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東京に住みながらも地方に実家があるため、相続人にならなければならない。
とはいっても、実家に帰るつもりはないのでどう実家を処分しよう……。私も実家のたたみかたに頭を悩ませた一人でした。
備えていれば対処できたのに、右も左もわからず途方に暮れてしまう場面が思い返せば多かったように思えます。そのなかでも特に知っておけば良かったなと思うことが、実家の処分の手順について。
この記事では、実家の処分に悩んでいる、将来に備えて実家の処分を考えておきたい…そんなあなたに実家の処分の仕方を紹介します。
- 実家の相続人になるが、何をすればいいかわからない人
- 将来に備えて実家の管理について考えておきたい人
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実家処分の流れを知ろう
実家処分の大まかな流れとして、相続の発生と手続き、相続が終わった後売却するまでの準備、そして実家売却と、三つのステップがあります。この記事では、上記の三つのステップに従い、それぞれの必要なことについて順を追って紹介したいと思います。
まずは、実家相続の手続きから始めよう
実家の処分を始める前にしなければいけないことが相続です。この章では、家を売る前に必要な相続について解説したいと思います。そもそも相続とは、被相続人（この記事でいう実家を持っている親）の遺産を相続人がもらうことを指します。
相続は、被相続人の死亡によって発生し、財産上の地位が移転されます。誰に相続されるのかは、状況によって異なり、相続人の数も変わってきます。
遺言書の有無
まず、相続が発生したら遺言書がないか確認しましょう。遺言書とは、財産を持っていた人が遺産の分割の仕方などが書かれた書類のことで、公正証書遺言と自筆証書遺言の二種類があります。要件を満たしていればどちらの種類も有効ですが、法的な要件を満たさなければいけないため、公正証書遺言の場合が多いです。
専門的な知識が必要なため、被相続人が弁護士や税理士にアドバイスを受けている可能性が高いので、遺言書が存在するかどうかを付き合いのあった弁護士や税理士に聞いてみましょう。
弁護士や税理士が知らない場合でも、公正証書遺書を最寄りの公証役場で探す、自筆証書遺書を銀行や実家の金庫を探すなど大切なものを仕舞ってそうな場所を確認するようにしましょう。
遺言書がある場合
遺言書がある場合、相続は遺言書の内容に則って遺産が分けられることになります。具体的な割合が示されていない場合や、特定の人を指名して、その人が相続分の決定を一任されている場合もあります。
遺言書がない場合
遺言書がない場合、遺産の分割をどうするかは民法で定められた相続人によって決められます。民法が定める相続人には範囲があり、またその範囲内で相続順位があります。順位としては第一順位に被相続人の子とその直系卑属、第二順位に被相続人の親、第三順位に被相続人の兄弟姉妹や甥や姪となります。なお、配偶者は常に相続人になります。
遺言書がない場合は、「遺産分割協議」を上記の相続人に該当する親族間で行う場合があります。「遺産分割協議」とは、相続人が複数いる場合で遺産相続する全員で遺産分割について話し合うことです。相続人全員の意思を一致させることが目的で、全員が集まって行う、メールや手紙などを利用しながら行うなどの方法があげられます。
この協議の議題として住まなくなった実家の処分もその議題としてあがることが想定されます。
最近は遺産相続の分け前や相続税の税負担をめぐってトラブルが増えているので、両親が健在な時期からよく両親や親族間で話し合っておくとよいでしょう。
相続する遺産が家だけの場合
相続する遺産が家の他にあまりない場合、家を売却して現金を相続人で分配するという方法もあります。これを換価分割といいます。不動産や車のように、均等に分割することができない資産を分ける際に用いる考え方です。
もちろん、古い家であれば売却してもほとんどお金にならない可能性もあります。実家を売却してその金額を分割するつもりなら、まずは家がいくらになるのか調べておくと良いでしょう。
複数の不動産会社に査定依頼ができる一括査定サービスのイエウールなら、より市場価格に近い価格を知ることができます。インターネット上から完全無料で利用できるので、家の売却を検討しているならまずは査定から始めるようにしましょう。
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相続の手続き
遺言書の確認や遺産分割協議の内容に従い、自身が取得した遺産の相続手続きを行います。相続手続きには、預貯金の払い戻しや株式名義の書き換え、投資信託の払い戻しや名義書換、不動産の名義書換、骨董品や美術品、貴金属の受取やゴルフ会員権の解約出金、名義書換などがあります。そのなかでも、実家処分に関する手続きに不動産の名義書き換えがあります。
次章では、この実際の売却前に行うべき名義変更などの各種手続きについて説明したいと思います。
実家を売却するには
名義変更
相続が済んでも実家の登記名義人が自分でなければ、本当に実家を所有しているのか怪しいとされ売却ができなくなります。実家の売却をする前に、相続した実家の登記の名義変更を必ず行いましょう。相続による取得の場合、登記の名義変更は遺産分割であり、相続人全員の同意が必要となります。なるべく早めの名義変更を強くおすすめします。
名義変更をするには、実家の所在地を管轄する役所である法務局に「所有権移転登記」を申請する必要があります。
相続の際名義変更で必要になる書類は申請書とその他いくつかの添付書類があります。所有権移転登記の申請は、近くの登記所で申請することはできなく、実家の所在する地域を管轄している法務局に申請をする必要があります。
また、必要となる添付書類も市区町村の役場で申請が必要です。自分自身でできなくはないのですが、登記に必要な書類は多岐にわたるため、かなり労力が必要となります。そのため、所有権移転登記の手続きは専門家である司法書士に代行を依頼したほうが効率は良いでしょう。
この所有権移転登記には、コストがかかります。このコストとは「登録免許税」とよばれるものです。
登録免許税は、固定資産税評価額と税率の掛け算であり、相続の場合税率は0.4％となります。例えば、固定資産税評価額2000万円の不動産であれば、登録免許税はだいたい8万円前後になると思われます。
そこに、司法書士に依頼した手数料が加わるので、所有権移転登記にかかるコストは10万円から20万円くらいと見積もっておくと良いでしょう。
遺品の片付け
実家を処分すると決まれば、実家になる遺品も片付けなければなりません。家具や遺品の中には、両親の思い入れが強い物もあるので、生前から両親の協力を得ながら、事前に処分の下準備を始めておくことがより好ましいです。
遺品の片づけをする前に片付けのスケジュール決め、遺言書の確認、遺品の分類をしておくとスムーズな片付けができるでしょう。
これらの下準備が完了したら、実際の片づけに移ります。片付けは大まかに自分でやる場合と業者に頼む場合の二つに分けられます。
自分でやる場合
自分で片付ける場合、まず処分するものとして分類したものから捨てていくことになります。燃えるゴミ、燃えないゴミなどは捨てやすいかもしれませんが、中にはリサイクル可能なものや廃品回収業者などに依頼する必要があるものもあります。特に、廃品回収業者は粗大ごみで出せないものも含め一括で回収してくるため、一番楽な方法ではあります。
捨てづらい、思い出の品を捨てられないという気持ちも分かりますが、現実的に収納できるスペースには限りがあるので、思い切って手放す必要もあるでしょう。
業者に頼む場合
一方で、最近では遺品整理業者に依頼するケースも増えています。実家が遠く、仕事などで遺品を処分する時間の余裕がない場合はこうした業者に頼むのも一つの選択肢といえるでしょう。一般的に、見積・契約から仕分け・処分まで対応しており、家の条件にもよりますが25万から70万円くらいが相場のようです。
処分のための実家への往復、粗大ごみの処分費、期間中の過度な力仕事のことを考慮に入れれば、安上がりともいえるのかもしれません。
遺品の整理を自分で行うのか、業者に依頼するのか、ご家庭でよく話し合ってから決めることが大事だといえます。
仏壇・お墓のお引越し
意外とそのときにならないと思い浮かばないことが、仏壇やお墓の引っ越しです。実家を処分すれば畳むときおのずと仏壇は引っ越しする必要がありますし、実家を畳んだあと遠方までお墓参りするのは大変です。仏壇やお墓は、特殊な運搬や手続きがあるほか、「魂抜き」や「開眼法要」、「魂入れ」といった供養が必要になります。
仏壇やお墓の引っ越しには、宗派によっても異なるので詳しくは菩提寺の住職に相談してみましょう。
また、最近では、お墓を畳む、お墓ごと引っ越しするといったケースが増えており、「終活」ブームに伴いお墓の引っ越しが増えている現状があります。
実家の処分に伴い、仏壇やお墓のことについて一度検討してみるのはいかがでしょうか。
【tips】税金対策
売却時、実家を購入したときの売買契約書や建物の請負経書などの資料があると、売却にかかる税金の際、経費算入ができるため、節税効果があります。実家を売却した際に生じた所得である譲渡所得に課される税金が所得税と住民税です。この譲渡所得とは、家を売った時の金額から実家を買った時の売買金額及び諸経費と、売却したときにかかった費用をひいたものです。ここで重要になってくるのが、取得費です。購入したときの資料があると、購入額をそのまま取得費として換算できます。
しかし、購入額が不明になると、概算取得費が取得費として換算されます。
この「概算取得費用」とは譲渡価格の５％と決められており、譲渡所得を計算する際、取得費用がわかっている場合に比べて譲渡所得が大きくなってしまうデメリットがあります。譲渡所得が大きくなれば、おのずと税金の額も大きくなっていくので、売却益が少なくなってしまいます。
このように、節税のため、売却益をより多く得るためにも、実家を購入した時の資料を今のうちに探してみるのはいかがでしょうか。
実家売却の流れ
実家を処分する準備が整ったら、実際に売却の手続きに入りましょう。実家の処分といえど、不動産売却にあたります。実際、実家の売却の手順としては以下の図のような五つのステップに分けられます。
また、一般的に不動産の売却までかかる期間はおよそ3か月～6か月と言われています。以下がステップごとの目安期間となっています。
| やること | 目安期間 | |
|---|---|---|
| STEP1 | 査定依頼 | 約1~2ヶ月 |
| STEP2 | 相場を調べる | |
| STEP3 | 会社選び・媒介契約 | |
| STEP4 | 売り出し | 約1~3ヶ月 |
| STEP5 | 売却交渉・契約・引き渡し | 約1ヶ月 |
しかし、実家売却の場合、築年数も長いことが想定されます。場合によっては、リフォームや更地にする必要が考えられますので、予め余裕を持って売却活動を行うことが肝心です。
より詳しく不動産売却の流れやポイントを知りたい！という方は下記記事もおすすめです。実家を売却するなら、まずは査定から
相続するとき実家の処分方針の参考としても、実際売却するときまず初めにすべきこととしても、必要になってくるのが処分する実家の評価額を知ることです。処分したい実家の価値がわからなければ、適切な方針を決めることはできません。
処分したい実家の不動産の価値、評価額を知るには専門家の査定を受けるのが近道です。
査定をすることで、具体的に自分の不動産がいくらで売却できるか把握することができ、実際に売却する際おおよそ査定価格で売ることができます。
不動産会社の選び方
処分する実家の査定は、不動産会社に依頼するのがおススメです。特に、実家処分においてはその土地に精通したまちの不動産会社を複数見つけましょう。まちの不動産会社は、大手の不動産会社に比べ、そのまちの事情に明るく、空き家となった実家や古家の売買実績が多いため、より良い売却ができる可能性が高いです。
遠方にいながら査定依頼できるサービスとは
前節では、実家のある地域に精通している不動産会社を複数見つけることがカギであると書きました。しかし、この記事を読んでいる読者の中にも地方に実家がありつつ東京で働き暮らしている方も多いと思います。かくいう私もその中の一人なのですが、東京で働きながら実家の近くの不動産に査定を依頼するのはいろいろ難しいのではないでしょうか。
そこで、遠方に住みながら実家の近くの不動産に査定を依頼することができる手段としてインターネットの一括査定サービスが考えられます。
数ある一括査定サービスのなかでもおススメするのが、「イエウール」です。提携している不動産会社が1,500社と、他のサイトと比べ突出しており、大手有名不動産会社だけではなく、地域密着型の不動産会社を見つけることができます。
インターネットの一括査定サービスを利用することによって、仕事の休み時間でも休日でも簡単に実家の近くの不動産の査定を受けることができるので、一度「イエウール」で実家の査定を受けてみるのはいかがでしょうか。
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記事のおさらい
宅地建物取引士・CPM（米国不動産経営管理士）・ビル経営管理士
岡山県生まれ。
資産価値・キャッシュフローの向上を目指すPM管理を得意とし、ワンストップで「賃貸－管理－売買」までを担当する。