家を買った時よりも高く売ることは、多くの家主にとっての夢です。
しかし、この夢を現実に変えるには、戦略的な準備と知識が必要です。
不動産の値段は常に推移しているため、買った時より物件価格が上昇した状態で売却すれば、売却益が生まれます。では物件の上昇は、どのような要素で決まるのでしょうか。
この記事では、物件自体の持つ要素とともに、不動産価格の決まる経済的要素についてお伝えします。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
買ったばかりの家を高く売るコツ
新築の家や買って間もない家を高く売るためには、いくつかの戦略的なアプローチが必要です。まず、自分の家がだいたいいくらで売れるのかを把握することが重要です。
不動産市場は、地域や経済の状況によって大きく変わることがあります。例えば、人口の増加やインフラの整備が進む地域では、不動産価値が上昇する可能性があります。そのような地域で家を売る場合、価格を高く設定することが可能です。
次に、家の状態を最適化することも重要です。買ったばかりの家であれば、大きなリフォームは必要ないかもしれませんが、小さな修繕やクリーニングを行うことで、より魅力的な物件として提示できます。また、家の内装や外装のスタイリングにも注意を払い、購入希望者にとって魅力的な環境を作り出すことが大切です。
その他で買ったばかりの家を高く売るコツにはどのようなものがあるのでしょうか。
複数社に査定依頼を出す
家を売る際、最も重要なステップの一つが、複数の不動産会社に査定依頼を出すことです。これにはいくつかの利点があります。
まず、異なる会社からの査定額を比較することで、市場価値をより正確に把握することができます。一社だけに依頼すると、その会社の基準や意見に左右されがちですが、複数の意見を聞くことで、より公平な評価が得られます。
また、査定は不動産会社によって異なります。複数の不動産会社に依頼を出すことで、競売のように高い値段での売却を実現することができます。各社によって査定の重要視するポイントが異なるため、複数社に査定依頼を出すようにしましょう。
最も高い査定を出した不動産会社で問題無いと思いますが、内覧となった場合に最低値が大きく上下するリスクは残ります。各不動産会社のそれぞれの強みを比較し、活用しましょう。
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売り出し価格は少し高めに設定する
時価は不動産を可能な限り高く売りたい方と、可能な限り安値で買いたい方が交渉して決まる値段のため、好景気で世の中が活況しているから時価が必ず高くなるものではありません。
好景気でも時価が抑制される場合もあれば、反対にあまり景気の動きが良くないのに時価が高止まりするケースもあります。ファミリー物件などは、物件から一定の距離内に小中学校やスーパーマーケット等が設置されると、時価が高くなる傾向もあります。
不動産市況は時価設定に関係がないわけではありませんが、市況が良いから売却に向いたタイミングと早合点することなく、自分の物件はどのような傾向なのかを確認することが重要です。その結果市場感を掴むために、売り出し価格はできるだけ高めに設定することが大切です。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
できるだけ早く売る
不動産の売却相場は変動しています。家の立地や保全状態に何も変化が無くても、購入価格と売却価格に金額差が生じる場合もあります。いわゆる不動産市況の変化はどのような要素で決まるのでしょうか。
不動産の価格が決まる時に最も参考にされるのは時価（売買価格）です。国が算出している公示価格がよくニュースになりますが、時価と公示価格はまったくの別物で、両者に大きな価格差が生じることもあります。なお、公示価格を決める際に国土交通省は実際に売買をした当事者からアンケートを取り、時価と公示価格の差を埋める取り組みをしています。
近い将来に不動産の売買を考えている方は、自分の所有している物件で時価と公示価格はそれぞれいくらなのかを確認するようにしましょう。そのうえでできるだけ早く売る工夫と意識づけが必要となってくるでしょう。
内覧の準備を徹底する
新築や築浅の家を少しでも高く売るための1つ目のコツは、内覧準備を徹底することです。
内覧(内見)とは、家の購入や賃貸を検討している方が、物件の実際の状態を確認するために、実際にご自宅を訪問し、自分自身の目で設備や間取り、部屋の印象などを確認しに来ることを指します。
家の売却の成否はこの内覧にかかっていると言っても過言ではありません。
この内覧におけるコツは、とにかく相手に清潔さ・明るさといった良い印象を抱いてもらうことです。部屋の掃除や、照明などの調整は勿論、ご自身の対応なども内覧に来る方は確認しています。
新築を売ることを検討している方は、内覧の準備を怠らないことが非常に重要です。特に、水回りや暖房・冷房などの空調設備、電気設備などに問題がないかチェックを行ってください。
買った家をすぐ売る理由
家を買うことは人生最大の買い物といわれます。にもかかわらず、買った家をすぐ売る方には、どのような理由があるのでしょうか。
新しく購入した家をすぐに売る理由は多岐にわたります。
一般的には、個人的な事情や経済的な要因、さらには市場の動向などが関係しています。
例えば、予期せぬ家族の事情、仕事の転勤、健康問題、夫婦間の問題または経済的な困難などが原因で、新しく購入した家を売却することがあります。
市場の急激な変動や投資戦略の一環として、資産価値の増加を見越して短期間での売却を選択するケースもあります。このように、家を購入後すぐに売る決断は、個々の状況や目的に基づいて慎重に行われます。もう少し詳しく理由を見ていきましょう。
近所とのトラブル
新しい住宅を購入後、近隣住民との間で生じるトラブルは、家を売却する一因となりえます。しかし、残念ながら、内覧の段階では、どのような隣人が住んでいるかはわかりません。
近所トラブルには騒音問題、ペットの問題、境界線のトラブル、地域コミュニティとの相互理解の欠如などが含まれる場合があります。
相性の悪い隣人がいる場合、日常生活において高いストレスを抱えることになります。物件を紹介した不動産会社や管理組合に相談する手もありますが、どちらかが良い悪いではない以上管理組合はどちらかに寄るのは難しいものです。根本的に状況を改善するために短期間での売却、引越しという奥の手を選ぶ方も少数ではありません。不動産購入においては、可能な限り隣人にどのような人がいるかを確認してリスクを除去することが望まれます。
離婚や転勤
家族で住もうと思っていた物件に対し、突然の環境変化も売却の要因になります。代表的なライフイベントは転勤です。転勤では、仕事の変更や新しい職場への移動になることが多くあります。特に、新しい職場が購入した現在の家が職場から遠かったり、不便な位置にあるなどの問題が生じたりします。
そのため、転勤が決まると高い費用を出して購入した物件を維持する必要もないため、所有が短期間であっても家を売却して新たな地域に住宅を確保することが一般的です。
また、離婚は家族構成や生活状況の大きな変化をもたらし、共有していた住宅を売却する理由となります。ファミリー物件を購入した後、離婚した場合は同様に物件が扶養になります。特に離婚時を機に売却を検討する場合、財産分与や新しい生活スタートのための資金確保などが主な動機です。
離婚による売却体験談①
| 不動産種別 | 一戸建て |
| イニシャル | R.A |
| 年代 | 30代 |
| 性別 | 男性 |
| 世帯人数 | 1人 |
| ローン残債 | 4000万円超 |
| エリア | 東京都江戸川区 |
- 一戸建てを購入した時の価格：5300万円
- 一戸建てを査定に出した時の価格：5000万円
- 一戸建てを売り出した時の価格：5180万円
- 一戸建てが実際に売却出来た価格：5000万円
- 売却検討時期:2020年05月
- 査定依頼時期:2020年05月
- 会社決定時期:2020年07月
- 売却活動開始時期:2020年07月
- 売却完了時期:2021年08月
- 決済（引き渡し）時期:2021年08月
- 離婚に伴い一戸建ての売却を検討しました。ローンの残債が多かったのと、近隣相場に比べて割高な物件だったので価格面に対しての不安が一番大きかったです。不動産売買というのは敷居が高く、気軽に相談できるものでもないと思っていたので不安が増す一方でした。
- ネットの一括査定を利用しました。何社も当日に連絡があり、順次査定をしてもらいました。一括査定は便利ですが、正直連絡が多く煩わしい部分も多く感じました。
- どこの不動産会社も、近隣相場と比較して査定金額を出すのですが、会社ごとに重要視してる部分が違く依頼をする不動産会社を決めるのには悩みました。最後の決めては担当者の人柄、机上の空論でなくきちんと売れる可能性がある金額を見据えてくれたこと。これで決めました。
- 当初の売り出し価格は、残債を支払っても手元に少しお金が残る金額にしていました。時間が経つにつれて築年数も増えるしローンの支払いも続くので最終的にはトントンになる金額で売却を決めました。しかしながら不動産売買は運もあるのかと思います。
離婚による売却体験談②
| 不動産種別 | 一戸建て |
| イニシャル | T.K |
| 年代 | 20代 |
| 性別 | 男性 |
| 世帯人数 | 2人 |
| ローン残債 | ~3000万円 |
| エリア | 千葉県野田市 |
- 一戸建てを購入した時の価格：3000万円
- 一戸建てを査定に出した時の価格：2700万円
- 一戸建てを売り出した時の価格：3600万円
- 一戸建てが実際に売却出来た価格：3000万円
- 売却検討時期:2021年08月
- 査定依頼時期:2021年08月
- 会社決定時期:2021年09月
- 売却活動開始時期:2021年09月
- 売却完了時期:2021年10月
- 決済（引き渡し）時期:2022年10月
- 離婚がきっかけで売却することになったのですが住宅ローンが残るか心配でした。事前に調査したおかげでプラスアルファで売却に成功しました。初めは不安ばかりでしたが…
- インターネットの不動産検索へ連絡しました。複数社が実際に自宅に来て査定してくださり競売でき高額での売却につながりました。ぜひネットの一括査定をご利用ください。
- 最初のお問い合わせからレスポんすが大変早買ったことが不動産選びの決める1番の決め手となりました。また、仲介手数料の割引サービスがあったことで手元に残る金額が増えたことにも満足しています。ありがとうございます
- もともと媒介契約を結んだ会社が出してくれた査定価格のまま売ろうとしていました。直前で似たような一軒家があり価格を競走させるために値下げした価格からスタートしました。
転勤による売却体験談
| 不動産種別 | 一戸建て |
| イニシャル | T.K |
| 年代 | 40代 |
| 性別 | 女性 |
| 世帯人数 | 3人 |
| ローン残債 | ~2000万円 |
| エリア | 東京都小金井市 |
- 一戸建てを購入した時の価格：2980万円
- 一戸建てを査定に出した時の価格：3480万円
- 一戸建てを売り出した時の価格：3480万円
- 一戸建てが実際に売却出来た価格：3080万円
- 売却検討時期:2020年10月
- 査定依頼時期:2020年09月
- 会社決定時期:2021年02月
- 売却活動開始時期:2020年12月
- 売却完了時期:2021年03月
- 決済（引き渡し）時期:2021年03月
- 転勤で地方に行くことになり、また元の勤務地に戻れるかわからないので、売却をするか、賃貸として貸すかを検討しました。立地や間取りなどや賃貸をする際の様々なリスクを考えると売却した方がいいと思い売却の方向で進めましたが、ローンが残っていたので、売却した際にローンが残るかが心配でした。
- 売却するのにどうしたら良いかわからず、購入した会社に問い合わせをしようと思ったのですが、ネットで調べていたら、一括査定があることを知り、お電話いただいた会社に自宅まで来ていただき査定していただきました。
- 最初の問い合わせからすぐに何社かお電話をいただいて来ていただいたのですが、担当の方の感じの良さと誠実さをお話ししていて感じたので決めました。
- 担当者の方が近隣の中古物件を調べて資料を見せてくれて、大体の価格はわかっていたので、売買契約を結んだ会社が出してくれた査定価格のまま売り出しました。
ローンの返済が苦しい
経済環境の変化でローンの返済が苦しい際、新しく購入した家であっても短期的に物件を手放す事態が生じます。
これは、家を購入した後に経済的な状況が変わり、予定していた住宅ローンの返済が困難になった場合に起こります。例えば、予期せぬ職失失、収入の減少、医療費の増加など、様々な理由で家計が圧迫され、ローンの返済が継続できなくなることがあります。
住宅ローンを組んで取得した物件は通常住宅ローンの担保設定がされているため、住宅ローンの返済が苦しいときに担保回収の可能性が生じます。
その前に物件を売却してしまおうとする考え方です。通常の売却可能性が薄い場合、売却価格を下げて任意売却の方法を取るケースもあります。段階に応じてどの方法がベストなのかを定めていきましょう。経済的な負担を軽減するために家を売却することが一つの解決策となる場合もあるのです。
買った時より高く売れる家の特徴
もちろん、誰しも売却をする際は、買ったときよりも高く売って、少しでも利益を出そうと考えるでしょう。買った時より高く家を売るためには、いくつかの重要なポイントを抑えて売却活動を行う必要があります。
これには市場動向の理解や、物件の状態の改善、効果的な販売戦略の策定など含まれます。家をより魅力的にし、価値を高める要素を理解し活用することが鍵となります。
物件の価値を高めるための改修やアップグレードや適切なタイミングでの売却、効果的な販売戦略の策定、物件の見せ方の工夫も売却価格を最大化するための重要な要素となります。この項目では、家を高価格で売却するための具体的なポイントについて詳しく説明します。
買った家の価値を維持する
短期売却のもう1つのポイントは、買った家の価値をどのようにして維持していくかです。
購入時に具体的な売却の時期は決まっていなくても何となく短期売却を前提としている場合は、買った家の値段が落ちないように毎日の生活に気をつけていきましょう。
例えば、破損・汚損を避けることです。売却価格は査定によって決まります。主な査定基準には、物件の位置、大きさ、間取り、建築年数、周辺環境、アクセスの良さ、市場の動向などがありますが、もちろん家の中の状況も査定額に影響されます。
そのため、破損・汚損は大きなマイナス要素になります。目に見える部分だけではなく水回りや共有部分も査定の対象に含まれるため注意しましょう。特に小さな子どもがいる場合は止むを得ない破損の可能性が高いですが、買い手の子どもが小さい家庭ばかりではないため、いわゆる経年劣化という扱いにはならない場合が多いです。
立地が良い
立地は家の所有者が動かせるものではないため、あらかじめ値段の下がらない立地の物件を選ぶことが重要です。
不動産を購入する際は住み心地などを優先させる方も多いですが、この物件を売却した場合はどれくらいの値段がつきそうかを物件選び条件の1つに加えて検討するようにしましょう。
売却することを視野に入れずに物件を購入して少しでも高く売却しようとするよりも、立地のように購入してからでは動かせない部分を十分に考慮して物件選びをすると、希望価格での売却可能性を高めることができます。
なお、立地も含めどのような物件の値が下がりにくいのかは、なかなか不慣れな方が理解できるものではありません。物件を購入してから値が下がらないように工夫するよりも、どのような物件が値が下がりにくいのか、購入前に把握することで値下がりリスクの回避も可能です。
新築
購入後に改めて売却を検討するタイミングで、思ったよりも高い査定がつかないことがあります。不動産の価格は変動性の高いもの新築であるため、売却値が思ったより伸びない場合はどうすればよいのでしょうか。
新築で設定された物件価格は購入後下がっていきますが、物件により漸減するばかりではなく、より高く家を売れる時期がくるまで売却を保留するのは1つの方法です。
周辺物件の売却価格が上がっているか調査をしたり、物件のある都道府県の売却相場を確認して売却を見送るタイミングを決めたりするなど、直感に流されないようにしましょう。
また売却のタイミングを決める際は、売却の最終決断をする上限額と下限額を設定しておくレンジの設定が重要です。値段だけではなく、売却によるお金が必要なタイミングかどうかなど、複合的な要素も踏まえて判断するようにしましょう。
周辺に開発の予定がある
売却値が決まるのは物件本体の価値ばかりではありません。近隣相場との比較でも決まります。
売却を考える際には、周辺に開発の予定があるか、近隣の売却相場は落ちていないかを必ず確認するようにしましょう。不動産の売却相場は変動要素が強いため、購入時に値が下がっていなくても売却時に想定外の下落をしているケースはあります。
物件自体や所在地域にマイナス要素が無くても、不動産市況の影響を受けますので、継続的に売却価格の推移は確認するようにしましょう。周辺に開発の予定がある地域の物件は、短期間で売却値が急上昇する期待感があります。不動産査定の客観的なデータは、最近はインターネットで無料査定をするサービスも増えているため、気軽に査定結果を得ることができます。効果的に活用していきましょう。
買ったばかりの家を売る際の注意点
買ったばかりの家の売却を考える理由はさまざまあり、買ったときよりも高く売れるポイントについても紹介してきました。
買ったばかりの家を売ろうとする方は少なくありませんが、家を買った時より高く売るためには、いくつかの重要なポイントを考慮する必要があります。
住宅ローンを利用し始めたばかりの場合どうしたら良いのか、についてや、ベストな売却のタイミングがあるのかなどについて気になった方もいるかも知れません。
この章では買ったばかりの家を売る注意点を3つの観点に絞って紹介します。
- 住宅ローンの一括返済が必要
- 5年以内に売却すると税金が高くなる
- 物件が売却益を出すことができるものか
1つ1つの観点に着目してみましょう。
住宅ローンの一括返済が必要
短期売却においては住宅ローンの一括返済も重要なポイントです。繰り上げ返済には手数料がかかります。そのため、あらかじめ短期売却を見込んでいるならば、繰り上げ手数料が無料になる銀行から住宅ローンを借りていると、繰り上げの手数料負担が無くなるメリットがあります。
あらかじめ短期売却を考えている方は住宅ローンの借入時に、融資担当者に対して短期売却の場合はどのような費用がかかるのか、見えていないデメリットはないかなどの事前調査を入れておくことをお勧めします。
手続きを担う融資担当者にとっても準備が出来るため実際の作業が効率よく進むことに期待できるほか、借り手からは気づけない一括返済の準備などを進めることができます。
ただ、短期売買ありきで住宅ローンを組むものではないため、確定事項として短期売買を前提にすると住宅ローンの審査に影響が出る可能性もゼロではありません。任意売却などは専門家のアドバイスを求めながら、自分たちにとってベストの選択肢を選んでいきましょう。
5年以内に売却すると税金が高くなる
短期間で家を売るときは表面上の売却益と、購入時や売却時に控除される税金を引いた実質売却益に注意することが大切です。不動産は購入するときも、売却するときもさまざまな税金が引かれます。
不動産を購入するときにかかる税金
| 印紙税 | 売買契約書に添付する印紙にかかる税金 |
| 不動産取得税 | 不動産取得時にかかる税金。固定資産評価額×4% （令和6年まで住宅購入は軽減税率の3％適用） ※ そのほか軽減措置あり |
| 消費税 | 建物や業者に依頼する請負料、仲介手数料に課税 （土地は非課税） |
| 登録免許税 | 固定資産評価額×所定の税率 |
不動産を売却するときにかかる税金
| 印紙税 | 売買契約書に添付する印紙にかかる税金 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消手続きにかかる。不動産1つあたり1000円 |
| 譲渡所得税 | 所有期間が5年以下か5年以上かで変わる（以下参照） |
税金面で考えると、買ってすぐ売却は税制のデメリットが大きいものです。所得税の譲渡所得において5年以上物件を所有していると税率が20.315%(所得税15％+復興特別所得税0.315%+住民税5％）ですが、5年未満で売却した場合の譲渡所得は39.63％(所得税30％+復興特別所得税0.63%+住民税9％）に変わります。
5年以内の短期売却の場合、譲渡所得のデメリットを相殺する売却利益が無いと、買った家をすぐに売ると損失を生む可能性が高く、悪手といえるでしょう。
物件が売却益を出すことができるものか
家を売却して売却益が発生するかどうかはそれぞれの物件によって決まります。
立地面では駅への近さや暮らしやすさなどが、買主がすぐに見つかるかどうかに影響します。生活基盤の整っている都市部の物件は比較的買主が見つかりやすいものです。
買主が見つかりやすい物件の特徴としては築年数や間取りなどです。綺麗に使っていたからといって買った時より高く売れて利益が出るとは限りません。
あらかじめ購入時に短期間での売却が選択肢にある場合は、その物件が売却益を生み出せるものかを含めて物件選びを進めるとよいでしょう。