そこで今回は、住宅ローンの残っている家を売って新居を買うことができるのかや、実際の方法、進め方、注意点など、住宅ローンの残っている家を売って新居を買いたい方が必ず知っておくべき内容を解説していきます！
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
住宅ローンの残っている家を売って新居を買うことはできる？
住宅ローンの残っている家を売って新居を買いたいと考えている方にとって、そもそも住宅ローンの残っている家を売ることができるのかという点が気になっている方も多いのではないでしょうか。
そこで、この章では住宅ローンが残っている家を売ることができるのかについて解説していきます。
住宅ローン残債を一括返済出来る場合は可能
まず、家の売却代金で住宅ローン残債を一括返済できる場合には、住宅ローンが残っている家であっても問題なく売却して新居を買うことが出来ます。
上記のイラストで解説しているように、住宅ローン残債＜家の売却額となるケースに該当する場合です。
このようなケースをアンダーローンと呼びます。アンダーローンの状態であれば、住宅ローンが残っている場合であっても家を売る際に大きな不安を持つ必要はないと考えられます。
住宅ローン残債を一括返済出来ない場合は対策が必要
一方で、家の売却額が住宅ローン残債を下回ってしまい、家を売っても住宅ローン残債を一括返済することが出来ない場合には原則家を売ることが出来ません。
住宅ローン残債＞家の売却額となってしまうこのようなケースをオーバーローンと呼びます。
オーバーローンの状態であるケースでは、家を売るためには住宅ローン残債を何かしらの方法で一括返済して抵当権を抹消することが必須となります。
住宅ローンを借り入れて購入した家には、金融機関によって抵当権が設定されています。抵当権とは、住宅ローン債務者であるご自身が住宅ローン返済不能となった場合に備えて、予め家を担保にしておく権利のことです。
住宅ローン滞納が続くと最終的に競売といって自宅が強制的に売却されてしまいますが、この競売が行われるのも抵当権が設定されているからなのです。
抵当権は住宅ローン完済後に手続きを行うことで抹消することが出来ますが、住宅ローン返済中には原則抵当権を抹消できないために売却できないケースが存在するのです。
このようなケースでは、貯金などの自己資金で不足分を補って住宅ローン残債の一括返済を行ったり、新たにローンを借りて一括返済をしたり、住宅ローンを完済してから家を売るなどの対策が必要となります。
そのため、オーバーローンのケースに該当する際にはこれらの対策を行うことによって家を売って新居を買うことが出来るようになります。
住宅ローンの残っている家を売って新居を買う方法
さて、前章ではそもそも住宅ローンの残っている家を売って新居を買うことが出来るのかを解説しました。
次にこの章では、具体的にどのような方法で住宅ローンが残っている家を売って新居を購入することが出来るのかについて解説していきます。
家の売却代金でローン完済して新居を買う
1つ目に紹介するのが、家の売却で得た資金で住宅ローン残債を一括返済して手放して新居を購入すると言う方法です。
この方法はアンダーローンのケースに該当する方が家を売って新居を買うための方法になります。
家の売却代金で住宅ローン残債を一括返済し、抵当権抹消手続きを行った上で買い手に家を引き渡すことになります。また、住宅ローン残債の一括返済を行っても売却代金が残った場合には、新居を買うための費用にも回すことが出来ます。
住み替えローンを利用してローン返済と新居を買う
2つ目に紹介するのが、住宅ローン残債の一括返済用資金と新居の購入用資金を合わせて住み替えローンという新たなローンを借り入れることで調達するという方法です。
今の家を売っても住宅ローン残債を一括返済できないけれど、新居を買って住み替えたい場合に利用するローンであり、買い替えローンとも呼ばれています。
この住み替えローンを利用すれば、家の売却額だけでは一括返済できなかった住宅ローンを完済できるだけでなく、自己資金がなくても新居を購入することが可能です。
つまり、オーバーローンに該当する方でも住宅ローンの残った家を売って新居を購入することが出来るのです。
新居費用が不足している場合はつなぎ融資を利用する
3つ目に紹介するのがつなぎ融資というローンを借り入れて新居購入用の資金に充てるという方法です。
こちらは、住宅ローン残債の一括返済で家の売却代金のほとんどを使ってしまい、新居購入用に新たに住宅ローンを契約したものの手元に残った資金だけではその間に必要な費用を払えないといったようなケースで有効な方法になります。
つなぎ融資は新築で新居を購入しようと考えている場合などに主に用いられる方法になります。新居の購入に際して住宅ローンを組んでも、実際に融資を受けられるまでには時間がかかります。そんなときに、融資が実行されるまでの間の、一時資金として借りられるのがつなぎ融資になります。つなぎ融資を利用することで、新居が新築物件である場合購入に必要な土地代金や着工金、上棟金といった費用を用意しやすくなりますが、使途がこれらの新居購入にかかる費用に限定されている点や、借入期間が短いこと、借入限度額が高いこと、金利が割高であることなどに注意が必要です。
また、金融機関によってはこのつなぎ融資を取り扱っていない場合もあるため事前に確認しておく必要があります。
住宅ローンの残っている家を売って新居を買う際の進め方は？
ここまで、住宅ローンの残った家を売って新居を買うことは出来るのかや、実際にどのような方法で住宅ローンの残った家を売って新居を買うのかについて解説してきました。
しかし、中には「ローンが残っている家を売って新居を買う方法は分かったけれど、具体的にどんな手順で進めていけば良いのかが分からない…」と感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで、ここからは実際に住宅ローンの残った家を売って新居を買う際の進め方について解説していきます。
まず初めに、家を売って新居を購入すると言う住み替えには３つの方法が存在します。
具体的には、売り先行型・買い先行型・同時並行型と呼ばれている進め方になります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
売り先行型の住み替えとは？
売り先行型の住み替えとは、今住んでいる家を先に売却して、その後新居を購入するという住み替えの進め方のことです。
実際の売り先行型の住み替えの流れは以下のようになります。
| 手順 | 売り先行の流れ |
| 【STEP1】 | マンションの売り出し |
| 【STEP2】 | 売買契約 |
| 【STEP3】 | 物件の引き渡し/売却代金の受け取り |
| 【STEP4】 | 新居探し |
| 【STEP5】 | 新居の契約 |
| 【STEP6】 | 新居へ入居 |
一方で、今住んでいる家を売却して実際に家を引き渡す日までに新居を購入することが出来なければ仮住まいが必要になることも考えられたり、このような事態を避けるために焦って新居を選んでしまったりといった事態になりかねない点がデメリットだと言えます。
- 住宅ローンを完済していない
今の家の売却で得た資金を新居の購入費用に充てたい
買い先行型の住み替えとは？
次に買い先行型の住み替えとは、住み替え先となる新居を先に購入した上で、今住んでいる家を売却するという住み替えの進め方のことです。
実際の買い先行型の住み替えの流れは以下の通りです。
| 手順 | 買い先行の流れ |
| 【STEP1】 | 新居探し |
| 【STEP2】 | 新居の契約 |
| 【STEP3】 | 新居のローン手続き |
| 【STEP4】 | 新居へ入居 |
| 【STEP5】 | マンション売り出し |
| 【STEP6】 | 売買契約 |
| 【STEP7】 | 物件の引き渡し/売却代金の受け取り |
買い先行型の住み替えでは、先に新居を購入することになるため、売り先行型の住み替えと比較して圧倒的にスケジュールを調整しやすい点が大きなメリットだと言えます。
予め新居を購入しているため、今住んでいる家の引き渡し日と新居の引き渡し日を同日に調整する必要がないためです。仮住まいを用意したり、引っ越しを2回行う手間も必要ありません。
また、先に新居に引っ越しを済ませた状態で家の売却活動を行うことが出来るため、内覧などにおいては売り先行型の住み替えを選択した場合よりも生活感を消すことが出来る点で有利だと言えます。
買い先行型の住み替えにはこれらのメリットが挙げられますが、二重ローンになってしまう可能性が高いことや、十分な資金力がないと資金計画が破綻してしまう可能性が高いといったデメリットも存在します。
仮に二重ローンになってしまったとしても、ご自身の返済能力に問題がなければ良いのですが、生活費やその他の必要な資金を圧迫してしまうことがないように十分気を付けておく必要があります。
- 住宅ローンを完済している人
- 貯蓄などで資金面に余裕がある人
- 新居選びで絶対に妥協したくない人
- 居住している家が人気物件で売れやすい人
同時並行型の住み替えとは？
3つ目の同時並行型の住み替えとは、今住んでいる家の売却活動を行いながら住み替え先を探し、今の家の売却と住み替え先となる新居の購入を同時に行うことで、同日～数日以内に住み替えを完了させるという進め方のことです。
実際の同時並行型の住み替えの流れは以下のようになります。
| 手順 | マンションの売却 | 新居の購入 |
| 【STEP1】 | マンションの売り出し | 新居探し |
| 【STEP2】 | 売買契約 | 新居の契約 |
| 【STEP3】 | 物件の引き渡し/売却代金の受け取り | 新居の支払い/新居への引っ越し |
| 【STEP4】 | 新居への引っ越し | 新居への引っ越し/新居へ入居 |
同時並行型の進め方で住み替えを行う最大のメリットは、今の家の売却と住み替え先の新居の購入・引っ越し全てを一度に完結させられるという点です。
そのため、住み替えにかかる期間や手間をこれら3つの進め方の中で最も抑えることが出来る進め方であると言えます。
しかし、実際にはこの同時並行型の住み替えを実現させることは非常に難しく、あくまでも偶然タイミングがあった場合に限られると言うことを理解しておきましょう。
同時並行型の進め方にこだわりすぎてしまうと、先に今の家の購入希望者が現れた場合や、反対に先に魅力的な新居候補を見つけた場合などに妥協せざるを得なくなってしまう可能性が高いです。
せっかく住み替えを行うのなら、家の売却にも新居選びにもきちんと必要な時間をかけて進めたいと考える方が多いため、結果的に同時並行型の住み替えはあまり実現しないことが多いようです。
- とにかく手間をかけたくない人
住宅ローンの残っている家を売る場合には売り先行型がおすすめ
住み替えの3つの進め方があることが分かりました。それぞれメリットやデメリットが存在しますが、住宅ローンの残っている家を売って新居を買う場合には売り先行型で住み替えを進めましょう。
最大の理由は、住宅ローンが残っている状態で住み替えを行う場合に、買い先行型の進め方で住み替えを行うのはあまりにもリスクが大きく、また同時並行型の進め方にこだわるよりも今の家の売却活動に時間を割いて取り組むことで少しでも高く家を売るべきだからです。
住宅ローンが残っている家を売って新居を購入する際には、今住んでいる家をどれだけ高く売れるかが極めて重要になってきます。そのため、多少時間や手間がかかってしまうとしても、家の売却活動を疎かにしてしまっては本末転倒です。
売却活動を妥協してしまったことで、本来高く売れたはずの家が安くでしか売れず売却後の返済負担で後悔するケースに陥ってしまうことも十分に考えられます。
そのため、住宅ローンが残っている家を売って新居を購入したいと考えている人は売り先行型の進め方で住み替えを行うのが良いと言えるでしょう。
住宅ローンの残っている家を売って新居を買う際の注意点！
ここまで住宅ローンの残っている家を売って新居を買いたいと考えている方が知っておくべきことについて詳しく解説してきましたが、このような住み替えの場合には数多くの注意点が存在します。
そこで、最後にこの章では後悔しない住み替えを行うためにも必ず押さえておきたい注意点をまとめて解説していきます。
家の売却と新居の購入には費用がかかる
まず1つ目の注意点が、家の売却と購入にはそれぞれ費用がかかるという点です。
特に今住んでいる家を売却する際には、売却活動をサポートしてもらった不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料や、印紙税などの税金、その他にも抵当権抹消費用などがかかってきます。
以下は家を売る際に必要な主な費用とその目安をまとめた一覧表になります。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税 |
| 印紙税 | 200円〜48万円 ※売却金額により異なる |
| 抵当権抹消費用 | 司法書士へ依頼するとして5,000円~2万円程 |
| ローンを一括返済するための費用 | 一括繰上返済にかかる金融機関への手数料1~3万円 |
所得税及び復興特別所得税・住民税 | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| その他費用 | ※費用項目より異なる |
さらに新居を購入する際にも様々な費用がかかります。
新居探しをサポートしてもらった不動産会社に支払う仲介手数料、手付金、固定資産税や都市計画税、印紙税、登記費用などこちらも様々です。
住宅ローン残債の支払いや新居購入ばかりに目が行ってしまう気持ちは理解できますが、これらの費用を予めよく確認しておかないと、その時になって費用を用意できずに住み替えを行えなくなってしまったり、生活費を圧迫してしまったりといったケースに陥ることも容易に想像できます。
そのような事態を避けるためにも、今住んでいる家の売却活動をサポートしてもらう不動産会社に費用について出来る限り細かく尋ねたり、ご自身で調べてみて概算してみるなどしておく必要があると言えるでしょう。
住み替えローンの審査基準は厳しい
次に紹介する注意点が、住み替えローンの審査についてです。住み替えローンの審査基準は厳しいということにも注意が必要です。
現在住んでいる家を購入するために住宅ローンを借り入れた際にも審査が行われたかと思います。その際には先ほど解説した抵当権によって家が担保に設定されています。
住み替えローンでも同様に新居が担保に設定されることになりますが、住み替えローンでは新居の費用に加えて住宅ローン残債の一括返済費用も借り入れることになります。
つまり、金融機関が設定する担保の価値よりも大きな額を融資してもらうことになるのです。そのため、万が一住み替えローンを借りた人が返済不能な状態になると、金融機関は貸し出したお金を満額回収することが出来ないのです。
このような理由から、金融機関はこれから住み替えローンを借りようとしている人の返済能力などを厳しく審査するのです。住宅ローン返済中の家を売って新居を買いたいと考えている方はこの点に十分注意しておく必要があると言えるでしょう。
住み替えローンの借りすぎに注意
最後に紹介する注意点が、住み替えローンの借り入れ額についてです。
ただでさえ住み替えローンは住宅ローンよりも多くの額を借り入れることに加えて、一般的に住宅ローンよりも金利が高く設定されているようです。
自己資金が用意できない場合であっても、新居を買って新しい生活をスタートさせられる方法として魅力的な住み替えローンですが、その後の返済に苦しんで後悔してしまっては元も子もありません。
綿密な資金計画や将来設計を基に、返済可能な範囲での借り入れに留めるべきだと言えるでしょう。
まとめ
今回は住宅ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合にどのような方法があるのかや、どんな進め方で住み替えを行うべきなのか、そして後になって後悔しないためにどのようなことに注意が必要なのかについて詳しく解説してきました。
家に縛られず、ご自身のライフスタイルやご家庭の事情にマッチした暮らしを送るために、必要な知識をきちんと理解した上で後悔しない住み替えを進めていきましょう！