任意売却は競売よりもメリットが大きいですが、限られた期間内にすばやく買い手を見つけなければいけません。
もし任意売却で買い手がつかなかったら、強制的に競売にかけられてしまいます。
だからこそ、任意売却では買い手がつかなくて焦る方も多いです。
この記事では、任意売却で買い手がつかなかった場合にどうなるのか、そして買い手を見つけて任意売却するコツを解説します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
任意売却とは
任意売却は、住宅ローンを滞納してしまったときに、競売を避けるために、債権者の許可をもらって家を売る方法です。
後述する通り、任意売却は競売よりもメリットが多いため、住宅ローンを滞納した場合にはできるだけ任意売却することをおすすめします。
上の表を見ての通り、任意売却と競売を比べると、任意売却には多くのメリットがあります。
具体的には、より高値で売却できるため売却後のローン残債を減らすことができること、ローン残高を交渉次第で分割返済することもできること、プライバシーが守られることなど、任意売却はご自身にとってよりよい選択肢となる可能性が高いです。
競売に比べた任意売却のメリット
競売と比べた場合に、任意売却には次の5つのメリットがあります。
- 競売より高く売れる
- 交渉次第で分割返済できるため自己破産になりにくい
- プライバシーが守られる
- 退去日や引っ越し費用について交渉できる
- 同じ家に住み続けられる可能性がある
それぞれ解説していきましょう。
競売より高く売れる
任意売却では競売よりも高く家を売ることができます。
任意売却での売却相場は通常の売却価格の8~9割ほどですが、競売での売却相場は通常の6~7割程度です。
任意売却も競売も、売却にローンが残るのは同じですが、任意売却では競売よりも物件が高く売れます。
だからこそ、競売よりも任意売却は売却後のローン残債を減らしやすいです。
ローン残債をより減らせば、家を売却した後の生活を再建しやすくなります。
分割返済できることもあるからこそ自己破産のリスクが下がる
競売にかけられると、売却後のローンの残りを一括で返済しなければいけません。
だからこそ、自己破産に陥ってしまうことが多いです。
しかし、任意売却をすれば、金融機関との交渉次第で、ローン残高を分割返済することもできます。
任意売却をすれば、自己破産のリスクを下げることができます。
プライバシーが守られる
競売にかけられると、競売物件の情報がインターネットや新聞で公開されます。
そのため、競売にかけられてしまうと、親戚や知人に住宅ローンの滞納を知られてしまうこともあります。
任意売却であれば、基本的には通常の売却と同様に物件を売却できるため、ローン滞納を知られることなく住宅を売却することができます。
退去日や引っ越し費用を交渉できる
競売にかけられると強制退去となるため、退去日は選べません。
そのため、突然追い出されることになりますし、引っ越し費用も自分自身で負担する必要があります。
一方、任意売却の場合には、買主と交渉すて退去日を決めることができます。
また、不動産会社と相談すれば、引っ越し費用を出してもらえる場合もあります。
リースバックで今の家に住み続けることができるかもしれない
任意売却をするときにリースバックを使えば、同じ家に住み続けることができる場合もあります。
リースバックは、親戚や不動産会社、投資家に家を買ってもらって、買主と賃貸借契約を結び、今の家に住み続けるという方法です。
リースバックを使えば、引っ越し代がかからない上に、住み慣れた家に住み続けることができますよ。
任意売却で買い手がつかなかったらどうなるの？
任意売却は、買い手がつかないと成立しません。
もし任意売却で買い手がつかなかったら、次の3つの事態が発生します。
- 競売にかけられて強制的に家を売却される
- 負債だけが残る
- 自己破産することになる
競売にかけられて強制的に家を売却される
任意売却で競売の期日までに買い手がつかないと、競売にかけられてしまいます。競売にかけられると、強制的に家が売られてしまい、落札から半年以内に強制的に立ち退きが行われます。
負債だけが残る
競売では任意売却よりも家が安く売られてしまうため、競売にかけられてしまうと、負債を返しきれない可能性が高いです。
任意売却では市場価格の8~9割で売却できるのに対し、競売では市場価格の6~7割での売却になります。
家が安く売られてしまう競売では、任意売却よりも大きな負債が残りやすいです。
自己破産することになる
負債が残ると、自己破産してしまう可能性が高いです。
自己破産してしまうと、次の状況になります。
- いまもっている家以外の財産もほとんど処分して、債権者に返済する必要がある
- 新しくクレジットカードやローンを申請しても審査に通らなくなくなる
- 公職の場合、職業を失う
- 自分自身の住宅ローン残債の返済義務がなくなっても、連帯保証人が代わりに返済しなければいけなくなる
自己破産にはこのような大きなデメリットがあるため、できるだけ自己破産は避けましょう。
任意売却で買い手がつかない原因
任意売却で買い手がつかない原因としては、次の5つが想定されます。
- 価格設定が高すぎる
- 売り出す時期がよくない
- 内見対応がよくない
- 不動産会社の選び方がよくない
- 金融機関との連携がうまくいかない
では、原因を順に見ていきましょう。
価格設定が高すぎる
物件の売出価格の設定が相場よりも高すぎると、買い手がつきにくくなります。
買い手はできるだけ安く買いたいことや市場での相場を踏まえた上で、売出価格を決めましょう。
売り出す時期がよくない
1月と8月は不動産が売れにくい傾向にあります。
というのも、1月は寒すぎることと、8月は暑すぎることから、引っ越しが避けられがちだからです。
逆に、新年度前の2~3月は、引っ越しシーズンで不動産取引の母数も増えるため、物件が売れやすい傾向にあります。
物件が売れやすい時期に向けて売り出すとより買い手がつきやすいですよ。
内見対応がよくない
内見の対応に問題がある場合も買い手が付きにくくなります。
内見の際には、できるだけ都合をつけて多くの内見希望者を受け入れることや、早めに内見の日程を調整すること、そして第一印象を良くするために、誠実に対応したり、外観・内観を手入れしておくことが重要です。
内見対応の問題としては、大きく2つに分けられます。
- 内見をあまり受けいれていない
- 物件の手入れ・清掃が行き届いていない
内見をあまり受け入れていない
内見の数をあまり受け入れていなかったり、内見対応の際の対応の印象が悪いと、内見に来た人の購買意欲が低くなってしまいがちです。
内見には手間のかかりますが、内見を積極的に、できるだけ都合をつけて受け入れると買い手がつきやすいです。
また、内見対応の際にも誠実に対応して良い印象を与えることも大切です。
物件の手入れ・清掃が足りない
外観や庭への手入れや、室内の清掃が足りていない場合には、生活感が出てしまい、物件への印象が悪くなって、買い手がつきにくくなってしまいます。
内見の前には外観や庭をできるだけ手入れしたり、室内（特に水まわりや収納まわり）をきれいにしておくとよいでしょう。
不動産会社の選び方がよくない
任意売却に慣れていない不動産会社を選んだ場合、期日までに買い手がつかない傾向があります。
というのも、任意売却には専門知識が必要なこともあって、任意売却に慣れていない会社だと、金融機関や連帯保証人、買主との交渉が難航しやすいからです。
不動産会社にはそれぞれ得意・不得意があります。
不動産会社を選ぶ際には、任意売却を得意としている会社を選ぶとよいでしょう。
つまり、任意売却の実績があり、かつ住宅売買の実績のある不動産会社を選ぶことが大切です。
金融機関との連携不足
任意売却にあたっては金融機関と連携することが重要です。
任意売却を始めるにあたっては金融機関（債権者）との同意が必要です。
また、物件の売却価格の変更にあたっても金融機関の同意が必要です。
金融機関と連携が必要な場面が任意売却には多いため、金融機関と良好な関係を築き、できるだけ信頼を回復するように努めましょう。
任意売却で買い手がつかない場合の対処法
任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった際に、競売にかけられる前に自らの意志で不動産を売却する方法です。
しかし、時には買い手が見つからないこともあります。
任意売却で買い手がつかない場合の対処法を解説していきます・
対処法①売り出し価格を下げる
「任意売却によってご自宅を売り出せたのは良いが、中々買い手が見つからない…」そんな場合には、まずは売り出し価格を見直してみましょう。
市場価格に合わせた適正な価格設定は、買い手をひきつける重要な要素です。
住宅ローン残債を減らしたいから、できるだけ高く売りたいと考える方も多いですが、不動産には相場があり、相場よりも極端に高い物件には買い手がつきにくいです。
相場価格を極端に超えるような価格を設定しても、かえって買い手からの人気を失うことになってしまいます。
その結果、思ったように自宅が売れず、住宅ローン滞納期間だけが伸びていってしまうケースもあります。
市場価格に近い、適切な売出価格を設定することが重要です。
対処法②任意売却に強い不動産会社に切り替える
任意売却でなかなか買い手が見つからない場合には、任意売却に強い不動産会社に契約を切り替えて売却活動を行ってみましょう。
任意売却は、通常の売却と同じように家を市場に売りに出す方法ではありますが、金融機関の同意を得るための交渉といった専門的な知識が必要になる場面も多いです。
そのため、任意売却の実績が多い、つまり任意売却が得意な不動産会社であればスムーズに進められます。
任意売却するために自宅を売り出したものの、うまく買い手が見つからないときには、任意売却に強い不動産会社を探し、媒介契約を新たに結んで売却活動を進めていきましょう。
任意売却に強い不動産会社であれば、任意売却のプロセスや市場のニーズにも詳しいてため、効果的に売却活動をサポートしてくれますよ。
対処法③購入希望者にきちんと対応をする
「購入希望者にきちんと対応をする」というアプローチも有効です。
購入希望者との信頼関係は、不動産取引においてとても大切です。誠実な対応は、購入者の物件や購入に対する不安を和らげ、ポジティブな印象を与えます。
具体的には、各購入希望者の質問や懸念に、スピーディーかつていねいに対応するとよいでしょう。
さらに、個々の状況や要望に合わせた情報提供を心がけると良いでしょう。
誠実な対応を心がけることで、より買い手がつきやすくなりますよ。
任意売却に強い不動産会社の選び方
任意売却に強い不動産屋を選ぶ基準は次の4つです。
- 任意売却の実績のある会社
- 地域に密着した会社
- 住宅売買に強い会社
- 対応がスピーディーな会社
それぞれの基準をみていきましょう。
任意売却の実績のある会社
任意売却にあたっては、特に金融機関や連帯保証人と交渉して任意売却に同意してもらう必要があります。
この交渉の際には、専門的な知識や経験が必要になります。
任意売却の対応実績がある不動産会社には、専門的なノウハウがあります。
できるだけ任意売却の実績がある不動産会社を選ぶと良いでしょう。
地域に密着した会社
地域に密着した不動産会社は、全国展開の不動産会社よりも金融機関との連携や交渉に強いです。
任意売却にあたっては金融機関との連携や交渉が大切です。
金融機関と連携・交渉してスムーズに任意売却を進めるためにも、地域に密着した会社を選ぶとよいでしょう。
住宅売買に強い会社
ひとことに不動産会社といっても、実はそれぞれ会社に得意な分野と不得意な分野があります。
住宅売買の取引実績がある会社は住宅売買を得意としていることが多いです。
住宅売買が得意な会社を選ぶことで、スムーズかつ高値で取引を進めることができますよ。
より有利に任意売却を進めるためには、住宅売買に強い会社を選ぶとよいでしょう。
対応がスピーディーな会社
任意売却を行うことができる期間には限りがあります。
限られた期間の中で、連帯保証人や金融機関との交渉や、意思決定をスピーディーに進めて、迅速に買い手を探すことが任意売却の成功につながります。
意思決定を迅速に進めることができ、かつ交渉や手続きをスピーディーに対応してくれる会社を選ぶことで、より確実に任意売却を進めることができますよ。
不動産一括査定サイトを利用してみよう
市場価格に近い価格であれば、不動産はより売れやすくなります。
市場の価格相場を知るためにも、任意売却を行うにあたっては、まず不動産一括査定サイトを利用してみるとよいです。
不動産一括査定サイトを使えば、簡単に情報を入力するだけで、まとめて複数社に査定を依頼することができます。
一度に3~6社に査定を依頼することで、より正確な相場を知ることができます。
さらに、複数社に査定依頼することで、より任意売却に適した不動産会社に出会える可能性も高まりますよ。
不動産一括査定サイトは無料で使えるうえ、まとめて複数社に査定依頼を出せるので、期日まで余裕がない方でも、手間を省いて迅速に任意売却の準備を進めることができます。
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AI査定も同時に利用しよう
迅速に任意売却を進めるためには、不動産一括査定と並行してAI査定を利用するとよいです。
AI査定は、過去の制約事例から売却価格を予測するため、不動産会社による査定と比べると精度は低いですが、資金計画や売却計画を立てる上では有用なツールです。
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任意売却に強い不動産会社をして買い手をみつけよう
任意売却は期日が決まっていて、時間との勝負です。
スムーズに任意売却を進めるためには、任意売却の専門的な知識やノウハウのある不動産会社を選ぶことが重要です。
任意売却に強い不動産会社を利用すれば、迅速に買い手を見つけることができます。