3,000万円の特別控除とはどのような制度?条件や必要書類を紹介

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不動産を売却する際には、売却して得られた利益額に応じて税金がかかります。扱う金額が大きいことから、かかる税金も多額になります。そのため、利用できる控除についてしっかりと理解し、節税対策を行うことが重要です。

この記事では、不動産売却にかかる税金の中でも、特に金額が大きい「譲渡所得税」を安く抑えるための制度である「3,000万円の特別控除」についてご紹介します。控除の利用条件や手続き方法、必要書類についてもご説明していきたいと思います。

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先読み!この記事の結論
  • 不動産を売却して得られた利益には所得税がかかることを覚えておこう。
  • 3,000万円の特別控除を利用することで、かかる税金を大幅に抑えることができる。
  • 長く住んだ家の場合、更に税額を控除することができる。

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不動産売却で得た利益には譲渡所得税がかかる

不動産を売却して利益が発生した場合、利益の全てが自分のものになるわけではなく、利益に対して税金がかかります。この税金のことを譲渡所得税といいます。

譲渡所得税は次の計算式で求められます。

「譲渡所得税」の計算式

  • 課税譲渡所得 [利益] = 譲渡価格 [売却価格] - (取得費+譲渡費用)[購入価格]
  • 譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

「課税譲渡所得」とは、売却価格から購入価格を差し引いたもので、3,000万円で購入したマイホームを3,500万円で売却した際の課税譲渡所得は500万円になります(3,500万円 - 3,000万円 = 500万円)。

「課税譲渡所得」に税率をかけ合わせたものが「譲渡所得税」に該当しますが、税率は所有期間によって異なります。具体的には、5年以下(短期)と5年超(長期)で税率が異なり、下記表の通りとなっています。

項目 所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 5年以下
の場合
30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得 5年超
の場合
15% 5% 0.315% 20.315%

(※)平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1%がそれぞれ加算されています。
参考: 国税庁HP No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|国税庁 より

先程の3,000万円で購入したマイホームの例で言うと、5年以下の場合として、500万円 × 39.63% = 198.15万円譲渡所得税がかかることになります。中々に大きな金額になりますね。

不動産売却にかかる譲渡所得税について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
【不動産売却にかかる税金はいくら?】計算方法と節税に使える5つの特例

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譲渡所得税を安く抑えるための3つの控除とは?

不動産を売却して得られた利益に対してかかる「譲渡所得税」には、実は様々な税控除のための制度があります。これらにより、税金を安く抑えることができます。今回は、重要な3つの制度についてご紹介しています。

3,000万円の特別控除の特例

マイホームのように住むことを目的とする不動産のことを居住用財産といい、居住用財産を売却する際には、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できます。この控除のことを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、所有期間の長さには一切関係なく適用することができます。3,000万円の特別控除については3章以降でも詳しくご紹介します。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、10年を超えて所有している居住用財産を売却して利益が出た時に、譲渡所得税の税率が低くなる特例のことです。

所有期間が5年超の居住用財産の税率は所得税・住民税・復興特別所得税合わせて20.315%ですが、10年超所有軽減税率の特例が適用されると、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分については税率が14.21%にまで軽減されます。

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買い換え特例とは、居住用財産を売却して新しいマイホームに買い換える場合、マイホームの売却価格よりも、買い換えたマイホームの購入金額の方が高ければ課税されないという制度です。

例えば、今住んでいるマイホームを3,500万円で売却して、4,000万円の新しいマイホームに買換えた場合は、税金がかからないことになります。

難しい控除条件は不動産会社に相談を

特例や控除は難しい条件や使う控除の選択を誤ることでをしてしまう可能性があります。

控除を使う際には不動産会社に相談をすると良いでしょう。しかし、どの不動産会社でも相談にのってもらえるわけではありません。不動産の売買だけでなく売買に関わる周辺知識も豊富な不動産会社でないと難しいでしょう。

このような優秀な不動産会社に出会うためには、不動産会社の比較が重要です。不動産会社を見比べて、より優秀な不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社を比較できるチャンスは査定の時。複数社に査定依頼を出し、査定までの対応や査定結果への質問に対する受け答えなどを確認して、より良い不動産会社を選びましょう。

複数社査定をする際は一括査定のイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出せるほか、イエウールが審査した不動産会社のみの紹介となるので、悪徳不動産会社に会う心配がありません。

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「3,000万円の特別控除」とはどのような制度か?

この章からは、譲渡所得税に関する3つの税控除制度の中でも最も重要な「3000万円の特別控除」について詳しくご紹介していきます。

制度の概要

「3,000万円の特別控除」とはどのような制度かというと、簡単にお伝えすれば、不動産を売却した際に得られる利益(譲渡所得)に対し、3,000万円までは課税対象から除外するという制度になります。

例えば、先程例として示した3,000万円で購入したマイホームのケースで言うと、500万円の利益が発生しておりましたが、「3,000万円の特別控除」を適用すると、500万円 – 3,000万円で結果がマイナスとなることから、譲渡所得税が0円(= 税金がかからない)ということになります。

具体的な計算方法

1章にて、譲渡所得税の計算式は下記としてお伝えをしました。
「譲渡所得税」の計算式

  • 課税譲渡所得 [利益] = 譲渡価格 [売却価格] - (取得費+譲渡費用)[購入価格]
  • 譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

「3,000万円の特別控除」を適用する場合、上記の計算式は正しくは以下のようになります。

「3,000万円の特別控除」を適用する場合の「譲渡所得税」の計算式

  • 課税譲渡所得 [利益] = 譲渡価格 [売却価格] - (取得費+譲渡費用)[購入価格] – 3,000万円 [特別控除]
  • 譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

それでは、例として取得費が1,000万円で譲渡費用が200万円の居住用財産を10年以内に5,000万円で売却した場合の譲渡所得税を計算してみましょう。

  • 5,000万円 – (1,000万円 + 200万円)- 3,000万円 = 800万円
  • 800万円 × 20.315% = 162.52万円

ちなみに、3,000万円特別控除を適用しない場合には、課税譲渡所得が3,800万円となり、譲渡所得税は約610万円となり、約450万円の差が出ます。「3,000万円の特別控除」の効果がいかに大きいかがわかりますね。

次の章では、この制度を利用するための条件について紹介します。

他の控除と合わせて更にお得に!

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もし、あなたの不動産が10年よりも長く住まわれた物件の場合、更に税控除の恩恵を受けることが可能です。そのためには、2章でご紹介した「10年超所有軽減税率の特例」を併用する必要があります。

「10年超所有軽減税率」の特例が適用されると、課税譲渡所得が6,000万円までの部分は税率は14.21%に軽減されます。3章でご紹介した計算式に当てはめると、下記のようになります。

「10年超所有軽減税率」を適用した場合の計算式

  • 5,000万円 – (1,000万円 + 200万円)- 3,000万円 = 800万円
  • 800万円 × 14.21% = 112.68万円

5年超から10年以内の物件と比較して、およそ48万円の減額をすることができました。併用することができる制度については、しっかりと確認してどちらも利用するようにしましょう。

利用するための条件と注意点

「3,000万円の特別控除」は、非常に大きな節税効果がある制度ですが、誰でも利用ができる制度なのでしょうか。この章では、制度を利用するための条件や注意点についてご紹介します。

利用するための条件

「3,000万円の特別控除」は、基本的にマイホーム(居住用財産)への適用を前提としています。具体的には、以下のような適用条件があります。
  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
  • 家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に、土地を住居以外に使ってないこと
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

また、反対に以下のような場合については適用しないということが明記されています。

  • この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  • 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  • 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
また、同様に投資用の不動産についてはこの制度を適用することができないため注意が必要です。なお、詳細は国税庁のホームページ(「No.3302 マイホームを売ったときの特例」)で確認することが可能です。

適用上の注意点

マイホームが共有名義になっている場合には、控除額が複雑になります。ポイントとしては2点になります。
  • 3000万控除の適用は共有者全員で3,000万円ではなく、共有者一人につき最高3,000万円
  • 分かりやすい考え方は、「(1)まず、建物の売却益から3,000万円を上限に控除する (2)次に、建物の売却益が3,000万円以下で控除の枠が余ったら、土地の売却益からも控除」と考える

控除金額の基本パターンは、4つに整理できます。(夫と妻で立場が以下とは逆でしたら、適宜読み替えてお読みください)

名義 譲渡益の取り分 控除金額の上限
建物 土地
建物 土地 建物 土地
夫婦共有 夫婦共有 持分 持分 持分 持分 3,000万円 3,000万円
100% なし なし 100% 3,000万円 (3,000万円) – (夫の控除金額)
夫婦共有 持分 100% 持分 なし 3,000万円 3,000万円
夫婦共有 100% 持分 なし 持分 3,000万円 (3,000万円) – (夫の控除金額)

手続き方法や必要書類について

あなたの物件が「3,000万円の特別控除」の条件に適合している場合には、必要書類を集めて申請する準備をしましょう。この章では、特例を受けるための必要書類や手続きについてご紹介します。

申請にあたって必要な書類を準備する

申請にあたって必要な書類は以下の2つです。
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
  • 住民票の写し ※譲渡の日から2ヶ月経過後に譲渡資産所在地の市町村長が発行したもの

実際の「譲渡所得の内訳書」は下の画像のものです。自分自身で書こうと思うと非常に大変なため、税理士に依頼するケースが多いです。  width= ※参考:「No.3302 マイホームを売ったときの特例 4 適用を受けるための手続」

確定申告を行おう

譲渡所得税は、給与所得とは分けて計算する必要がある「分離課税」になります。そのため、給与とは別で確定申告をする必要があります

確定申告書に措置法第35条《居住用財産の譲渡所得の特別控除》の適用を受ける旨を記載し、必要書類を添付して税務署に提出します。

確定申告は、不動産を売却した翌年の2月15日〜3月15日の間に確定申告を行う必要があります。

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「相続」した空き家と「3,000万円特別控除」の関係

相続した空き家を売却する場合、3,000万円特別控除を受ける事はできるのでしょうか。様々な条件が関係するため、順番にみていきましょう。

相続した時に関係する特例とは

「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」というものが、国税庁により定められています。制度の概要としては、「相続した不動産が、ある条件に当てはまる時に最高で3,000万円までの控除を受ける事ができる」というものです。これまでに解説してきた「3,000万円特別控除」は、あなたが自宅として使っていたものに関して使えるものです。

相続した場合には適用されないため、この「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」について考える必要があります。

この制度で対象となる家は「被相続人居住用家屋」です。簡単に言うと例えばAさん(父)が亡くなってBさん(息子)が財産を引き継ぐ場合、Aさん(父)が住むために使っていた不動産の事です。逆に、住むためではない不動産としては、別荘であったり投資用のマンションなどが当てはまります。これらは居住用には該当しません。

では続いて、相続した不動産が条件にあてはまるか、特別控除を受ける条件にあてはまるかをみていきましょう。

対象の不動産となる条件は全部で3つ

「被相続人居住用家屋」として対象となるには、次の3つの条件すべてを満している必要があります。それぞれ当てはまるかどうか確認していきます。

条件1:「昭和56年5月31日以前に建築された」

つまり、建築された日付によって対象となるかどうかか変わります。「昭和56年5月31日」よりも後に建てられた不動産に関しては対象になりません。

条件2:「区分所有建物登記がされている建物ではない」

不動産登記をした際に、「区分所有」として登録されていない場合のことです。不動産登記内容に関しては、法務局で確認をすることができます。

条件3:「相続の開始直前で被相続人以外に居住をしていた人がいない」

つまり、相続がはじまる直前の時点で、その家には亡くなった人が1人で住んでいなければなりません。これは、住んでいた人が亡くなったら空き家になる事が条件だと言っています。なぜこの条件があるかというと、そもそもこの特例は、日本における空き家の数を減らそうという方針があるからです。政府としては、「空き家になるなら助けるが、ならないなら税金を納めてください」と言いたいのではないでしょうか。

制度を受けるための条件

対象の不動産かどうかはわかりましたでしょうか。ここからは、相続が制度の対象となるかを判断していきましょう。この条件はおおきく4つあります。

条件1:「相続の時からおよそ3年以内に譲渡すること」

具体的には、相続の開始があった日から計算して、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることです。例えば2019年4月1日に相続があった場合、3年後は2022年4月1日なので、2022年12月31日までに譲渡する場合に適用されます。

条件2:「2023年12月31日までに譲渡すること」

条件1に加え、「令和5年12月31日」までに譲渡することも条件に含まれています。

条件3:「売却代金が1億円以下である」

譲渡の際の対価として、1億円を超える場合は適用されません。2回以上に分けて売却をした場合も、通算で計算がされてしまいます。

条件4:「一定の耐震基準を満たすか、更地にすること」

耐震基準を満たすためにはリフォームが必要です。リフォームする事が難しければ、更地にする必要があります。いずれにせよ、耐震基準を満たしていない物件では適用されません。リフォームをする場合も更地にする解体をする場合も、費用は発生します。不動産会社と相談しながら、お得な方法を選択しましょう。

これらの他にも、あなたの状況によって適用される場合とされない場合があるため、詳しく知りたい方は専門家に相談してみましょう。不動産の売却を扱っている不動産会社であれば、専門的でありながらも気軽に相談ができそうですね。

まとめ

不動産売却では、「3,000万円の特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」などを賢く利用することで節税をすることができます。一方、不動産売却で利益を出すためには、節税をするだけでなく1円でも高く売却することが何よりも大切になってきます。

そんな時は不動産一括査定サイトの利用をお勧めいたします。不動産一括査定サイトのメリットは無料で相談でき、いくつかの不動産会社と比較することで高額で取引をしてくれる良い不動産会社が見つけることが可能です。

その中でも、イエウールは大手不動産会社を含め全国1,5000社以上の不動産会社が登録されていて、地方の不動産会社も見つかりやすく、わずか60秒で不動産の無料一括査定が可能です。

家の売却について知りたい方は、【家を売る】損せず高く売却するコツや流れ
の記事をご覧ください。

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