「安くて手が届きやすい」という魅力を持った空き家を、賢く手に入れるための手順や注意点について解説します。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
希望のエリアで空き家を探す方法と注意点
「空き家を探す」といっても、街中をぐるぐると回って探すわけにもいきません。
漠然と空き家購入を検討し始めた段階の方なら、そもそも他の方がどのように空き家情報を入手しているかが気になるのではないでしょうか？
まずは、空き家を効率的に探す方法と注意点について説明します。
「空き家を探す方法」はたくさんある！
知人・親戚の紹介
まずは、知人・友人・会社の同僚・親戚などに空き家の情報を紹介してもらう方法です。知人の知り合いの親が亡くなり、実家が空き家になった･･･などの場合、相続のために売却する可能性もあるのです。
しかも、直接コンタクトが取れれば不動産業者なしで取引することができ、仲介手数料が節約できるかもしれません。
ただし、契約上のトラブルが生じても自己責任となるため、あらかじめ注意が必要です。
不動産業者へ相談
希望のエリアが決まっているのであれば、そのエリアの不動産業者を訪問してみましょう。近年の不動産業者はインターネットの活用により物件情報を広くWebで発信していますが、昔ながらの不動産業者もまだ多数あります。
昔ながらの不動産業者は、そのエリアの老舗業者であることが多く、ネットで流通していない掘り出し物の物件情報を紹介してもらえる可能性があります。
また、近代化している不動産業者でも、ネット発信前の物件情報を紹介してくれる可能性があるため、複数の不動産業者を回ってみるとよいでしょう。
インターネット検索
近年は、不動産の物件情報を検索するためには、インターネットの活用が欠かせません。などもあるため、さまざまなサイトで検索してみましょう。
気になる物件が見つかれば、実際に取り扱っている不動産業者へ連絡して、詳細な情報を聞いてみましょう。ほとんどの場合、電話のみならずメールでの対応が可能です。
空き家バンクの活用
空き家バンクとは、空き家の賃貸・売買を希望する人と空き家の利用を希望する人をマッチングする制度のこといいます。主に自治体や自治体から委託を受けた団体などが運営しており、これらの運営者を通して物件情報を登録しています。
不動産業者が運営している物件情報サイトと仕組みは似ていますが、空き家バンクは営利目的ではなく、空き家問題を解決して地域を活性化することが目的です。
そのため、直接取引の場合は、仲介手数料などの費用が発生することなく空き家を探すことができます。
ただし、間接交渉という形を取る場合は不動産業者が介在するため、所定の仲介手数料が必要となります。
空き家を探す際の注意点
空き家を探す際に最も注意しなければならないのは、物件が住宅としての機能を十分に持っているか、ということです。
- ライフライン（水道・電気・ガス）は確保できているか
- トイレは浄化槽や下水道などによって処理できているか
- 建物に重大な瑕疵（＝キズ・不具合・故障）はないか
- 建築基準法上の道路に接しているか
- 耐震基準は満たしているか
- 心理的瑕疵（事故物件や事件物件）はないか
- 売主の売却理由は何か
以上のポイントは事前に確認しましょう。
「公営水道が通っていると思っていたら、井戸しかなかった」
「建て替えを前提に購入したら、再建築不可だった」
空き家を購入して、中にはこういった失敗をしてしまう人がいます。
不安な点がある場合には、不動産業者に間に入ってもらうこともひとつの方法ですので、ぜひ検討しましょう。
≪まとめ≫
空き家を探すには知人の紹介・不動産業者への相談・インターネット検索・空き家バンクを活用する方法がある
空き家探しで重要なことは住宅としての機能を十分に持っているかである
家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
家を売却するためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間査定の申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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近所の空き家を買いたい場合は
家を探している人にとって、近所に誰も住まなくなった空き家があれば気になるのは当然といえます。住環境や子供の学校が変わることなく、住み替えができるからです。
ここでは、近所の空き家を買いたい場合のいろいろなポイントについて説明します。
売りに出ていない空き家は購入可能？
建物に「売却物件」や「売出中」などの看板が出ているのを見かけますが、その場合は売却物件であることがわかります。そのため、ただの空き家の場合は、売りに出ていない可能性が高いと言えます。
こういった空き家を購入することはできるのでしょうか？
答えは「YES」です。
もちろん、所有者が売却する意思がない場合もありますが、売却準備中や看板を設置していないだけということも考えられるからです。
この場合、所有者に売却意思や状況を確認することが最も近道です。
空き家の持ち主探しは意外と簡単
空き家の持ち主は簡単にわかります。空き家の持ち主を、正当な方法ですぐに調べられる社会の仕組みがあるのです。決して違法な手段ではないので安心してくださいね。
それは、法務局で不動産登記簿を確認する、という方法です。
空き家の持ち主探しの流れ
空き家の住所を管轄している法務局へ行き、登記事項要約書または証明書（登記簿謄本の場合あり）を取得するだけです。要約書は現在の情報だけが記載されており、証明書は過去の情報も記載されています。
現在の持ち主を知りたいだけであれば、登記事項要約書を取得しましょう。
登記事項要約書に、持ち主の氏名と住所が記載されています。
手数料は、法務局にある売り場で登記印紙を購入して納付します。
空き家の購入は直接交渉できるもの？
所有者の氏名と住所がわかり、訪問できる距離であれば直接交渉することは問題ありません。ご自身の氏名や住所を伝え、空き家の現在の状況を聞き、空き家を買いたい理由などを率直に相談すればよいでしょう。
もしかすると、所有者は不動産業者に依頼しているかもしれませんが、その場合は不動産業者の会社名と所在地を教えてもらって訪問しましょう。
いずれにしても、本当に購入の検討を希望し、誠意ある対応で臨めば商談に発展することもありますし、売却しない場合でも横柄な態度などは取られないと考えられます。
空き家の購入の交渉を頼める業者はあるの？
空き家の所有者との交渉や売買契約締結に際して、不動産業者に頼むことはもちろん可能です。所有者が不動産業者の仲介を拒否した場合でも、購入者側の不動産業者として対応してもらえます。
ちなみに、所有者も仲介を同意すれば両手仲介となり、おいしい取引になる可能性があるため、断る不動産業者はいないでしょう。
無事に成約した場合は、売買価格×3％＋6万円とその消費税を支払う必要がありますが、購入者が安心・安全な取引を進めるためには、信頼できる不動産業者に仲介をお願いした方がベターです。
≪まとめ≫
売りに出ていない空き家は不動産登記簿を確認し持ち主を調べることが出来る
不動産は個人間売買も可能だが不動産屋に仲介をお願いした方がベター
売却を検討する際にやりたいこと
相続や住み替えなどで家やマンションの売却を検討している場合は、まずは査定を行うのがおすすめです。査定を行い不動産がいくらで売れそうか知ることにより、話し合いがしやすくなったり資金計画が立てやすくなります。また、早い段階で査定を行うことで遺産分割に大きな差が出たり、ローン返済が苦しくなるといったトラブルを未然に防ぎやすくなることも。
ただし、査定を行う際は複数社の不動産会社に査定依頼をするようにしましょう。売却相場を知るために有効な不動産会社の査定ですが、実は査定方法に明確な決まりはなく、不動産会社によって査定結果が異なります。
つまり、1社の査定だけでは査定額が安いのか高いのかはもちろん、平均である売却相場も分からないということ。査定を行う際は最低3社以上は行うようにしましょう。
査定を行う際は一括査定サービスのイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼が可能なので、何度も同じ項目に回答する必要がありません。
また、無料なので、まだ売ると決めていないといった段階でも気軽に利用できます。
あなたの不動産、
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希望の空き家を“少しでも安く買う”コツってあるの？
空き家が安く売りに出ている場合、何か理由があるのが当然です。どういった理由があるのか、また、空き家を買い換えた場合の適用できる特例について説明します。
空き家が安くなるケースとは
空き家が必要以上に安く売られていたら、少し注意が必要です。以下のポイントを確認しましょう。
心理的瑕疵のある物件である
心理的瑕疵とは、以下のような事実を指します。- 近くに暴力団事務所がある
- 近くに嫌悪施設（破棄器物処理場・火葬場・公害発生施設など）がある
- その建物で自殺や殺人があった
- その建物で事件や事故による死者が出ていた
売主は、買主に対してこのような事実を契約前に伝えなければなりません。
心理的瑕疵のある物件は売却が難しくなるので、この件を隠したいと考える売主が多いことも事実です。
買主は心理的瑕疵を含め瑕疵全般について、事前に必ず確認するよう心がけておきましょう。
契約条件が瑕疵担保免責である
瑕疵担保免責とは、売主が一切の瑕疵に対して責任を取らない、ということです。そのため、物件に何が起きても買主の責任と負担で対応することになるため、その分価格を安くすることがあります。
しかし、取り返しのつかない瑕疵が隠れていることもあるため、なぜ瑕疵担保免責であるのか、どういった内容が価格に反映しているのかなどを事前に確認することが大切です。
旧耐震基準の物件である
1981年以前に建築されている建物は旧耐震基準の建物ですので、現行の耐震基準を満たしていません。そのため、大きな地震が発生した場合には、倒壊などのリスクがあります。
耐震診断や必要に応じて耐震補強工事などを行わなければ安心して建物を利用できません。
売却理由があいまいである
空き家の売却理由を確認しても、あいまいな返事しか返ってこない時は気を付けましょう。何か重大な事実を隠している可能性があります。
通常、売却理由が明確で問題がなければ、ハッキリと答えてもらえます。
任意売却や差押えにより早く売りたい
売主の借金などの問題で任意売却となっている場合、債権者（お金を貸している人）が少しでも早くお金を回収したい時に、早く売却するために安い価格で売り出すことがあります。また、税金などの滞納により物件に差押えが付いている場合も、こういった対応が考えられます。
これらのケースでは、交渉次第で大幅な値下げに応じる、などの可能性があります。
安くなる理由が購入者や不動産業者の工夫や知恵で解決でき、費用対効果も高いと判断されればそのまま進めればよいでしょう。
解決できない場合は、購入を再度検討することも必要です。
≪まとめ≫
空き家が安きなるケースは心理的瑕疵、瑕疵担保免責、旧耐震基準、売却理由があいまい、任意売却などの理由がある
家を高く売って空き家の購入資金にしよう
住み替え先として空き家の購入を検討している場合、空き家を安くすることも重要ですが、家を高く売るのも重要です。家を高く売れれば、売却額の中でローンを完済できたり、空き家の購入に余裕が出てきます。費用に余裕があれば、古いところをリフォームしたり居間を自分の希望通りのデザインにリノベーションすることが可能でしょう。
物件を高く売却したいのなら複数の不動産会社に査定を依頼するのがポイント。不動産会社の査定は最も売却相場に近く、家の売却価格を調べる際には適しているのですが、国などが定めた明確なルールなどはなく、各社によって査定結果はバラバラ。
つまり、1社の査定だけを参考に売却価格を決めてしまっては、その査定結果が安かった場合損をしてしまうということです。査定をする際は複数社に査定を依頼し、査定結果を見比べることで平均である売却相場を把握するようにしましょう。
複数社に査定を依頼する際は、一括査定サービスが便利。一度の申し込みで複数に依頼を出すことができますし24時間申し込み可能なので、貴重な休日を不動産会社のハシゴで使うといったこともありません。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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空き家で買い換えの場合、特例の適用は受けられる？
特例の概要
現在住んでいるマイホームを売却して、空き家に買い換えた場合に、2つの特例により税金の軽減を受けることができる可能性があります。1つ目は「特定の居住用財産の買換えの特例」です。
マイホームを売って利益が出た場合に適用します。
マイホームなどの居住用財産を買い換えた場合に、譲渡価格より買換えた購入価格の方が高ければ、譲渡所得に対する課税を将来に繰延べることができる、という特例です。
税金を払わなくてもよいということではなく、あくまでも繰り延べですので注意しましょう。
この特例を適用するためには一定の要件を満たす必要があります。
2つ目は「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
この特例はマイホームを売って損失が出た場合に適用します。
マイホームなどの居住用財産を売却して譲渡損失が出た場合、売却した年の給与所得など他の所得とその損失を相殺（損益通算という）して、所得税や住民税を減らすことができます。
この特例を適用するためには一定の要件を満たす必要があります。
「特定の居住用財産の買換えの特例」の主な適用要件
- マイホームなどの居住用不動産を売ること
- その不動産に住んでいない場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
- 売った人の居住期間が10年以上で、なおかつ売った年の1月1日において売った不動産の所有期間が10年を超えるものであること
- 売却代金が1億円以下であること
- 買換える建物の床面積が50平方メートル以上、土地の面積が500平方メートル以下であること
- 親子や夫婦など特別な関係がある人に売却していないこと
- 確定申告を行うこと
次に、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用要件は下記の通りです。
「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用要件
- マイホームなどの居住用不動産を売ること
- その不動産に住んでいない場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
- 売った年の1月1日現在で、所有期間が5年超のマイホーム（居住用財産）を2019年12月31日までに売却し、新しい居住用不動産に買い換えること
- 売った年の前年の1月1日から翌年の12月31日までの3年の間に買い換えること
- 買い換えたマイホームの床面積50平方メートル以上であること
- 買い換えたマイホームを購入した年の12月31日において、10年以上の住宅ローンがあること
- 購入した年の翌年の12月31日までに入居するか、入居見込みであること
特例の手続き方法
いずれの特例も、確定申告が必要となります。確定申告は、確定申告書や他の必要書類を用意のうえ、マイホームを売った年の翌年の2月16日から3月15日（土曜・日曜の場合は翌月曜日まで）の間に行わなければなりません。
確定申告を行う場所は、申告時に居住している住所を管轄している税務署にて行います。
申告手続きや申告書の書き方などがわからない場合は、役所や税務署などに設置される無料相談コーナーを利用するとよいでしょう。
≪まとめ≫
空き家の買換えには2つの特例がある
いずれの特例も確定申告が必要
居住目的で空き家を買いたい場合は「売却」も計画的に！
不動産の買い換えを検討しているのであれば、売却する不動産を高く確実に売れれば、買い換えの資金計画が立てられれば楽になります。不動産買い替えの難しさは「売却」「購入」のタイミング
空き家を購入し、自宅を買い換えるとなった場合に必ず考えなければいけないのは売却と購入のタイミングです。
売却と購入が同時になることが理想とは言っても、現実的にはどちらかが先行して決まる形になります。具体的には、以下のような違いが出てきます。
空き家の購入が先になった場合（買い先行）
“買い先行”のケースは売却期間が長引くと二重ローンが発生するため、売り急ぐことになる可能性があります。その代わり、買い替え先をじっくり検討できるため、希望条件に近い不動産と出会う確率は高くなります。
住む場所に困るような事態を確実に回避できる点も、大きなメリットの一つです。
買い先行に向いているケース
ローンが重複する可能性なども含め、買い先行の手段は貯蓄や収入にある程度の余裕が必要です。資金に余裕があるとしても、現在の自宅のローンを繰上げ返済するなど資金を上手く利用する工夫はするべきです。
自宅の売却が先になった場合（売り先行）
自宅の売却が先行した“売り先行”の場合のメリットは、売却価格をもとに予算を決められるため、購入する空き家の条件がより明確になることです。デメリットとしては、自宅の引き渡しまでに購入物件か決まっていないと仮住まいを用意する手間が増えることが挙げられます。
売り先行に向いているケース
自宅の売却価格に妥協したくない、予算計画をしっかり立てたいと言う方は、売り先行で進めた方が余裕を持って動けることでしょう。しかし、デメリットで触れた“仮住まいが必要になるケース”や、その際にかかる引越し代など、細かいところまで計画を練っておく必要があります。
自宅売却をスムーズに行うために
売却と購入のどちらが先行した場合にも、売却のスピード感と正確さが鍵となります。自宅売却で失敗したくないという方は、不動産一括査定サイトの利用がお勧めです。
インターネットにて物件情報と個人情報を入力するだけで、複数の不動産業者から査定を受けることができます。
その中から査定価格のみならず、売却方法や販売活動などの内容を確認して一番優良な不動産業者を選ぶことができます。
イエウールは1,600社以上の不動産業者と提携しており、大手仲介業者から地元密着型の不動産業者まで幅広いネットワークを持っています。
そのため、あなたの不動産に強い不動産業者と巡り合いやすいといえます。
また、イエウールでは厳格な審査を行っているので、不動産業者の質もマナーも高レベルです。
しつこい営業や質の低い提案をする不動産業者は1社もありませんので、安心して利用できます。
ぜひ、上手に不動産一括査定サイトを活用して、買い換えを成功させてください。
あなたの不動産、
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