家を売るという決断は、多くの人にとって一生に一度の大きな転機です。
売却した場合、多くの人が新しい住まいへの移転を考えるでしょう。
しかし、もし売却後も現在の家に住み続けることができるとしたら、その選択肢を考えてみたいと思いませんか？
本記事では、家を売却しながらも住み続けるための「リースバック」についての詳細と、利用するメリット・デメリット。そしてその際の注意点について詳しく掘り下げていきます。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
家を売っても住み続けられるリースバックとは
売却しても同じ家に住み続けられる方法があるとしたら、知りたいと思いませんか？
「リースバック」という、売却した家に賃貸契約を結び、売却後も同じ家に住み続けることができる売却方法があります。わかりやすく言い換えるとつぎのような仕組みになっています。
- あなたのマイホームの所有権が不動産会社に移る
- マイホームの売却した代金が手に入る
- 不動産会社に家賃を払うことで住み続けられる
リースバックを利用することで、家を売った後も引っ越しをする必要がありません。
しかし、通常の売却より損するため、利用する際には慎重な検討が大切です。
また、住宅ローンが残っていた場合、完済できる保証があればリースバックが利用できます。しかし、返済額が多いと利用できない可能性が高いと覚えておきましょう。
リースバックとリバースモーゲージではどう違う
リースバックとリバースモーゲージの大きな違いは「売却時期」です。リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関からお金を借りられる仕組みです。そのため、契約者が亡くなったあと、返済のために自宅が売却されます。そのほかの違いは、以下のとおりです。
| リースバック | リバースモーゲージ | |
| 売却時期 | 契約時 | 契約者の死亡後 |
| 受け取るお金の種類 | 代金 | 融資 |
| お金の受け取り方 | 一括 | 融資限度額の範囲で分割か都度 |
| 支払うお金 | 家賃 | 毎月の利息・死亡時の売却で完済 |
| 対象物件 | 戸建て・マンション | 主に戸建て |
| 年齢条件 | なし | 50歳以上（金融機関によって異なる） |
| 資金の使い道 | 自由 | 制限あり |
| 同居人 | 可 | 配偶者のみ |
リバースモーゲージは、一般的な融資と同じ扱いです。金利の上昇で返済額が増えたり、不動産価値が下がったりした場合は、早期返済が求められる可能性が高くなります。
リースバックのメリット
リースバックの最大のメリットは、資金を手に入れつつも現在の住まいに住み続けられることです。この手法は、特に資金需要があるが住居を変更したくない場合に理想的です。
たとえば、高齢者の方が生涯住み慣れた自宅に留まりながら、その資産を活用して老後の生活資金を得たい場合などに適しています。
また、リースバックは、住宅ローンの返済に行き詰まった場合の解決策としても有効です。売却によってローンを一括返済し、残った資金で新たな計画を立てることができます。さらに、不動産の売却益を他の投資や事業に再投資することで、より良い資産運用が可能になります。
リースバックのメリットの中から厳選した3つのポイントを具体的に紹介します。売却後も、継続して居住できるのは大きなメリットでしょう。
- 家を売っても住み続けられる
- 即金性がある
- 引っ越しが不要
家を売っても住み続けられる
リースバックは、マイホームを売却しても、その家に住み続けられます。売却代金を得ながらも、愛着のある家に住めるのは大きなメリットです。
この方式では、家を売却して現金を手に入れることができる一方で、その家をリース（賃貸）して居住を続けられます。これにより、住宅の資産価値を現金化しつつも、住み慣れた環境を維持することができます。
特に、引っ越しを伴うストレスや新しい環境への適応が難しい高齢者や、子どもの学校区を維持したい家庭にとって、リースバックは非常に有益な選択肢です。
また、いったん売却した不動産を買い戻すための予約である「再売買予約」の契約を締結した場合は、将来買い戻せます。
物件の形態が所有から賃貸に変わるため転勤の心配も不要です。売却したあとにライフスタイルの変化を最小限に抑えられます。
即金性がある
リースバックのもう一つの重要なメリットは、審査などの手間のかかる不動産売却と比べて、即金性があることです。
この手法を用いると、物件を売却することで、すぐに大きな額の現金を手に入れることができます。これは、急な資金ニーズがある場合、例えば医療費の支払い、子供の教育費、あるいは他の投資機会への資本投入などに非常に有効です。
通常の不動産売却では、新しい住居への移動やその準備に6か月程と時間がかかりますが、リースバックは一括現金買取であるため、早ければ数日から1か月程で代金が入ります。
また、リースバックでは物件を売却してもその場に住み続けることができるため、資金をより迅速に流動化することが可能です。さらに、資金の使い道に制限がないため、住宅ローンの返済や事業資金などに充てられるのも利点です。
引っ越しが不要
リースバックは、そのまま家に住み続けられるので、引っ越しは不要です。引っ越しを行わずに生活ができるため、以下のメリットが発生します。
- 今まで通りの生活ができる。
- 子どもの転校もない。
- 近所にも売却したことがばれない。
- 新しい家を探さなくてよい
- 引っ越しに伴う手間やコスト、時間の負担を回避できる
特に高齢者や身体的な制約がある人々にとって、引っ越しは大きなストレスとなることがあります。また自宅を売却したことを知られず、近所から詮索されずにすみます。
リースバックで不動産会社と直接取引をする場合は、売却情報が周囲に公開されないからです。
このため、リースバックは、生活環境やコミュニティを維持しながら、不動産資産を効果的に活用したいと考える人々にとって理想的な選択肢です。
リースバックのデメリット
リースバックの主なデメリットの一つは、所有権の喪失です。所有権を手放すことにより、物件に対するコントロールがなくなり、将来的な資産価値の増加から得られる利益を逸失します。
さらに、リースバック契約には通常、特定の条件が含まれており、これらの条件が居住環境に制約を加えることがあります。
例えば、改修や改装に制限がかかる場合や、契約の更新が保証されない場合があります。これにより、住宅の自由度や将来の選択肢が制限されることになります。
リースバックはメリットが多い反面、以下のデメリットについても詳しく把握しましょう。
- 所有権がなくなる
- 売却相場金額より低くなりやすい
- 家賃が相場より高くなる
所有権がなくなる
リースバックを利用すると物件の所有権を売却するため、その物件に対する全ての決定権を失います。そして、自宅の所有権が買取業者に移行します。売却をした時点で所有権を失い、家賃で生活しているため、滞納があると強制退去させられてしまいます。家賃を払い続けられなければ、自宅に住み続けられません。
また管理費や都市計画税などの支払いはなくなりますが、賃借人として住み続ける必要があるため、リフォームやリノベーションを所有者の許可なしにできなくなくなります。
リースバックは買い取った不動産会社と賃貸契約を結び、売却後は毎月の家賃や数年に1度の更新料の支払いが必要です。
売却した不動産が、住宅ローンを完済した自宅だった場合は、住居費の負担が増えると覚えておきましょう。
売却相場金額より低くなりやすい
リースバックのもう一つのデメリットは、売却額が市場価格よりも低くなる傾向にあることです。リースバック契約では、不動産会社や投資家がリスクを負うため、通常の市場価格よりも低い価格で物件を買い取ることが一般的です。
売却相場は、市場価格の70〜90％程度で、仲介業者よりも10〜30％程安く取引されます。
これは、即座に現金を得るという利点の裏返しであり、緊急の資金ニーズがある場合には受け入れが必要な条件となります。
例えば、仲介業者で売ったら3,500万円になる物件が、リースバックでは350〜1,050万円も安く売却することになります。したがって、物件を少しでも高く売却したい場合は、リースバック会社ではなく仲介業者に売却することをおすすめします。
家賃が相場より高くなる
リースバックでは周辺の物件よりも家賃相場が高く設定されることがある点もデメリットのひとつです。リースバックでは、物件を売却した後、元の所有者が賃借人となり、その物件に住み続けるため家賃を支払う必要があります。
その物件の賃料は、周辺の家賃相場とは関係なく、売却価格に一定料率を乗じて決まるためです。家賃の目安は、売却価格の8〜10％程度になります。
この家賃は、不動産会社や投資家がリスクを補うために、一般的な賃貸市場の相場よりも高く設定されることが多いです。このため、リースバックを利用する場合、長期的に見て高額の家賃負担を覚悟する必要があります。これは特に資金繰りに余裕がない方にとっては、大きな負担となり得ます。
もし、家賃を滞納すると賃貸借契約が解除され、強制退去させられてしまうため注意しましょう。リースバックをする前に、家賃としてどの程度まで支払えるのかを検討しておくとよいです。
リースバックはどのようなときに利用されているのか
リースバックを利用するメリット・デメリットを見ていただきましたが、実際にリースバックを利用する方は、どのようなときに使われているのでしょうか。ケースごとに紹介します。
- 住宅ローン返済のため
- まとまった現金が必要なため
- 老後資金確保のため
- 相続や税金対策のため
住宅ローン返済のためにリースバックを利用する
住宅ローンの返済は、多くの家庭にとって大きな負担です。経済状況の変化や収入の減少などにより、ローン返済が困難になることもあります。
リースバックを利用することで、不動産を売却し、その売却益で住宅ローンを一括返済することが可能になります。これにより、ローンの返済負担から解放され、金融的な圧力を軽減することができます。
また、リースバック契約により、売却した不動産に引き続き住むことができるため、生活環境を大きく変えることなく、財務状況を改善することが可能です。
まとまった現金が必要なためにリースバックを利用する
医療費、教育費、事業資金など、予期せぬ大きな出費が必要になり、急な現金需要が高まった場合、リースバックを利用して現金を手に入れることができます。
また、高額な借金やローンの返済に追われている場合、リースバックを通じて負債を整理し、金融状況を改善することが可能です。
老後資金の確保のためにリースバックを利用する
老後の生活資金は多くの人にとって大きな懸念事項です。退職後の収入は減少するものの、生活費や医療費などの出費は続きます。特に、長寿社会においては、老後資金の確保がより重要になっています。
不動産を所有しているが、現金が不足している場合、リースバックは有効な解決策となり得ます。
リースバックを利用することで、不動産を売却して現金を手に入れることができ、その後も同じ家に住み続けることが可能です。これにより、老後の生活資金を確保しつつ、住み慣れた環境を維持することができます。
相続や税金対策としてリースバックを利用する
相続が予定されている不動産について、相続税の負担を軽減するためにリースバックを活用する方法があります。相続税は、相続する財産の価値に基づいて計算されます。不動産を相続する場合、その市場価値が高いほど、相続税の負担も大きくなります。
例えば、不動産をリースバック契約により売却することで、法的にはその不動産の所有権が移転します。これにより、その不動産は相続財産として計上されなくなり、相続税の基礎となる財産の総額を減少させることができます。
また、売却によって得た現金は、相続税の支払いに充てることができるほか、より税負担の少ない他の投資へと再配置することが可能です。これにより、資産全体の相続税負担を軽減することができます。
加えて、不動産を売却する際には、譲渡所得税が発生します。しかし、リースバックを利用することで、税金対策を行うことが可能です。不動産の売却益に対しては、一定の税率が適用されます。リースバックを行うことで、売却時の税負担を計画的に管理し、可能な限り税負担を軽減することができます。
立地がよく、良好な状態が保たれている家
都市部や交通の便が良い地域に位置する家は、リースバックの際に高い評価を受けやすく、賃貸市場での需要も高いため、リースバック契約においても有利です。将来的な価値の上昇が見込めるため、リースバック会社が積極的に取り扱いたいと考えることが多いです。
また、定期的なメンテナンスやリフォームを行い、良好な状態を保っている家は、購入者やリースバック会社からの評価が高くなります。
リースバック利用する際の注意点
リースバックを利用する際、いくつかの重要な注意点があります。
まず、売却額を慎重に検討することが必要です。市場価格と比較して、適正な価格での売却が行われているかどうかを確認することが重要です。不動産の市場価格は、立地や物件の状態、市場の動向によって異なります。
リースバックを検討する際は、売却額が市場価格に見合っているかどうか、また、その売却額で得られる資金が自身の財務計画に合致しているかを検討することが不可欠です。リースバック利用を検討されている方は、以下の内容にも注意が必要です。
それでは厳選した3つの注意点について詳しく解説していきます。
- 適正な売却価格を比較して確認する
- なるべく普通借家契約を選択する
- 複数の不動産会社に査定依頼する
適正な売却価格を比較して確認する
リースバックを検討する際には、提案される売却額を市場価格と比較して評価することが非常に重要です。リースバックは一般的な売却相場価格の70〜90％です。価格の妥当性を知るため、仲介業者の価格を知っておく必要があります。
もし物件の売却価格を自分で調べる場合は、不動産会社のポータルサイトか、土地総合情報システムを参考にするとよいでしょう。
また一般的な売却を検討する場合は、査定がおすすめです。査定とは、売却予想価格を算出してもらうことです。依頼する際には、不動産会社に周辺の家賃相場も聞いておくとよいでしょう。
イエウールはマンション・家・土地などのあなたの大切な不動産を一括査定できるサイトです。全国で2,300社以上の厳選された不動産会社が対応しており、大手不動産会社はもちろん、地元の優良不動産との提携も幅広く、さらにクレームの多い不動産会社はすべて排除されているのでとても安心して利用できます。
なるべく普通借家契約を選択する
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」がありますが、なるべく「普通借家契約」を選びましょう。それぞれの違いは、以下のとおりです。
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | |
| 契約方法 | 書面・口頭どちらも可能 | 書面（公正証書等） |
| 契約期間 | 無制限 | 無制限 |
| 1年未満の契約 | 期間の定めのない契約 | 有効 |
| 更新の有無 | 更新可能 | 原則更新はできない |
定期借家契約だと、契約で定めた期間を満了すると契約が終了し、借主は必ず借りている物件を明け渡す必要があります。また途中で賃主が変わって退去させられるトラブルが起こる可能性が高いです。
一方、普通借家契約は、借主が更新したいと申し出をすればできるため、所有者が変わった場合でも基本的に退去は発生しません。安心して売却後に住み続けるには、普通借家契約タイプがよいです。
複数の不動産会社に査定依頼する
リースバックを取り扱っている会社によって、売却価格や家賃、買い戻し価格などが異なるため、複数の不動産会社に査定依頼をして比較しましょう。不動産の売却価格を決定する上で、市場価格の妥当性を確かめるための手段です。
異なる不動産会社は、それぞれ独自の評価基準や市場分析を持っているため、複数の会社から査定を受けることで、物件の価値をより正確に把握できます。
以下の内容で依頼をすると、比較しやすくなります。
- 普通借家契約なのか
- 敷金や礼金があるのか
- 保証人の必要なのか
リースバックはまとまった金銭を得たい場合が多いため、売却価格に注目しがちです。
さらに査定依頼の際に、信頼できる不動産会社かどうかを見極めておくとトラブル防止につながります。
リースバックの流れ
リースバックを利用するまでの流れは、複数の段階を経て進行します。
この流れには、不動産の価値査定、適切なリースバック契約の選択、法的手続き、そして最終的な契約締結に至るまでの一連のステップが含まれます。
以下では、リースバックの利用を検討している方が理解すべき、この手続きの各ステップについて詳しく説明します。まずは、簡単にリースバックを利用するまでの流れを表してみました。
- 価格と賃料の査定
- 査定結果の提示
- 賃貸借および売買予約の契約締結
- リースバックの開始
業者により異なりますが、申し込みから2週間から1ヶ月前後で売却金が入金されます。それでは、1つずつ見ていきましょう。
価格と賃料の査定
リースバックの第一段階では、専門の不動産会社や査定機関が物件の市場価値を評価します。この評価は、物件の場所、状態、市場動向など様々な要因に基づいて行われます。
同時に、物件をリースバック後に賃貸する際の家賃相場も査定されます。
この査定結果は、物件の売却価格を決定するとともに、将来的に支払う家賃の基準を設定するための重要なデータとなります。査定は、リースバック契約の条件を決定する上で最初の重要なステップです。
この査定は、リースバック契約の基礎を築き、適切な売却価格と家賃を設定するために不可欠です。
査定前にはヒアリングが行われるため、希望する賃貸借契約期間、買い戻しや価格などの条件をよく検討しておきましょう。
査定時には「売却できる状態であるかどうか」や「支払い能力があるか」の確認があります。
査定結果の提示
査定が完了すると、不動産会社は売却価格と家賃の査定結果を物件所有者に提示します。
この段階では、提示された条件について所有者が検討し、必要に応じて交渉を行います。提示された売却価格が市場価値を適切に反映しているか、また家賃が現実的で負担可能な範囲内にあるかどうかを評価することが重要です。提示された条件に同意するかどうかは、所有者の財務状況や将来計画に大きく影響するため、細心の注意を払い、必要に応じて専門家の意見を求めることも有益です。
一般的に査定後から1週間程度で結果が出ます。複数のリースバック会社に見積もりを依頼している場合は価格が異なるため、売却価格と家賃の支払が長期的的に可能か実際に計算してみるなどして比較しましょう。
賃貸借および売買予約の契約締結
次のステップでは、リースバックの売却価格と家賃に同意した後、物件の所有権を移転する売買契約と、その後の賃貸借契約を結びます。買い戻しのオプションをつける場合は、売買予約契約を結びます。
売買契約は、物件の所有権を不動産会社へ移すことを定め、賃貸借契約はその後の賃借人としての条件を規定します。
一般的には、通常の賃貸借契約同様に2年程契約をして、更新または再契約をするケースが多いので覚えておきましょう。
契約の際の注意点は、契約条件を詳細に理解し、特に賃料、契約期間、解約条件、メンテナンスや改修に関する条項などを慎重に検討することです。気になることがある場合は、契約を締結する前に専門家の助言を得ることも重要です。
リースバックの開始
無事に不動産会社との契約を締結したら、実際にリースバックを開始します。
この段階では、物件の所有権が不動産会社に移り、元の所有者は賃借人として物件に住み続けます。リースバックが開始されると、売却によって得られた資金が利用可能になり、賃借人としての新しい生活が始まります。
契約者は、借り主として家賃の支払いが発生し、リースバック会社からは契約者に売買代金が振り込まれます。振り込まれるタイミングなどは、不動産会社によって異なるため、確認が必要です。
ここでの注意点は、賃貸借契約に従って定期的な賃料の支払いを行い、契約に記載された条件に従って物件を利用することです。契約違反を避け、安定した居住環境を維持するために、契約内容を遵守することが重要です。
リースバックを取り扱っている不動産会社
今回は、リースバックが利用できる不動産会社を地域別に紹介します。
| 都道府県 | 市区町村・会社名 |
| 東京都 | 足立区：株式会社福屋不動産販売 北千住店 板橋区：株式会社徳丸住宅販売 品川区：センチュリー21 サイン・アップ |
| 神奈川県 | 藤沢市：センチュリー21 株式会社ロビンソンハウス 平塚市：湘南シーズン株式会社 |
| 大阪府 | 大阪市東淀川区：イレブンエステート株式会社 大阪市城東区：センチュリー21 ビッグホームズ |
| 愛知県 | 名古屋市千種区：ハウスドゥ！東山公園駅前店 株式会社GUTS 大府市：ハウスドゥ 大府 株式会社エネチタ |
| 福岡県 | 福岡市南区：売却の窓口 株式会社キャッスルハウス 大野城市：LIXIL不動産ショップ 悠悠ホーム株式会社 |
リースバックを取り扱っている不動産は、掲載した箇所以外にも増え続けています。
条件によってリースバックを取り扱っている会社が異なるため、複数の会社に査定してもらいましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？