住宅ローンの返済が困難となったときに、競売や自己破産を防ぐために検討する方法が任意売却です。
任意売却を行うことで、住宅ローンが残っている物件を売却し、売却代金をローンの返済に充てることが可能となります。
ただし、任意売却は誰でも簡単に手続きを行えるわけではなく、場合によっては任意売却ができないケースもあるため注意が必要です。
本記事では、任意売却ができないケースとして7つの事例を紹介し、競売・自己破産を防ぐための対処法について解説します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
任意売却とは？
任意売却とは、オーバーローンの状態の家を、金融機関の許可を得て売却し、住宅ローンの返済に充てることを言います。
オーバーローンとは、家を売却しても住宅ローンを完済できない状態のことを指します。
住宅ローンを完済できない場合、ご自身の意志で家を売却することはできず、債権者である金融機関の許可を得なければなりません。
一方で、家を売却することで住宅ローンを完済できる場合（アンダーローンの状態）には、金融機関の許可を得ることなくご自身の意志で売却を進めることが可能です。
| オーバーローン | アンダーローン |
|---|---|
| 住宅ローンの残債額 ＞ 家の売却金額 | 住宅ローンの残債額 ＜ 家の売却金額 |
| 家の売却に金融機関(債権者)の許可が必要 | 家の売却に金融機関(債権者)の許可は不要 |
なお、任意売却に進むためには住宅ローンを滞納する必要があるため、ブラックリストに掲載されるリスクや、競売にかけられるリスクが存在することに注意しましょう。
任意売却できないケースとしてよくある7事例
任意売却ができず、強制的に競売や自己破産に進んでしまうケースとして主に考えられるのは、以下の7つの事例ですが、この章では、より多くの事例を紹介していきます。
- 金融機関が任意売却を認めないケース
- 建築基準法を満たしていないケース
- 物件の買い手がつかないケース
- 期限超過で競売が開始されてしまうケース
- 名義人・連帯保証人の同意が得られないケース
- 税金・保険料を滞納しているケース
- 所有者本人が手続きできないケース
上記のケースについては、こちらの記事をご覧ください。
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それぞれのケースについて詳しく解説しましょう。
競売までの時間的猶予がないケース
前述の通り、任意売却の手続き中は住宅ローンの返済を滞納し続ける状態となるため、回収の見込みが立たない場合には金融機関が競売の申し立てに進む可能性が高まります。
任意売却ができる期間としては、住宅ローンの滞納から6ヶ月〜12ヶ月程度が目安です。
その期間を過ぎると強制的に競売へ進むケースが多くなり、任意売却が不可能となります。
国や自治体に差し押さえられているケース
税金や保険料の滞納によって、国・自治体に住宅が差し押さえられているケースでは、任意売却を行うことはできません。
そのため任意売却より先に、税金・保険料の滞納を解消し、差し押さえを解除してもらうことが重要です。なお、国や自治体に家を差し押さえられた場合には、「公売」にかけられて競売と同様に落札されることとなります。
物件の状態や評価が債務残高を下回るケース
不動産の状態が劣化しており、市場価値が債務残高を下回る場合、任意売却は債務者にとって損失を生じる可能性が高く、難しいことがあります。資産価値が低い場合、売却益が十分に得られないことが問題です。
法的紛争や訴訟の進行中のケース
不動産に関連する法的紛争や訴訟が進行中の場合、売却プロセスが中断されることがあり、任意売却が難しいことがあります。紛争が解決されるまで、不動産の売却は制約を受けることがあります。
相続人間で売却条件の合意が取れないケース
不動産が相続財産であり、複数の相続人間で売却条件や価格に関して合意が得られない場合、任意売却が難しいことがあります。相続財産の分割や承継に関連する法的手続きが進行中の場合、売却プロセスが遅延することがあります。
任意売却できない場合は競売・自己破産のリスクも
競売が始まる期限までに任意売却ができなかった場合には、強制的に競売へと進みます。
任意売却とは異なり、競売による家の売却では、残った住宅ローン債務の一括支払いが求められます。
一括での返済が困難な場合には、自己破産により債務整理を行わなければなりません。
また、ご自身が自己破産した場合にも、連帯保証人がローン返済の義務を負うこととなります。
そのため夫婦で互いに連帯保証人となっている場合などは、夫婦二人とも自己破産の手続きを行う必要がある点に注意してください。
任意売却できない・売れない事態を防ぐ対処法
最後に、任意売却ができないケースや買い手が見つからない事態を避けるためのポイントとして、以下の3つをご紹介します。
- 住宅ローンの条件変更を相談する
- 早めに任意売却の相談・準備を進める
- 任意売却を専門とする不動産会社を選ぶ
それぞれ解説していきます。
住宅ローンの条件変更を相談する
住宅ローンの返済が困難となった場合には、速やかに金融機関に相談し、返済方法の変更（リスケジュール）を検討すると良いでしょう。
リスケジュールを行うことで、返済猶予や月々の返済負担の軽減を受けることが可能です。ただし、返済が困難となった理由が一時的な収入減ではなく、今後も返済の目処が立たない場合には、任意売却が提案されるケースもあります。
早めに任意売却の相談・準備を進める
任意売却の手続きを進めるためには、金融機関からの許可を得たり、連帯保証人・共同名義人の同意を取り付けたりする必要があります。
任意売却には期限が存在するため、住宅ローンの滞納後に任意売却の相談を始めてしまうと、競売の開始に間に合わなくなる可能性もあります。
そのため住宅ローンの返済が難しくなった際には、速やかに連帯保証人・共同名義人と相談し、任意売却について相談できる不動産会社を探し始めると良いでしょう。
任意売却を専門とする不動産会社を選ぶ
任意売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、任意売却を手がけた実績が豊富な会社を選ぶと安心です。
任意売却に強みを持つ不動産会社は、金融機関との交渉に長けているほか、債務整理に詳しい弁護士・司法書士と提携していることが多くなります。任意売却後の返済プランの相談を受け付けるなど、手厚くアフターフォローをしてくれる不動産会社であれば、スムーズに任意売却を進めることができるでしょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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任意売却できないケースを防ぐためには早めの準備が大切
ここまで解説してきた通り、任意売却ができないケースとして挙げられるのは、以下の7つの事例でした。
- 金融機関が任意売却を認めないケース
- 連帯保証人・共同名義人の同意が得られないケース
- 競売までの時間的猶予がないケース
- 物件トラブル・建築基準法違反があるケース
- 買い手が見つからないケース
- 国や自治体に差し押さえられているケース
- 所有者が手続きを行えないケース
任意売却に失敗してしまうと、競売が進み自己破産のリスクが高まることから、任意売却の準備は早めに進めておくと安心です。
ただし、月々の返済額を減らすことで住宅ローンの返済が可能な場合には、まずは金融機関で返済方法の変更を相談することをおすすめします。
任意売却は一般の不動産会社ではうまく対応できないケースもあるため、スムーズに売却を進めるためには、任意売却に強みを持つ不動産会社に問い合わせましょう。
なお、任意売却ができるかどうかを判断する際には、不動産の一括査定サイト「イエウール」を利用して、家の査定額を確認してみてはいかがでしょうか。イエウールは、全国2,300社以上の優良不動産会社と提携し、最大6社の不動産会社に一度の申し込みで査定依頼ができるサービスです。査定依頼は無料で利用できるため、お気軽にお試しください。