どうしてもまとまったお金が必要な時、家を売ろうと検討する方もいるのではないでしょうか。
そんな、家を売るお金がないと困っている方必見です！
今すぐに家を売って現金化したいという方には「不動産買取」を利用する方法をおすすめします。
この記事では、家を即金で売る方法や売却時の注意点を紹介していきます。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
家を売るお金がない時は「不動産買取」が早期現金化のカギ
急な出費が発生したり、資金繰りが厳しいため、家を売却して現金を得たいという方は実は多くいらっしゃいます。
できるだけ早く家を売却して、資産を現金化することで、当面の生活費や支払いを乗り切りたいという方には、「不動産買取」の利用をおすすめします。
不動産売却における「買取」とは、不動産会社に家を直接買い取ってもらう売却方法のことを言います。
一般的に有名な不動産の売却方法として「不動産仲介」がありますが、仲介と買取では、売却完了までのスピードやかかる費用の面でかなり違いがあります。
| 比較項目 | 不動産買取 | 不動産仲介 |
| 売却スピード | 即日～1ヶ月程度 | 3～6ヶ月程度 |
| 売却価格 | 市場価格の7～8割程度 | 市場価格と同等 |
| 手数料 | なし | 売却価格の3%+6万円(上限) |
| 資金化のタイミング | 即時に現金化が可能 | 売却完了後 |
| 手間・労力 | ほとんど手間がかからない | 内覧や交渉などに多くの手間がかかる |
不動産を「買取」で売却したいにしろ、「仲介」で売却したいにしろ、もし住宅ローンが残っている場合は売却ができません。
原則完済して、抵当権を抹消した場合のみ、不動産を売却することができる仕組みになっております。詳しくは、3章で解説します。不動産買取は主に2種類
不動産の買取方法には「買取保証」と「即時買取」の2種類があります。
買取保証とは仲介として売り出している家が一定期間売れなかった際に、あらかじめ取り決めていた価格で不動産会社が買い取るという売却方法です。
この買取保証という売却方法では、最初は仲介として家を売りに出し売却相場に近い価格で売却できる可能性を待ちつつ、一定の期間が過ぎれば不動産会社に買い取ってもらうという仲介と買取のいいとこどりをした販売方法になります。
一方、即時買取では不動産会社に家をすぐに買い取ってもらう売却方法で、売却活動を行わないため不動産会社によっては1週間～1か月で家の売却が完了します。
早急に現金が必要な方は即時買取が可能な不動産会社を探して買取してもらうとよいでしょう。
家の売却を検討しているのであれば、不動産買取にを依頼する前に「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておくことが重要です。
相場感を知らないまま買取に進んでしまうと、買取価格を提示された際にそれが、相場と比較し高いのか低いのか分からず、もしかしたら損する可能性があるからです。
「イエウール」ならネットで24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
売れにくい家でも買取ならスムーズに資金化が可能
すぐに現金が必要だが、売却予定の家がなかなか売れないかも知れないと不安になっていませんか。
不動産仲介で売れにくい物件でも、買取業者はそれぞれの特徴に応じて買取の可否を判断します。
買取は再販を目的に不動産を買い取るため、例えば、古い物件でもリフォーム後の再販価値が見込める物件や買取業者が自社でリノベーションを行うことで、付加価値をつけられる物件は買い取ってもらえる可能性が高いです。
他にも不動産買取業者は、仲介で売却しにくい物件でも買い取るケースがあります。以下に、買取で対象となりやすい物件の特徴を挙げます。
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買取を希望する場合は、複数の業者に査定を依頼して条件を比較し、納得のいく取引を目指すことが重要です。
[area-cta]家を売りたいが住宅ローンが残っている場合の対処法
先述した通り、住宅ローンが残っている場合は、「買取」「仲介」どちらを選んでも不動産を売却することはできません。
住宅ローンを金融機関から借り入れする際に、返済が滞った場合の担保として不動産を登録しているのが一般的です。それが「抵当権」がついている状態です。
売却する前には、ローンを完済して「抵当権の抹消手続き」を行った状態でいるのが原則となっています。
そのため、住宅ローンが残っているが、早く現金化するために家の売却を検討している場合、まずは、住宅ローンをどうやって完済をする必要があります。
家を早く売りたいが、住宅ローンが残っている場合は、どういった点に注意して売却方法を選ぶといいのでしょうか。
オーバーローンかアンダーローンかで判断する
売却して得たお金を住宅ローンの返済に充てるという方法があります。
その場合、オーバーローンであるかどうかを売却前に必ず確認しましょう。
先ほど紹介した、「不動産買取」は、スピーディに売却できるため、最も早く現金化できる点がメリットですが、その分価格相場が、市場の7-8割になってしまいます。
オーバーローンの状態で売却する場合、自己資金がないとローン残債を支払わなければならないため、売却額だけで、ローン残債を完済できるかどうか、慎重に判断する必要があります。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
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任意売却を検討する
住宅ローンを完済して後にのみ不動産売却が可能になるのが原則ですが、住宅ローンが完済できなくても「任意売却」という方法で売却できる可能性もあります。
つまりオーバーローンで自己資金が足りない場合に、ローンを借りている金融機関と協議し任意売却の手続きを行うのです。
任意売却は、通常の売却よりも条件が厳しいため、専門業者や弁護士に相談しながら進めることが勧められます。
また、一般的な売却に比べて、難易度が高く、時間もかかるとされているので、至急資金が必要な方には向いていない売却方法となります。
その他、売れない家を処分する方法については、以下の記事をご覧ください。
家を売るお金がないからこそ気をつけたい注意点
家を売却して現金を得たいと考えている場合、特にお金がない状況だからこそ、いくつかの注意点を押さえておくことが非常に重要です。
以下のポイントをしっかりと確認し、後悔のない売却を実現しましょう。
市場価格を意識した適正価格の設定
緊急で資金が必要な場合、早期に売却するために価格を下げ過ぎることがありますが、これでは結果的に損をしてしまう可能性が高くなります。
価格を下げ過ぎず、かつ売却を早めるために、地域の相場や物件の状況に応じた適正価格を設定することが大切です。
買取の場合は、基本的に不動産会社側が提示してきた金額の取引になりますが、仲介を利用する場合は市場相場価格を把握しておきましょう。
市場相場価格を知るために、査定を受けることを推奨しますが、その際に必ず複数社に依頼し、価格や担当者の対応を比較するようにしましょう。
査定方法は、不動産会社によって異なるため不動産会社によって査定結果額が500万円ほど変わる可能性もあります。
損をしてしまわないように、急いでいるからこそ一括査定を受けましょう。
修繕の必要性を見極める
物件の売却前に修繕を行うべきかどうかを判断することも重要です。
なぜなら、リフォームや修繕が査定額に反映されるかどうかは不動産会社によって異なります。
必要最低限の修繕や流行りに沿ったリフォームなどは査定額にプラスに働く可能性もありますが、すべてが評価に繋がるわけではないことを理解しておきましょう。
特に予算が限られている場合、全てを修繕することは難しいため、優先順位をつけることが必要です。
修繕の必要性や査定の際にどういったところを評価しているのかについては、不動産会社に確認するのが良いでしょう。
売却費用をしっかり把握する
家を売却する際には、仲介手数料や引っ越し費用、ローンの繰り上げ返済手数料など、さまざまな費用が発生します。
特にお金がない状況でこれらの費用を考慮せずに売却を進めてしまうと、最終的な手元資金が減少するリスクがあります。
売却前に必要な費用をしっかりと計算し、無理のない計画を立てましょう。
次の章で家を売る際にかかる費用と税金について紹介します。
家を売る際にかかる費用と税金
家を売ることで現金を手に入れることができますが、家を売るためにも費用がかかります。
家の売却価格から費用を差し引いた額、つまり手元に残る額はいくらぐらいになるのか把握しておきましょう。
仲介手数料
仲介手数料とは不動産の仲介を不動産会社に依頼する際にかかる費用です。不動産買取で家を売る場合は仲介手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料にほ法律で定められた上限があり、下限は決められていません。仲介手数料の相場は上限いっぱいの金額を適用している不動産会社が多くなっています。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限(税金抜いた場合) |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | 売却価格×5％ |
| 200万円を超えて400万円以下の場合 | （売却価格×4％＋2万円） |
| 400万円を超える場合 | （売却価格×3％＋6万円） |
仲介手数料は家を売る際に負担の大きい費用となります。仲介で家を売る方は売却価格の他にいくら費用がかかるのか意識して売り出し価格を決めるとよいでしょう。
※2024年7月1日より、空家等の物件価格が800万円以下の不動産売買において、仲介手数料の上限が見直され、これまでの原則上限を超えて30万円まで報酬を受領できるようになりました。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は、支払うタイミングが2回あります。
売買契約が成立した時点で「半金」を、物件の引き渡し時（決済時）に「残りの半金」を支払うのが一般的です。
たとえば売買価格が200万円だった場合、注解手数料の上限は「11万円」になります。
この場合、半分の5.5万円は売却価格が入る前に初期費用として自身で準備しておかなければならない費用になります。ただし、契約内容や仲介業者との取り決めによって異なる場合がありますので、事前に確認しておきましょう。
印紙税
印紙税とは不動産売却する際に売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に対し、その売却価格に応じた印紙を貼ることで収める税金のことです。2022年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。
印紙税を支払うタイミング
売買契約書を作成する際に、売主と買主双方が印紙を貼付する必要があります。
つまり、売買契約を締結する際に、印紙税を支払うことになるため、こちらも初期費用として売却金額が入金される前に自身で準備しておかなければならない費用になります。
売買価格が200万円だった場合は、税額は1000円になります。抵当権抹消費用
もし住宅ローン中の家を売る場合はローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するためにかかる費用が抵当権抹消費用です。
抵当権抹消費用は司法書士の方へ依頼する手数料も含めて5,000円～2万円程度と考えておきましょう。司法書士の方に依頼せず自分で抵当権の抹消を行う場合は1不動産あたり1,000円で済ませることができます。
しかし抵当権抹消の手続きは重要で難しいため余裕があるのなら司法書士の方へ依頼することをおすすめします。
抵当権抹消費用を支払うタイミング
通常、売却手続きの最終段階である「決済時」に一括して支払うことが一般的です。
そのため、所有する不動産の数分の費用を自身で負担することになります。
例えば、土地と物件の2つを売却する場合、【1000円×2不動産=2000円】となるため、2000円の負担になります。譲渡所得税
家を売った際に売却益が発生した場合は所得税と住民税と支払う必要があります。これらの税金はまとめて譲渡所得税と呼ばれることがあります。
譲渡所得税は家を所有していた期間により税率が異なるため計算する際は注意が必要です。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63％ | 15.315％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計 | 39.63％ | 20.315％ |
なお所得税率には復興特別所得税も含まれています。
所有期間の判断基準は売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかいないかで判断されるため間違えないようにしましょう。
譲渡所得税を支払うタイミング
譲渡所得税は、不動産売却益に対して課せられる税金で、物件売却の翌年に確定申告を行い、申告後に納付することになります。
具体的には、売却した翌年の2月16日から3月15日の期間の間に確定申告を行い、その年の5月末までに納付します。
そのため、譲渡所得税は売却金額が入金されてあとに納税義務を判断し、必要であれば売却額で補うことができます。
その他の費用
そのほかにも家を売る際には多くの費用がかかります。
今住んでいる家を売る場合は家の引き渡しまでに新居に引っ越す必要があるため引っ越し費用が必要になります。
引っ越し費用は荷物の量や引っ越しの距離によって異なりますが、4～5人家族であれば約20万円程度かかると考えておきましょう。
また、住宅ローン中の家を売る場合は住宅ローンを一括繰り上げ返済する必要があり、それには手数料がかかります。繰り上げ返済の手数料は金融機関ごとに異なるため自分が借入している金融機関の手数料を調べておきましょう。
初期費用でかかる費用まとめ
売却前にお金がないけど、売却できるのかが心配な方も多くいらっしゃいます。
ここでは、初期費用でかかる費用まとめを紹介します。
売買価格が200万円の土地と戸建てを売却する場合に必要な初期費用は以下のようになります。
| 費用・税金 | 支払いタイミング | 費用・税額 |
| 仲介手数料 | 売買契約時と引き渡し時に分けて支払い | 55000円 |
| 印紙税 | 売買契約締結時に支払い | 1000円 |
| 抵当権抹消費用 | 決済時に支払い | 2000円 |
| 譲渡所得税 | 売却翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行い、5月末までに納付 | 所有期間によって 7500円、または15000円 |
表からわかるように、売買価格が200万円だった場合、初期費用として売却額が入金される前に自身で準備しなければならない費用は、【合計58000円】になります。
初期費用で負担しなければならない費用は、売買価格によって異なります。
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、所有する不動産の査定額を比べてみましょう。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？