任意売却に失敗する理由とは?手続きができないケースや買い手がつかない場合の対処法

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住宅ローンの支払いが困難となった場合に、家を売却して返済資金に充てる方法の一つが任意売却です。

任意売却は、家の売却価格よりもローンの残債が多いケースなどでも利用される売却方法ですが、さまざまな要因により任意売却が失敗してしまう事例もあります。

本記事では、任意売却が失敗してしまう7つのケースと対処法、任意売却に失敗した場合の流れや失敗を防ぐコツなどを解説します。

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「まずは任意売却の基礎知識を知りたい」という方は、任意売却の記事をご覧ください。

任意売却の基礎知識

任意売却とは、住宅ローンの返済を滞納した場合に、金融機関に許可を得て、オーバーローンの状態の家を売却して返済資金に充てる方法を言います。

オーバーローンとは、家を売却しても住宅ローンを完済できない状況のことです。

オーバーローンの状態では金融機関の同意なしに家の売却を進めることができません。

しかしローン返済の延滞が続けば、金融機関によって競売の手続きが進められてしまい、競売には売却価格が下がるなどのデメリットが発生します。

そのためローン返済が困難となった場合には、可能な限り高値で家を売却するためにも、任意売却を検討するケースが多くなります。

任意売却と競売の違い

任意売却の手続きは、形式上は通常の不動産売買とほぼ同じです。

そのため市場価格に近い金額で売却できる点がメリットで、競売のように情報が公開されず、周囲に経済状況が伝わってしまう事態を避けられます

比較的高額で家を売却できれば、ローンの完済は不可能でも、残債を圧縮することができ、その後の返済計画でも負担が軽減されます。

ただし任意売却には、売却までの期限が定められており、期限を過ぎると強制的に競売へと進んでしまうため注意が必要です。

家が競売にかけられてしまうと、市場価格を大幅に下回る金額で売却する事態となるほか、強制的に退去・引っ越しを求められる可能性も出てきます。

極力競売を避けるためにも、任意売却に失敗してしまうパターンを押さえておき、任意売却の手続きを失敗のないよう行うことが重要です。

さらに詳しく知りたい方は、任意売却と競売の違いについての記事をご覧ください。

任意売却の手続きの流れ

任意売却の手続きの流れとしては、大きく以下のステップに分けることができます。

  • 住宅ローンを滞納
  • 金融機関から督促状が届く
  • 不動産会社に相談・家の査定を依頼
  • 金融機関に任意売却の許可を取る
  • 不動産会社に売却手続きを進めてもらう
  • 内見・交渉に対応する
  • 売買契約の締結・決済
  • 家の引き渡し・引っ越し

任意売却のためには、住宅ローンの支払いを滞納する必要がある点に注意が必要です。

その際に、信用情報に事故情報が記録され、ブラックリストに掲載される状態となる

点も押さえておきましょう。

また任意売却では、債権者である金融機関から任意売却の許可を得る必要がありますが、そのほかの流れは通常の家の売却と同一です。

不動産会社の中には、金融機関との交渉を得意とする任意売却専門の会社もあるため、そうした会社に相談しながら速やかに手続きを進めることが大切です。

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さらに詳しく知りたい方は、任意売却の流れの記事をご覧ください。

任意売却が失敗する7つのケースと対処法

任意売却の手続きが行えないケースや、競売に至ってしまうケースなど、任意売却に失敗してしまう事例には以下の7つのパターンがあります。

  • 金融機関が任意売却を認めないケース
  • 建築基準法を満たしていないケース
  • 物件の買い手がつかないケース
  • 期限超過で競売が開始されてしまうケース
  • 名義人・連帯保証人の同意が得られないケース
  • 税金・保険料を滞納しているケース
  • 所有者本人が手続きできないケース

それぞれの事例を、対処法とともに解説します。

金融機関が任意売却を認めないケース

任意売却ができないケースとして、債権者である金融機関が任意売却を認めないケースが挙げられます。

金融機関にとっては、任意売却はリスクが大きい手法であり、可能な限り返済を続けてもらいたいと考えるのが一般的です。

そのため銀行の方針として任意売却を認めていないケースもあり、許可を得るのが困難となる場合もあります。

他にも、住宅ローンを組んでから数年しか経っていない場合や、ローン残高が多過ぎる場合も任意売却が拒否される可能性が高まるため注意しましょう。

金融機関に任意売却を認めてもらいやすくするためには、交渉力に優れた不動産会社を選んだり、任意売却に進む前に返済条件の変更(リスケジュール)を相談しておくなどの対処法が考えられます。

建築基準法を満たしていないケース

「再建築不可物件」をはじめとする現行の建築基準法に反している住宅は、任意売却に進めない可能性が高まります。

建築基準法を満たせていない家の場合、買い手が住宅ローンを組みにくくなり、購入したくてもできない状況に陥るケースがあります。

新築当時は問題なかったが、増築時に「容積率」「建ぺい率」などを超過してしまい、建築基準法に合っていない物件になってしまったケースなどです。この場合、任意売却が難しくなる事例も少なくありません。

建築基準法に違反している住宅は、建物を解体して土地を売却することで、返済資金を用意

することとなります。

物件の買い手がつかないケース

任意売却の手続きを進めた場合にも、買い手が現れず売却に失敗してしまうケースがあります。

任意売却を行う場合、資金がないことから家のリフォームやハウスクリーニングが困難となるため、現状のまま内見を行ったり、引き渡したりすることとなります。

また、通常売却とは異なり「瑕疵担保責任」が免責されることから、家が老朽化・劣化している場合は買い手にとって不利になるため、買い手がつかない可能性も十分考えられます

ただし通常の売却と同様に、家の内覧や購入希望者との交渉は行えるため、十分に掃除をし、事前に不用品を処分しておくなど、家を清潔な状態を保っておくことが失敗を防ぐコツです。

期限超過で競売が開始されてしまうケース

任意売却では無期限に買い手を募集できるわけではなく、最大で1年程度買い手が見つからなかった場合には、強制的に競売にかけられるケースがあります。

ローンの返済が滞納され続けることにより、金融機関によって家が差し押さえられ、裁判所の管轄下で競売が始まれば、任意売却を行うことは不可能となります。

そのため任意売却を検討する場合には、早めに金融機関や不動産会社に相談し、準備を進めておくことが大切です。

また、限りある期間の中で速やかに売却するため、売却価格の値下げを検討することも重要です。

名義人・連帯保証人の同意が得られないケース

任意売却の手続きを行うためには、家の名義人と連帯保証人全員の同意を得る必要があります。

特に夫婦や親などと共有名義で家を所有している場合には、共有名義人全員の同意が必要な点に注意が必要です。

名義人や連帯保証人が任意売却に反対し、同意を得られないケースでは、任意売却に進むことは不可能

となります。

そのため事前に話し合いを進めておき、任意売却の承諾を得ておくことが重要です。

税金・保険料を滞納しているケース

住民税や固定資産税、国民健康保険料など、多額の滞納をしているケースでは、役所による差し押さえが行われ、ご自身の判断での任意売却は不可能となります。

まずは預金口座から差し押さえられますが、滞納額が大きくなると、住宅ローンが残っていても、家が資産とみなされ、公売にかけられて税金・保険料の支払いに充てられてしまいます。

役所によって家が差し押さえられてしまえば任意売却はできなくなるため、税金や保険料の滞納が発生する前に、自治体の窓口で相談

するなどの対処を行いましょう。

所有者本人が手続きできないケース

任意売却の手続きを進められるのは、家の所有者本人に限られます。

そのため所有者本人である確認ができないケースや、所有者である方が事故や病気などで手続きを行えないケースでは、任意売却は困難

となります。

特に所有者が認知症を患った場合などは、成年後見制度にもとづく代理人を決めなければ、任意売却の手続きは不可能です。認知症となってしまった親の家を、子供が任意売却したい場合などが該当します。

このケースでは、いずれ競売によって売却せざるを得なくなるため、早めに不動産会社などに事情を伝えることをおすすめします。

任意売却が失敗した場合はどうなるのか?

任意売却の手続きが行えない場合や、任意売却を進めても売買契約に至らなかった場合、どのような流れになるのでしょうか。

ここでは任意売却に失敗した場合のその後について解説します。

強制的に競売へと進む

任意売却の期限内に契約がまとまらなかった場合、金融機関が裁判所に申し立て、競売の手続きに進みます

競売ではご自身で不動産会社を探すなどの必要はありませんが、競売物件の情報は裁判所や情報誌・インターネット上で公開されるため、親戚や近隣などに事情が伝わってしまう可能性があります。

また、競売による売却価格は市場価格を大きく下回るため、ローンの返済資金に充てたとしても高額な残債が残るケースが多くなっています。

残債を払えない場合は自己破産

競売で家が落札された後もローンが残り、返済の目処が立たない場合には、自己破産や任意整理などの債務整理が必要となります。

自己破産を申請すると、住宅ローンの債務は免除されますが、保有する財産のほぼ全てを手放す必要があるため注意が必要です。

また、自己破産後も連帯保証人には支払い義務が残るため、夫婦が互いに連帯保証人となって住宅ローンを組んでいた場合などは、夫婦共に自己破産を行う必要もあります

こうした状況を避けるためには、速やかに任意売却について専門家に相談し、可能な範囲で返済計画を見直すことが重要です。

任意売却の失敗を防ぐためのコツ

最後に、任意売却の失敗を防ぎ、可能な限り住宅ローンの債務を減らして家を処分する方法について解説しましょう。

ここでご紹介するのは、以下の2つのポイントです。

  • 早めに任意売却について相談する
  • 返済方法の変更・借り換えを検討する

それぞれ解説します。

早めに任意売却について相談する

任意売却を検討する場合、住宅ローンの返済が困難になった時点で速やかに金融機関や不動産会社に相談することが大切です。

ローンの返済を滞納する前に金融機関に相談し、返済方法の変更について問い合わせるのが望ましい

でしょう。

任意売却を実施した場合にローン残高がどれだけ残るのか、家の査定額を調べてシミュレーションしておくことも効果的です。

詳しく知りたい方は、任意売却の相談先についての記事もご覧ください。

返済方法の変更・借り換えを検討する

住宅ローンの滞納を避ける手段として、金融機関から返済方法の変更(リスケジュール)を提案されることがあります。

これは住宅ローンの返済猶予を行ったり、返済期間を伸ばしたりすることで、月々の返済負担を抑える方法です。

金融機関としても、任意売却に進むことなく債権を回収できることが望ましいため、誠実に事情を話して相談することで、返済計画の見直しに応じてもらえる可能性は高いでしょう。

また、住宅ローンの申し込み時と現在で金利に大きな差がある場合には、金利の低いローンに借り換えるという選択肢もあります。

任意売却に失敗するケースを押さえて早めの行動を

ここまで解説した通り、任意売却に失敗するケースとして考えられるのは、以下の7つの事例でした。

  • 金融機関が任意売却を認めないケース
  • 建築基準法を満たしていないケース
  • 物件の買い手がつかないケース
  • 期限超過で競売が開始されてしまうケース
  • 名義人・連帯保証人の同意が得られないケース
  • 税金・保険料を滞納しているケース
  • 所有者本人が手続きできないケース

任意売却の失敗を100%防ぐことは難しいですが、多くのケースでは事前の相談や準備によって、失敗を回避できる可能性が大きく高まります。

そのため住宅ローンの返済が困難になった際には、速やかに金融機関や不動産会社に相談し、任意売却を含めた対処方法について検討すると良いでしょう。

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