- 抵当権(ていとうけん)とは、借金をした際にその返済を確実にするために、土地や建物などを担保にする権利のことです。
抵当権抹消は、この抵当権を取り消す手続きのことです。
抵当権は、住宅ローンを払い終わっても自動的に抹消されるわけではないので、自分で法務局にて手続きを行います。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
抵当権抹消登記とは
そもそも抵当権とは、住宅などを建てる際にお金を借りた際、万が一お金を借りた本人(債務者）がなんらかの事情により返済できなくなった場合(債務不履行）に備えて土地や家屋を担保にする権利をいいます。
たとえば、銀行から住宅ローンを借りるとき、銀行はそのお金を返済してもらうための担保として、その住宅に抵当権を設定します。
もし借金が返済されなければ、銀行はその住宅を競売にかけるなどして借金を回収します。
抵当権抹消とは、住宅ローンを組むために、金融機関から融資を受ける際に土地や家屋といった不動産を担保に設定された抵当権を不動産登記簿から外すことです。
通常は住宅ローンの返済が終了したタイミングで行います。
注意いただきたいのが、抵当権は、住宅ローンを払い終わっても自動的に抹消されるわけではないので、ローンを組んだ本人や代理人・弁護士が書類を作成し、法務局にて手続きを行います。この際、金融機関の委任状が必要となります。
- 登記簿は甲区と乙区の2つからなる
- 甲区には所有権の移転が記載される
- 乙区には所有権以外の抵当権や賃借権などの権利が記載される
抵当権抹消登記の手続きの期限は
抵当権抹消登記の手続きには期限がありません。届け出者の資格証明書の提出が義務付けられていた頃は、期限が3か月と決まっていましたが、平成27年11月2日からは提出の義務がなくなりましたので、実質期限がなくなったことになります。ただし、いつまでも手続きを先延ばしにしていると、名義人死去などによる名義変更や新たに住宅ローンを組む際に借りられないといった弊害が出てきますので、当面は変更などの予定がなくても、住宅ローン完済しましたら速やかに手続きすることをおススメします。
抵当権抹消手続きは他に変更事項がなければスムーズにできますが、名義人や住所など少しでも変更することがあればその手続きを先にしなければいけません。
本人が気づかないこともありますので、住宅ローン完済後に一度法務局へ出向いて確認する方が二度手間になりません。確認や相談だけでしたら手数料はかかりませんので時間を見つけてぜひ法務局へ行くことをおススメします。
- 抹消登記の期限なし
- 抹消登記はローン支払いが終わったら速やかに行おう
抵当権抹消登記の手続き方法
初めて手続きをする人は法務局へ事前に相談して、特別な変更事項がないと確認したうえで抵当権抹消登記の手続きに入ります。手続きを行える人は
原則として不動産所有者や住宅ローン契約をしていた本人が手続きしますが、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することもできます。ただし、専門家に依頼すると手数料の他に別途費用がかかりますので、時間がある方は自分で手続きをした方が安く済みます。法務局も丁寧にアドバイスをしてくれますので、初めての人でも安心して手続きができます。
抵当権抹消登記に必要な書類と費用は
抵当権抹消登記には次の書類が必要です。このうち、「委任状」「資格証明書」「登記済または登記識別証明情報」「解約証明書」は住宅ローンを契約していた金融機関から住宅ローン完済後に送られてきます。届きましたら内容に不備や誤りがないかを必ず確認してください。また、抹消手続きに必要な書類ですので大切に保管しておいてください。
別途自分で用意するのは、「抵当権抹消登記申請書」と収入印紙です。「抵当権抹消登記申請書」は法務局ホームページからダウンロードしたひな形を使用して作成します。
費用は登録免除税として収入印紙を使用します。不動産１件につき1,000円かかります。現金ではなく収入印紙を用意してください。この他に法務局の窓口に提出する場合は交通費、郵送する場合は郵送料などが自己負担となります。
弁護士や司法書士に依頼する場合は、上記費用の他に手数料を支払うことになります。依頼手数料はそれぞれの弁護士・司法書士によって違いますので事前に調べてから依頼してください。
晴れて必要な書類が揃いましたら法務局窓口へ提出します。窓口では再度書類の不備がないかを確認しますが、郵送の場合は封筒に入れる際に書類の順番通りに同封してください。上記の順に重ねた状態で同封し郵送してください。手数料1,000円は現金ではなく収入印紙を入れてください。ほか郵送料は自己負担ですが、手違いを防ぐためにも書留で送ることをおススメします。
必要な書類は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、必要書類を簡単にチェックしましょう！
必要項目を選択して「必要書類を見る」を押すと、ご自身の場合に必要な書類が一覧で表示されます。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
必要種類を紛失してしまった時は
万が一、金融機関から送られてきた書類などを紛失した場合、「委任状」やは再発行してもらえますが、「登記識別情報または登記済証」は再発行してもらえません。そのため、提出する前に法務局に連絡する「事前通知」制度を利用します。自分で作成する「抵当権抹消登記申請書」は、法務局ホームページからなん度でもダウンロードできますが、二度手間を避けるためにも「抵当権抹消登記申請書」は最後に作成するほうが良いでしょう。
名義人が自分以外にもいる場合
原則としては、名義人全員の書類が必要ですが、代表者1名だけでも構いません(代表者1名での手続きを「保存行為」といいます）。申請書も代表者1名分だけで済みます。他の名義人については、提出する申請書の共有者欄に「申請人」と記載するだけです。印鑑も代表者の分だけですし、費用も1件分の1,000円です(不動産1件ごとに申請しますので、名義人が複数いても費用や提出書類は変わりません）。ただし、事前に氏名や住所などの変更手続きをする必要がある場合は、名義人全員からの依頼書類が必要です。
名義人が亡くなっている場合
住宅ローン契約中もしくは抵当権抹消登記申請までの間に名義人が亡くなっている場合は、抵当権抹消手続きをする前に必ず相続登記と名義人情報の変更をしなければいけません。変更手続きには旧名義人の戸籍謄本や住民票、法定相続人(新名義人）の戸籍謄本と住民票が必要です。新名義人が複数いる場合は全員の書類が必要です。相続登記の申請をする場合は、必ず法定相続者全員の了承を得てから行ってください。届け出をする人は代表者1名だけで構いません。
これらの手続きを踏まなければ抵当権抹消登記の手続きは行えません。すこしでも不明な点は必ず法務局に問い合わせてください。
- 銀行書類は大切に保管しましょう
- 再発行不可であるため取り扱いに注意
- 抵当権抹消手続きをする前に必ず名義人変更が必要
抵当権抹消登記をしない場合の問題点
抵当権抹消登記手続きは面倒なようですが、慌てずにじっくりやると意外と簡単にできます。それでも、時間がなく面倒だと言って放っておくと後々の手続きに支障をきたすので注意が必要です。申請書提出から完了まで早くても平均して数日かかりますので、出来るだけ早めの手続きをしておくほうがいいでしょう。時間が経つほど手続きが複雑化する
原則、抵当権の抹消登記手続きには期限がないので、とりたてて急ぐ理由がない場合は大丈夫ですが、あまり先延ばしにしていると、いざという時になんらかの弊害が出てきます。例えば、抵当権者だった金融機関(この場合は銀行）が合併や破綻をしたり銀行側の代表者が変わったりすると、金融機関側の名義が変わることになりそのため手続きがより複雑化しまいます。逆に所有者側の名義人がなくなったり相続のため名義人自身の変更の必要も出てきたりしますので、さらに準備しなければいけない書類や手間が増えたりします。
手続きが複雑になってくると素人では手に負えなくなり、結局は弁護士や司法書士などの専門家に依頼する必要が出てしまい、余計な出費や手間もかかってしまうことになりかねません。
不動産を担保にして融資を受けることができない
抵当権抹消手続きが完了していないと、いまだにローン返済中だとみなされ、新たに住宅ローンを組むことができなくなります。もしリフォームや増改築、新たな土地の購入などの必要が起きても融資が受けられなくなるだけではなく、子どもや家族に関することで多額のお金が必要になっても融資を受ける際のネックになりかねません。融資を受ける予定のある人は早急な手続きをおススメします。不動産の売却ができなくなる
法律上ローン返済中の物件は売却ができませんので、速やかに抵当権抹消手続きをしておかないと、不動産の売却ができません。転居やさまざまな事情で物件を手放したくても手続きがとれないことになります。また、申請しようと金融機関から送られてきた書類が紛失していたりすると、再発行してもらわなければいけませんし、中には再発行してくれない書類もありますので、手間が多くかかってしまいます。
さらに、問題をこじらせてしまうのが相続の場合です。抵当権抹消手続きをしておかないと、抵当に入っている不動産は法律上相続対象にはできませんので、特に節税対策などで相続を考えている人は早めに抹消手続きをしておく必要があります。
とにかく、一度提出してしまえば再提出の必要はありませんので、今すぐには必要のない手続きですが、早いうちに時間を割いてでも手続きを進めた方がいいでしょう。
- 先延ばしは注意
- 新規融資に注意
- 不動産売却に注意
抵当権抹消後の不動産を高く売却する方法
無事に抵当権抹消登記の手続きを終えた不動産は、晴れて所有者のものとなります。もしこの不動産の売却を考えている皆さんなら、出来るだけ高く買ってくれる会社を選ぶのは当然です。最適な不動産会社を選ぶ方法として2通りあります。
売買専門の不動産会社を見つける
不動産は抵当権抹消登記手続きを完了した後に売却することができます。主にアパートやマンションなどの賃貸を専門に扱っている不動産会社は、売買に関する専門性が低い所が多く、不動産を高く買い取ってくれる可能性は低いようです。その点売買を専門にしている不動産会社は、売買物件の情報や知識、ノウハウも豊富なので、不動産を高値で売却できる可能性が高いです。良い不動産会社の見極め方として、やはりネームバリューのある大手の不動産会社が安心です。また、大手の不動産会社はそれだけのネットワークも持っていますので、はずれがないのは確かです。
ただし、地元密着の不動産会社も、地元の状況に詳しく地方ならではのノウハウも多く持ち合わせていますので、より有利に売却できる場合もあります。いずれにしろ出来るだけ高い価格で売却したいのであれば、大手1社だけに絞るのではなく、大手と地方の不動産会社取り交ぜて、数社に見積もりを依頼しゆっくり比較検討してから慎重に選んだ方が良いでしょう。
不動産の一括査定サイトを利用する
地方や地域いよって、不動産会社が一軒しかないということも珍しくありません。しかし、出来るだけ高価格で売却をしたいと考えているあなたなら、複数の不動産会社で査定をしてもらいたいと考えるのは当然のことです。一社だけに査定してもらい、査定額が妥当なのか分からないのは不安です。このような時、家に居ながらにして複数の不動産会社に一度に見積もりを依頼できる便利なサイトがあります。必要事項を入力して送信するだけで査定してくれるので、不動産会社を回って歩く手間も省けます。同条件で見積もってもらえるので比較しやすくなります。得た情報をじっくり比較して一番高い査定額を提示してきた不動産会社に売却を依頼したり、相談するのも良い方法です。
【参照：イエウール】
- 売却ら専門の会社で
- 地元の不動産会社で
- 査定サイトもお勧め