ご自宅の住み替えを検討している方の多くは、一生の住まいだと思って購入していたが、住み替えを検討したい状況になったという事情があるようです。
また、住み替えを検討したいとは言っても「どんな手順で家住み替えを進めれば良いか分からない…」「家住み替えにどれくらい費用がかかるのか分からない…」という不安や悩みを抱えているのではないでしょうか。
そこで今回の記事では、住み替えをしたことがある経験者がどのようなタイミングで住み替えたのか何をすることで満足いく住み替えができたのかを踏まえつつ、家住み替えを検討している方がすべき5つのことを分かりやすく解説していきます。
家の住み替えに関する漠然とした不安を一緒に解消していきましょう。
- 1. 家住み替えをするのはどんなとき？成功のポイントは？
- 2. 家住み替えですべきこと①｜3つの進め方から状況に合わせて選ぶ
- 2.1. 進め方①｜売り先行の家住み替え
- 2.2. 流れ①｜売り先行の家住み替えの流れ
- 2.3. 売り先行の家住み替えのメリット
- 2.4. 売り先行の家住み替えのデメリット
- 2.5. 売り先行で家を住み替えるべき人の特徴
- 2.6. 進め方②｜買い先行の家住み替え
- 2.7. 流れ②｜買い先行の家住み替えの流れ
- 2.8. 買い先行の家住み替えのメリット
- 2.9. 買い先行の家住み替えのデメリット
- 2.10. 買い先行で家を住み替えるべき人の特徴
- 2.11. 流れ③｜同時並行型の家住み替えの流れ
- 2.12. 流れ③｜同時並行型の家住み替えの流れ
- 2.13. 同時並行型の家住み替えのメリット
- 2.14. 同時並行型の家住み替えのデメリット
- 2.15. 同時並行型で家を住み替えるべき人の特徴
- 2.16. 迷ったら売り先行
- 2.17. 【コツ】家住み替えの進め方は住み替え先も考慮しよう！
- 2.18. 注文住宅へ住み替えるコツ
- 2.19. 建売の一戸建て住宅へ住み替えるコツ
- 2.20. 中古の一戸建て住宅へ住み替えるコツ
- 2.21. 新築・中古マンションへ住み替えるコツ
- 3. 家住み替えですべきこと②｜必要な費用・税金を把握する
- 4. 家住み替えですべきこと③｜支払う税金を減らす減税措置を知る
- 5. 家住み替えですべきこと④｜費用を抑えるポイントを知る
- 6. 家住み替えですべきこと⑤｜住宅ローンが残っている場合の対処法を知る
- 7. まとめ
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
家住み替えをするのはどんなとき？成功のポイントは？
まずは、実際に住み替えを行った人がどのように住み替えたのかを確認しましょう。
自宅を売って住み替える場合どのようなタイミングが多いのか、満足いく住み替えができた人はどのようなことを行っていたのかを押さえておけば、ご自身が住み替えを検討するうえで必要な情報が分かりますよ。
【経験者にアンケート】住み替えをしたタイミング
実際に住み替えを経験された方はどのようなタイミングで住み替えを決心したのでしょうか。「住み替えを検討したきっかけ」について30代～50代の981名にアンケートをしたところ以下のような結果になりました。
- 1位｜家が手狭になったため 29.4％
- 2位｜周辺の住環境を改善したいため 17.5％
- 3位｜家の老朽化のため 16.7％
- 4位｜転職や転勤のため 9.6％
この章では、上位4つの「よくある住み替えのタイミング」と「タイミング別の住み替えの特徴」について詳しく解説していきます。これからお伝えする理由にあなたの状況が合致しているか見ていきましょう。
1位｜家が手狭になったため（家族構成の変化）
アンケートの回答で最も多かったタイミングは家族構成の変化です。代表的なタイミングとしては「出産」「子どもの進学」の2つです。
例えば、夫婦2人と子供1人の時に購入した家が、2人目の子どもができたことによって、家が手狭に感じ、住み替えを考えるようになった人は多くいます。また、同居などで家族が増えると部屋数も必要となります。家族が増えることで、より広い間取りの家に引っ越したり、建て替えたりの対応をしなければなりません。
最近は住み替え先を「賃貸」で探す人も増えています。子供が増えて住み替えをする場合、近い将来子供が家を出ていくと考えれば、賃貸の方が次の住み替えがしやすくなるからです。
2位｜周辺の住環境を改善したいため
第2位は周辺の住環境を改善したい事情がでてきたタイミングでした。住環境を改善したいと言っても背景は様々ありますので代表的な例を3つご紹介しましょう。
①子供の環境を改善
例えば、子どもが生まれて、子どもの住環境を良好にしたいというタイミングも1つとして挙げられます。環境といっても、子どもの成長段階に応じて色々な要素があります。主な要素は下記の通りです。
- 公園が近くにある
- 周辺の環境が良い（空気がきれい・交通量が少ない等）
- 子ども部屋の確保
- 通学に便利
子どもの環境を良好にするために住み替えをする場合には、転校などの必要が無いように、小学校入学前に最も多く検討されています。
子ども部屋の確保については、子どもが小さいうちは、部屋が無くても特に問題はありませんが、大きくなるにつれて勉強などを落ち着いてできる空間が必要となります。
②老後の環境を改善
子供の独立を機に住み替えを検討するシニア世代もいらっしゃいます。現在は高齢者であっても、便利な都内に住み替える人が増えています。老後の生活を考えて、病院や公益施設へのアクセスに便利な都内や駅近の家が人気になっています。
③ご近所トラブルを改善
特に家に対しての不満は無いものの、ご近所トラブルになってしまった場合も住み替えのタイミングに出てきます。家の購入時には、特に問題なく生活していたのに、長年住んでいたら色々なトラブルに巻き込まれてしまったケースや、引っ越してみたら近所に迷惑な人が住んでいたなどのご近所トラブルは、避けようがありません。
ご近所トラブルは精神的なストレスが大きいので、早めに住み替えるのが得策でしょう。
3位｜家の老朽化のため
長年住んだ家の老朽化が原因で住み替える場合もあります。古い家を売却するなら、高額売却は期待できません。建物は一般的に築年数に応じて価値が減少していくからです。
- えっ！古い家は売れないってこと？
4位｜転職や転勤のため
就職・転職・転勤等で現在の家からは通勤ができないため、住み替えを考えるケースもあります。単身赴任という選択肢もありますが、単身赴任をしないで家族全員で新しい家に引っ越す場合には住み替えが必要です。
転勤の場合など、何年か経ったら今の家に戻ってくる可能性がある場合には、自宅を売りに出さずに、賃貸物件として運用して、新居を探すという方法もあります。
満足いく住み替えができた人が押さえていたポイント
ここまでで家の住み替えが行われているタイミングが様々であることが分かりましたが、経験者の中でも特に満足のいく住み替えができたという人はどのようなポイントを押さえていたのでしょうか。
タイミングは様々でも、理想の住み替えに成功した人が共通して押さえていたポイントは以下の5つでした。
実際に住み替えるとなるとなると、どのように手続きや引っ越しを進めていけばよいのか、お金はどのような動きになるのかを押さえておかなければ後悔や失敗をするということが分かりますね。
ここからは、この5つを家住み替えですべきこととして、細かくご紹介していきます。
家住み替えですべきこと①｜3つの進め方から状況に合わせて選ぶ
家を住み替えようと考えている方がまずすべきこととして、家住み替えの3つの進め方を知り、自分に合った方法を選ぶことが挙げられます。
そこで、この章では、売り先行・買い先行・同時並行型の3つの家住み替えについて詳しく解説していきます。
これら3つの家住み替えの進め方のメリット・デメリット、向いている人の特徴がわかれば、ご自身がどの進め方で家を住み替えるべきかも理解できるはずです。
また、住み替え先が戸建てかマンションかによって選ぶ方法もありますので、合わせて紹介します。
進め方①｜売り先行の家住み替え
家住み替えの1つ目の進め方として紹介するのが、売り先行の進め方です。
売り先行での家住み替えでは、先に今住んでいる家を売却して売却代金を得た上で住み替え先となる新居を購入して住み替えを行います。
一旦仮住まいに引っ越すなどして、持ち家を先に売却するこの売り先行の進め方なら、今住んでいる家の売却金を資金として新居を購入できます。
また、ご自宅は住みながら売却することになるため、内覧などにもこだわって売却活動に臨む必要があります。
家を売却する際の内覧について詳しく知りたい方は家を売る内覧の記事もご覧ください。
詳しくはこれから紹介していく売り先行のメリット・デメリットで解説していきます。
流れ①｜売り先行の家住み替えの流れ
まず、売り先行の家住み替えが具体的にどのような流れで進んでいくのかを確認しましょう。
売り先行の家住み替えは以下のような流れで進んでいきます。
売り先行では、いくらで売れそうか不動産会社に査定してもらい、持ち家を売却して仮住まいに引っ越し、新しい家の購入が完了したら新居に再度引越しを行うという流れになります。
この売り先行の流れでは、条件交渉で今の家の売却価格が決まったら、その価格を基に新居の資金企画を立てることになります。
売り先行でできるだけ不要な出費を抑えるためには仮住まいに住む期間を短くすればよいので、住み替え先として購入する新居の引き渡し日をできるだけ借り引越しに近い日に調整することがポイントとなってきます。
売却の条件交渉が終わり、購入の資金計画が立てられるようになってからが勝負です。仮住まいに引っ越すまでに新居の情報収集や内覧を進めておきましょう。
売り先行の家住み替えのメリット
売り先行の家住み替えのメリットとしては以下の2つが挙げられます。
売り先行の家住み替えのメリット
- 家住み替えでの費用を工面しやすい
- 時間をかけて妥協せずに家を売却できる
売り先行のメリットは、新居購入用の資金を確保できる点と、じっくりと時間をかけてご自宅を売却できる点です。
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
売り先行のメリット①｜家住み替えでの費用を工面しやすい
売り先行の家住み替えの最大のメリットとも言えるのが、この費用を工面しやすいという点です。
先ほど解説した通り、売り先行の家住み替えでは先に今のご自宅を売却し、売却が済んでから新居の購入を行います。
そのため、ご自宅の売却資金を新居購入に充てることができるため、資金計画を立てやすいと言えます。
家の住み替えでは後の章でも詳しく解説していきますが、様々な費用や税金がかかります。そのため、できる限り資金計画を綿密に立てておくことが家住み替えを成功させるためのポイントであることを考えると、この点は大きなメリットだと言えるでしょう。
自己資金がない場合の家住み替えについて詳しく知りたい方は住み替え自己資金なしの記事もご覧ください。
売り先行のデメリット②｜時間をかけて妥協せずに家を売却できる
売り先行の家住み替えの2つ目のメリットは、ご自宅の売却に時間をかけることができるため、妥協せずに高く売ることにこだわることができる点です。
売り先行の家住み替えと買い先行の家住み替えとの大きな違いが、まず初めにご自宅の売却を完了させるという点にあります。
そのため、売り先行の家住み替えでは、売却を焦らずにじっくりと時間をかけてご自宅を少しでも高く売ることにこだわることができるでしょう。
ご自宅を高く売却するほど、家住み替えに必要な資金に充てることができるため、この点も売り先行の家住み替えの大きなメリットだと言えるでしょう。
売り先行の家住み替えのデメリット
続いて売り先行の家住み替えのデメリットについて解説していきます。
売り先行の家住み替えのデメリットとしては以下の2つが挙げられます。
売り先行の家住み替えのデメリット
- 2回引っ越しをしなくてはならい可能性がある
- 新居選びに焦って妥協してしまう可能性がある
売り先行のデメリットは、手間がかかりやすい点と新居選びで妥協してしまう可能性がる点です。
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
売り先行のデメリット①｜2回引っ越しをしなくてはならない可能性がある
売り先行の家住み替えの1つ目のデメリットとして、住み替えに際して2回引っ越しをしなくてはならなくなる可能性があるという点です。
売り先行の進め方や流れでも解説しましたが、先にご自宅を売却するため、住み替え先として購入する新居の引き渡し日が売却するご自宅の引き渡し日と離れてしまうと、その期間は別の場所で生活しなくてはなりません。
仮住まいといって一時的に賃貸などを借りたり、実家に身を寄せるなどの選択肢がありますが、いずれにしてもこのようなケースでは引っ越しを2回行わなくてはならなくなります。引っ越しには手間や時間がかかるだけでなく、お金もかかってしまうため、この点が1つ目のデメリットとして挙げられるのです。
売り先行のデメリット②｜新居選びで焦って妥協してしまう可能性がある
売り先行の家住み替えの2つ目のデメリットは、新居選びで妥協してしまう可能性があるという点です。
1つ目のデメリットで紹介したような引っ越しを2回行わなくてはならないケースを避けるために、ご自宅の売却の目途が立ってから大急ぎで新居を決めてしまうと、新居選びで妥協してしまう可能性が高くなってしまうでしょう。
わざわざ手間や時間をかけてまで家を住み替える方の多くは、何かしら家を住み替えたい理由があり、その目的に合った住み替え先を新居として選ぶものです。
そのため、手間をかけたくないからといって住み替え先となる新居選びで妥協してしまっては本末転倒だと言えるでしょう。
この点が2つ目のデメリットして挙げられます。
売り先行で家を住み替えるべき人の特徴
さて、売り先行の家住み替えの流れやメリット・デメリットについて解説してきましたが、実際にこの売り先行はどんな人に向いている家住み替えの進め方なのでしょうか。
売り先行で家を住み替えるべき人の具体的な特徴として以下のようなものが挙げられます。
売り先行で家を住み替えるべき人の特徴
- 住宅ローン返済中の人
- 家住み替えの費用面で少しでも不安がある人
売り先行の家住み替えのメリット・デメリットで解説したように、売り先行は費用面での負担が小さくなりやすい点が最大のメリットであり、一方で手間がかかりやすい点がデメリットです。
そのため、住宅ローン返済中に家住み替えを行いたい方や、費用面で少しでも不安がある方は、多少の手間はかかっても費用を抑えて家住み替えを行うべきです。
このような特徴に当てはまる方は売り先行で家を住み替えるべきだと言えます。
家の住み替えを検討している方は、まずは家がいくらで売却できそうなのかを確認しておきましょう。
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進め方②｜買い先行の家住み替え
続いて2つ目に紹介する進め方が、買い先行の家住み替えです。
買い先行の家住み替えでは、ご自宅を売却するよりも前に住み替え先となる新居を購入して、新居への引っ越しを済ませた状態でご自宅を空き家にして売却活動を行うという進め方になります。
売り先行の家住み替えを行うケースよりもスケジュールを調整しやすい点が特徴だと言えるでしょう。一方で、先に住み替え先となる新居を購入するため、多くの資金が必要になる点も買い先行の家住み替えの特徴として挙げられます。
買い先行での家住み替えについても詳しく見ていきましょう。
流れ②｜買い先行の家住み替えの流れ
次に、買い先行の家住み替えが具体的にどのような流れで進んでいくのかを確認しましょう。
買い先行の家住み替えは以下のような流れで進んでいきます。
買い先行の家住み替えでは、住み替え先となる新居の購入を先に行い、その後ご自宅を売却する流れになります。
買い先行の場合は家の売却金額で新居を購入することができないため、できる限り売却したタイミングでいくら手元にお金が入ってくるか把握したうえで新居を探すことがポイントになります。
そのため、買い先行では購入の資金計画を立てる前に、売却査定をしていくらで売れそうか確認しておくようにしましょう。
あとは新居を見つけて先に引っ越しを済ませた状態の家を売りに出すと良いでしょう。
買い先行の家住み替えのメリット
買い先行の家住み替えのメリットとしては以下の2つが挙げられます。
買い先行の家住み替えのメリット
- 引っ越しが1度で済む
- 時間をかけて妥協せずに住み替え先の新居を探せる
買い先行のメリットの特徴は手間がかかりづらいという点です。それぞれについて詳しく見ていきましょう。
買い先行のメリット①｜引っ越しが1度で済む
買い先行の1つ目のメリットは、引っ越しが1度で済むため、家住み替えにかかる手間を省きやすいという点です。
買い先行の家住み替えでは、ご存知の通り家を売却するよりも先に新居を購入するという流れになります。
そのため、新しい家への引っ越しを済ませた状態でご自宅の売却活動に臨むことができるのです。
買い先行の家住み替えはこのような流れで進むため、売却するご自宅と住み替え先の新居の引き渡し日を調整する必要もありません。
このように家住み替えにかかる手間を省きやすいのが買い先行の家住み替えの大きなメリットとして挙げられます。
買い先行のメリット②｜時間をかけて妥協せずに住み替え先の新居を探せる
また、買い先行の家住み替えでは、引き渡し日の調整などが不要であるため、じっくりと時間をかけて妥協せずに新居を探すことができます。
この点が買い先行の家住み替えの2つ目のメリットです。
買い先行の家住み替えでは、ご自身のタイミングで住み替え先となる新居探しを始めて、ご自身が納得いくまで時間をかけることができます。
家住み替えにかかる手間やスケジュール面での負担を考えることなく、目的や希望に最もマッチした新居を選ぶことができる点は大きなメリットだと言えるでしょう。
買い先行の家住み替えのデメリット
一方で買い先行の家住み替えのデメリットには以下のようなものが挙げられます。
買い先行の家住み替えのデメリット
- 二重ローンになることがある
- 資金計画が立てづらい
買い先行のデメリットの共通点は、資金面での負担が大きくなりやすいという点です。それぞれについて詳しく見ていきましょう。
買い先行のデメリット①｜二重ローンになることがある
買い先行の家住み替えの1つ目のデメリットは二重ローンになることがあるという点です。
買い先行の家住み替えでは、ご自宅の売却前に新居を購入しますが、自己資金のみで新居購入が可能な方は限られているでしょう。
そのため、ほとんどのケースで新居購入用に新たに住宅ローンを借り入れることになるでしょう。
仮に現在のご自宅でも住宅ローン返済中の場合、買い先行の家住み替えではご自宅が売却できるまでの期間は二重ローンの状態となってしまうのです。
単純に考えて、今の倍近くのローン返済をすることになった場合に、これまで通り生活することができそうなのかをよく考えておかないと、ローン返済に苦しみ、最悪の場合住宅ローン滞納の状態となってしまうことも考えられるでしょう。
この点が買い先行の家住み替えの1つ目のデメリットです。
買い先行のデメリット②｜資金計画が立てづらい
買い先行の家住み替えの2つ目のデメリットが、資金計画が立てづらいという点です。
というのも、買い先行の家住み替えでは、ご自宅がいくらで売却できるのかが分からないまま先に住み替え先の新居を購入することになるためです。
仮におおよその売却相場を掴んでいたとしても、あくまでそれらは想定の売却価格に過ぎず、実際に売却活動を行ってみなければいくらで売却できるかは分かりません。
さらに、ご自宅の売却にどのくらいの期間を要するのかも分からないため、非常に資金計画が立てづらいと言えるでしょう。
また、二重ローンの期間を出来るだけ短縮したいと考えて売却を焦ってしまい、値下げを繰り返して安くでしかご自宅を売却できないといったケースに陥ってしまう可能性も考えられます。
そのため、この点も買い先行の家住み替えの大きなデメリットとして挙げられます。
買い先行で家を住み替えるべき人の特徴
さて、買い先行の具体的な流れやメリット・デメリットについて理解できたところで、どんな人が買い先行で家住み替えを行うべきなのでしょうか。
買い先行で家を住み替えるべき人の特徴には以下のようなものが挙げられます。
買い先行で家を住み替えるべき人の特徴
- 既に住宅ローンを完済している人
- 貯蓄などの自己資金に余裕がある人
- 新居選びで絶対に妥協したくない人
- ご自宅が人気物件の人
買い先行の家住み替えの特徴は、手間がかかりにくい反面、費用面でかなりの負担が生じてしまうという点です。
そのため、買い先行で家を住み替えるべき人の特徴としては、住宅ローンを完済している人や自己資金に余裕のある人など、家住み替えに際して資金面での不安がない状態であることが挙げられます。
また、現在のご自宅が人気物件であり、今すぐにでも買い手が見つかりそうなケースでは、買い先行の家住み替えが向いていると考えられるでしょう。
しかし、その場合にも住み替え後の資金難などで後悔しないために綿密に資金計画を練っておく必要があります。
流れ③｜同時並行型の家住み替えの流れ
さて、最後に紹介する3つ目の進め方が、同時並行型の家住み替えになります。
同時並行型の家住み替えとは、その名の通り家を住み替える際に、ご自宅の売却活動を行いながら住み替え先となる新居候補の物件の見学にも行き、売却と新居（住み替え先）の購入を同時に進め、同じ日、もしくは数日の猶予の間に、家住み替えを完了させるという方法です。
流れ③｜同時並行型の家住み替えの流れ
同時並行型の家住み替えの具体的な流れは以下のようになります。
売却資金を得た直後に新居を購入し、ご自宅を買主に引き渡した直後にそのまま住み替え先となる新居に引っ越しをするというのが同時並行型の家住み替えの流れになります。タイミングに関する重要なポイントは3度あります。
まず売却査定を行い、その査定額を基に新居探しを始めるということです。
次に、売却の手付金をもらった後に購入の手付金を支払う流れにすることで、お金の負担をできる限り抑えて契約を進めましょう。
最後に、同時並行型で家を住み替えるなら引越しはできる限り引渡しと同時に行います。そのため、新居の引渡しが終わった後で、売却売却するご自宅の売買契約と購入する新居の売買契約だけでなく、実際の引き渡し日についても調整が必要になります。引渡しと引越しの日程については、できるだけ同時に行えるよう不動産会社に相談して掛け合ってもらいましょう。
同時並行型の家住み替えのメリット
そんな同時並行型の家住み替えのメリットについても見ていきましょう。
同時並行型の家住み替えのメリットは以下の通りです。
同時並行型の家住み替えのメリット
- 売却・購入・引っ越し全てが一度に完結するため、家住み替えにかかる手間を最大限省くことができる
同時並行型の家住み替えでは、上手くいけばご自宅の売却、住み替え先となる新居の購入、ご自宅から新居への引っ越しを全て一度で完結させられる点がメリットとして挙げられます。
さらに、新居購入費用もご自宅の売却によって得た資金を充てることができるため、買い先行のような負担を強いられる可能性も抑えられるでしょう。
そのため、こ同時並行型の家住み替えのメリットは、売り先行・買い先行両方の、手間を省けるという点と費用面での負担が小さいという点だと言えるでしょう。
同時並行型の家住み替えのデメリット
同時並行型の家住み替えが売り先行・買い先行のメリットを併せ持っているのであれば、同時並行型で家を住み替えるべきだと感じている方も多いのではないでしょうか。
しかし、ここで紹介するデメリットについてもよく理解した上で判断するべきだと言えます。
そんな同時並行型の家住み替えのデメリットのは以下のようなものが挙げられます。
同時並行の家住み替えのデメリット
- 先に買い手が現れると新居選びを焦ってしまう
- 先に新居が見つかると売却を焦ってしまう
- そもそも実現が難しい
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
同時並行型のデメリット①｜先に買い手が現れると新居選びを焦ってしまう
同時並行型の家住み替えの1つ目のデメリットは、先にご自宅の買い手が現れると新居選びを焦ってしまうという点です。
同時並行型の家住み替えを成功させるためには、現在のご自宅の引き渡し日と、住み替え先として購入する新居の引き渡し日を、同じ日か数日以内に調整する必要があります。
しかし、想定よりも早くご自宅の購入を望む買い手が現れた場合、急いで新居を決めるか、その買い手は諦めるかを選ばなくてはなりません。
実際には、ご自宅の買い手がその後すぐに見つかる保証もないため、その買い手にご自宅を売却するケースがほとんどです。
となると、住み替え先として購入する新居を大急ぎで決めることになってしまい、妥協せざるを得ない状況に陥ってしまう可能性が非常に高くなります。
この点が同時並行型の家住み替えを行う1つ目のデメリットです。
同時並行型のデメリット②｜先に新居が見つかると売却を焦ってしまう
同時並行型の家住み替えを行う2つ目のデメリットは、先に新居が見つかると売却を焦ってしまうという点です。
1つ目のデメリットとは反対の問題が起きてしまうということです。
住み替え先として理想的な新居を見つけることができても、その物件はいつ成約してしまうか分かりません。
新居の売り手側からしても早く売却したいため、ご自身の都合に合わせて保留にしておくことができる可能性は非常に低いのが実情です。
となると、可能な限り早くご自宅を売却するしかなくなってしまう訳ですが、ここで焦ってしまうと、大幅な値下げをしてしまうなどして結果的に資金面で大きな負担を被ることになってしまったり、本来高く売却できるはずのご自宅を安く売却してしまったことに後悔してしまうリスクも十分考えられます。
そのため、この点が同時並行で家住み替えを行うデメリットとして挙げられます。
家住み替えに失敗する原因や対策について知りたい方は家住み替え失敗の記事もご覧ください。
同時並行型のデメリット③｜そもそも実現が難しい
同時並行で家住み替えを行う3つ目のデメリットは、そもそも同時並行型の家住み替えを実現すること自体が難しいという点です。
先に紹介した同時並行型の家住み替えの2つのデメリットの通り、ご自宅がいつ売却できそうかと理想の住み替え先となる新居がいつ見つけられるかを予測することはできないからです。
特にご自宅がどのくらいの期間で売却できそうなのか、つまりどのタイミングで買い手が現れるかは調整できないことは言うまでもありません。
家住み替えの進め方にこだわりすぎてしまい、本来の目的を果たすことができずに後悔してしまっては元も子もありません。
このような理由で、同時並行型の家住み替えは、実際にはそもそも実現することが難しいと言えるのです。
同時並行型で家を住み替えるべき人の特徴
さて、同時並行型の家住み替えの具体的な流れや特徴について見てきました。
同時並行型の家住み替えは、仮に成功すれば手間を省きつつ、費用面での負担も最小限に抑えられる反面、同時並行型の家住み替えを実現することは極めて難しく、こだわりすぎてしまうと、かえって手間も費用も時間もかかってしまうリスクが大きいと言えるでしょう。
そんな同時並行型の家住み替えを選ぶべき人の特徴としては、どうしても手間も費用も最小限に抑えて、時間をかけずに家住み替えを行いたいというものが挙げられます。
しかし、今回紹介してきたようなデメリットやリスクを十分理解した上で家住み替えに臨む必要があるでしょう。
また、同時並行型の家住み替えが難しいと感じたら、すぐに売り先行、もしくは買い先行での進め方に変更するなど柔軟な判断が必要になるでしょう。
迷ったら売り先行
初めて住み替えをする方なら、売り先行をオススメします。なぜなら先に売り値を把握しておくだけでも、購入の資金計画が立てやすくなるので住み替え先選びも失敗しづらくなります。
買いを先行すると、家が売れないリスクが伴います。もし売れなかった場合、多額の二重ローンに苦しむことになります。よって今の家が売れる目途が立った上で購入を進めていきましょう。
【コツ】家住み替えの進め方は住み替え先も考慮しよう！
さて、ここまで家住み替えの3つの進め方について詳しく見てきました。
基本的には売り先行の進め方が多くの方にとってピッタリの進め方だと言えますが、住み替え先が一戸建てかマンションかによって家住み替えの進め方にどんな影響があるのか、何がコツとなるのかを理解しておくことが、家住み替えを成功に導く重要なポイントとなってきます。
ここでは家住み替えで、一戸建て住宅（注文住宅/建売住宅/中古住宅）とマンションへ住み替える際にそれぞれどんなコツがあるのかを解説していきます。
注文住宅へ住み替えるコツ
家住み替えで注文住宅へ住み替える場合には、新居の売買契約後に着工するため完成までに約4ヶ月～6ヶ月程度の期間がかかることを念頭に置いて進め方や資金計画を練っておく必要があります。
現在の家を売却して引渡すタイミングと、注文住宅である新居へ入居するタイミングをできるだけ近い日に調整して、仮住まいの期間を短くすることを意識しておくようにしましょう。
また、注文住宅の購入では、間取りや外観、設備などを選ぶことができるため、妥協したくない部分にはこだわりながら、こだわりのない部分に関しては予算を調整するなどして、資金計画に沿って、最大限ご自身の理想の住まいを実現させることを意識しておくと良いでしょう。
建売の一戸建て住宅へ住み替えるコツ
家住み替えで建売の一戸建て住宅へ住み替える場合には、購入から入居するまでの期間を短縮することができる点が特徴です。
そのため、注文住宅へ家を住み替えるケースよりもスケジュールを調整して仮住まいの期間を短縮できる可能性も高いと言えます。
とはいえ、ご自宅の売却に想定以上の時間がかかってしまい、新居の購入日を先延ばしにしている間に、新居に別の購入希望者が現れて成約に至ってしまう可能性もあることは理解しておく必要があるでしょう。
実際に完成した新築一戸建て住宅を納得いくまで検討した上で購入できるという点は、家住み替えを行う方にとっては大きなメリットであるため、売り先行で建売の一戸建て住宅へ家を住み替えたい方は、ご自宅をスムーズに売却することが重要になってくるでしょう。
中古の一戸建て住宅へ住み替えるコツ
家住み替えで中古の一戸建て住宅へ住み替える場合には、注文住宅や建売の一戸建て住宅などの新築住宅を購入するケースよりも購入や入居日のタイミングを調整しやすい点が特徴です。
というのも、中古の一戸建て住宅へ家を住み替える場合には、ご自身と売主との間でスケジュールを調整してもらうことができるためです。
とはいえ、長期間に渡って物件をキープしておくことはできないケースがほとんどでもあるため、やはり売り先行で家住み替えを進めたい場合には、ご自宅の売却活動を行いながらも、新居探しや売主との交渉を並行して進めていくようにすると良いでしょう。
新築・中古マンションへ住み替えるコツ
最後に家住み替えでマンションへ住み替える場合には、新築マンション・中古マンション問わず、新居となるマンションへの入居日に合わせてご自宅の売却スケジュールを調整しておくことがポイントとなってきます。
売り先行で家住み替えを進めたい方は特に、ご自宅の売却活動を行いながら、購入を検討しているマンションの条件や価格、引き渡し日などの情報をできるだけ早くから収集して、可能であれば売却と購入を同日決済できるようにしておくと良いでしょう。
今の家を売るには、まず不動産会社に査定をしてもらうことが第一歩です。
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家住み替えですべきこと②｜必要な費用・税金を把握する
この章では家の売却時、購入時に必要な費用について解説します。住み替え計画を立てるためにも諸費用がいくら必要か知りたい方も多いでしょう。「何に対していくらかかるのか」を理解しましょう。
【売却】必要な費用
売却時に必要な費用は、一般的に家売却額の5~7%と言われています。売却費用の内訳は以下の通りです。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 売却金額が４００万円以上の場合 |
| 売買契約書の印紙税 | 200円〜60万円 ※売却金額により異なる。 売却金額が５００万円を超え１０００万円以下の場合は１万円（令和４年３月３１日まで軽減措置により５千円）、１０００万円を超え５０００万円以下の場合は２万円（軽減措置により１万円）となります。 |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンを担保するために設定された抵当権の抹消登記にかかる費用です。司法書士へ依頼した場合は司法書士の報酬がするとして１万5,000~2万円程、法務局へ納める登録免許税が不動産の個数１個に月1,000円 所有権移転登記については、登録免許税は買主が負担します。売主と買主とで別の司法書士がつく場合は、所有権移転にかかる書類（売渡書類）の作成費1～2万円程度、決済立会費1～2万円程度が必要となります。 |
| ローンを一括返済するための費用 | 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料5,5001~5万5,0003万円 手数料無料の銀行もあります。 |
| 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%（所得税・復興特別所得税30.63％＋住民税9％） 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%（所得税・復興特別所得税15.315％＋住民税5％ 保有期間が10年以上でマイホームの軽減税率が適用される場合は、譲渡所得のうち６０００万円以下について14.21％（所得税・復興特別所得税10.21％＋住民税4％）、６０００万円を超える部分については20.315％（所得税・復興特別所得税15.315％＋住民税5％） |
| その他費用 | ※費用項目より異なる。 |
家の売却には様々な費用がかかりますが、今回は特に重要な費用についてを中心にご紹介しております。更に詳しく知りたいという方は、このまま読み進めていただければと思います。
また、もし自分で全て把握するよりもプロである不動産会社の方に査定も含めお願いしたいという方は、下記のリンクをクリックしていただければと思います。
【売却】仲介手数料
仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に掛かる費用のことで、「宅地建物取引業法」によって定められています。計算式は以下の通りです。
- （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税
また、目安として代表的な売却価格に対する手数料も示しておきます。
| 売却価格 | 仲介手数料(税抜) | 消費税10% 仲介手数料(税込) |
|---|---|---|
| 1,000万円の場合 | 36万円 | 39万6,000円 |
| 3,000万円の場合 | 96万円 | 105万6,000円 |
| 5,000万円の場合 | 156万円 | 171万6,000円 |
| 1億円の場合 | 306万円 | 336万6,000円 |
消費税については、2019年10月から増税となりましたので、計算の際には注意が必要です。
【売却】印紙税とは
印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に対し、その売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことです。
平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。
軽減税率を受けていない場合の印紙税は以下のようになっています。
| 記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下 | 400円 |
| 50万円を超え 100万円以下 | 1000円 |
| 100万円を超え 500万円以下 | 2000円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 6万円 |
例えば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円であれば、貼り付ける印紙は2万円です。
売買契約書に印紙を貼り忘れても、売買契約そのものに影響はありませんが、印紙税法違反となります。
印紙を貼る必要があるのに貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課され、また印紙を貼った後は所定の方法で消印する必要がありますが、消印されていない場合は印紙の額と同額の税金を納める必要があります。なお、税務調査を受ける前に自主的に申告したときは、過怠税は印紙額の1.1倍に軽減されます。
【売却】ローンの残債を返済するための費用とは
住み替えの場合ローン残債の支払いが必要なケースが多いですが、ローンの残債が残っている場合には、以下の2つの費用が掛かります。
■ローンを一括返済する場合に金融機関に支払う手数料
家のローンが残っており、一括で返済するという場合には金融機関に対して手数料がかかります。目安の金額としては、5,000円~2万円程と考えておきましょう。実際にかかる手数料は、利用する金融機関や手続きの方法（インターネットか店頭かなど）によって異なりますので、各金融機関に問い合わせをする必要があります。
■抵当権抹消費用と司法書士に支払う手数料
また、ローンを完済した際は抵当権の抹消をする必要があります。目安の金額としては、依頼する司法書士の方への手数料も含めて5,000１万円~2万円と考えておきましょう。法務局へ納める登録免許税不動産個数１個につき1,000円も必要です。
- 住宅ローンを組む際には住宅を担保として提供するために「抵当権」を設定します。抵当権とは住宅ローンの返済を延滞したときなど、金融機関が対象の住宅を差し押さえできる権利だと考えるとよいでしょう。
抵当権が残ったままの住宅は売りに出すことができません。
売却時には住宅ローン完済と同時に抵当権を抹消しなければならないのです。
【購入】必要な費用
購入時に必要な費用は、一般的に家購入額の5~8%と言われています。家購入に関する諸費用の内訳は以下の通りです。
登記費用下記参照
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 売却金額が４００万円以上の場合 |
| 印紙税 | 200円〜60万円 ※購入金額により異なる。 |
| 住宅ローン関連費用 | 融資事務手数料として3~5万円程度。「融資金額の2.2％」とする金融機関も多い。、もしくは融資額の1~2％前後 |
| 保険料 | 火災保険や地震保険、団体信用保険などの費用※費用は保険会社による |
| その他 | 引越し費用や固定資産税などの税金 |
不動産を購入したときは、その不動産が自分のものであることを証明するために登記をする必要があります。
具体的には、購入した不動産の所有権を売主から移転するための「所有権移転登記」、購入した土地に建物を新築するときは、その建物には登記簿は存在しないため、あらたに登記簿に登録してもらうための「表示登記」と「所有権保存登記」が必要となります。住宅ローンを借り入れたときは、金融機関もしくは保証会社が融資した住宅ローンを担保するために購入した不動産に「抵当権」を設定することになるので、抵当権設定登記の費用も負担することになります。
登記には、法務局へ納める登録免許税と、司法書士などへの報酬が必要となります。
おおよその費用は下表のようになります。
【中古物件を購入したとき】
| 登記の種類 | 報酬の目安 | 登録免許税 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 3万円～8万円 依頼する司法書士により異なる。不動産会社から紹介された司法書士の場合、報酬は高めに設定されていることが多い | 土地：評価額×20/1000（令和5年3月31日までは15/1000） 建物：評価額×20/1000（令和4年3月31日までに購入したときは住宅用家屋の軽減税率が適用されるので評価額×3/1000） |
| 抵当権設定登記 | ３万円～７万円 | 融資額×4/1000（住宅用家屋の軽減税率が適用されるときは1/1000） |
【購入した土地に建物を新築したとき】
| 登記の種類 | 報酬の目安 | 登録免許税 |
|---|---|---|
| 土地の所有権移転登記 | 3万円～8万円 | 土地：評価額×20/1000（令和5年3月31日までは15/1000） |
| 建物の表題登記 | 8万円～10万円 依頼する土地家屋調査士によって異なる | 不要 |
| 建物の所有権保存登記 | ２万円～５万円 依頼する司法書士によって異なる | 評価額×4/1000（令和4年3月31日までの間に新築したときは住宅用家屋の軽減税率が適用されるので評価額×1.5/1000） |
| 抵当権設定登記 | ３万円～７万円 | 融資額×4/1000（住宅用家屋の軽減税率が適用されるときは1/1000） |
この他、司法書士の立会料（1万円～2万円程度）などが加算される場合があります。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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家の売却費用をシミュレーション
家を売却した場合、費用はどれくらいかかるか手元にいくら残るのかを計算してみましょう。手元に残る額が分かれば、住宅ローンを売却額だけで完済できるのか。完済した後頭金に使えるお金はいくらくらいになるのか、おおよその目処を立てることができます。
おおよその「売却価格」と家の「所有期間」と「取得費（取得時にかかった費用：購入価格）」と「諸経費」を入力すると、手取り金額が分かります。また、手取り金額の他にも、仲介手数料や印紙税・譲渡所得税などがそれぞれいくらかかるか分かります。
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
売却価格
0万円
仲介手数料
0万円
諸経費
0万円
印紙税
0万円
譲渡税
0万円
手取り金額
0万円
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
| 売却価格 | - | 0万円 |
| 仲介手数料 | - | 0万円 |
| 諸経費 | - | 0万円 |
| 印紙税 | - | 0万円 |
| 譲渡税 | - | 0万円 |
| 手取り金額 | 0万円 |
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
売却価格－(取得費＋仲介手数料＋諸経費＋印紙税)＝譲渡益(譲渡所得)
0－(0＋0＋0＋0)＝0万円
(譲渡益－特別控除) ×税率 (所得税＋住民税)＝譲渡税
(0-0) × 0% [0%＋0%]＝0万円
※上記所得税の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。
家住み替えですべきこと③｜支払う税金を減らす減税措置を知る
住み替えで損をしたくないという方は減税措置についても知っておくべきです。動くお金が大きいだけに節税措置を利用すると、大きく節税できます。
売却益が出た場合
住んでいた家が買った価格よりも高く売れて売却益が出た場合には譲渡所得税などが掛かりますが、自宅であれば「3,000万円特別控除」を利用することが可能です。
住宅を売却するとその利益額（譲渡益）に応じて譲渡所得税を納める必要があります。
ただしマイホームを売却するときは、所有期間に関係なく、譲渡益から３０００万円を控除できる「３０００万円特別控除」が適用されます（一定の要件あり）。
【３０００万円の特別控除が適用される場合】譲渡益＝売却額－（所得比＋譲渡費用）－３０００万円-特別控除
【所有期間が１０年未満】税額=譲渡益課税譲渡所得税×税率(５年以上20.315%or５年未満39.63%)
６０００万円を超える部分20.315％）
3,000万円特別控除の適用を受けると、課税譲渡所得の計算時に3,000万円分控除を受けられます。また所有期間が１０年以上であればマイホーム軽減税率が適用でき、譲渡所得税を抑えることができるわけです。
つまり、税額としては最大で約600万円(税率20.315%のとき)～1,200万円（税率39.63%のとき）分節税できることになります。
非常に効果の高い特例なので、マイホーム売却時にはぜひ利用するようにしましょう。
3,000万円特別控除を受けるには確定申告しなくてはなりません。また、3,000万円特別控除を受けると3年間は住宅ローン控除を重複しての適用を受けられなくなるため、注意が必要です。
売却損が出た場合
逆に住んでいた家が買った価格よりも安く売れて売却損が出た場合にも、所得税や住民税を抑えることができます。具体的には「損益通算」とよばれる措置によって取引が生じた年度のその他の利益などを合算し、譲渡損失を相殺することができます。（※現時点で旧居宅を令和3年12月31日までに売却した場合に適用されるとされていますが、おそらく延長されるかと思いますのでチェックお願いします）
単年度の損益通算では譲渡損失がカバーしきれなかった場合は最長4年間（売買のあった年度を含む）の利益を合算することができ、この特例制度によってほとんどのケースで譲渡損失を相殺することができます。
なお、住宅の売却で譲渡損が出たときに損益通算するには特例の適用を受ける必要があり、特例の適用を受けるためには確定申告しなくてはなりません。
住宅ローンを組んでいる場合
住宅ローンを組んで家を購入した場合、住宅ローン控除が使えます。住宅ローン控除とは、ローン残高4,000万円を上限として、10年間ローン残高の1%を所得税から還付される控除出来る制度で、年間最大40万円、10年間で400万円が戻ってくるというもの。ただし住宅ローン控除は令和3年12月31日で期限切れとなることから、2022年度の税制改正で4年間の延長が決定。それに伴い4000万円から3000万円に上限金額が引き下げられ、控除率もローン残高の１％から0.7％に引き下げる一方、控除期間は10年から13年に伸長されます。「住宅ローン控除」が使えます（令和2年12月までは13年間）。なお、しかしこの措置は「3,000万円特別控除」との併用はできません。よってあなたの状況に合わせて節税措置を使い分けましょう。
家住み替えですべきこと④｜費用を抑えるポイントを知る
住み替えとなると、ローン完済や頭金、引っ越し費用などさまざまなお金が必要になります。住み替えの費用をなるべく抑えるためには何をすれば良いのでしょうか。
住み替えにかかる費用を抑えられるポイントを解説します。
住み替えにかかる期間を長めに設定する
売却活動、新居探しいずれも余裕を持った期間を設定し、臨むようにしましょう。
家を売買する際、難しいのは家を高く早く売ることです。高く売るためには買主の値下げ交渉にじっくり対応する時間が必要ですし、そもそも高く買ってくれる買主を探すには時間がかかります。
売却活動に使える期限が短いと、期限を気にして価格を低くしてしまうことが多いので注意が必要です。
また、新居を購入する時も入居したい時期までに余裕があれば、最終的な価格交渉もしやすいでしょう。
引っ越し費用が安いところを狙う
引っ越し費用が安いところを狙うのも手です。
引っ越し費用は距離はもちろん、引っ越しを行う時期でも価格もが変わります。3月～4月は引っ越し費用が最も高くなる時期。
家族の引っ越しの場合は12月～1月が安くなるので、このタイミングを狙って家の売買を終わらせ、引っ越しできるようにしておきましょう。
引っ越し業者や作業度合いなどによって料金は変わるので一概には言えませんが、4人家族で引っ越しを行う場合、繁忙期の4月で約17万円。閑散期の12月なや約8万円程度で引っ越しが可能です。
ハウスクリーニングは同時に依頼する
ハウスクリーニングを依頼するのなら、新居と売却物件同時に依頼すると良いでしょう。
ハウスクリーニングとは、気になる水回りの水アカや風呂リングのキズなどを専門業者が掃除してくれるサービス。業務用の特殊な機械や洗剤などを利用するので家庭の掃除よりも数段きれいに仕上がります。
そのため、中古物件を売却する際に利用されることが多く、買主に引き渡すまでにハウスクリーニングを入れることも多いです。
もし、住み替え先が中古物件で購入した物件にもハウスクリーニングを入れる場合、購入物件と売却物件合わせて1社に依頼すれば、値引いてくれる可能性が高いでしょう。
また、1社に同時に依頼すれば、やり取りする回数も減らせるので忙しい引っ越し時期の負担も軽くすることができます。
家住み替えですべきこと⑤｜住宅ローンが残っている場合の対処法を知る
家を住み替えたいと考えた時、問題の1つとなるのが現在住んでいる家のローン残債です。売却額を使って完済することができれば問題ありませんが、売却額では足りないオーバーローンになってしまう可能性がある場合はどうすれば良いのでしょうか。
住み替えローンを使う
住み替えローンとはローン残債分を次の住宅ローンと合わせて借りれるローンのこと。
家の売却額を使っても残ってしまったローン残債を住み替え先の住宅ローンと合わせて借りることができるので、さまざまな金融機関でローンを組まなくて済みますし、月々の支払いで返済していきます。
ただし、住み替えローンは家を購入する資金よりも多くの額を借りることになるので、住宅ローンより金利が高め。金融機関の審査もその分厳しくなるので、注意した方が良いでしょう。
つなぎ融資を使う
つなぎ融資とは、購入と売却のタイミングがずれる場合そのつなぎの期間だけに借り入れられる融資です。まずつなぎ融資を受けて新居を購入し、前の家が売れたらその売却金で融資額を一括返済するという流れになります。融資の期間は6か月～1年以内が基本です。
注意点としては、住宅ローンよりも金利が高く、住み替えローン同様手数料や保証料などの諸費用がかかります。また、期日までに買い手が現れない場合、買取保証を利用する前提でつなぎ融資を提供している不動産会社もあります。その場合、不動産会社が査定価格の80%程度で買い取ることになります。
このように買取金額が安くなるというデメリットもあるので、利用する場合は慎重に検討しましょう。
ダブルローンを組む
買い先行で進めたい場合は、新居のローンを並行して借りるダブルローン（二重ローン）という選択肢もあります。
ただし、ダブルローンは返済額がローン2本分になるため家計を圧迫しやすく、銀行側からの審査も厳しくなります。住宅ローンを借りる場合、年収に対する年間の返済額の割合（返済負担率）が30％～35%以内など年収や金融機関により上限が決まっています。ダブルローンの場合はローン2本分の返済額を合わせて返済負担率を見られるため、返済が滞らない十分な預貯金があるかなど、より審査が厳しくなります。
家を貸す
次の住み替え先が賃貸や実家に戻るといった場合は家を貸すという方法もあります。
ローンの支払いや年にかかる固定資産税など、家を所有していた際にかかっていた月の管理費用以上の賃料で家を貸せるのであれば、ローンを引き続き返済できます。自己資金がなくても引き続き返済できるので問題ないでしょう。
ただし、賃貸は住んでもらえないと家賃収入はゼロになってしまいます。家賃収入がゼロの月でも家の管理費を支払える自己資金は持っておいた方が良いでしょう。
また、住宅ローンを借りる際の条件の中に、購入した家に本人もしくは家族が住んでいることなどの条件が入っていることが多く、賃貸にする場合はそのまま住宅ローンが借りれられない可能性もあります。
その時は住宅ローンよりも金利が高くなる投資物件用のローンなどに切り替えを求められることもあるので、住宅ローンを借りている金融機関には早めに相談しておいた方が良いでしょう。
まとめ
子供が増えたり転勤になったりと、今の家が不便になることは十分にありえます。決意をして手に入れた家ですから、そのまま住むのはもちろん、住み替えを検討するのも手。
今のライフステージや生活に合った家を選べば過ごしやすい日々を送れます。今の家に不便なことを感じたら、まずは住み替えを検討してみてはいかがでしょうか。