住宅ローンが払い終わったら、抵当権抹消のための手続きをしましょう。
今回の記事は抵当権を残ったままにする際のデメリットから抵当権抹消手続きの方法等についてお伝えします。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
住宅ローンを払い終わったら抵当権の抹消手続きをしよう
不動産をローンで購入する際には、お金を貸す金融機関等が抵当権を登記します。抵当権とは、万が一、債務者(あなた)が住宅ローンを返済出来なくなった場合に、債権者(金融機関等)がその土地や建物を担保する権利のことを言います。
そして、これはお金を貸りる時に当事者の同意の下、必ず交わしている契約です。簡単に言うと、住宅ローンの返済が出来なくなった時は、その住宅と土地を銀行が取り上げると言う契約で、銀行が取得している権利になります。
注意しなければならないのは、この抵当権は、住宅ローンの支払いが終わった後も、登記簿の変更は自動的にされることが無く、金融機関もそれを行わないので、抵当権は金融機関に残ったままになっています。そのため、抵当権を抹消するためには、自分で手続きを行うことが必要になります。
なぜ抵当権の抹消登録が必要なの？
抵当権とは、その不動産が担保に入っていると登記簿上で公的に証明されているものです。そのため、抵当権が金融機関にあるままの状態は、住宅ローンの返済が終わっていなく、その住宅や土地が金融機関の担保に取られていると、客観的に判断されてしまうことになります。その結果、将来的に起こり得る様々なデメリットがあり、トラブルが起きてしまう可能性が十分に考えられるので、抵当権を抹消することが得策です。せっかくローンの全てを完済したのですから、公的にしっかりと示す為に抵当権の抹消登録手続きが必要です。
抵当権の抹消登録をするタイミングは？
後ほど詳しく説明しますが、抵当権の抹消登録の手続きには、金融機関が発行する書類が必要になります(以下の表を参照)。住宅ローンの返済が終わると、通常、翌月までには「完済の通知」と「抵当権抹消の案内」が郵送で届きます。これらの中には、3ヵ月間の有効期限があるものが含まれているので、書類が届いたら、なるべく早く手続きを行いましょう。
| 抵当権設定契約証書 | 住宅ローン契約時に不動産を担保にすることに同意した契約書類 |
| 登記原因証明情報 | 解除証書、放棄証書、弁済証書(金融機関により言い方が異なる) |
| 金融機関の委任状 | 金融機関があなたに手続きを委任した旨が記してある書類 |
| 資格証明情報 | 代表者事項証明書、登記事項証明書(金融機関により言い方が異なる)「有効期限：3ヵ月」 |
| 履歴事項一部証明書 | 金融機関の本店所在地や代表取締役が変更になっている場合のみ発行される書類 |
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
登記簿上に抵当権が残ったままのデメリット
相続や売却をする時に時間がかかる
不動産を引き渡す際には、抵当権が残ったまま取引されることは、ほぼあり得ないと言えます。つまり、相続や売却など様々な理由により不動産を手放す際には抵当権の抹消登録が必須と考えて良いでしょう。抵当権の抹消登録手続きには必要な書類が何点かあり(後述)、その中でも、住宅ローンの契約を交わしていた金融機関等から届く書類は不可欠です。いざ相続や売却などをする時に、それらの書類を紛失していたり、有効期限が切れていたりすると、再発行の手続きに余計な時間と労力がかかってしまいます。また、多くの不動産会社は抵当権の抹消登録をしていない物件に対しては、売買の前に抵当権の抹消登録手続きを行うことが考えられます。
その結果、売却までに必要以上の時間を要してしまい、それに伴うリスクが発生する可能性があります。
新たな銀行ローンを組むことができない
銀行ローンは、住宅ローン以外の全ての融資に対して、第一抵当のみの融資しかしてくれません。つまり、抵当権が残ったままの債務者(あなた)は新たな銀行ローンを組むことが出来ないどころか、審査の対象にさえして貰えないことになります。融資が必要になった時に、慌てて手続きをすることにならない為に、抵当権の抹消登録は事前に済ませておくことが良いでしょう。
抵当権の抹消登録の手続きの仕方
抵当権の抹消登録の申請は管轄の法務局になります。手続きの仕方には、専門の司法書士や行政書士に依頼して行う方法と、書類の作成から申請までの全てを自分で行う方法があります。それぞれの特徴や費用などを比較して、自分に合った方法で手続きを行いましょう。
自分で抹消登録手続きを行う場合
印鑑登録証明書と住民票の準備をする
これらは、原則として原本の提出が必要です。原本の他に原本のコピーが必要な場合もありますので、その準備も必要です。(申し出により、原本の返却が認められる場合もあります。)但し、住民票は住所変更(引っ越し等)や姓の変更(婚姻等)があった場合のみ必要になります。その際はマイナンバーの記載がない住民票を取得しましょう。(住民票のマイナンバー記載の有無は取得の際に選択することができます。)
その他に、本人確認書類(運転免許証等)と認印の準備も必要です。
抵当権抹消登記申請書の作成
抵当権抹消登記申請書は、管轄の法務局の窓口かHPからダウンロードしたものを使用して作成することをおすすめします。記入に際して分からない箇所がある時は、各法務局に設置されている登記相談窓口に無料で相談することができます。但し、電話やHP上からの事前予約が必要で、1回に付き30分程度という制限が設けられています。1回の相談で済まない場合は、改めて相談の予約をすることが可能ですが、全て空欄のまま出向くよりは、記入できる箇所はある程度作成をしてから、分からない箇所のみを相談すると、よりスムーズに手続きを進めることができます。
参考：法務局
金融機関から届いた書類の記入
金融機関から届く「登記原因証明情報」、「金融機関の委任状」には空欄箇所がありますので、追記して書類を完成させる必要があります。・「登記原因証明情報」は、日付欄のみが空欄の場合が多いです。日付は、その他の書類と全て統一させましょう。(書類を受け取った日付か、ローンの返済が終わった日付が一般的です。）
・「金融機関の委任状」は、ほとんどの場合「代理人」欄が空欄になっていますので、そこに建物や土地の所有者の住所と氏名を記入し、「委任事項欄」の日付を埋めます。
これらの書類に関しても、分からない箇所がある時は法務局等に相談すると良いでしょう。
登録免許税の準備
不動産1件につき1,000円の登録免許税が必要です。- (例)1つの土地(1,000円)＋1つの建物(1,000円)＝2,000円
- (例)2つの土地(2,000円)＋1つの建物(1,000円)＝3,000円
1つの土地に対して1,000円の登録免許税がかかります。
申請は不動産を管轄する法務局の窓口か郵送で
法務局の窓口で申請を行う場合、事前に管轄の法務局を調べておく必要があります。法務局には出張所や支局などがあり、同じ市内に在っても自分の不動産の管轄では無い場合があります。管轄の法務局は、電話で問い合わせをするか、HPでも確認することが出来るので正確な情報を事前に入手しておきましょう。郵送で申請手続きを行う場合は、送付用封筒の表に「不動産登記申請書在中」と記入して、管轄の法務局に「書留郵便」で郵送します。更に、手続きが完了した後に発行される「登記識別情報」も郵送で受取る場合は、返信用の郵券(切手)を同封することになります。
・返信用に必要な郵券＝書留郵便代金+本人受取郵便代金(100円)
修正箇所が無い場合、申請してから抹消登録完了までにかかる日数は、おおよそ1週間位です。
司法書士に抹消登録手続きを依頼する場合
司法書士(行政書士)に依頼すると、書類の作成から法務局への申請まで全ての手続きを代行して貰うことが可能です。手続きをする時間が無い人や書類の作成が面倒な人は、銀行から書類が届いたら直ぐに代理人となることができる司法書士等の専門家に依頼しましょう。また、金融機関から届く書類の中に銀行が司法書士を紹介してくれる案内が同封されていることもあります。金融機関に紹介された司法書士に依頼するか、自分で司法書士を探すかは自由選択です。
司法書士に依頼をする場合の費用は、自分で手続きをする際にかかる費用(登録免許税等)の他に、司法書士への報酬が発生します。一般的に、5,000円~10,000円位が報酬の相場と考えておくと良いでしょう。その他にも、物件の登記情報を事前に入手する為の費用(1,000円~2,000円程度)や、完了後に登記識別情報を取得する為の費用(500円~1000円以内)がかかる場合もあります。依頼する司法書士等により異なりますので、事前に確認しておくと良いでしょう。
住宅ローンを払い終わった後は経費と資産価値を把握する
住宅ローンの支払いが終わり、無事に抵当権の抹消登録手続きが完了した後は、将来的に必要となる費用の算出と、住宅や土地の資産価値やその変動についての情報を集めて、把握しておくことが重要になります。これらは、個人事情により大きく異なるものですが、多くの人に当てはまると考えられる主なポイントをまとめました。
住宅の老朽化に伴う修繕費や維持費
大抵の人は、長い年月をかけて住宅ローンを返済してきた筈ですから、新築や中古に関わらず住宅等の老朽化は少なからず進んでいると思います。住宅の修繕費や維持費等にかかる出費をしっかりと考え備えておく必要があります。一戸建ての場合は、外壁や屋根の貼り替えの費用、給湯機やボイラー等の修理や寿命による交換等、住宅トラブルにおける様々な費用が発生します。更には、もし老後に身体が不自由になってしまうこと等があると、家の造り自体のリフォームが必要になるかもしれません。家の構造に心配がある場合は、その為のリフォーム代金(リフォームローンを含む)等が考えられます。
これらに対して、事前にしっかりとした計画性を持ち、修繕費や維持費について備えておくことはとても重要なことです。
新たな銀行ローンの借り入れ
この先、子どもにかかる費用や大学に通う等の進学に伴う教育費が発生する場合には、新たな教育ローンを組むことになる可能性があります。また、住宅のリフォームやマイカーの購入等、まとまったお金が必要になる可能性もあります。その場合には、自分の不動産を担保にした新たな借り入れを想定して準備を整えておくと良いでしょう。老後の資金
将来のことを考える際に、老後の生活資金は絶対的に欠かすことのできない課題です。住宅ローンの支出が減り、手元に残る収入が増えると、それに合わせた生活になってしまうのは人間の心理として極自然なことでしょう。しかし、住宅ローンの返済中は老後に備えた貯蓄が難しかった人も、ある程度は貯蓄ができている人も、老後破産しない為には、しっかりと抑えておきたいポイントです。総務省の統計局家計調査では、老後期間が25年の夫婦の場合、老後の生活費だけで平均約8千万弱が必要と発表されています。年金や貯えにより見通しが明るい人もいるかもしれませんが、多くの人はこの数字に驚いてしまいますよね？
今から計画性を持った貯蓄をすることは勿論ですが、将来的には家を売却して現金化することも視野に入れておく必要があるでしょう。
参考：総務省
現在の資産価値を調べるには一括査定
今後の生活で必要になる費用の計算とあわせてやっておきたいのが、定期的に現在の不動産の資産価値を把握しておくことです。
不動産の価値を把握していることで、銀行ローンを組む際等は、幾ら位までの借り入れが可能なのか？についてを知る目安になります。さらに、優良な不動産会社であれば周辺地域の土地や住宅の価格推移を把握していることが多いので、不動産の査定依頼と同時に個別要因についても相談したり、不動産に関しての不安や分からないことを確認することができるでしょう。
良い不動産会社を見つけるには不動産一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。全国約1600社以上の中からあなたの物件に合う会社を最大6社ピックアップし、無料で査定を行ってくれます。
複数の不動産会社を同時に比較することでより相性の良い会社や担当者に巡り合える可能性は高くなります。今すぐに売ることを考えていなくとも、ぜひ一度査定して現在の不動産の価値を調べてみてはいかがでしょうか？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？