「何も相続の準備をしていなかった…」「手続きが難しそうで何から手を付けたらいいか分からない…」
親が亡くなり家を相続することになると、知らないことばかりで何をどう進めていけばいいのかとお困りのことでしょう。
相続した家を売るときの手続きは一般的な売却と比較して多いため、もれなくて正しい手順で進めていく必要があります。
この記事では、亡くなった親の家を売りたい人がとるべき手続きの流れを分かりやすくお伝えします。後半で税金や節税に関しても説明していますので、気になる方はぜひ最後までお読みください。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
亡くなった親の家を売る手続きの流れ
親が亡くなった後の家の売却は、感情的な負担が大きいうえに必要な手続きがたくさんあります。そのため、抜けもれなく家を売るにはまず初めにすべきことの順序を正しく把握することが大切です。
亡くなった親の家を売る手続きの流れは以下の通りです。
法定相続人と法定相続分の確認
- 遺産分割協議で分割方針を決定
- 相続税の申告・納税(相続後10ヶ月以内)
- 家の名義変更
- 不動産会社に家の査定を依頼
- 不動産会社と契約
- 売却活動・内覧対応
- 条件交渉・売買契約の締結
- 決済・物件引渡し
- 確定申告(売った年の翌年2~3月)
全体で約6ヶ月から1年程度が一般的ですが、状況次第で数年を要することもあります。
以下で手続きのステップごとに期限がないか、どれくらい時間を要するものかについても触れていきますね。
流れ①法定相続人と法定相続分の確認
亡くなった親の家を売る前に、まずは誰がどれだけの財産を相続するのかを確認しましょう。遺言がない場合には、民法で定められた法定相続人と法定相続分によって決まることになります。
法定相続人とは、故人の財産を法律に基づいて相続することができる人々のことです。日本の民法において、法定相続人は以下の順番で定められています。
第一順位の相続人:配偶者と子供(子供が亡くなっている場合は孫が相続)。 第二順位の相続人:配偶者と故人の親(第一順位の相続人がいない場合)。 第三順位の相続人:配偶者と故人の兄弟姉妹(第一、第二順位の相続人がいない場合)。 |
法定相続分とは、相続人が法律に基づいて受け取ることができる相続財産の割合のことです。相続人の関係とその割合は以下の通りです。
配偶者と子供:子供がいる場合、配偶者は基本的に遺産の半分を相続し、残りの半分が子供に等分されます。 配偶者と親:親がいる場合、配偶者は遺産の2/3を相続し、残りの1/3が親に等分されます。 配偶者と兄弟姉妹:兄弟姉妹がいる場合、配偶者は遺産の3/4を相続し、残りの1/4が兄弟姉妹に等分されます。 |
遺言書が存在する場合
親が遺言書を残していたら、相続人と相続分はその内容が優先されます。ただこの時、遺言書が法的に有効であるかどうかの確認が必要です。
例えば、公正証書遺言や自筆証書遺言など、形式によっては証人や公証人の関与が必要です。
遺言書の内容が曖昧な場合は親族間の混乱やトラブルを招く可能性もありますので、専門家の意見を求めることが賢明と言えるでしょう。
流れ②遺産分割協議で分割方針を決定
法定相続人が確定したら、相続人たちの間で遺産分割協議を行います。
遺産分割協議とは、相続人がそれぞれの相続分を実際にどの遺産で相続するかを決める話し合いのことです。家に関しても、ここでどの相続人が引き継ぐことになるかが決まります。
法定相続人の確認と遺産分割協議は数週間から数ヶ月ほど時間がかかりますが、相続人同士でもめてしまった場合は数年を要するケースもあります。
■遺産分割協議の注意点
相続人全員の合意が必要:遺産分割協議において最も重要なのは、相続人全員が合意することです。
合意が得られない場合、裁判所に申し立てる必要があり、それだけでなく相続税の支払いや他の手続きも停滞します。
また、裁判による解決は時間も費用もかかります。そのため、事前に各相続人の意向をしっかりと確認し、遺産の分割方法について話し合うことが重要です。状況が複雑な場合は、専門家(弁護士や税理士など)の協力を得ることも一つの方法です。
財産評価の透明性を保つ必要がある:遺産には不動産だけでなく、現金、株、その他の貴重品も含まれます。これらの財産を適正に評価することが、平和な遺産分割を実現する鍵です。
具体的には、不動産の査定は第三者機関に依頼する、株や現金については明確な証拠を提供する等、透明性を保つことが重要です。
評価が不透明な場合は信頼性を欠いてしまうため、後のトラブルを引き起こす原因となる可能性が高くなります。透明性を保つためにも、評価のプロセスは文書化して保存することもおすすめです。
流れ③相続税の申告・納税(相続後10ヶ月以内)
遺産分割方針が決まったら、相続して10ヶ月以内に相続税の申告を行いましょう。
相続税の申告は相続税申告書を作成し、税務署に提出して納税まで完了する必要があります。
相続税申告書は第1~15表までありますが、そのうち自分の申告に必要な帳票を選んで作成しましょう。
詳しい申告方法は、国税庁の相続税の申告手続きをご覧ください。
流れ④家の名義変更
遺産分割協議が完了したら、次のステップとして名義変更を行います。
家は名義人でなければ売ることができないため、売却の前に正式な所有者を親から相続人に変更する必要があります。
名義変更は以下の必要書類を法務局に提出すれば完了します。
■名義変更の際に必要な書類
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名義変更は1~3ヶ月ほど所要時間がかかりますが、書類に不備があると手続きが滞る可能性があるため、事前にしっかりと準備しておくようにしましょう。
流れ⑤不動産会社に家の査定を依頼
次に、不動産会社に家がいくらで売れそうかを査定してもらいましょう。
不動産会社に家の査定を依頼する際の成功のポイントは、信頼できる会社を選ぶことです。まずは複数の不動産会社を比較し、口コミや評判、実績などを確認しましょう。信頼できる会社は、正確な査定額を提供してくれるだけでなく、丁寧な対応や適切なアドバイスも期待できます。
また、査定依頼時には家の状態や改修履歴などの情報をしっかりと伝えることも重要です。こうすることで査定額の正確性が高まり後々のトラブルを防ぐことができます。
流れ⑥不動産会社と契約
査定が終わったら、不動産会社と売却を手伝ってもらうための契約を結びます。
不動産会社との契約には、「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」「専任媒介契約」の3種類がありますので、自分に合うものを選ぶようにしましょう。
専属専任媒介契約:1つの不動産会社にのみ売却の仲介を依頼するものです。自分で購入希望者を探すことはできません。他に担当の不動産会社がいないため、優先的に売却を進めてくれる可能性が高くなります。義務である進捗報告の頻度も一番高くなっています。 専任媒介契約:1つの不動産会社にのみ売却の仲介を依頼するものですが、自分でも購入希望者を探すことができます。不動産会社に優先的に売却活動してもらえる可能性が高くなりますが、義務である進捗報告の頻度は専属専任媒介契約の半分となっています。 一般媒介契約:複数の不動産会社に売却の仲介を依頼することができる契約です。すぐに売れるような人気の家に適した契約で、複数社の中から最も有利な条件を選択して売ることができます。そこまで人気が出なさそうな家であればどの会社にも後回しにされ売却に時間がかかる可能性があるため注意しましょう。 |
複数社から不動産会社1社を選んで契約するときの成功のポイントは、契約書の細かい部分や注意事項まできちんと理解し、納得のいく条件で契約を結ぶことが大切です。
また、不動産会社は一番頼りになる存在でいてもらう必要がありますので、会社の規模よりも信頼して任せられると感じる担当者を選ぶことも売却成功への近道です。
流れ⑦売却活動・内覧対応
続いて、売却活動を開始します。
売却活動では、不動産会社が家をたくさんの人に知ってもらうために、ネットやチラシ、新聞などで情報を広めます。そして、購入希望者が現れたら内覧で実際の家を見てもらい、魅力を伝えて購入を決めてもらいます。
内覧対応では、家をある程度きれいに掃除して、購入希望者の質問に親切に答えることが大切です。購入希望者が家を気に入ってくれれば早く売れますし、価格交渉や条件交渉も容易になってきます。家を売るためには、たくさんの人に家を知ってもらうことが大切なので、売却活動と内覧対応を頑張りましょう。市場状況によりますが、査定と販売活動は数ヶ月を見越しておくとよいでしょう。売却活動がうまくいかず購入希望者が見つからなければ数年かかるケースもありますので、心配であれば不動産会社に自分からマメに連絡をとって動いてもらうようにしましょう。
流れ⑧条件交渉・売買契約の締結
購入希望者が見つかったら、条件交渉をして売買契約を結びます。
条件交渉では、購入希望者と価格や引き渡しの時期などを話し合います。このときは自分の希望をしっかり伝えること大切ですので、譲れない条件と譲れる条件をあらかじめ考えておきましょう。また、不動産会社が条件交渉のために作成した契約書の内容に後々困ることがないかチェックしておくことも大切です。契約内容に不明な点があれば、不動産会社に相談してください。
条件が決まったら、正式な契約書を作って売買契約を締結します。契約書には、売主と買主の情報や売買条件が書かれていますので、読み合わせをしたうえで納得できる内容かどうか最終確認を怒舞ます。
売却と手続きには、約1~2ヶ月ほどはかかります。
流れ⑨決済・物件引渡し(相続後3年10ヶ月以内)
契約が完了したら、売却金の精算(決済)をして物件の引渡しを行います。
決済ではまず、買主が売主にお金を支払います。支払いが確認されたら、不動産の所有権を買主に移します。物件引渡しでは、売主が買主に家を引き渡します。家の鍵や重要な書類を渡し、家の状態を確認します。
決済と物件引渡しをスムーズに進めるためには、事前に必要な書類や支払いの手続きをきちんと整えておくことが重要です。また、日程をきちんと把握し、必要な手続きを確実に行うこともポイントです。引渡しの際には、売主と買主が直接会って、問題がないかを最終確認しておくと安心です。
相続後3年10ヶ月以内であれば「取得費加算の特例」が適用され、家の売却益が出た場合に支払うことになる税額を抑えることができます。
家を売る工程はここで終わりになります。
流れ⑩確定申告(売った日の翌年2~3月)
家を売った年の翌年2~3月になると、確定申告をする必要があります。
売却に関する情報や所得金額などを税務署に提出して、税金を納めます。また、家を売った場合に使える節税特例も存在しますので、よく確認して利用しましょう。
申告期限を過ぎると、罰金や延滞税が発生する場合がありますので、忘れずに提出しましょう。
亡くなった親の家を売るときに生じる税金の種類
亡くなった親の家を売る過程では多くの税金が発生します。そのため、事前に税金に関する知識をつけておくと安心です。
具体的に生じる税金には、相続税、登録免許税、印紙税、譲渡所得税があります。
この章では、亡くなった親の家を売る過程で発生するこれら4つの税金について、発生タイミングも踏まえて解説していきます。
売却する物件の種類、所有期間、売却価格、および売却によって得られる利益によって異なるものがあるため、あらかじめ計算して金額を確認しておくようにしましょう。
相続税(相続時)
親が亡くなって家を相続するタイミングで発生する税金は「相続税」です。相続税は、故人から相続または遺贈によって財産を受け取った際に課される税金です。
相続税は、不動産、預貯金、株式、生命保険金など、故人から受け継がれるほぼ全ての財産に対して計算されます。計算は以下のステップで行いましょう。
① 課税遺産総額を計算する
- 課税遺産総額 = 遺産総額 ー 基礎控除額
- 基礎控除額 = 3,000万円 +(600万円 × 法定相続人数)
② 相続人全員分の相続税総額を計算する
相続人が3人の場合、それぞれに対して以下の額面を出し、合計額(=相続税総額)を算出しましょう。実際の相続分が法定相続分と同じでなくても、ここでは法定相続分を使って計算する点に注意しましょう。
- 課税遺産総額 × 法定相続分 × 税率 ー 控除額
税率と控除額はそれぞれ以下の通りです。
法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
---|---|---|
1,000万円以下 | 10% | - |
1,000万円超から3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
3,000万円超から5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
5,000万円超から1億円以下 | 30% | 700万円 |
1億円超から2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
2億円超から3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
3億円超から6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
6億円超 | 55% | 7,200万円 |
③ 相続税総額から実際の相続分をかけて、個々人の相続税額を計算する
②で出した相続税総額に、遺言書や遺産分割協議によって決まった実際の相続分をかけ合わせると、相続税額が算出されます。
- 自分の相続税額 = ②相続税総額 × 実際の相続分
相続税は相続発生後10ヶ月以内に申告と納税を行う必要がありますが、この期間でお金を準備することが難しい方もいらっしゃると思います。
その場合、特定の条件に当てはまる方は税金の支払いを猶予または分割して支払うことが可能になりますので、支払いが難しい場合は国税庁のホームページに記載の条件を確認しておくとよいでしょう。
登録免許税(名義変更時)
親が亡くなった家の名義変更を行う際に必要な税金は「登録免許税」です。
「登録免許税」とは、家の所有権移転の際に発生する税金のことで、名義変更に伴う不動産登記に課されます。
- 土地部分の登録免許税 = 土地部分の固定資産税評価額 × 1.5% (令和8年3月31日までの税率)
- 中古建物部分の登録免許税 = 家部分の固定資産税評価額 × 0.3% (令和9年3月31日までの税率)
印紙税(売却時)
親が亡くなった家を売却するタイミングで必要な税金は「印紙税」になります。
「印紙税」は主に契約書や領収書などの作成かかる税金のことで、今回の場合は家の売買契約書に対して生じます。印紙税は契約書に収入印紙を貼り付けることで徴収されます。
売買金額 | 税額 |
---|---|
10万円超~50万円以下 | 400円 |
50万円超~100万円以下 | 1,000円 |
100万超~500万円以下 | 2,000円 |
500万超~1,000万円以下 | 10,000円 |
1,000万超~5,000万円以下 | 20,000円 |
5,000万超~1億円以下 | 60,000円 |
1億円超~5億円以下 | 100,000円 |
1億円超~10億円以下 | 200,000円 |
10億円超~50億円以下 | 400,000円 |
50億円超 | 600,000円 |
譲渡所得税(売却後)
亡くなった親の家を売却した後に発生する税金は「譲渡所得税」になります。
譲渡所得税は、不動産を売却して利益(譲渡所得)が生じた場合に、その利益に対して課される所得税と住民税の合計のことを指します。
計算方法は以下の通りです。
- 譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
- 譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 必要経費
税率は家を所有していた期間によって異なります。
家を所有していた期間 | 税率 | |
---|---|---|
短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%(所得税 30.63% 住民税 9%) |
長期譲渡所得 | 5年超え | 20.315%(所得税 15.315% 住民税 5%) |
譲渡所得税は特に控除の特例が設置されている税金になりますので、次の章で節税方法をご紹介しますね。
亡くなった親の家を売るときの節税方法は4つ
亡くなった親の家を売る際にかかる負担となる費用はできる限り抑えたいものですよね。
どのような税金がかかるかについては先ほど説明した通りになりますが、このうち譲渡所得税の額を最小限に抑えるためにできることがあります。
亡くなった親の家を売るときの節税方法 |
|
以下で具体的に説明します。
家の取得費の分かる資料を探す
親の家を売却する際には、家を購入または取得した際にかかった取得費がどれくらいかを明確にするために、取得費が書かれた資料を探しましょう。購入時や改築時の契約書、領収書などがここでいう資料となります。
先程も説明した通り、譲渡所得税は売却価格から「取得費」と「必要経費」を引いた譲渡所得に対して課せられます。
取得費が高ければ高いほど、結果として支払う譲渡所得税の額を大幅に節約することができます。
「取得費加算の特例」を利用する
「取得費加算の特例」とは、譲渡所得計算の取得費に相続税額の一部を加算できるというものです。
この特例は、家を相続開始日から3年10ヶ月以内に売却をすることで利用することができます。
取得費に加算できる相続税額は以下で計算できます。
細かな利用要件は以下の通りです。
- 家を売った人が相続、遺贈によりその家を取得した人であること
- 家を売った人が相続税を納めていること
- 家を相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却していること
「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用する
「相続空き家の3,000万円特別控除」は、相続された家が空き家の場合、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除が受けられるというものです。
これを利用することで、相続した空き家の売却に伴う税金負担を大幅に軽減することができます。
空き家に関する要件などの細かな利用要件を満たしているかどうかは必ず確認しておきましょう。
- 空き家の要件
- 売却する不動産が空き家であること
- 相続開始の直前まで亡くなった人以外の居住者がいなかったこと
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 相続の要件
- 不動産が相続または遺贈によって取得されたこと
- 売却の要件
- 相続から3年を経過した12月31日までに売却が行われること
- 売却金額が1億円以下であること
「低未利用地等を譲渡した場合の100万円特別控除」を利用する
相続した土地が低未利用土地等に該当する場合、100万円の特別控除が受けられる制度があります。この特別控除を利用することで、売却時の譲渡所得の負担を軽減することができます。
この特別控除を利用するためには、以下のような条件を満たす必要があります。
- 土地の種類:低未利用土地等に該当すること。これには、特定の地域計画における土地利用の促進や活用を目的とした土地が含まれます。
- 売却期間:特定の期間内に売却が行われること。
- その他の要件:土地が一定の基準を満たすことなど。
以上が、親の家を売却する際に考慮すべき節税対策の一例です。税法は複雑であり、ケースバイケースで最適な節税方法が異なるため、不安なかたは税務専門家や不動産売却の専門家に相談してみましょう。
特に相続税や譲渡所得税には多くの特例や控除が設けられているため、専門的な知識を持った人に相談することで、より多くの節税対策を講じることができるでしょう。