家を処分したいけどどうすれば?解体費用って掛かるの?

こんにちは、イエウールコラム編集部です。


相続などで手に入れた家は土地も含め資産となりますが、活用しないことで税金や維持費などの費用がかかってしまいます。まともに管理ができない空き家を処分するために、自治体へ寄付したいと考える方は多いでしょう。


しかし市町村税である都市計画税は、各自治体の重要な財源であるために、利用価値のない不動産はほとんどの場合自治体に寄付しようとしても、受け入れられることが難しいと言えます。そのため使用用途がない土地や家を処分するためには、売却するしか方法がないのが実情となっています。

先読み!この記事の要点
  • 家を売却するには家屋と土地の処分を考えなければならない
  • 家を高く買ってくれる不動産会社を不動産一括査定で見つけよう

目次

1.家の処分にはいくつかの方法がある

1.1中古物件として販売する

家を処分するときに考えられる方法としては、そのまま空き家として売却するという方法があります。
解体やリフォームなどの費用をかけずに売却するためには「中古戸建」や「古家付土地」のような形で売り出すことになるでしょう。
費用的には負担が少なくて済みますが、売却価格が下がってしまう傾向があるようです。
都心の家であれば、売り出して売却できる可能性は高くなりますが、地方などの田舎の家の場合には売れない家が存在しているのが現実です。

1.2家を解体し土地のみを売却する

もう一つ考えられる家の処分方法としては、家を解体して土地を売却するという方法です。


家が建っている土地の場合には、固定資産税が安くなる特例のために古い家でも解体しないことが多くありましたが、今後特例が適用されない空き家も増えていきます。

解体には当然費用がかかりますが、解体によって出てくる廃材などは産業廃棄物として行政が定めた方法で処分しなくてはならないために、捨てることにも費用がかかります。


結果としては更地にすることが目的ですので、建築する場合と違い費用面での判断がしやすいことが家を解体する場合の特徴となります。

1.3空き家問題について

空き家になった家を放置することには様々な問題が存在します。


国土交通省が平成25年5月26日から施行している「空き家等対策特別措置法」というものがあり、自治体によって「特定空き家等」と判断された空き家は、改善のための指導を受けることになります。

指導に従わない、もしくは充分な改善がされなかった場合には、勧告の対象となり「解体をしなくても固定資産税や都市計画税の優遇措置知将から除外」されることになってしまいます。

それでも従わない場合には「命令」が下され、猶予期間は与えられますが期間内に解体や補修などの改善を完了させなければなりません。

命令に背いた場合には、50万円以下の過料が科せられ、最終段階の行政代執行が行われます。
ほとんどの場合解体となりますが、費用は所有者の全額負担となりますので、これまでのように無視することができない状況になってきています。


ほかにも空き家を放置するデメリットの事例には以下のようなものがあります。

1) 子どもが侵入する

子どもが空き家に入り込み遊んでいたら怪我をしてしまったために、空き家の所有者が数十万円にもなる賠償金を支払わなければならなくなった。

2)庭木倒木

空き家となり手付かずとなった家の庭木が、何らかの原因により倒れてしまい、周辺の屋根や壁などを損傷してしまい、数百万円の補償費用を支払わなければならなくなってしまった。

3)ごみ問題

空き家となった家に大量のごみが放置され、害虫やねずみなどの大量発生や異常な悪臭が発生してしまい、近隣住民から精神的苦痛を受けたとして数百万円の賠償金を支払わなければならなくなった。


こういった事例を見ても、空き家のまま放置することによるデメリットは相当なものになります。

あなたの所有する空き家が原因で、このような事例よりも更に悪い結果が生まれてしまう可能性もあります。

そうなった場合には数千万円、数億円といった途方もない賠償金が科せられる可能性も否定できません。

比較的新しい空き家であっても、そのリスクに変わりはありませんので「空き家のまま放置することによるメリットは何一つない」ということを頭に入れておいてください。

2.そのまま家を売却する方法

空き家のリスクを回避するために家を売却することで、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

2.1そのまま家を売却するメリット

1) 一時的にまとまった収入が入ってくる

不動産を売却したときに発生する利益は「譲渡所得」と呼ばれます。
譲渡所得にも税金はかかりますが、平成28年度の税制改正によって、条件を満たせば3,000万円の特別控除を受けることも可能になり、税金面でも優遇されています。

1) 固定資産税を払わなくてもよい

空き家であっても不動産を所有していることで固定資産税の支払い義務が発生します。
売却して手放すことで、固定資産税の支払い義務がなくなります。

2)管理が一切不要になる

維持や管理の手間がかかるためという理由で、空き家を売却するというケースが多くみられます。
また、相続人が複数の場合には、現金化することで分割しやすくなるといったメリットもあります。

2.2デメリット

1)売却にかかる費用

空き家を売却する場合には様々な費用がかかります。
仲介手数料、登記費用、司法書士報酬、譲渡所得勢といったものがあり、これらの費用を支払うと利益があまり得られない場合もあります。

2) 住宅ローンの完済

空き家に住宅ローンの残債がある場合には、金融機関の抵当権が設定されています。
ローンの返済が行われない場合に、空き家を強制的に売却できる権利が抵当権になります。 そのためローンが残っている場合には残債を完済しなければ売却することができません。
こうしたデメリットはありますが、売却さえできれば空き家対策としてこれほど良いものはないでしょう。
実質売却先を探す労力や手間が、空き家を売却する場合において唯一と言えるデメリットになるのではないでしょうか。

2.3不動産会社の選び方

家を売却する際に、一般の方は不動産会社に依頼する方がほとんどだと思います。
しかし不動産会社の選び方は一体どのようにすれば良い会社を選ぶことができるのでしょうか。

1)ポイント1

不動産会社に依頼して断られたとしても、1社で諦めることはせずに、他の不動産会社に依頼していくことも大切です。


売却を仲介するためには、不動産会社には宅地建物取引業の免許が必要になります。

信頼できる不動産会社を選ぶためには、この宅地建物取引業の免許番号を確認してください。

番号を確認することで無免許業者との取引を防げる他にも、免許を交付した行政庁に行くと宅地建物取引業者名簿が無料で閲覧できますので、過去の実績や行政処分歴がわかるようになっています。

交付した行政機関は、国土交通省大臣免許と、各都道府県知事免許によって違いがありますので、行政機関の担当部署に確認してください。

2)ポイント2

宅地建物取引業免許を持っていれば、どこの不動産会社でもいいということではありません。
免許が同じでも業務は大きく異なります。


不動産会社の業務としては主に下記のようなものに分類できます。

  • 分譲業者
    開発企業社や建売業社、マンションデペロッパーなど
  • 買い取り再販業社
    新築売れ残り物件、中古物件、競売物件の買い取り再販など
  • 媒介業社
    売買物件、投資用物件、事業用物件の媒介など。
  • 専門系、その他
    不動産投資ファンド、企画開発業、テナントビルや商業施設の運営など

賃貸仲介を主に行なっている会社ではなく、売買仲介を中心に取り扱っている不動産会社を選んでください。

賃貸仲介を主に取り扱っている不動産会社に依頼することができたとしても、より良い売却ができない可能性もあります。
売買物件を取り扱っている不動産会社の中でも、土地や一戸建てを中心に扱う業者、中古マンションを扱う業社などに別れていますので、各業者の業務と成績などの経験が必要となります。

2.4売却の流れ・コツ

不動産会社に依頼して売却をする場合に、いつ、どういったタイミングで買い手が見つかるかはわかりません。
空き家を放置したままで起きる問題や、固定資産税の負担なども考えなくてはなりませんので、家を売却するにあたっては、早めの行動が一番大切です。

1) 不動産会社の決定

空き家の売却には、空き家や古家の売買実績が多い、地域に精通した不動産会社を複数見つけましょう。
売却したい家のある地域に精通している不動産会社を見つけることが、より良い売却につながると言えます。

2) 不動産会社との契約

不動産会社と契約する際に、契約内容に注意してください。専属契約をすると、その不動産会社でしか売買できなくなってしまいます。

3) 買手との交渉・価格決定

適正な価格で売り出すことも大切です。買主との交渉には、妥協も必要になってきまし、高すぎる価格で販売に出した後、売れずに価格を下げていくという方法は売却期間が長期化する可能性があります。


査定書などを参考にして、適正な価格で売り出すことが早く売却するポイントになるでしょう。
必要であれば解体したり不動産会社に買い取ってもらうなど臨機応変に柔軟な対応を行うと早めに売却することができます。

2.5どのくらいの期間で売れるの?

1) 販売前

不動産売買契約には手続きが多く、不動産会社に依頼するので、その選定期間がかかります。


契約が決まり売却の依頼をすると、売却金額の査定が行われます。専門的な調査をした上で査定書の作成に取り掛かりますので、査定依頼から査定報告書の定時までには約1〜2週間かかると考えて良いでしょう。

1)販売開始

査定に納得して売却価格が決まると、媒介契約を結んで販売に入ります。


物件の資料作成をし、インターネットや折り込みチラシなどで広告を出しますが、会社によって見込み客リストからマッチする人に情報を提供して、優先的に案内するなどの方法を取る場合もあります。


そのため購入者が決まるまでには、おおよそ3ヶ月から6ヶ月程度はかかると言われています。

3.家を解体して土地のみを売る方法

解体費用は田舎の方が安くなる傾向があります。

敷地や道路が広いために解体しやすい環境があるためと、人件費の格差があるためではないかと思われます。

3.1家の大きさ、坪数

木造と鉄筋コンクリート造の違いでも差があり、平屋と2階建てでも差が出てきます。
1階に基礎工事部分があるために、床面積に差は無くても平屋の方が坪単価は高くなります。
2階は重機で崩して行くだけなので1階部分の費用プラスアルファとなり、延べ床面積による坪単価となると2階建ての方が安くなります。

相場表

木造 1坪2.5万円〜6万円
鉄骨造 1坪3万円〜6.5万円
鉄筋コンクリート造  1坪3.5万円〜7万円

これらの価格に坪数をかけて工事費用などを足したものが解体費用になります。

3.2人件費などの工事費用

どの解体現場でも複数の人員が必要となり、必要に応じて交通整理員なども配置しなければなりません。
人件費は人数×作業日数での計算になりますが、重機を使わない初期段階などもあるので、必ずしも日数に比例した人件費とは限りません。
人件費は、1人1,5000円前後が相場となります。

3.3廃棄物処理費用

解体時に生じる廃材や瓦礫などは、すべて処分しなければなりません。廃棄物処理業社によって見積もりも変わります。

・ 坪単価に組み入れる場合
・ 材質ごとに分ける場合
・ 運搬費と処理費を分ける場合
・ トラック1台毎

このように様々な見積もりが業者によって変わります。
廃棄物処理費用としては、1㎡あたり5,000円〜20,000円といったところが相場のようです。
他にも樹木撤去やブロック塀など、様々な付帯物にも費用がかかってきます。

3.4解体費用を抑えるコツ

売却のときに選択する不動産会社と同じように、見積もりを複数の業者から出してもらうことがポイントになります。
コツとしては見積書に細かく費用の内訳を記載している業社になります。きちんと現地調査をした上で正確な見積もりを出してもらいましょう。
ハウスメーカーなどから紹介された業社や大手の解体業社だと、紹介料を取られたり、営業などにかかる人件費などが加算されてしまいます。
面倒ではありますが自分で業者を選んで探し出すことが解体費用を抑えるコツと言えるでしょう。

生活ゴミや家具などの要らなくなったものは、リサイクル業社やコリーンセンターを活用することで費用を抑えることもできます。
どちらも手間と時間をかけて探すことで費用を抑えることができますので、支払う必要のない中間マージンをカットすることが費用を抑えるコツとなります。

3.5建物の解体費用が高くなるケース

家が古くなったからと土地付きの家を解体して更地にしてしまうと、固定資産税が大きく変わってきます。

固定資産税は、住宅用地に対して3分の1から6分の1まで額を低く設定しています。
家屋が建っている住宅用地を更地にしてしまうことで、固定資産税の差が最高で6倍になってしまう可能性があります。
固定資産税の額は、毎年1月1日の時点で、家が土地に建っているかどうかで決まりますので、1月1日には家が建っているようにすることで、無駄な税金を払うことなく家の解体を行うようにすることもポイントです。

住宅密集地でトラックが入れない道などの場合にも、工事期間が長くなり費用はかさみます。

家の下地中に埋設物がある場合にも、施主が処分しなければならないので費用に加算されます。
他にも地中杭やモルタル壁、残土処分の撤去、ベタ基礎にも解体日数がかかるので、見積もり時にはわからなかったベタ基礎が発見されると追加費用になりまた、アスベストが含まれている建材の除去には、専門業社や許可を持った業者しか工事が行えません。

4.家の解体には助成金を使えるところもある

全国の約300の自治体の中には、老朽化した家屋等の解体費用が助成される場合があります。

空き家再生等推進事業は、国が自治体に対して助成を行うもので、個人に行われるものではありません。
自治体が個人に対して保証などを行なった場合には、国から自治体へ助成金が交付されるという制度ですので、各自治体に問い合わせてみてください。
自治体ごとの解体費用助成金情報案内サービスもありますので、解体費用でお困りの方は問い合わせてみてはいかがでしょうか。

5.速めに不動産を処分したい場合は一括サイトが速い

不動産会社を探す手間と時間が無い人には、不動産一括査定サイトがあります。

かなりの数があり、どのサイトが良いか迷ってしまいますが、おすすめの一括査定サイトは「イエウール」です。

「イエウール」の特徴のとしては、提携している不動産会社が1,500社と、他のサイトと比べて見ても突出していて、大手有名不動産会社だけではなく、地域密着型の不動産会社を見つけることができますし、自分が持っている不動産の形態を得意とする会社を見つけやすいサイトになります。
これだけ多くの会社があると、おかしな会社もあるかもしれないと心配もあると思いますが、イエウールで依頼できる不動産会社はしっかりと審査を行っているので安心して利用できます


多くの不動産会社を比べることが売却にも解体にも重要なことは、この記事でわかったと思いますので、イエウールで様々な不動産会社を比較して、自分が納得できる不動産会社を見つけてみてはいかがでしょうか?


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