不動産売却ってどれくらい諸費用が掛かるの?一覧でまとめました!

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こんにちは。イエウールコラム編集部です。
今回は家や土地などの不動産を売却した際にかかる各種費用について見ていきましょう。不動産業者から出してもらった見積もりの額面がそのまま売却益となるわけではなく、こうした手数料や税金は思った以上に掛かってきてしまいます。最終的に手元に残る金額を見込むためにも、このような
費用を知っておくとよいでしょう。

先読み!この記事の結論
  • 不動産売却時には、契約前、契約時、契約後にそれぞれ費用がかかる
  • 大きく分けて不動産業者に払う手数料と売却に伴う税金とがある

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

はじめに

家を売ったら、予想外に費用がかさみ驚いたという話をよく耳にします。

たしかに、不動産屋のように日々不動産に関わっているならともかく、私たちにとって不動産を売るのは、人生に一度か二度あるかないかだと思います。

どのような費用がいくらぐらいかかるのか?不動産売却に関する費用について、まとめてみました。

不動産売却の諸費用には何があるの?

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不動産売却には仲介手数料や各種書類の費用、引っ越し費用など様々な費用が掛かります。

いつ、どのような費用が必要なのか、予めわかっていれば準備することが可能です。
まずは、どのタイミングでどんな費用がかかるかを、確認してみましょう。

不動産売却でお金がかかるタイミング

売買契約前

このタイミングでかかる費用には、おおきく個別の要因があります。

例えば、中古の物件をなるべく高く売りたい場合、キッチンや壁紙、場合によっては内装全部をリフォームして売りに出すこともあります。

物件の査定前にハウスクリーニングをしておくのも、価格を上げる手段の一つです。

また、古い戸建てで土地の確認調査が必要であったり、壊れた雨戸の修繕が必要であったり、その不動産の状態に応じてかかる費用も違ってきます。

最近では、耐震基準適合証明や瑕疵保険の検査、ホームインスペクション(建物状況調査)を受けて買い手の安心感を高め、物件を売りやすくしようという動きもあります。

これらを利用すれば、その費用もかかってきます。

ただ、このような何らかの要因がない場合は、売買契約前に必ずかかるという費用はありません。

売買契約時

買い手が決まって売買契約をする時に必要な費用は下記になります。
  • 売買契約書に貼る印紙代
  • 印鑑証明書交付費用
  • 仲介手数料(一部)

不動産会社の仲介手数料は「成功報酬」なので、本来は物件の引き渡し時に全額支払うべきものなのですが、

実際のところでは、売買契約時に1/2、売買代金の決済時に残額を支払うのが一般的になっています。

残代金決済時

不動産の売却残代金の決済時に支払わなければならない費用は、仲介手数料の残金です。

他に個別要件として、次の費用がかかります。
  • 建物の増築など表題部に関する変更がある場合には、表題変更のための登記費用
  • 不動産購入時に住宅ローンを利用して抵当権が設定されていれば、抵当権抹消費用
  • 購入時に登記した所有者住所が現住所と違っている場合は、住所変更登記費用
  • 売買代金に反映されていない土地の実測面積相違分がある場合は、差額分の清算金

また、住宅ローン残金の完済がある場合には、ローンの残金に加えて繰上返済手数料が必要です。

買主がローンを利用する場合には大抵売買代金の決済は銀行で行われるので、売買残代金からローン残金と繰上返済手数料は差し引かれ、

残った金額が売主であるあなたの口座に入金されるか、現金で渡されます。

ローン残高が売買代金を上回っている場合は、不足分を用意しなければなりません。

大抵は売買残代金の決済のタイミングで、物件の引き渡しをします。

つまり、一般的にはそれまでに引越ししなければなりません。

買主との相談によっては引き渡しを遅らせることができる場合もありますが、残代金決済前後のタイミングで引越し費用が必要です。

支払う費用ではありませんが、お金に関して注意すべきことがあります。

  • 固定資産税・都市計画税の清算金の受取り
  • 火災保険・地震保険の解約

詳しくは、あとの「残代金決済時にかかる費用」の項目でご説明します。

残代金決済後

不動産の売却では、売買決済で残代金をもらって物件を引き渡して終了というわけではありません。

決済後には税金がかかってきます。
不動産の売却で出た収益には、譲渡所得税がかかります。

売却の年度分の確定申告をして、後日確定した利益に対する税金を支払います。

損がでた時には、損金の一部が税金の控除として取り戻せる特例を利用できる場合があります。

ここからは、それぞれの費用の詳しい内容をみていきましょう。

売買契約前にかかる費用

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「不動産売却でお金がかかるタイミング」でご説明したとおり、このタイミングでかかる費用には個別の要因があり、必ず必要というものではありません。
どの程度までやるか、誰に依頼するか、によって費用も変わってくるのでご自身の状況に応じて準備してください。

これらの費用は、物件がいくらで売れるか、実際に売れるかには関係なく、また売買代金が入る前のタイミングで支払うことになるものです。

売買代金をあてにすることはできないので、あらかじめ自己資金で用意しておく必要があります。

利用する場合は、それぞれの専門業者に直接依頼するか、売却を依頼する不動産会社に相談して紹介してもらいます。

ハウスクリーニング代

絶対しなければならないものではありませんが、室内の状態は、物件の査定額や買い手が内見に来た時の印象に影響します。

物件の査定前に、少なくとも水回りぐらいはクリーニングしておくことをお勧めします。

引き渡し前にクリーニングするという方も多いのですが、クリーニング時に換気扇内部を壊してしまったなどトラブルが発生すると、
売買契約時の重要事項説明の内容と物件状況が変わり売却に問題がでるおそれもあるので、注意が必要です。
費用の目安:<
クリーニングの範囲や業者によりますが、キッチン、浴室、洗面所など水回りで1箇所2~3万円程度、セット割引などもあります。

リフォーム代

中古物件はそのまま売却しても問題はないのですが、リフォームしてから売りに出すことがあります。

リフォーム代金分を上乗せして売りに出すので物件価格はその分高くなりますが、買い手の印象が断然アップし売れやすくなることが多いのです。

売却依頼する不動産会社に価格設定などとともに相談しながらリフォームするとよいでしょう。

費用の目安:

リフォームする内容や設備のスペックによって全く違います。
キッチンや浴室で1カ所数十万円~100万円以上、壁紙張替1千円/㎡程度~。

補修費用

建物や設備に壊れた部分がある場合、買い手がそれを了解したうえで購入してくれることもありますが(査定でその分価格は下げられます)、
大抵は売りに出す前に修繕します。
費用の目安: 補修する内容によって違いますが、例えば、玄関扉の取り換え10~30万円程度。

工事請負契約書印紙代

リフォームなどの工事を依頼した際に「工事請負契約」を締結する場合、契約書に印紙を貼付します。

業者側が負担してくれることもありますが、印紙代を請求されることもあります。

契約書の売買価格一覧

200万円以下 200円
200万円超300万円以下 500円
300万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
上記は、工事請負契約書印紙税の軽減適用(平成32年3月31日まで)

測量費用

古い戸建ての場合など、土地の境界線などが実際と違った状態で登記されていることがあります。

土地を売るときには、正確な面積で価格を決める必要があります。

隣地や道路との境界線を明確にし、土地の正確な位置や面積を確定するための測量を、土地家屋調査士に依頼します。

一般的に要する時間は依頼してから3~4カ月ですが、複雑な事情がある場合は1年以上かかったり、結果的に境界画定できなかった事例もあります。
費用の目安: 面積や地形、権利関係の複雑さにもよりますが、それほど複雑でなければ100㎡以下で35~45万円程度(官民査定省略の現況測量)。
道路など市や国の土地との境界線に問題がある場合は官民立ち会いありの確定測量で、60~80万円程度。

インスペクション費用

建物の状態を正しく把握した上で売買をし、後々のトラブルの軽減するために利用します。
国土交通省が定めた一定の講習を修了した建築士が調査実施し、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分を目視や作動させての確認、

検査道具を使った計測確認を行って、各部位ごとに劣化事象の有無などを記載した書面(報告書)が発行されます。

売主及び買主は建物の状態を正しく把握した上で住宅の売買ができます。

また、気がつかなかった破損が調査によって判明し修繕しておくことで、後々のトラブルの軽減、安心安全な取引につながります。

買い手に安心感を与え売りやすくするために売主が事前に作成依頼するものですが、売主・買主双方で依頼したり、買主が自分の信頼できる業者に依頼することもあります。
費用の目安: 建物の規模や調査の内容、依頼する業者にもよりますが、
100㎡の場合 床下や屋根裏の移動可能な範囲まで侵入しての調査は9~14万円程度、

点検口などから目視で確認する場合は5~7万円程度。

耐震基準適合証明書検査費用

建物が新耐震基準に適合していることを建築士等が検査し、証明するものです。
建築士のほか、指定確認検査機関などの専門機関でも発行できます。

現地での調査は2~3時間ですが、依頼してから報告書が届くまでは2~3週間かかります。
費用の目安: 業者や範囲によりますが、基本の耐震診断(報告書)で7~10万円程度、証明書発行1~2万円程度。

売買契約時にかかる費用

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1売買契約書に貼る収入印紙代

印紙税として定められた金額のものを契約書に貼付します。
売主用の契約書貼付分は、売主が費用負担します。

契約書の売買価格

100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円
上記は、不動産売買契約書印紙税の軽減適用(平成32年3月31日まで)

郵便局で購入できます。
収入印紙を売っているコンビニもありますが、高額印紙を置いていないこともあります。
不動産会社が立て替えておき売買代金の決済時に精算することもあります。

印鑑証明書交付費用

法律上は売買契約書に捺印するのは認印でも良いのですが、売主の間違いのない意思確認として不動産業界の慣例で、印鑑証明の添付と実印での捺印を求められます。
所有者が複数の場合、本来全員の署名・捺印が必要です。

遠方などで契約書に署名・捺印できない人がいる場合は、委任状を添付し代理人に委任します。

印鑑登録した市区町村の役所の他、役所の定めた印鑑証明交付窓口で交付されます。

慣例として有効とされる期限(一般的に3カ月)があるので、売買契約の少し前に準備するとよいでしょう。
印鑑証明書 1通300円(東京都港区の場合/自治体による)

3仲介手数料の半額

仲介手数料は、上限が次のように定められています。
一般的にはこの上限金額になりますが、不動産会社次第で値引きされることもあります。

仲介手数料は「成功報酬」なので、本来は物件の引き渡し時に全額支払うべきものなのですが、

実際のところでは、売買契約時に1/2、売買代金の決済時に残額を支払うのが一般的になっています。
売買代金200万円以下:(売買価格×5%)+消費税
200万円超400万円以下:(売買価格×4%+2万円)+消費税
400万円超:(売買価格×3%+6万円)+消費税

※ただし、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。
支払方法は、契約時に現金持参、振込みなど、不動産会社から指定されます。

※売買契約の頃にするべきこと
住宅ローンがある場合、借入先銀行に物件売却によるローンの繰上返済の申込みをして、ローンの残債や繰上返済手数料の計算、抵当権抹消書類の準備を依頼します。

売却決済直前まで気づかなかったせいで銀行の準備が間に合わず、決済の取引が延期された事例もあるので、売れることが決まったら忘れずに銀行に連絡しましょう。

残代金決済時にかかる費用

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1仲介手数料の残金

売買取引が成立したタイミングで、残金を支払います。
(売買契約時にかかる費用参照)

建物表題変更の登記費用

建物を増築・減築して面積が変わっている、車庫やはなれを作ったり壊したりした、
屋根の葺き替えで素材を変えた(瓦→スレートなど)、建物の用途を変えた(居宅→店舗など)など、表題部に変更があったが変更登記がまだだった場合、
変更登記してから売却しなければなりません。

早めに売却を依頼する不動産会社に相談し、変更内容に応じた書類を準備します。

図面作成依頼する場合など時間がかかるので、売却依頼する時に表題部に変更があることを相談しておきましょう。

費用の目安: 変更内容や資料の有無など条件によっておおきく変わりますが、数万円~。

2抵当権抹消・住所変更登記費用

住宅ローンがある場合、抵当権抹消費用がかかります。
また、登記されている住所が現住所と異なる場合、住所変更の登記も同時に必要です。
費用の目安: 抹消登記 登録免許税1千円×不動産の筆数分、
住所変更登記 登録免許税1千円×不動産の筆数分
司法書士報酬 司法書士によりますが、5千円~2万円程度

3住民票の写し交付費用

住民票の写しは、住所変更登記がある場合に必要です。
登記上の住所から現住所に移動していることを証明するため、複数回転居している場合は、そのつながりが証明できるように途中の記録分も必要です。
市区町村の役所の他、役所の定めた交付窓口で交付されます。

慣例として有効とされる期限(一般的に3カ月や6カ月)があるので、不動産会社に確認しておきましょう。
住民票の写し 1通300円(東京都港区の場合/自治体による)

4繰上返済手数料、日割り利息、ローン不足分

住宅ローンの繰上返済がある場合、ローン残高の他に繰上返済日までの日割り利息と繰上返済手数料がかかります。

ローンの解約条件によっては数万円~数十万円になることもあります。

売買代金よりローンの残高が大きい場合、売主から受け取るお金だけではローンを完済できない(完済できないと、取引が成立しない)ので、
決済までに不足分を準備しなければなりません。
繰上返済に必要な金額をあらかじめ銀行に確認し、余裕をもって準備しておきましょう。

5実測面積との清算金

土地の実測面積が登記面積と相違する場合、買主了承の上契約するか、その差額を清算するかを売買契約書で定めます。
清算の場合は、その差額分を清算します。

登記上の面積と実測面積の相違が判明したら、仲介の不動産会社に相談します。

原則的には、売買契約書の土地代金/契約上の土地面積で1㎡当たりの土地単価を計算し、

それに相違する面積をかけたものが清算金の金額になります。

6引越し費用、不用品処分費用、仮住まい費用

引越す時の荷物の量や引越し先への距離、引越す時期、荷造りや荷解きを業者に依頼するかどうかなど、依頼する業者によっても違ってきます。
不用品の処分も、処分する物と量、自治体や業者によって違います。

時期によっては希望の日に予約できないこともあるので、早めに依頼しましょう。
今の家を引き渡して次に住む家の購入がまだ決まっていない場合は、仮住まいする家の敷金、礼金、月々の賃料も必要です。
費用の目安:引越しファミリータイプで1日の場合、10~30万円程度。

次で説明するのは受け取るお金ですが、それぞれ、注意点があるので説明しておきます。

7固定資産税・都市計画税の清算金(預かるお金)

固定資産税・都市計画税は、不動産をその年の1月1日に所有している人宛に納付書が届けられます。
年の途中で売買しても、1年分を売主が支払わなければならないため、売買決済のタイミングで清算し、買主から買主負担分の清算金を受け取ります。

固定資産税・都市計画税金は、年4回に分けて納税の時期がきます。
決済の時期によっては数万円~十万円以上預かることもありますが、あくまでも「預かり金」です。
後で支払わなければならないお金ですので、使ってしまわないようにしましょう。
固定資産税・都市計画税1年分の金額×買主負担分(決済日~年末までの日数)/365日

8火災保険・地震保険の解約返戻金(戻ってくる可能性のあるお金)

建物に火災保険や地震保険をかけている場合、残りの期間にもよりますが、解約金が戻ります(解約返戻金)。

買主に不動産を完全に引き渡し終えるまでは売主責任になるので、解約日が物件引き渡し完了後になるように保険会社に解約依頼します。

火災保険の解約は、何かと慌ただしい不動産売却時には忘れがちな手続きですが、せっかく戻ってくるお金があるのですからきちんと手続きして返戻金を受け取りましょう。

9住宅ローン保証料の返戻金(戻ってくる可能性のあるお金)

住宅ローンを利用していて、かつ保証料を一括前払いしている場合、返戻金がでることがあります。
銀行に物件売却によるローン解約依頼をする際に、保証契約内容や手続き方法も確認してください。

残代金決済後にかかる費用

1譲渡所得税

不動産を売ると、譲渡所得税がかかります。

その不動産を買った時の土地建物の代金、買った時と売る時の経費分を差し引くことができますが、

買った時の建物代金と建物分の経費は経過年数に応じて減価償却(年月を経て少しずつ価値が低下)されます。

減価償却で計算された取得価格と、実際に売れた価格との差が「損失/利益」となり、利益が出た場合には譲渡所得税を支払わなければなりません。

原則として、譲渡所得税は他の所得と分離して課税されます。
税金は、売却した年度分の確定申告(売却の翌年2月中旬から3月中旬)で決定し支払います。

その他費用

1振込手数料

仲介手数料の支払いや、売買の決済金を自分の口座に振込む場合に必要です。

リフォームなど大きな工事の際には支払い回数が複数になることもあり、ふだんより振込み払いの機会が増えるので、
ネットバンキングなどを利用して振込手数料を抑えることをお勧めします。

注意しておきたい事

不動産売却に関連する費用は、リフォーム費用や測量費用など、数十万円から数百万円に及ぶ大きな金額になります。

最初に問い合わせた時にだいたいの予算を聞いたとしても、最終的に見積りを出すと大きく違ってくることもあります。

また、予算の段階で消費税が含まれているかどうかによっても、元の金額が大きいだけに相当違ってきます。
問い合わせた時と全然違う!と困ってしまわないように、だいたいの予算を聞く段階でも、
「何をどの程度やるといくらぐらいになる」「こういう例外の場合はいくらぐらい増額される」などある程度具体的な内容で確認することと、
そこに消費税が含まれているかどうかを確かめることが大切です。

不動産売却を検討しているなら、一括サイトがお勧め!

不動産を売る時には、私たちが普段やったことがないような手続きや支払いが発生します。

慣れないことを自分でやるよりも、不動産会社に相談にのってもらいながら進めたいですよね。

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