「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
住宅ローン控除の確定申告に必要な登記事項証明
控除や特例の利用を希望する場合は、確定申告で税務署に申請する必要があり、その申請の際に必要な書類の一つに「登記事項証明書」があります。
不動産を買うと、色々な書類を受け取ることになりますが、種類も量もかなり多くなります。登記事項証明書は、売却の最終段階である、不動産引き渡し後の登記手続きが終わってから、発行できる形になります。
そのため、受け取るタイミングとしては、取引から一定期間を置いて、司法書士からの郵送される形が一般的です。どうしても期間が空いてしまうことが多いため、登記事項証明書だけ保管が別になってしまい、どこに置いたか分からなくなってしまうケースが多いので注意しましょう。
また、確定申告の申請時期は、不動産を購入した翌年の2月16日から3月15日の間で行う決まりになっています。こちらもタイムラグがあるので、時期を間違えないように注意してください。
確定申告とは
そもそも確定申告とは、前年の所得を確定させて税務署に「所定の課税額を支払うと申告する」制度です。
一般的には「確定申告は個人事業主が行うもの」と考えられていて、ほとんどの会社員は確定申告をしません。なぜなら、勤務先の会社が年末調整と源泉徴収で税金の計算を行ってくれているからです。
しかし、会社員がプライベートで不動産を売却して利益が出たときなどは、確定申告をして利益分の税金を納めなければなりません。
売却益が出た場合は確定申告が義務付けられており、申告をせずに納税を怠ると、延滞金としてより多くの税金が課せられます。
一方で、「課税額を減らすための申告」は義務付けられておらず、確定申告をしなくても違反行為にはあたりません。住宅ローン控除も申請の義務はありませんが、適格要件を満たしていれば課税額を減らせるため、その際は確定申告することをおすすめします。
課税額の求め方
所得税や住民税などの税金は、一般的に以下の計算式で算出されます。
住宅ローン控除は、対象者が自分で税務署に出向き、「確定申告」を行わなければなりません。
住宅ローンの控除額は個人なら最大400万円
住宅ローンの控除額の計算方法は、個々人の収入や購入した住宅などの条件によって変わります。毎年最大10万円、最長10年間で合計400万円を所得から控除できます。「税金が最大計400万円減る」わけではなく「控除額が最大400万円になる」点に注意が必要です。
課税額は【（所得－控除）×税率＝課税額 】で算出されるため、控除額が大きくなると、それだけ課税額が減ります。
税率は個人の給与所得などによって変動し、例えば所得税の税率だと5～45％とかなり幅があります。
次に、住宅ローン控除のさらに詳しい計算方法を紹介します。住宅ローン控除を計算するときに対象となるのは、次に挙げる金額の少ないほうです。
- 年末の住宅ローンの残高
- 住宅取得の対価の額
どちらかの1％の金額（限度額40万円）が、住宅ローン控除額になります。計算式で表すと次のようになります。
＝(年末の住宅ローンの残高または住宅の取得の対価)×1％
課税額
＝(給与所得など－住宅ローン控除額－その他の控除額)×税率
住宅ローン控除を適用するための要件は複数ある
住宅ローン控除を使うことができる条件は、次の通りです。
|
これらの条件に該当するかどうかの判断は、個人で行わないほうが良いでしょう。なぜなら、こうした条件の判定には専門的な知識が必要だからです。
「住宅ローン控除の対象にならない」と自分で判断せず、税に詳しい不動産会社に相談して確実な情報を得るようにしてください。
税金に詳しく、信頼できる不動産会社を探す際は、イエウールの一括査定が便利です。
住宅ローン控除を受けるために必要な書類
住宅ローン控除の申請に必要な書類は、さまざまな機関から集める必要があります。必要書類がひとつでも欠けていると、税務署は受理してくれません。
また、確定申告は2月16日から3月15日の1カ月で行わなければならず、限られた期限のなかで確実に必要な書類を集めるためにも、不動産会社に協力を仰いだほうが良いでしょう。
しかし万が一不備があったときに、それぞれの書類について理解しておくと自分で対処できるようになります。不動産会社に任せきるのではなく、自分でも理解を深めておきましょう。
このサービスでは、条件を入力するだけで、あなたに合った必要書類一覧を確認できます。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
それでは、住宅ローン控除に必要な書類と取得方法をぞれぞれ解説します。
源泉徴収票
勤務先の会社から入手します。会社は通常、従業員に毎年、源泉徴収票を交付していますが、なかには請求しないと発行しない会社があるかもしれないので注意してください。住宅ローンの年末残高等証明書
住宅ローンを借りている金融機関から郵送されています。1月になっても送られてこなかったら金融機関に確認しましょう。住宅ローンに土地の購入代金が含まれている場合、「不動産（土地）売買契約書、重要事項説明書」も必要です。不動産を売買した際に受け取る書類で、自身で保有しているものです。
工事請負契約書
注文住宅を新築したり、中古住宅のリノベーションなどをした方が用意します。工務店やリノベーション会社からもらうようにしましょう。マイナンバーカード、または住民票の写し
居住している市区町村で入手します。マイナンバーが記載されているマイナンバーカードか住民票の写しが必要です。土地と建物の登記事項証明書
法務局に出向いて取得するか、法務局のオンライン申請システムを使って入手します。登記事項証明書にはさまざまな種類がありますが、一般的には全部事項証明書を取得します。ただし、分譲マンションを購入した方は、一部事項証明書がよいでしょう。
分譲マンションの全部事項証明書を取得してしまうと、ほかの区分を所有している方の情報も記載されてしまい、100ページ以上になることがあります。不要が情報が多すぎて事務処理に支障をきたしてしまう可能性があるので、分譲マンションを購入した方は、本人分のみの情報が記載された「一部事項証明書」を取得しましょう。
以上の種類を用意して、税務署から入手する「確定申告書A・B」と「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に必要事項を記載し、税務署に提出すると確定申告は完了します。
問題なく申告できた方は、数カ月後に控除された分の税金が「還付」として指定口座に入金されるでしょう。
2年目以降の申請内容
確定申告を行うのは、住宅を購入した年（住宅ローンをスタートした年）の翌年だけです。会社員の方であれば次の年からは、会社に住宅借入金等特別控除証明書と借入金の年末残高等証明書を提出するだけで事務処理は終わりです。税務署に行って確定申告をする必要はありません。書類取得と合わせて行いたいのは査定
不動産の売却で節税効果を期待しているのなら、書類の取得と合わせて査定も行いましょう。
不動産の売却を検討する際、まず必要な情報は不動産の名義は誰か・不動産がいくらで売れるか・不動産の面積です。
不動産の面積や名義人は書類で調べることができますが、不動産の価格がいくらになるのかは売却相場に最も近い不動産会社の査定でなくは分かりません。
しかし、不動産会社の査定には明確なルールがなく、不動産会社によって査定結果が異なるのが事実。そこで、より正確に査定額を知るために3社以上に査定を依頼し、査定結果を見比べましょう。
複数社に査定依頼を出す際には一括査定のイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出すことができます。
パソコンやスマホで申込みが可能なので、役所などで書類を待っている間に査定依頼が可能です。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
必要な書類は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、必要書類を簡単にチェックしましょう！
必要項目を選択して「必要書類を見る」を押すと、ご自身の場合に必要な書類が一覧で表示されます。
登記事項証明書とは
そもそも、確定申告時に必要な、登記事項証明書とはなんでしょうか。
登記事項証明書とは、「不動産」の所有権や抵当権などの権利や、その不動産に関する重要な情報が正式に記録されている公的な文書で、法務局で管理されています。
つまり、土地や建物が誰の所有物であるかが証明される書類です。主に、不動産取引の際に不動産の所有者と売り主が一致しているかを確認するために使用されます。
登記事項証明書に記載されている内容
不動産が、土地や戸建て、マンションかによってフォーマットは変わってきますが、一般的に登記事項証明書はこのような書類になります。
記載内容は、4つに分類され以下の内容について記載されています。
| 項目 | 内容 |
| 表題部（主に土地） | 所在、種類、構造、床面積、原因と日付 |
| 表題部（附属建物） | 種類、構造、床面積、原因と日付 |
| 権利部（甲区） | 登記の目的、受付年月日、所有者の情報 |
| 権利部（乙区） | 登記目的、受付年月日、抵当権の権利者情報 |
登記事項証明書は全4種類
登記事項証明書とは登記簿に記録されている内容の全部、または一部を証明した紙のこと。登記事項証明書は、証明する内容によって、以下の4つに分けることができます。
- 全部事項証明書：
全部事項証明書は、特定の不動産に関する登記簿に記載されている全ての情報を含む証明書です。
過去から現在に至るまでの所有権変更、抵当権設定などの履歴全てが記されています。
現在事項証明書や一部事項証明書と異なり、時間軸を通じた全登記情報を見ることができます。 - 現在事項証明書：
現在事項証明書は、その名の通り、現時点で有効な登記情報のみを抜粋して示す証明書です。
所有権や抵当権など、現在の権利関係が記載されています。
現在の状況だけ確認したい方はこの情報のみでも十分でしょう。 - 一部事項証明書：
一部事項証明書は、登記簿の中から特定の部分のみを抜き出して証明する文書です。
例えば、特定の権利関係や特定の期間の登記情報のみを取り出したい場合に利用します。
全部事項証明書や現在事項証明書と異なり、必要な部分のみを選択的に確認できる点が特徴です。 - 閉鎖事項証明書：
閉鎖事項証明書は、廃止された（閉鎖された）登記簿の情報を証明する文書です。
不動産の分筆や合筆などで新たな登記簿が作成され、古い登記簿が閉鎖された場合に発行されます。
他の証明書と異なり、過去に閉鎖された登記簿の情報にアクセスする際に必要になり、特殊な書類になります。
住宅ローン控除申請時の注意点
これまでに解説した内容で住宅ローン控除を申請する確定申告は行えます。最後に、確定申告時の注意点をご紹介します。
各書類の有効期限について
登記事項証明書と住民票には原則「有効期限」はありませんが、取得した時点での情報を証明しているだけの資料であるため、資料が最新のものかが重要になります。そのため、3カ月以内に交付請求のものを用意したほうが良いでしょう。
書類を受け取る担当者からすると、3カ月超経過していると「状況が変わっているかもしれない」と推測する可能性があります。
夫婦連帯債務の場合
ひとつの不動産を夫婦連帯債務の住宅ローンで購入し、住宅ローン控除を夫婦ともに活用する場合は、それぞれで確定申告の手続きをする必要があります。ただし、夫婦のどちらかの添付書類は、源泉徴収票、年末借入金残高証明書以外はコピーで問題ありません。
添付書類を入れる封筒に「原本は配偶者の〇〇（配偶者氏名）の申告書に添付」と記載しておいてください。これで確定申告を受け付ける税務署の職員は理解できます。申請時に追加書類が必要な不動産
次の2種類のタイプの住宅を購入した方は、追加の書類が必要になります。- 築20年以上の木造住宅（非耐火建築物）
- 築25年以上のコンクリート造マンション（耐火建築物）
これらの住宅を購入した方が住宅ローン控除を使うには、次の3種類の書類のうちいずれかが追加で用意しなければなりません。
| 既存住宅売買瑕疵保険の付保証書 | 既存住宅売買瑕疵保険に加入すると発行してもらえます。保険料は5～10万円ほど |
| 耐震基準適合証明書 | 検査機関などによる耐震診断を受けて合格すると発行されます。費用は10～15万円ほど |
| 既存住宅性能評価書 | 検査機関による建物全体の検査を受けて合格すると発行されます。費用は5～10万円ほど |
いずれの書類も、住宅を引き渡される前に取得しておかなければならないため、購入時にこれらの基準を満たしている物件でなければ住宅ローンを受けられません。また、それぞれの書類の日付が引き渡し前2年以内である必要があります。
長期優良住宅を購入したとき
長期優良住宅を新築した方、またはリノベーションなどで長期優良住宅の認定を受けた方は、住宅ローン控除を使うときは以下の3つの書類のうちひとつを入手しておいてください。| 長期優良住宅建築計画の認定通知書 | 市区町村から送られてくる書類です |
| 住宅用家屋証明書 | 住宅を引き渡されたとき、司法書士から渡される書類です |
| 認定長期優良住宅建築証明書 | 検査機関などが発行する書類です |
低炭素住宅を購入したとき
低炭素住宅を新築した方や、またはリノベーションなどで低炭素住宅に認定された方は、次の3つの書類のうちいずれかを用意すると、住宅控除額の上限が通常40万円／年のところ50万円／年になります。| 低炭素住宅建築物新築等計画の認定通知書 | 市区町村から送られてくる書類 |
| 住宅用家屋証明書 | 住宅を引き渡されたとき、司法書士から渡される書類 |
| 認定低炭素住宅建築証明書 | 検査機関などが発行する書類 |
住宅ローンを申請するためには、ただでさえ不慣れな確定申告の手続きに加え、こうした条件に応じた追加の書類が必要になるケースがあります。自分で理解するのが難しい場合は、イエウールの一括査定を使って税金に詳しく、信頼できる不動産会社に協力してもらうのがおすすめです。