪いといった住まないと分からない家の情報があるでしょう。気になるところがあれば遠慮なく売主に聞いて後悔せずに住むことができる家であるか確認しましょう。
ここまで「もう引っ越したい」と思う理由や住み替えを成功させるコツについて解説しました。
購入してすぐの家を売却することは可能です。しかし売却するためには住宅ローンを完済して抵当権抹消登記をする必要があります。そのほかにも住み替えにかかる費用など考慮すべき点はたくさんあります。
引っ越したい場合はまずは不動産会社に査定を依頼し、家がいくらで売れるのか確認して売却計画を立てましょう。