【不動産売却】3000万円控除ってどういう制度?手続き方法は?

居住用財産(マイホームなど)を高値で売却して利益を出すには、最高値で売却できる不動産会社に仲介や買取りを依頼することが大切ですが、節税対策をすることも重要になってきます。

売却益には所得税や住民税などの譲渡所得税がかかりますが、特別控除を利用すれば譲渡所得税が軽減され、利益の最大化が図れます。今回はその一つの3,000万円の特別控除の特例を紹介していきます。


先読み!この記事の要点
  • 売れたら譲渡所得税がかかるので注意すること。
  • 10年経過や空き家などの条件を満たすと減額されることがある。

目次

1. 不動産売却益が出た場合には譲渡所得税が発生する

不動産を売却して利益が発生した場合、利益の全てが自分のものになるわけではなく、利益に対して税金がかかります。この税金のことを譲渡所得税といい、譲渡所得税は次の計算式で求められます。

計算式
  • 課税譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除
  • 譲渡所得税=譲渡所得×税率

課税譲渡所得(不動産を売った利益)とは、売却価格から購入価格を差し引いたもので、3,000万円で購入したマイホームを3,500万円で売却した際の課税譲渡所得は500万円になります(3,500万円 - 3,000万円 = 500万円)。

居住用財産の税率は所有期間によって違いがあり、短期(5年以下)と長期(5年超)で違ってきます。
短期の税率は39.63%(所得税30.63%、住民税9%)で、長期の税率は20.315%(所得税15.315%、住民税5%)です。

それぞれの税率は以下の表の通りです。

所得税住民税合計
長期譲渡所得15.315%(※)5%20.315%
短期譲渡所得30.63%(※)9%39.63%

(※)平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1%がそれぞれ加算されています。
参考: 国税庁HP No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) より

2. 不動産売却益が出た時にはいくつかの控除がある

譲渡所得税の計算では、いろいろな控除制度があり、課税譲渡所得から控除分を差し引くことができます。これにより、課税譲渡所得が少なくなるため、節税につながります。

2.1 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームのように住むことを目的とする不動産のことを居住用財産といい、居住用財産を売却する際には、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できます。この控除のことを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、所有期間の長さには一切関係なく適用されます。

2.2 10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、10年を超えて所有している居住用財産を売却して利益が出た時に、譲渡所得税の税率が低くなる特例のことです。

所有期間が5年超の居住用財産の税率は20.315%(所得税15.315%、住民税5%)ですが、10年超所有軽減税率の特例が適用されると、税率は14.21%(所得税10.21%、住民税4%)に軽減されます。ただし、この14.21%の軽減税率が適用されるのは課税譲渡所得が6,000万円以下の部分のみで、6,000万円超の部分は20.315%の税率が適用されます。

2.3 特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例とは、居住用財産を売却して新しいマイホームに買換える場合、マイホームの売却価格よりも、買換えたマイホームの購入金額の方が高ければ課税されないという制度です。

例えば、今住んでいるマイホームを3,500万円で売却して、4,000万円の新しいマイホームに買換えた場合は、税金がかからないことになります。

3. 3000万円控除とはどういった制度なのか?

3000万円控除とは先に説明したように、居住用財産を売却や買換える際に、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できる制度のことです。

3.1 この制度の概要

3000万控除をとても簡単に説明すると、マイホームを売って利益が出た時には、3,000万円までは税金がかからないということです。例えば、5年前に3,000万円で買ったマイホームを3,500万円で売却した時には500万円の利益が発生し、500万円の利益に対して税金(譲渡所得税)がかかりますが、3000万控除の適用を受けると、譲渡所得税が0円になります。

譲渡所得税は次の計算式で計算しますが、3000万円控除の適用でいくら節税できるのかを例を使って説明します。

譲渡所得税の計算式:

  • 譲渡所得税 = 不動産を売った利益(課税譲渡所得)× 税率

3.2 課税譲渡所得、税率の計算方法

Step1 課税譲渡所得の計算

譲渡所得税の計算では、まずは課税譲渡所得(不動産を売った利益)を算定することが必要です。課税譲渡所得は次の計算式で算定できます。

  • 課税譲渡所得 = 売却価格 -(取得費 + 譲渡費用)

取得費とは、居住用財産を購入した時の費用のことで、取得費は土地と建物、諸費用に分けられます。

土地の取得費と諸費用はそのまま計上しますが、**建物の取得費は取得価額から減価償却費相当額を差し引いた金額を計上します。**譲渡費用は、マイホームの売却や買換えをする時に支払った仲介手数料や登記費用などが該当します。

居住用財産を購入した時の金額がわからない場合は、売却価格の5%が取得費になります。なお、実際の取得費がわかる場合も、この計算式で算定した金額と実際の取得費を比較し、有利になる方を取得費にすることができます。

取得費が1,000万円で譲渡費用が200万円の居住用財産を5,000万円で売却した時の課税譲渡所得は、次のようになります。

  • 5,000万円-(1,000万円+200万円)= 3,800万円

Step2 税率の計算

譲渡所得税は所得税と住民税があり、居住用財産の所有期間によって税率が違ってきます。所有期間が5年以下の居住用財産の短期譲渡所得の税率は39.63%(所得税30.63%、住民税9%)で、所有期間が5年を超える居住用財産の長期譲渡所得の税率は20.315%(所得税15.315%、住民税5%)です。

所有期間が10年を超えると10年超所有軽減税率の特例の適用を受け、税率は14.21%(所得税10.21%、住民税4%)に軽減されます。ただし、この14.21%の軽減税率が適用されるのは課税譲渡所得が6,000万円以下の部分のみで、6,000万円超の部分の税率は20.315%が適用されます。

1) 短期譲渡所得の場合

所有期間が5年以下で、取得費が1,000万円・譲渡費用が200万円の居住用財産を5,000万円で売却した時の課税譲渡所得は、3,000万円控除と短期譲渡所得の税率が適用されるため、次のようになります。

  • 5,000万円-(1,000万円+200万円)- 3,000万円 × 39.63% = 317.04万円
2) 長期譲渡所得の場合

所有期間が5年超で、取得費が1,000万円・譲渡費用が200万円の居住用財産を5,000万円で売却した時の課税譲渡所得は、3,000万円控除と長期譲渡所得の税率が適用されるため、次のようになります。

  • 5,000万円-(1,000万円+200万円)- 3,000万円 × 20.315% = 162.52万円
3) 所有期間が10年を超える場合

所有期間が10年超で、取得費が1,000万円・譲渡費用が200万円の居住用財産を5,000万円で売却した時の課税譲渡所得は、3,000万円控除と10年超所有軽減税率の特例が適用されるため、次のようになります。

  • 5,000万円-(1,000万円+200万円)- 3,000万円 × 14.21% = 113.68万円

4.3000万円控除が適用される要件と注意点

3000万控除が受けられる不動産はマイホームのような居住用財産に限定されます。店舗や事務所などは事業用物件ですので、3,000万控除は受けられません。店舗付き住宅の場合は、居住用部分と店舗用部分の利用面積の比率によって按分され、居住用部分についてのみ、3000万円控除が受けられます。

4.1 3000万円控除が適用される要件

3000万円控除を適用するにはいくつか要件がありますので紹介いたします。

適用される条件

  • 自分が住んでいる家屋か、家屋と一緒に借地権なども売ること
    • 住まなくなった日から3年目の年の12月31までに売却すること
    • 家屋を壊してから譲渡契約を締結行う間で、駐車場などの別の意図で利用しないこと
  • 売却した年の前年および前々年にこの特例、またはマイホームの買換えやマイホームの交換の特例、もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を利用していないこと。
  • 売却した不動産について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
  • 災害により家屋が滅失した場合は、その土地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
  • 売主と買主の関係が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
  • 適用できない条件

  • この特例を受けるためを目的として入居したと認められる場合
  • 居住用の家屋を新築する間の仮住まいとしての使用した家屋などの一時的な使用と認められる場合
  • 別荘などの娯楽や保養の為の家屋
  • 4.2 適用上の注意点

    マイホームの名義が夫婦共有名義になっている場合、譲渡所得税は共有者の持分によって計算されます。3000万控除の適用は共有者全員で3,000万円ではなく、共有者一人につき最高3,000万円です。よって、マイホームの名義が夫婦共有名義になっている場合の3000万控除の適用は次のようになります。

    1)土地と建物の双方が夫婦共有名義の場合

    夫と妻は自分の共有持分に応じた譲渡益に対して、それぞれ3,000万円控除が適用されます。

    2)土地が夫の単独名義で、建物が妻の単独名義の場合

    妻は建物の譲渡益に対して3,000万円控除が受けられ、残余があった場合に限り、夫は土地の譲渡益から3,000万円控除が受けられます。

    3)土地が夫の単独名義で、建物が共有名義の場合

    夫は自分の持分の建物と土地の譲渡益から3,000万円控除が受けられ、妻は自分の持分の建物の譲渡益から3,000万円控除が受けられます。

    4)土地が夫婦共有名義で、建物が夫の単独名義の場合

    夫は自分の持分の土地と建物の譲渡益から3,000万円控除が受けられ、妻は自分の持分の土地の譲渡益から3,000万円控除が受けられます。

    5.空き家を相続した際も条件を満たせば控除を利用できる

    相続した空き家を売却する際には、条件を満たすと「空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)」の適用を受け、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。

    空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の適用要件

    空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の適用を受けるには、次の条件が必要です。

  • 相続した空き家は、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡すること
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(分譲マンションなどの区分所有家屋は除きます)
  • 譲渡価額(売却価格)が1億円以下であること
  • 相続開始直前に被相続人が1人で住んでいたこと(空き家になる前に母が1人で住んでいた場合 など)
  • 譲渡する空き家は耐震基準を満たしていること
  • 6.他の制度とも併用は可能なの?

    3000万円控除は10年超所有軽減税率の特例とセットで受けることが可能です。

    10年超所有軽減税率の特例が適用されると税率は14.21%(所得税10.21%、住民税4%)に軽減されます。ただし、この14.21%の軽減税率が適用されるのは課税譲渡所得が6,000万円の部分のみで、6,000万円超の部分は20.315%の税率が適用されます。

    所有期間が10年を超え、取得費が1,000万円・譲渡費用が200万円の居住用財産を5,000万円で売却した時の課税譲渡所得は、3,000万円控除と10年超所有軽減税率の特例がセットで適用されるため、次のようになります。

    計算例:

    計算式
    • 5,000万円-(1,000万円+200万円)- 3,000万円 × 14.21% = 113.68万円

    7.3000万円控除の手続き方法

    7.1 確定申告が必要

    譲渡所得税は分離課税になるため、給与所得などの他の所得と分けて計算したうえで、確定申告をすることが必要です。3,000万円控除の対象になっていても、確定申告をしなければ控除が受けられないので注意します。なお、確定申告の期限後に手続きをすることも可能です。

    7.2 準備する物

    譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)と譲渡の日から2ヶ月経過後に譲渡資産所在地の市町村長が発行した譲渡者の住民票の写しが必ず必要になります。なお、次の書類は必ずしも必要ではありませんが、手続きをスムーズにするため、もし手元にあればコピーを準備しておきます。

    ・売却した居住用財産を購入した時の売買契約書
    ・売却した居住用財産を購入した時の諸費用(仲介手数料や登記費用など)の領収書
    ・居住用財産を売却した時の売買契約書
    ・居住用財産を売却した時の諸費用(仲介手数料や登記費用など)の領収書
    ・売却した居住用財産の登記事項証明書(原本)

    7.3 手続きの流れ

    確定申告書に措置法第35条《居住用財産の譲渡所得の特別控除》の適用を受ける旨を記載し、必要書類を添付して税務署に提出します。

    8.不動産売却で利益を出すなら、一括査定を賢く使おう

    以上のように、不動産売却では3,000万円控除や10年超所有軽減税率の特例などが適用されると節税をすることができます。不動産売却で利益を出すためには節税をすることも大事ですが、1円でも高く売却することが何よりも大切になってきます。

    そんな時は不動産一括査定サイトの利用をお勧めいたします。不動産一括査定サイトのメリットは無料で相談でき、いくつかの不動産会社と比較することで高額で取引をしてくれる良い不動産会社が見つけることが可能です。
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    9.まとめ

    マイホームなどの居住用財産を売却する際には、売却益に対して譲渡所得税がかかりますが、確定申告の際に3,000万円特別控除の適用を受けることで、3,000万円までの売却益には税金がかからなくなります。この節税対策に加えて、不動産売却の一括査定を賢く使うことで、不動産売却やマイホームの買換を有利に進められます。


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