競売を避け不動産を賢く売却するには?債務整理の方法や任意売却について解説

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会社の倒産やリストラ、離婚など、さまざまな原因により住宅ローンの返済が滞っている──。
その状況をそのまま放置すればやがて競売となり、家や財産を失うだけでなく、借金も丸々残ってしまいます。
こうした「最悪の事態」をなんとか避ける方法はあるのでしょうか。
その有効な手立てが「任意売却」です。

任意売却をスムーズに進めるためには?
できるだけ損をせずに自宅を売るには?

この記事では、そんなお悩みを持つ方のために任意売却の手続きや注意点などをわかりやすく解説しています。
また後半では「債務整理」という選択肢についてもご紹介していますので、住宅ローン以外の借金でお困りの方はこちらもご一読ください。

先読み!この記事の結論
  • 任意売却の流れは不動産会社の選定から所有権の移転までの全5ステップ

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

まずは任意売却についておさらい

家の新築後やマンション購入後に離婚……オーバーローンの解消や不動産の売却はどうしたらいい?」の記事でも取り上げた任意売却について、ここでもう一度おさらいしておきましょう。

任意売却とは

住宅ローンの返済が滞り競売の危機にあるような状況でも、金融機関の合意を得て家や土地を売却できるのが任意売却です。
会社倒産やリストラなどで住宅ローンの返済が困難になった場合でも自宅を処分でき、「競売」という最悪の事態を回避することができます

また、「離婚により財産分与の必要があるもののオーバーローンで通常の不動産売却ができない……」といった場合でも、任意売却なら自宅を安値で買いたたかれることなく手放すことができ、そこで得た資金を債務の一部に充てることが可能になります。

競売と比べた任意売却のメリット

では、任意売却のメリットとは?
競売との比較で見ていきましょう。

  • 一般の不動産相場と近い金額で売却できる
  • 買い主との交渉次第で現在の家を賃貸できる
  • 将来に希望が持てる
  • 売り主のプライバシーが守られる
  • 自分の都合を主張できる

一般の不動産相場と近い金額で売却できる

任意売却の場合は競売と異なり、一般の不動産市場価格と近い金額で取引されるので、売却金を返済に充てることはもちろん、生活再建のための資金を用意することも可能になります。
二束三文で大切な自宅を手放すことになる競売とは、そこが大きく違います。

買い主との交渉次第で現在の家を賃貸できる

なにもかも失い、そのうえ住む家さえ奪われてしまうとそこから生活再建を目指すのは難しくなりますが、任意売却なら買い主との交渉次第で現在の家を賃貸する(借りる)形で住み続けることも可能です。

将来に希望が持てる

競売がつらいのは、生活拠点である家を奪われたうえにその住宅ローンが丸々残ってしまうこと。
これでは生活再建はおろか、その後の人生設計を考えるのも難しくなります。
ところが、任意売却なら家を売って得た資金で債務を圧縮できる上、生活資金に充てるだけのゆとりも生まれるので、将来に希望が持てます。

売り主のプライバシーが守られる

競売情報は裁判所によりインターネットで公告されてしまうので、近隣や知人にその事実を知られかねません。
しかし、任意売却は秘密厳守で進められるので、個人情報が拡散したりプライバシーが侵害されたりするおそれがありません。

自分の都合を主張できる

なにもかも裁判所と買い主(落札者)のペースで決まってしまう競売と違い、任意売却は通常の不動産売却と同じようにある程度、自分の都合を主張できる余地があります。
たとえば、買い主との交渉次第では仕事や子どもの学業に支障が出ないよう引き渡し日を設定することも可能です。

通常の不動産売却と比べたデメリット

では一方、任意売却には通常の不動産売却に比べてどんなデメリットがあるのでしょうか。

  • 信用情報機関に掲載される可能性がある
  • 売却に際して連帯保証人などの同意が必要
  • 債権者(=金融機関)との交渉がうまくいかないことも
  • 任意売却をどこに依頼すればよいかがわかりにくい

信用情報機関に掲載される可能性がある

任意売却に限ったデメリットというわけではありませんが、住宅ローンを3ヵ月滞納すると信用情報機関に「事故情報」として記録され、以降7年程度はローンを利用して商品を購入しようとしても融資が下りなくなります。
いわゆる「ブラックリスト」に掲載された状態です。

)売却に際して連帯保証人などの同意が必要

住宅ローンの融資を受ける際に、連帯保証人が設定されているような場合は要注意です。
任意売却する際に、連帯保証人の同意が必要となるからです。
ご自宅を夫婦共同で所有しているような場合はさほど問題にはなりませんが、連帯保証人に連絡がとれない、もしくは連絡はとれたが同意が得られなかった、といったような状況では任意売却を進めることができません。

債権者(=金融機関)との交渉がうまくいかないことも

任意売却は、オーバーローン状態(残債>売却金額)でも市場価格に近い金額で土地や戸建てやマンションを売って現金化できる唯一の手段。
競売への流れを食い止める最終手段とも言えます。
しかし、残債と市場価格の開きがあまりにはなはだしい場合は債権者である金融機関が任意売却に応じてくれない可能性があるので注意が必要です。
こうしたケースでは、任意売却に精通した不動産会社を間に立て交渉に臨むのが最善策と言えるでしょう。

任意売却に強い不動産会社を探すなら、一括査定サイトを上手に活用するのがおすすめです。
一括査定サイトのなかでも「イエウール」は提携不動産会社数が1,600社と非常に多く、あなたの任意売却をサポートしてくれる不動産会社と出会える可能性も高いでしょう。

任意売却をどこに依頼すればよいかがわかりにくい

一般の不動産売却は通常の宅建業法に基づいた取引ですが、任意売却ではこれに加えて民法などの関連法案についても深く精通していることが欠かせません。
その一方で、任意売却についてのガイドラインが整備されていないため、経験やノウハウのない不動産会社でも容易に参入できるのが実情です。
なかには、実績と言える実績もないのに「任意売却の専門家」をうたう悪徳業者も存在しますが、こうした業者に依頼しても満足な結果は得られないでしょう。

できれば、債務整理に強い弁護士と連携して多くの実績を残している不動産会社を選びたいところです。

任意売却のタイミングとかかる期間

裁判所から競売の開催通知が届いた次の月には裁判所の執行官が調査に自宅まで乗り込んできます。
一般的には、この時点が任意売却に踏み切るタイムリミットと言われています。
ここでなんとか決断し、最悪、競売の開催前日までに任意売却による引き渡しを終えなければなりません

ただしそれには、債権者である金融機関との交渉を成立させることが前提です。
そのために必要な期間は最低でも1ヵ月以上
しかも、すでに自宅が競売の手続きに入っていた場合は任意売却に応じない債権者もいるので注意しましょう。
やはり、任意売却は競売手続きに入る前に進めるのがベターです。

任意売却完了までの5つのステップ

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不動産会社の選定から決済・所有権移転・引き渡しまでの大まかな流れ(手順)を5つのステップに分けてご説明します。

不動産会社の選定

問題は、任意売却に強い不動産会社は「数が限られている」ということ。
インターネットから簡単な申し込みで、何社もの不動産会社へ1度に査定依頼ができる「イエウール」なら、査定を通じて任意売却で実績のある不動産業者でも簡単に探すことができるのでおすすめです。

面談・打ち合わせ

依頼する不動産会社が決まったら、早急に担当者と面談・打ち合わせに入ります。
なお、面談では担当者が下記の点を確認します。
即答できるよう、必要な書類や資料などを用意して臨むようにしましょう。

  • 毎月の住宅ローン返済額や残債総額
  • 管理費、修繕積立金について滞納の有無
  • 税金の滞納状況や差し押さえの有無
  • 引き渡し時期などの希望

また、このときに物件の査定を依頼します。
多くの場合、不動産の査定は無料です。

査定結果報告・プランの提案

面談・打ち合わせの内容をもとに不動産会社の担当からどの程度の価格で売却が可能か、どのようなスケジュールで売却するのがベストかといった提案がなされます。

任意売却手続き開始

査定額や売却スケジュールなどに異論がなければ、不動産会社と媒介契約を締結して任意売却の手続きに入ります。

なお、任意売却手続きの主な内容は以下の通りです。
不動産会社の担当者が債権者との交渉や販売活動、買い主との売買契約締結にあたります。

  • 債権者である金融機関との交渉
  • 販売活動を通じて、購入希望者を募る
  • 内覧などを通じて買い主を選定
  • 債権者である金融機関に売買代金分配票を提出し同意を得る

決済・所有権の移転~完了

売却内容について金融機関から同意を得ることができたら、買い主との間で売買契約を取り交わします。
このとき、売り主は引き渡し時期などについて希望があれば買い主と交渉します。
その後、売買契約に沿って決済・所有権移転という手順になります。
決済・所有権については、不動産売却の決済と引き渡しに関する注意点~最終段階で失敗しないための知識~の記事をご覧ください。

借金を整理するための選択肢

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任意売却は、競売を回避する有効な手立てです。
しかし、着手するタイミングを逸してしまったり債権者である金融機関との交渉が不成立だったりすると、それもかないません。
そうなれば、不本意ながら自宅は競売にかけられることとなり、「家は失う、ローンは残る」という最悪な事態に至ります。

しかし、もともと経済的苦境に陥っていた方が住宅ローンを完済するのは、現実的に見て「たいへん厳しい」と言わざるを得ません。
やはり、「債務整理」をして、借金の軽減を図るのが賢明でしょう。
任意売却が成立した場合でもできるだけ返済負担を軽くして生活再建を目指したいところですが、この場合も「債務整理」が有効です。

この章では、一般的な債務整理の手法である「自己破産」「任意整理」「特定調停」「個人再生」についてご紹介します。
また、債務整理としては奥の手に近い「サービサー利用」「放置・時効の利用」についても触れます。
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自己破産

支払不能の状況にある人が裁判所を通じて財産を清算し、借金を免除してもらうことを「自己破産」と言います。
当事者は裁判所から破産宣告を受けて「破産者」となるため、ほとんどの財産は失うことになりますが、同時に借金もゼロになるため文字通り「白紙からの再出発」が可能です。

なお、毎月手元に残る金額と借金の利息が同額もしくは利息分が多い状況のことを「支払不能」と言います。
職を失ったり、重病を患って再就職のあてがなかったりして収入を得ることが当面困難と思われる方は、思い切って自己破産を選択するのが最善の道でしょう。
ほかの方法だと債務を圧縮することはできても、借金を完全にゼロにすることはできないからです。

ただし注意しておきたいのは、ギャンブルや投機などで作った借金は「免責不可」ということ。
仮に自己破産手続きをしても、その分が消えることはありません。

メリット

  • 借金をゼロにでき、その後の支払い義務が消滅する

デメリット

  • 官報などに情報が掲載され、他人に破産の事実を知られるおそれがある
  • 最長10年間、金融機関から融資を受けられない
  • 最長10年間、クレジットカードを持てない
  • 自己破産の手続き期間中である約3ヵ月間は資格取得や就業に制限が生じる

任意整理

比較的借金の総額が小さい場合に、債権者との話し合いによって債務を整理する方法が「任意整理」
ただし当事者同士で直接話し合うのではなく、弁護士や司法書士など法律の専門家を間に立てるのが一般的です。
任意整理は、連帯保証人がいる場合や借り手と貸し手の間柄が友人知人の関係にある場合など複雑な事情がからんでいるケースで有効な手立てとなるでしょう。

また、破産が欠格事由(欠格は要求されている資格を欠く状態のこと)となり退職を余儀なくされる弁護士や税理士の方、株式会社で取締役となっている方もこの任意整理を選択することが多いようです。
なお任意整理では、債務は圧縮されるものの、借金は免除にならないため十分な収入がなければ利用できません。

メリット

  • 弁護士などに任意整理を委任すると貸金業者からの督促が止まる
  • 自己破産のように周囲や他人に知られない
  • 自己破産のように就業が制限されない
  • 財産を維持できる

デメリット

  • 約7年間は銀行から融資が受けられない
  • 信用情報機関に掲載されるため約7年間はクレジットカードが持てない
  • 借金は圧縮されるが免除されない
  • 収入がないと任意整理ができない
  • 和解が成立しない可能性がある

特定調停

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借金の返済を続けていくことが困難な方が、貸し手(=債権者)と返済方法などについて話し合い、生活の建て直しを図るための手続きが裁判所による「特定調停」です。

任意整理とは異なり、間に弁護士を立てずに借り手と貸し手が話し合いを通じて問題解決を図る方法で、双方の交渉が物別れに終われば不成立となり、債務を圧縮することができません。
基本的に一定額を返済することを前提とした調停なので、収入がないなどの理由で返済の目途が立たないような場合は利用できません。

メリット

  • 弁護士を間に立てなくてもよく、当事者同士で話し合いができる
  • 特定調停を裁判所に申し立てると、貸金業者からの督促が止まる
  • 過払いとなっていた利息を元金に組み入れて再計算すれば債務を圧縮できる
  • 将来的に発生する利息をカットできる
  • どんな理由で生じた借金であっても利用できる
  • 自己破産のように就業が制限されない

デメリット

  • 裁判所からの通知で、特定調停の事実が家族に知られることがある
  • 調停が成立したあとで返済が滞ると給与・財産が差し押さえられる可能性がある
  • 信用情報機関に掲載されるため約7年間はクレジットカードが持てず、ローン申し込みも不可
  • 連帯保証人がいると、債権者から連帯保証人へ請求が行く可能性がある
  • 調停の日時にはその都度裁判所へ出向く必要がある

個人再生

「個人再生」とは、裁判所を通じて債務を減額してもらう手続きの一つです。
裁判所に申立書を提出するなど手間はかかりますが、任意整理と比べても借金を大幅に減額できるのが特徴で、減額された借金は3年間で分割して返済していくことになります。

なお、個人再生では自己破産のように住宅など高価な財産が処分されることはありません。
借金の額が大きく全額返済するのは難しいものの、大事な財産を処分されたくない場合はこの個人再生を利用するとよいでしょう
ただし、住宅ローンについては減額されないので注意が必要です。

メリット

  • 借金の金額を最大で5分の1まで圧縮できる(負債総額により変動)
  • 住宅など高額な財産を残せる
  • 過払いとなっていた利息を元金に組み入れて再計算すれば債務を圧縮できる
  • 将来的に発生する利息をカットできる
  • どんな理由で生じた借金であっても利用できる
  • 自己破産のように就業が制限されない

デメリット

  • 将来的に継続した収入が見込めないと利用できない
  • 債務総額が5,000万円以下(利息制限法の引き直し計算後)でないと利用できない
  • 申請手続きが難しく、弁護士や司法書士に依頼する必要がある
  • ほかの借金は減額できても、住宅ローンは原則として減額できない

サービサー利用

金融機関から債権を譲り受け、その債権の管理・回収を専門におこなうサービサーと呼ばれる会社と交渉し、債務の一部弁済の代わりに、残りの債務を免除してもらう方法です。
仕組みは複雑ですが、交渉そのものは弁護士や司法書士にまかせることになるのであまり気にしなくてよいでしょう。

メリット

  • 借金のかなりの部分を圧縮(減額)できる
  • 弁護士・司法書士を通じて交渉するので話がまとまりやすい
  • 国が認めた債務整理という手法を用いるので、サービサーの対応がよくなる

デメリット

  • 自分から債権回収会社に連絡すると借金の「時効援用」が利かなくなる
  • 弁護士や司法書士に交渉手続きを依頼するので相応に費用がかかる

放置・時効を利用

借金を滞納していても、最後に返済した日から5年を経過している債務については「時効」が成立している可能性大です。

つまり、5年以上払わずに放置し続ければそのぶんの借金は合法的にチャラになるということ。
法的には、借金の消滅時効よって債務免除益が発生し、これに多額の所得税がかかることになっていますが、収入も財産もなければ「滞納処分」という扱いになり、最終的にはその税金すら免除される可能性もあります。
もちろん金融機関や債券回収会社から差し押さえられるものもないので、いちばん気楽な方法と言えます。

ただし、時効成立には5~10年程度という長い期間を要するので、早期に解決を図りたい場合はむしろ自己破産を検討したほうが賢明です。

メリット

  • 借金を返済せず放置するだけで時効が成立し、すべてがチャラになる

デメリット

  • 時効成立には長期間を要するので、早期に解決を図るのには向かない

まとめ

さまざまな事情により住宅ローンの返済が困難になったら、競売という最悪の事態を招く前に任意売却の手続きを取りましょう。
ただし、任意売却は一般的な不動産売却と異なり、法的にもきわめて専門的な知識が必要となるため、任意売却に実績のある不動産会社に依頼しなければ成功は見えてきません

とは言え、時間や精神的余裕がない状況でいくつもの不動産会社をあたるのは非現実的ですよね?
その場合は、インターネットで簡単に申し込みができる「イエウール」の一括査定を上手に活用し、理想の不動産会社を見つけるのがよいでしょう。

なお、住宅ローン以外で借金があり、返済に窮しているような場合は、後半で紹介したような債務整理の手法を検討してみましょう。
ただし法的な問題が多くからんでくるので、弁護士や司法書士に相談したほうがベターです。

まとめ:住宅ローン返済が難しくなったら任意売却でスピーディーな対応を!

  • 任意売却なら競売という最悪の事態を回避できる。
  • 任意売却に着手するなら可能な限り早い段階で。
  • 任意売却で実績のある業者はイエウールの一括査定で探すべし。
  • 任意売却の流れや手続きを知ることは当事者にとっても重要。
  • 住宅ローン以外の借金は債務整理で減額できる。

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これなら、時間的余裕や精神的ゆとりがない状況でも安心。
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