実家がなかなか処分できない原因は主に「売出価格が相場より高すぎる」「築古で建物自体の状態が悪い」「立地や間取りなどの条件が良くない」の3つです。
本記事では実家処分がなかなかできない理由と見直すべきポイント、さらにどうすれば手元にお金が残る状態で処分ができるかという方法を詳しく解説します。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
売りたい実家がなかなか処分できない原因
実家を処分しようと売却活動に励んでいるにもかかわらずなかなか買い手がみつからない場合、考えられる原因は主に3つあります。
実家が売れない場合はきちんと原因を把握し、売り方を見直すことが大切ですので、以下にて一つずつ確認していきましょう。
売出価格が相場より高すぎる
実家がなかなか処分できないときに考えうる1つ目の原因は売り出し価格が相場より高すぎることです。
特に高く売りたい方に多いケースなのですが、他の物件の相場感をあまり意識せず希望に沿った価格で売り出していることで他の類似物件との競争に負けている状態が考えられます。
家を買いたい人は同じような条件であればできる限り安い価格のものから購入を検討していくのが一般的ですので、相場よりも高いとなおさら検討の土台に乗らなくなる可能性は高まります。
更に、ずっと売り出し中の家は人気が無いように見えてさらに売れ残るという負のスパイラルが生じるため注意が必要です。
売りたい実家の周辺で売り出されている類似物件との価格感が合っているかどうかは必ず確認するようにしましょう。
築古で建物自体の状態が悪い
実家がなかなか処分できないときに考えうる2つ目の原因は築古で建物自体の状態が悪く需要が低くなっていることです。
以下は国土交通大臣が指定している不動産流通機構が運営するネットワークサービス「レインズ」が発表しているデータです。
引用元：レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」
ここからも分かる通り、築年数は古くなるにつれて成約率が下がっており需要が低い傾向があります。
特に築年数が20年を超えている場合は成約率の下落が顕著です。
築年数は建物の状態を表す分かりやすい指標になっていますので、建物の状態が悪くなっていたり築年数が経っていると老朽化を懸念され売却しにくくなってしまいます。
立地や間取りなどの条件が良くない
実家がなかなか処分できないときに考えうる3つ目の原因は、立地や間取りなど物件としての条件が良くないことです。
築年数のほかにも、家の需要を決める要素はいくつか存在します。
電車を使う地域であれば駅近物件が人気になるため駅から遠いほど需要は下がりますし、スーパーや病院などの周辺施設が少ない場合も不便さを懸念されてしまうかもしれません。
部屋が狭い、部屋数が少ない、部屋が北向きであるなど、使い勝手のよくない家も同様の傾向が考えられます。
実家が処分できないときに見直すべきポイント
このように理由は様々でも、実家の処分がなかなかできない場合は見直した方がいいポイントがあります。
主なポイントは以下の通りです。
- 相場を確認し売出価格を見直す
- 不動産会社を見直す
- ターゲットを見直す
相場を確認し売出価格を見直す
実家の条件に対する需要に合っていない価格設定をしている場合は売り出し価格を見直しましょう。
売り出し価格は実家の周辺で売買されている類似物件の価格を確認し、相場をもとに設定することがおすすめです。
周辺物件の価格を調べる具体的な方法としては過去の成約情報を見る方法と現在の売り出し情報を見る方法があります。
過去の成約情報は先ほど説明したレインズによる「レインズマーケットインフォメーション」で確認することができます。
現在の売り出し情報は不動産売買用のポータルサイトで検索ができます。
賃貸でもお馴染みのSUUMOやHOME’Sなどがこれに当たりますので、類似条件に絞って調べることがおすすめです。
不動産会社を見直す
実家がなかなか売れないときは不動産会社を変えることで売れやすくなる場合があります。
不動産会社というのはそれぞれに得意不得意があるため、今契約している不動産会社よりも実家の物件タイプが得意な不動産会社が見つかれば早く高く売れる可能性が高まります。
更にいうと、現在お世話になっている不動産会社が悪徳業者である場合敢えて売れない工作をしている可能性があります。
なぜ売れない工作をするのかと言いますと、不動産会社の中には仲介ではなく買取と自社売却で利益を得ようとしている会社があるからです。
不動産仲介は物件が売れた場合の売却金額に応じて不動産会社に仲介手数料を払う仕組みになってるため、不動産会社としても物件が高く売れた方が儲かるモデルです。
一方、不動産買取は不動産会社が自社で買い取った家を高く売れる状態にして販売する仕組みですので、買取での利益を狙っている場合はできる限り安く買い取れるような工作をしてくるのです。
例えば購入希望者が現れても売り切れたなどと理由をつけて断っていることもありますので、なかなか売れないからと買取への切り替えを提案してくるケースなどは一度ネットで口コミや評判を確認してみることがおすすめです。
ターゲットを見直す
実家がなかなか売れない場合はターゲット設定が良くない場合があります。
なかなか実家処分ができない原因で述べたように建物の状態や条件が良くない場合はターゲットを絞った方がよいでしょう。
例えば実家がリフォーム必須というような状態であればリフォーム前提で家を探している人に向けて売り出した方がよいですし、交通の便はいまいちでも近くに学校がある、病院がある場合などは子持ちのファミリーや高齢者をターゲットとすることもおすすめです。
実家を客観的に見たときに他に売り出されている家の中で見劣りするようであればなおさら、実家が持つ条件に魅力を感じつつデメリットを感じにくい層に狙いを定めましょう。
実家を処分する際にできる限り手元にお金を残すためのコツ
なかなか処分が進まない実家でも、処分の際にあまりお金をかけず、できる限り手元にお金を残したいと考えるのは自然なことです。
実家処分の際にできる限り手元にお金を残すためには、なるべく高く売却しつつ費用を抑えることがコツになります。
実家は資産に当たりますので、売却する際には売却額が入るだけでなくそれなりに費用もかかるものです。
そのため、収支をどちらも計算したうえで手元にお金が残るように行動することが大切です。
ここからは実際に実家を高く売却処分する方法と、実家処分にかかる費用を抑える方法をご紹介します。
実家を高く売却処分する方法
まずは実家をできる限り高く売却処分する方法です。
これには以下3つの方法があります。
- 複数の不動産会社を比較し高く売れる会社を探す
- 査定額の根拠を聞き担当者の営業力を確かめる
- 値引き交渉前提で価格を設定する
方法1：複数の不動産会社を比較し高く売れる会社を探す
実家をより高い価格で売却処分したい場合には、必ず複数の不動産会社を比較して高く売ってくれる可能性が高い会社を探しましょう。
比較の仕方でおすすめなのは、大手・中小それぞれ2社ほどに対して査定結果を出してもらうことです。
査定はその不動産会社が実家をいくらで売れそうかという結果になりますが、先にお伝えした通り不動産会社ごとに得意不得意が違うため、査定結果も不動産会社によって差が生じることになります。
不動産会社は大手であればいいというものではなく、規模によって強みが変わってきます。
例えば、大手であればブランド力による安心感や集客力、中小であれば大手が拾えない地域密着の情報を持っている傾向があります。
実家の物件としての条件や地域柄によってどの不動産会社が高く売ってくれる可能性が高いということは一概には判断できませんので、まずは色んな規模・特徴を持つ不動産会社を比較してみることで、実家の売却処分にぴったりな不動産会社を見つけやすくなります。
方法2：査定額の根拠を聞き担当者の営業力を確かめる
複数の不動産会社に査定をしてもらったら、担当者に査定額の根拠を聞いてみましょう。
不動産会社の中には契約をとるために本当に売れる価格でなくとも他社より高い価格を提示してくるケースがあります。
このような悪質な会社は大体契約後に売れないからと価格を下げる交渉をしてくる可能性が高く、結果として他社よりも安い価格で売却することになるということもあります。
実家を高く売りたいと考えても査定額の高さだけで不動産会社を決めることは危険ですので、適正な判断をしたうえで高く売却する力のある不動産会社を選ぶための指標となるのが査定額に根拠があるかということです。
根拠を聞いても明確な答えがもらえない場合や他社と違う発言をしている場合は、どの会社が間違っているのかを確かめるためにも鵜吞みにせず必ず詳細に説明してもらうようにしましょう。
方法3：値引き交渉前提で価格を設定する
できる限り高い価格で実家を売却したい場合は、購入希望者からの値引き交渉がある事を前提にした売出価格の設定をしましょう。
購入希望者に実家を見てもらった後に実際の売買条件を交渉することになるのですが、このタイミングで値引き交渉をされる可能性があります。
家を探している人の中には少しいい条件の家を探して値引き交渉で希望価格まで抑えたいと考える方もいるため、実家を最低いくらで売りたいかという最低希望価格の少し高い価格で売り出すことがおすすめです。
こうすることで値引き交渉がなかった場合にはそのままの価格で売却することが可能ですし、値引き交渉があったとしても自分の希望価格を守ることができます。
実家を高く売却するというのは相場の中でできる限り高く売るという意味になりますので、価格設定は不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
実家処分にかかる費用を抑える方法
続いて実家処分にかかる費用をできる限り抑える方法です。
こちらも主に3つの方法があります。
- 3000万円特別控除を利用する
- リフォームは自治体の補助金を確認する
- 場合によっては買取に切り替える
方法1：3000万円特別控除を利用する
実家を売却した場合、出た利益に応じて税金がかかるのが通常です。
ただし以下に全て当てはまる場合は空き家特例の3000万円控除を受けられますので、費用を抑えることができます。
- 相続時からずっと空き家になっている
- 昭和56年（1981年）5月31日以降の新耐震基準で建築されている
- 区分所有建築物（マンション等）でない
実家を売却する場合は、相続開始から3年が経過した日が属する年の12月31日までが適用期間となりますので注意してください。
方法2：解体して売却するなら自治体の補助金を確認する
空き家問題が顕著になっている近年は、国土交通省による「空き家対策支援事業」が活発化している時期でもあります。
そのため、もし実家が空き家になっている場合は自治体に補助金制度がないかどうかを確認してみることがおすすめです。
特に解体費用に対する補助金が用意されていることが多く、「老朽危険家屋解体撤去補助金」「老朽危険空き家解体補助金」「空き家解体補助金」「空き家解体助成金」「空き家解体費助成制度」など呼び方は様々ですが、ホームページや電話での問い合わせで聞くことができます。
自治体ごとに判定基準に差はありますが、解体費用全体のおよそ20～50%が支給されます。
解体費用は坪単価で計算されることが多く、相場は木造が3～5万円/坪、鉄骨造が5～7万円/坪、鉄筋コンクリート造が6～8万円/坪になりますので少なくとも100万円は超える額が必要になります。
実家を解体して土地のみで売った方がよさそうな場合は、少しでも費用を抑えるためにも補助金を利用しましょう。
方法3：場合によっては買取に切り替える
費用を抑えるための最後の方法は、場合によっては不動産仲介による売却から不動産買取に切り替えるというものです。
例えば解体やリフォームがどうしても必要で、売却してもその費用を回収できないというような状況であれば、費用を抑える方が手元にお金を残すことができる場合があります。
仲介売るよりも安くはなりますが、不動産買取は不動産会社に実家を買い取ってもらえるため条件が悪くずっと売れない、とにかく費用がかさむという状況を防ぐためには有効な手段と言えます。
売却額よりも費用の方が増える場合は是非検討してみてください。