住宅ローンの支払いが困難となった場合に、家を売却して返済資金に充てる方法の一つが任意売却です。
任意売却は、家の売却価格よりもローンの残債が多いケースなどでも利用される売却方法ですが、さまざまな要因により任意売却が失敗してしまう事例もあります。
本記事では、任意売却が失敗してしまう7つのケースと対処法、任意売却に失敗した場合の流れや失敗を防ぐコツなどを解説します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
任意売却が失敗する7つのケースと対処法
任意売却の手続きが行えないケースや、競売に至ってしまうケースなど、任意売却に失敗してしまう事例には以下の7つのパターンがあります。
- 金融機関が任意売却を認めないケース
- 建築基準法を満たしていないケース
- 物件の買い手がつかないケース
- 期限超過で競売が開始されてしまうケース
- 名義人・連帯保証人の同意が得られないケース
- 税金・保険料を滞納しているケース
- 所有者本人が手続きできないケース
それぞれの事例を、対処法とともに解説します。
金融機関が任意売却を認めないケース
任意売却ができないケースとして、債権者である金融機関が任意売却を認めないケースが挙げられます。
金融機関にとっては、任意売却はリスクが大きい手法であり、可能な限り返済を続けてもらいたいと考えるのが一般的です。そのため銀行の方針として任意売却を認めていないケースもあり、許可を得るのが困難となる場合もあります。
他にも、
- 住宅ローンを組んでから数年しか経っていない場合
- ローン残高が多過ぎる場合
- 競売までの期日が残り少ない場合
- 過去に金融機関とのトラブルがあった場合
- 不正な目的で住宅ローンを借り入れていた場合
任意売却が拒否される可能性が高まるため注意[/underline]しましょう。
金融機関に任意売却を認めてもらいやすくするためには、交渉力に優れた不動産会社を選んだり、任意売却に進む前に返済条件の変更（リスケジュール）を相談しておくなどの対処法が考えられます。
建築基準法を満たしていないケース
「再建築不可物件」をはじめとする現行の建築基準法に反している住宅は、任意売却に進めない可能性が高まります。
建築基準法を満たせていない家の場合、買い手が住宅ローンを組みにくくなり、購入したくてもできない状況に陥るケースがあります。
新築当時は問題なかったが、増築時に「容積率」「建ぺい率」などを超過してしまい、建築基準法に合っていない物件になってしまったケースなどです。この場合、任意売却が難しくなる事例も少なくありません。
他にも建物の老朽化・劣化が進み、リフォームなしでは住み続けることが困難な物件は、売却価格が大きく下落するため、任意売却が難しいケースが出てきます。任意売却では資金難のため物件のリフォームやハウスクリーニングが難しく、現状のまま引き渡しとなることから、買い手が見つかりにくくなる点にも注意が必要です。
建築基準法に違反している住宅は、建物を解体して土地を売却することで、返済資金を用意することとなります。物件の買い手がつかないケース
任意売却の手続きを進めた場合にも、買い手が現れず売却に失敗してしまうケースがあります。
例えば、住宅需要が少ない地域で任意売却を行う場合や、不動産会社が任意売却に詳しくない場合、あるいは金融機関から求められる売却価格が高すぎる場合などは、そもそも買い手が見つからない可能性が高まるのです。
また、通常売却とは異なり「瑕疵担保責任」が免責されることから、家が老朽化・劣化している場合は買い手にとって不利になるため、買い手がつかない可能性も十分考えられます。
購入希望者が現れなければ取引は成立せず、任意売却ができずに競売へ進むケースも考えられます。
ただし通常の売却と同様に、家の内覧や購入希望者との交渉は行えるため、十分に掃除をし、事前に不用品を処分しておくなど、家を清潔な状態を保っておくことが失敗を防ぐコツです。
期限超過で競売が開始されてしまうケース
任意売却では無期限に買い手を募集できるわけではなく、最大で1年程度買い手が見つからなかった場合には、強制的に競売にかけられるケースがあります。
ローンの返済が滞納され続けることにより、金融機関によって家が差し押さえられ、裁判所の管轄下で競売が始まれば、任意売却を行うことは不可能となります。
そのため任意売却を検討する場合には、早めに金融機関や不動産会社に相談し、準備を進めておくことが大切です。
また、限りある期間の中で速やかに売却するため、売却価格の値下げを検討することも重要です。
名義人・連帯保証人の同意が得られないケース
任意売却の手続きを行うためには、家の名義人と連帯保証人全員の同意を得る必要があります。特に夫婦や親などと共有名義で家を所有している場合には、共有名義人全員の同意が必要な点に注意が必要です。
連帯保証人は住宅ローンの債務者であり、共同名義人は不動産の所有者となるため、それぞれの同意がなければご自身のみで任意売却を進めることはできません。
名義人や連帯保証人が任意売却に反対し、同意を得られないケースでは、任意売却に進むことは不可能となります。住宅ローンを滞納し、任意売却の手続きを始めてから連帯保証人・共同名義人との相談を始めた場合、話し合いがまとまらずに競売の期日を迎えてしまうリスクもあります。
そのため住宅ローンの支払いが困難となった際には、速やかに連帯保証人・共同名義人と連絡を取ることをおすすめします。税金・保険料を滞納しているケース
住民税や固定資産税、国民健康保険料など、多額の滞納をしているケースでは、役所による差し押さえが行われ、ご自身の判断での任意売却は不可能となります。
まずは預金口座から差し押さえられますが、滞納額が大きくなると、住宅ローンが残っていても、家が資産とみなされ、公売にかけられて税金・保険料の支払いに充てられてしまいます。
役所によって家が差し押さえられてしまえば任意売却はできなくなるため、税金や保険料の滞納が発生する前に、自治体の窓口で相談するなどの対処を行いましょう。所有者本人が手続きできないケース
任意売却の手続きを進められるのは、家の所有者本人に限られます。
そのため所有者本人である確認ができないケースや、所有者である方が事故や病気などで手続きを行えないケースでは、任意売却は困難となります。特に所有者が認知症を患った場合などは、成年後見制度にもとづく代理人を決めなければ、任意売却の手続きは不可能です。認知症となってしまった親の家を、子供が任意売却したい場合などが該当します。
このケースでは、いずれ競売によって売却せざるを得なくなるため、早めに不動産会社などに事情を伝えることをおすすめします。
任意売却が失敗した場合はどうなるのか？
任意売却の手続きが行えない場合や、任意売却を進めても売買契約に至らなかった場合、どのような流れになるのでしょうか。
ここでは任意売却に失敗した場合のその後について解説します。
強制的に競売へと進む
任意売却の期限内に契約がまとまらなかった場合、金融機関が裁判所に申し立て、競売の手続きに進みます。
競売ではご自身で不動産会社を探すなどの必要はありませんが、競売物件の情報は裁判所や情報誌・インターネット上で公開されるため、親戚や近隣などに事情が伝わってしまう可能性があります。
また、競売による売却価格は市場価格を大きく下回るため、ローンの返済資金に充てたとしても高額な残債が残るケースが多くなっています。
残債を払えない場合は自己破産
競売で家が落札された後もローンが残り、返済の目処が立たない場合には、自己破産や任意整理などの債務整理が必要となります。
自己破産を申請すると、住宅ローンの債務は免除されますが、保有する財産のほぼ全てを手放す必要があるため注意が必要です。
また、自己破産後も連帯保証人には支払い義務が残るため、夫婦が互いに連帯保証人となって住宅ローンを組んでいた場合などは、夫婦共に自己破産を行う必要もあります。
こうした状況を避けるためには、速やかに任意売却について専門家に相談し、可能な範囲で返済計画を見直すことが重要です。
任意売却の失敗を防ぐためのコツ
最後に、任意売却の失敗を防ぎ、可能な限り住宅ローンの債務を減らして家を処分する方法について解説しましょう。
ここでご紹介するのは、以下の2つのポイントです。
- 早めに任意売却について相談する
- 返済方法の変更・借り換えを検討する
それぞれ解説します。
早めに任意売却について相談する
任意売却を検討する場合、住宅ローンの返済が困難になった時点で速やかに金融機関や不動産会社に相談することが大切です。
ローンの返済を滞納する前に金融機関に相談し、返済方法の変更について問い合わせるのが望ましいでしょう。任意売却を実施した場合にローン残高がどれだけ残るのか、家の査定額を調べてシミュレーションしておくことも効果的です。
返済方法の変更・借り換えを検討する
住宅ローンの滞納を避ける手段として、金融機関から返済方法の変更（リスケジュール）を提案されることがあります。
これは住宅ローンの返済猶予を行ったり、返済期間を伸ばしたりすることで、月々の返済負担を抑える方法です。
金融機関としても、任意売却に進むことなく債権を回収できることが望ましいため、誠実に事情を話して相談することで、返済計画の見直しに応じてもらえる可能性は高いでしょう。
また、住宅ローンの申し込み時と現在で金利に大きな差がある場合には、金利の低いローンに借り換えるという選択肢もあります。
任意売却に失敗するケースを押さえて早めの行動を
ここまで解説した通り、任意売却に失敗するケースとして考えられるのは、以下の7つの事例でした。
- 金融機関が任意売却を認めないケース
- 建築基準法を満たしていないケース
- 物件の買い手がつかないケース
- 期限超過で競売が開始されてしまうケース
- 名義人・連帯保証人の同意が得られないケース
- 税金・保険料を滞納しているケース
- 所有者本人が手続きできないケース
任意売却の失敗を100%防ぐことは難しいですが、多くのケースでは事前の相談や準備によって、失敗を回避できる可能性が大きく高まります。
そのため住宅ローンの返済が困難になった際には、速やかに金融機関や不動産会社に相談し、任意売却を含めた対処方法について検討すると良いでしょう。
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