特定居住用財産(マイホーム)買換えの特例で賢く不動産を売却しよう

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不動産売却を行うにあたり、利益を出したいですよね。
しかし、 利益が出た分に対して、税金がかかります。これを譲渡所得税と言います。 また特例措置で割引ができる制度もあります。
実際に、どれくらいの金額を売却することで、どれくらいの税金がかかるのかを調べていきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 不動産売却で利益が出たら譲渡所得税がかかる。
  • 買換えの場合は特例措置がある。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

不動産売却益が出た場合、譲渡所得税が発生

不動産を売却して利益が出ると税金が課税されます。例えば、3,000万円で購入したマイホームが4,000万円で売却できたら、差額の1,000万円が利益となり課税されます。
譲渡によって発生した利益のことを「譲渡所得」といい、譲渡所得にかかる税金のことを「譲渡所得税」といいます。

つまり譲渡所得税とは、不動産を売却して出た利益に対して課税される税金ですので、逆に不動産を売却しても利益が出なければ課税されることはありません。

譲渡所得と譲渡所得税は次の計算式で求められます。

譲渡所得の計算 譲渡収入金額 – (取得費 + 譲渡費用)
譲渡所得税の計算 譲渡所得 × 税率

取得費とは譲渡資産の取得に使用した費用のことで、土地・建物の代金や建築費、あるいは購入手数料などが該当します。譲渡費用とは、譲渡するために直接かかった費用のことで、売却するために支払った不動産会社への仲介手数料などが該当します。
税率は、譲渡した不動産を「所有していた期間」によって変動します。具体的には、所有期間が5年以下を短期とみなし、5年以上を長期とみなし税率が変動することになります。これをまとめると次の表になります。

所有期間による譲渡所得税の税率
長期・短期区分 短期 長期
所有期間 5年以下 5年超 10年超
居住用 39%
(所得税30%)
(住民税9%)
20%
(所得税15%)
(住民税5%)
課税譲渡所得6,000万円以下
14%(所得税10%)
(住民税4%)
課税譲渡所得6,000万円超
20%(所得税15%)
(住民税5%)
非居住用 39%
(所得税30%)
(住民税9%)
20%
(所得税15%)
(住民税5%)

(上記税率には、別途復興特別所得税=所得税額×2.1%が課税されます。)

それでは実際に具体例を使って計算してみましょう。

例題

Aさんはマイホームを3,000万円で購入し、3年間所有し続け住んでいました。転勤が決まったので処分しようと売りに出したところ、購入時よりも地価が上がっていたためBさんが5,000万円で購入しました。物件を譲渡する際に仲介に入った不動産会社には、手数料を156万円※1支払いました。このケースだとAさんに課税される譲渡所得税はいくらでしょうか?(説明を簡潔にするため、減価償却費や特例は考えないものとします。)
※1仲介手数料は、売買代金の3%+6万円で算出

譲渡所得 5,000万円 – (3,000万円 + 156万円)= 1,844万円
税額 39%(5年以下の所有期間であったため)
譲渡所得税 1,844万円 × 39% =719万円

※上記税率には、別途復興特別所得税=所得税額×2.1%が課税されます。

このように不動産を売却し利益が出ると、所有期間によっては非常に大きな税金が課せられることになります。何もしなければ719万円もの税金を支払うことになりますが、実は控除と特例を使うことで大幅に節税できるのです。

不動産売却益がでた際いくつかの控除がある

個人の方が不動産を売却する度に数百万円という税金が課されてしまうと非常に負担が重くなります。税金を払うのが大変だからと、みんなが不動産を売却しなくなり不動産の流通の妨げにもなってしまいます。そのためマイホームを売却して利益が出た場合のみ、いくつかの控除や特例が設けられています。ここでは次にあげる3つの特例について説明をしていきます。

  • 3,000万控除
  • 10年超所有軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買換え特例
この中の3,000万円控除と10年超所有軽減税率の特例については、売却益が出た際に要件さえ満たせば適用することができます。しかし、3つ目の特定居住用財産の買換え特例については、売却して更に不動産を「購入した場合」にのみ適用できる特例になりますので、売却後賃貸物件に引っ越した際等には使えません。どの特例を使うかは選択制となっています。それぞれの控除と特例について解説をしていきます。

3,000万円控除

個人がマイホームを譲渡した場合は、売却益から3,000万円の特別控除額を控除することができます。つまり売却益が出ても3,000万円以下であれば、特別控除を使って税金を支払わなくてもよいという制度です。ここでいうマイホームとは、所有者が自己の生活の拠点として利用している住宅のことをいい、一時的な利用目的で住んでいた住宅は認められないので注意が必要です。「自己の生活の拠点」であったかどうかの判定は、所有者や配偶者、家族の生活の状況や、家屋の構造や設備などの事情を勘案し厳しいチェックのもと決まることになります。3,000万円控除を利用するための要件は次の通りです。

譲渡した不動産 ・譲渡者が居住していること
・譲渡者が居住していて、居住されなくなった日から3年を経過する年までの間に譲渡されること
譲受者 譲受者が譲渡者の配偶者や生計を一にする親族でないこと
マイホームの譲渡について、交換や買換えなどの他の課税特例をうけていないこと
マイホームの譲渡があった年に、住宅ローン控除の適用をうけていないこと

《適用上の注意》居住用住宅かどうかの判定について
3,000万円控除を適用する場合には、居住用であったかどうかが判定上で最大のポイントになります。特例を受けるための一時使用などは認められません。次の表で、居住用と非居住用にあたる例を記載しました。

居住用に該当する 転勤などの事情により、所有者が配偶者と離れて一人暮らしをしている場合でも、その事情が解消したときは再び配偶者と居住を共にすると認められるときは、配偶者が居住している住宅について、その所有者が居住の用に供している住宅に該当します。
居住用に該当しない 居住用住宅の新築期間中だけの仮住まいにしている住宅や、一時的な目的で入居していると認められる住宅。
趣味や娯楽または保養のために所有している住宅(別荘など)

10年超所有軽減税率の特例

3,000万円特別控除をうけるとき、マイホームの所有期間が譲渡した年の1月1日において10年を超えている場合は、譲渡所得税について軽減税率が適用されます。
通常、所有期間が5年超の場合の譲渡所得税は20%(所得税15%、住民税5%)ですが、軽減税率を適用することで、次の表の税率になります。

長期譲渡所得金額 所得税 住民税 合計
6,000万円以下部分 10% 4% 14%
6,000万超部分 15% 5% 20%

※上記税率には、別途復興特別所得税=所得税額×2.1%が課税されます。

特定居住用財産の買換えの特例

居住用財産を譲渡し譲渡所得の金額が3,000万円超の場合に、買換えの特例の適用を受けるかどうか検討することになります。3,000万円以下の場合は、既に紹介した3,000万控除を適用すれば税金を支払う必要はないので心配はありません。

しかし、不動産の価格は時代と共に変動するものですから、意外と売却益が3,000万円を超えるケースも珍しくありません。そこで注目したいのが「特定居住用財産の買換えの特例」です。今回は、特的居住用財産の買換えの特例にスポットをあてて、詳しく解説していきます。

居住用財産買換えの特例とはどんな制度?

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特定居住用財産の買換えの特例とは分かりやすく表現すると、「マイホームを買換えたときに発生した売却益に対して特例を認める」という制度です。マイホームを譲渡して得た収入よりも、買換えたマイホームの取得にかかった費用の方が大きかったら課税されないという内容です。

ただし一点注意が必要です。買換えの特例は課税の繰り延べであり、将来買換えた資産を譲渡した場合は、繰り延べられた所得についても課税されますので気を付けましょう(譲渡益が非課税になるということではないので注意。)。
なおこの特例には期限があり、マイホームを平成29年12月31日までに売却をしていることが条件になります。

居住用財産買換えの特例でどう節税できるのか?税額の計算方法もご紹介

居住用財産買換えの特例を使うことで非常に高い節税効果が期待できます。それでは、具体例にどのような計算方法で特例をつかえるのか事例をみながらイメージしてみましょう。

譲渡所得の計算方法

まずは、居住用財産の買換えの特例が使えるケースは次のとおりです。

課税されない 譲渡資産の譲渡価格よりも買換資産の取得価格が大きい場合
課税される 譲渡資産の譲渡価格よりも買換資産の取得価格が小さい場合

続いて譲渡所得の計算方法と買換え特例の計算方法は次の通りです。

①収入金額
譲渡資産の譲渡価格-買換資産の取得価格
②必要経費
(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×収入金額①÷譲渡資産の譲渡価格
③長期譲渡所得の金額
収入金額①- 必要経費②=課税長期譲渡所得金額
④税額
長期譲渡所得金額に対する税率 所得税 住民税 合計
15% 5% 20%

※上記税率には、別途復興特別所得税=所得税額×2.1%が課税されます。

具体例で計算しよう

実際に譲渡資産と買換資産の金額を計算しイメージしてみましょう。(今回、具体的に算出するために税率に復興特別所得税も計算します。)
(前提条件)

(譲渡資産について)
・所有期間28年の居住用家屋とその敷地
・居住期間 12年
・譲渡価格 7,000万円
・取得費 1,000万円
・譲渡費用 300万円
(買換資産について)
・一戸建て新築住宅(敷地面積120?、家屋の床面積100?)
・取得価格 5,000万円
・取得と同時にただちに居住用として使用するものとします。

(計算方法)

項目 買換え特例を受ける場合
譲渡所得金額 (1)収入金額
7,000万円-6,000万円=1,000万円
(2)必要経費
(1,000万円+300万円)× 1,000万円 ÷
7,000万円 = 186万円
※千円単位は四捨五入によりカット
(3)譲渡所得の金額
1,000万円
– 186万円 = 814万円
課税長期譲渡所得金額 814万円
税額 814万円
× 20.315% = 165万円
※千円単位は四捨五入によりカット

いかがでしょうか?本来は、譲渡収入金額 – (取得費 + 譲渡費用)で譲渡所得額が計算されるので多額の税金が課税されてしまいますが、買換え特例を使うことで大幅な節税が実現できました。

居住用財産買換えの特例の適用要件は?

居住用財産の特例をうけるには、次にあげる要件全てにあてはまることが必要です。

譲渡資産 ・譲渡した年の1月1日における所有期間が住宅と敷地のいずれも10年を超えていること
・居住期間が10年以上であること(譲渡した住宅に居住していなかった期間がある場合には、居住していなかった期間を除き前後の期間を合算して計算します。)
・平成29年12月31日までに譲渡していること
・譲渡資産の譲渡の対価の額が1億円以下であること
買換え資産 ・住宅の居住用部分の床面積が50㎡以上であること(登記簿上の面積)
・住宅の敷地の面積が500㎡以下であること
・住宅が既存の対価建築物である場合、次にあげるどれかに該当すること
1、取得日から起算して25年以内に建築された住宅であること
2、地震に対する安全性にかかる基準に適合することが証明されたもの※1
・買換資産は、譲渡した当年・前年・翌年末までに取得をすること
・買換え資産(居住用財産)は、取得年の翌年末までに居住すること
その他 ・譲渡資産の譲受者が譲渡者の配偶者や生計を一にする親族でないこと
・住宅ローン控除との併用は不可
・交換や特別控除などの他の課税の特例をうけていないこと

※1証明書類一覧

  • 耐震基準適合証明書(住宅取得日の2年以内に証明のための住宅の調査が終了したもの)
  • 住宅性能評価書の写し(住宅取得日の2年以内に評価されたもの)
  • 既存住宅売買瑕疵担保責任保険付保証明書(加入後2年以内のもの)

(平成25年度改正で、地震に対する安全性基準の適合要件を証明する書類の範囲に、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していることを証明する書類が加わりました)

買換え特例を利用する条件とは

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ここまで、マイホームを売却する際の節税として3つの方法を紹介してきましたが、 この3つの特例は併用することができません。したがって、売却益が出た際は、どの特例を使うかを考え選択することが非常に重要になります。これを選択適用といいます。

考え方としては、まず3,000万円の特別控除が使えるかどうかを最優先的に確認してください。なぜなら、売却益が3,000万円以下であればそもそも税金を支払う必要がありませんので、特例の選択をする必要がないからです。売却益が3,000万円以上になる可能性が出てきた段階で買換えの特例を検討すれば良いでしょう。

適用を受けるための手続き方法

この特例を受けるためには、次にあげる書類を用意し、確定申告をしなくてはなりません。

確定申告書に添付する書類
・譲渡所得計算明細書
・譲渡に係る売買契約書の写しその他の書類で、譲渡に係る対価の額が1億円以下であることを証明するもの
・譲渡した不動産の登記事項証明書(または登記簿謄本・抄本)
・住民票の写し(譲渡日から2ヶ月経過後に譲渡した資産のある市区町村から交付されたもの)
・買換資産を取得予定の場合は、買換資産の明細書
《確定申告時にすでに買換資産を取得済の場合は、上記に加えて次の書類を準備》
・買換資産の購入金額が明らかになる書類(契約書、領収書のコピーなど)
・買換不動産の登記事項証明書(または登記簿謄本・抄本)
・住民票の写し(買換資産の所在地のもの)
・買換資産が耐火建築物の中古住宅である場合で、取得日から25年以内に建築されたものでないときは、耐震基準適合証明書、住宅性能評価書の写しまたは既存住宅売買瑕疵担保責任保険付保証明書が必要です。

上記以外にも税務署からの指摘により追加の書類が必要になる場合もあります。まずは管轄の税務署に相談し確定申告の準備をしましょう。

平成29 年中までに売却する必要があるので一括査定を利用しよう

既に説明をしたように、居住用財産の買換特例を利用するには平成29年12月31日までに不動産を売却しなくてはなりません。期間が過ぎてしまうと、せっかく使える特例が使えなくなってしまい、莫大な譲渡所得税を支払うことになりかねません。

今後不動産を売却する予定のある方は、期間を過ぎてしまう前に不動産の一括査定サイトを利用して、売却に向けて早めの準備をしておきましょう。
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節税効果を活かそう

今回は特定の居住用財産の税金について解説をしてきました。マイホームを売却すると、利益に対して非常に大きな税金が課せられる反面、上手に軽減措置や特例を利用すると大きな節税効果を生み出せます。

その中でも、今回解説をした「特定居住用財産の買換え特例」は特に節税効果の高いものです。特例や控除を知っているのといないのとでは、支払う税金が全く異なります。それぞれの特例についての要件や適用基準をしっかり確認し、損をしないマイホームの売却を実現しましょう。

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