フルリフォームは無駄!戸建の売却前にはホームインスペクション+不動産会社の見直しを  

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中古戸建を売却する場合、フルリフォームをすれば高値売却につながりやすいのでしょうか?こうした不動産の売却の際に、リフォームをすることによってどの程度売却価格が変わるのか、ホームインスペクション(住宅診断)を行うことで見積もることが可能です。リフォームのメリットとデメリット、買い手の考え方などを紹介します。「ホームインスペクション」や「不動産会社の見直し」の必要性についても解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 買い手と売り手の考え方の違い
  • リフォームをするほうが高く売却できるのか


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また、「本気で戸建て売却を成功させたい!」という方は下記記事もオススメです。

売却前のリフォームは本当に必要?

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戸建を売却するにあたり、「リフォームをするべきかどうか」を考える事があるでしょう。ほとんどの人が、人生の中で不動産を売却する機会は数少ないため、判断に迷う人が多いものです。

売却を考えている家が、本当に「リフォームする必要があるのか」もしくは「現状のままで売却したほうが良いのか」という点についてみていきましょう。

リフォームは必ずしも高値売却につながるわけではない

売り手は、中古物件でも「リフォームして、見た目も設備も新築同様に綺麗に整えば、多少金額が高くても売却できるだろう」と考えるのに対し、買い手は同じように考えていないことがあります。

リフォームを行い、内装が綺麗に整うことで、見た目には清潔な印象をあたえることができます。しかし、買い手としては「見えない部分に不具合があるかもしれない」と懸念する場合があるのです。

中古住宅については、家の劣化や不具合状態のすべてを、購入前に理解できるわけではありません。たとえ、見た目も設備も不具合がなさそうに見えたとしても、その保障はありません。

この点に「売り手と買い手の感じ方の違い」が存在するのです。

不動産の査定に関わってくるのは立地と築年数

そもそも、戸建て売却の査定において、どのような事柄が関わってくるのでしょうか?

まず、不動産の査定には「立地条件」が大きく関与してきます。買い手は「家の状態だけ」で購入を決めるわけではありません。「周辺の環境・利便性」は、家を購入する上で大変重要なポイントになります。

最寄り駅までの所要時間や、周辺条件として学校や病院、スーパーなどの商店関係も評価のポイントに含まれます。

立地以外にも、査定に関わるものとして「築年数」が挙げられます。リフォームで見た目の印象は変えられても、物件自体の築年数は変更できません。

一般に、建物部分は「築20年で建物の価格価値がゼロ」になるように評価されます。リフォームで明るい印象に仕立てた分、かえって目に見えない劣化部分への疑惑が大きくなるとも考えられるのです。

2. まず、中古戸建の買い手の気持ちを知ろう

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売り手と買い手が合意に達しなければ、商談は成り立ちません。買い手側はどんな考えを持って、中古戸建を購入したいと思っているのでしょうか?

ここからは、「買い手の気持ち」になって考えてみましょう。

リノベーション用物件として中古戸建を見ている

「リノベーション」とは、リフォームよりも工事規模が大きく、抜本的に「間取り変更や設備移動」などを行い、時には新築以上の「新たな機能を持たせること」を指します。

最近は、リフォームやリノベーションのアイディアが豊富で、請負会社も多彩に存在する時代です。なかには、自分好みに改良する事を趣味にしている人々もいます。

「自分好みの空間を作り上げたい」と考えている人は、購入後にリノベーションを考える人が多いため、ベースとなる間取りや構造躯体を重視して物件を選んでいます。

リフォームしていない分だけ安く購入したい

また、「中古物件を購入したい」と考えている買い手にとっての最大の魅力は、新築よりも安価に買える「価格面」です。

たとえ、リフォームで見た目が良くなっていたとしても、買い手の好みにマッチしていなければ、せっかくかけたお金と時間がすべて無駄になってしまうこともあります。

自分らしい住み方にこだわりを持つ人が増えているいま、購入後に買い手の好みに合わせてリフォームをするので、住宅購入の費用はなるべく「安く」抑えたいと考える人々もいるのです。

リフォーム以外にも、高値売却につなげる方法はある

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とはいえ、売り手からしてみれば、できるだけ「高値」で売却を目指したいものです。それには適切な箇所をリフォームしてから売り出すことなど、高値売却につながるいくつかの効果的な方法を行う必要があります。

リフォーム

あらかじめリフォームされている物件を購入することで、買い手はすぐに入居して新生活をスタートさせることができます。

同じ地域・同じ条件の売却物件がある場合には、当然のことながら、劣化している建具や設備よりも、リフォーム後の綺麗で明るいほうが好まれます。

自分好みのリフォームを求めないニーズには、このような「リフォームされた第一印象の良い物件」が望まれています。

簡易な修繕

リフォームほどのお金は欠けずに、より,「小規模な修繕を行う」という方法もあります。

例えば、タバコのヤニやペットによってダメージを受けた壁紙、キズのついてしまったフロアなど、目につきやすい箇所を部分的「修繕」するだけでも、清潔ですっきりした印象になり、内覧に見に来た人々に良い印象を与える事ができます。

ホームインスペクション

「ホームインスペクション」という住宅診断を行うことでも、高価売却に繋がります。

ホームインスペクションとは、資格を持つ「ホームインスペクター(住宅診断士)」が客観的立場から住宅のコンディションを目視調査して、修復箇所などをアドバイスするというものです。

中古住宅は物件ごとに品質差があり、その基準が一律でないことが、買い手側の不安にも繋がっています。専門の第三者がホームインスペクションを行うことで、売り手と買い手の双方が同じ認識を持つことができ、スムーズな取引が期待できるのです。

米国ではホームインスペクションを行うのは常識になっており、日本でも今後、急速に普及する事が予想されています。

ホームステージング

この他にも、家具やインテリア・雑貨などをコーディネイトして、売却物件の魅力を伝える「ホームステージング」も効果的です。

住宅物件の特徴を把握したうえで、家具などを組み合わせて素敵な「モデルルーム」を演出することにより、買い手の購買意欲を高めることを目的をしています。

リビングルームにぴったりのサイズで、家具や小物が素敵にコーディネイトされていると、部屋の雰囲気を存分に演出することができ、買い手も購入後の部屋の活用方法が想像しやすくなります。

ある程度の知識があれば、自分で行うことも可能ですし、ホームステージング専門業者に依頼することも可能です。

5 不動産会社を見直す

不動産会社の査定額が想像した以上に低い場合や、長期間買い手候補も現われない場合には依頼している不動産会社がベストなのかを見直すことも大事なポイントです。

不動産会社により、得意・不得意の物件種類があったり、地域の事情に詳しくなかったりする場合もあります。

最初に依頼した不動産会社1つに頼るのでは、損をしてしまうこともありますから、複数の不動産会社に査定をしてもらいましょう。

戸建売却前リフォームのメリット

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売り手がリフォームを施し、中古戸建を売却する際のメリットは、どのようなものが挙げられるのでしょうか?

買い手の好みに合えば早期売却につながる

施工したリフォームが、買い手の好みと一致している場合は、「早期売却」につながりやすくなります。

買い手側は、購入後にリフォームする時と比べ、リフォームに要する計画や準備、実際のリフォームにかかる時間などが必要ないので、時間も労力もかからずに購入後、すぐに入居することができます。

新築よりも安い金額で新築同様の家を購入できる

中古住宅は、新築より価格が安く、しかもリフォーム済みなら「新築住宅」と同じような状態で入居できるというメリットがあります。

価格面の違いから新築物件の購入は考慮せず、中古物件だけで探す人が多いのも納得がいきます。

購入後すぐ入居できる

転勤などで早急に引越しが必要な場合には、すぐ入居できる物件を探している人もいます。春先や秋口など転勤の多い時期であればタイミングが良く、リフォームするメリットもあるでしょう。

また、家の住み替えなどでも、今まで住んでいた家の売却具合により、早急に入居したいという場合もあります。

返済を住宅ローンのみにできる

買い手が、購入後に行うリフォームの費用は「自前」で用意することになります。その費用を借り入れる場合には「リフォームローン」があり、このローンは住宅ローンよりも通常金利が高くなります。

住居購入時に住宅ローンを利用した場合には、2つのローン返済をしなくてはならず、経済的負担が大きくなってしまいます。

リフォーム済みの売却物件であれば、住宅ローン1本で工面でき、金利も安いというメリットがあります。

戸建売却前リフォームのデメリット

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不動産売却は、告知情報の鮮度もポイントで、時間が経ってしまうと売れにくくなることもあります。また、せっかく時間をかけてフルリフォームしてもマイナスになることも多々あります。

リフォーム費用を上乗せすると早期売却しにくい

売り手は、リフォームの時にかかった費用分を含めて、戸建て売買で回収しなければなりません。そのため、販売価格にリフォーム分を上乗せして、販売することになります。

全面的にリフォームを行うと数百万円かかることもあり、その分販売価格が高額になってしまいます。

しかし、価格が高いという理由で売れ残ってしまった場合には、販売価格の値引きに応じなくてはなりません。売却価格が低くなることで、リフォーム費用の回収が望めなくなってしまう可能性も否めません。

買い手の購入対象に入りにくい

リフォームした物件が、買い手の趣味に合えばお互いに嬉しいことですが、住居に求める好みは人それぞれ異なるものです。せっかくお金をかけてリフォームしても、好みに合わない場合は、費用も時間も無駄になってしまいます。

リフォーム分を上乗せした販売価格は、リフォームなしでの価格よりも当然、高額になります。しかし、好みではない内装だった場合、買い手にとってはマイナス面にしかならず、購入候補からはずされることになるでしょう。

リフォーム工事中は売却できない

フルリフォームをすると、工事期間が数か月かかる場合もあります。早期売却したい場合、リフォーム期間中は売却や内覧などの活動もできません。

早期売却を希望するのなら、全面的なリフォームは致命的なデメリットになる可能性があります。

ホームインスペクション+不動産会社の見直しがおすすめ

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上記に紹介したように、中古物件の売却前リフォームには、メリットとデメリットの両面が存在します。  

そこで、安心して取引きを行える材料となるのが「ホームインスペクション」の実施です。結果次第でリフォームをどの程度するか、またはリフォーム自体を行わないなど、リフォームを考える1つの目安にできるからです。

また、仲介を依頼している不動産会社についても、今一度見直してみると早期売却につながる可能性があります。対応の良い不動産会社やその担当者を選ぶことが、売却に影響する重要なポイントになってきます。

ホームインスペクションで買い手に安心感を与える

住宅の劣化や欠陥などのコンディションを、専門家が診断するホームインスペクションは、既存住宅状況調査技術者の資格を持つ建築士が中立な立場で評価するシステムです。

評価内容は、国土交通省が定めた「既存住宅インスペクション・ガイドライン」をもとに行われます。2018年4月からは、インスペクションの説明と、実施の「有無」を告知する義務が不動産会社に課せられています。

売り手側が積極的に行うことで、買い手にとっても客観的な結果を知ることができるようになり、早期売買にも効果的に働きます。

買い手の安心が高値売却につながる

売買時に劣化などのコンディションを把握できるので、素人では知り得なかった部分も透明性が高くなり、買い手側の安心感を与えることができます。

ホームインスペクションの結果、設備などの欠陥がほとんどなく、良いコンディションだと判明すれば、売却希望価格が高値であっても納得しやすくなります。

ホームインスペクションを行って劣化・瑕疵部分を修繕

ホームインスペクションの結果により、懸念がある劣化部分や構造上の重大な欠陥(瑕疵(かし)部分)を修繕するという選択もできます。

全面的なリフォームに多大な金額をかけるのではなく、必要な部分に効果的にお金を使って修繕する事によって、買い手側の不安を払拭する事も可能です。

ホームインスペクションで問題がなければ簡易リフォーム

ホームインスペクションで大きな問題がない場合は、内覧した際に良い印象を与える為にキズや汚れを取り去り、明るい印象を与えるような簡易的なリフォームをするのも1つの選択です。

壁紙や汚れのひどい床材、障子などを変更したり、カビや穴、キズなどのある場所を補修します。深刻な劣化などの補修をしなくて済むので、簡易リフォームや修繕に無理のない程度のお金を回して清潔で心地良い印象を作りましょう。

その他、居住中の内覧の場合は、部屋の中の物品を極力少なくし、整理整頓することも心がけてください。水回りなどの水垢やカビなどを取り除き、玄関内を明るく見せるなどの工夫をすると内覧者に好印象を与えることができます。

信頼できる不動産会社を探そう

不動産売却は、不動産会社に高額資産をゆだねることになるので、慎重に失敗なく進めていきたいものです。上記に挙げたホームインスペクションやリフォームについての相談にも、迅速に的確に応えて、信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産会社を変えると、査定価格に500万円も差が出ることも!

不動産の売却は、売りたい物件の正確な相場を知ることが重要です。その為には1つの不動産会社だけに任せるのではなく、複数の不動産会社からの査定額を知っておくのが得策です。
複数の不動産会社で査定を行うと、会社により売却価格の査定額が500万円も違いが出てくる場合もあります。びっくりする金額ですが、不動産会社によって、査定金額の違いが大きくなるケースは珍しくありません。
けれども、査定価格が高いからと言って、販売力やサービス面も充実しているとは限りません。地域の不動産事情に詳しいかなども条件に入れながら、複数の会社を比較して総合的に決めることをおすすめします。

売却価格だけでなく、相談できる担当者かどうかも大切

依頼する不動産会社の担当者の人柄や対応の仕方も大事なポイントです。
物件査定のときなどに担当者の手際や対応の良し悪しをチェックするのが大切です。こちらから地元の不動産情報などの質問をしてみて、その受け答えや対応を確認し、今後いろいろと相談にのってもらえそうかなども見極めましょう。
中古物件において次に住む人に、新鮮なアイディアの生活提案ができるような担当者でしたら、売却もうまく行く可能性が高いと言えます。担当者によって手腕が違いますので良い担当者に巡り合うことも売却成功へのカギとなります。

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複数の不動産会社に査定をしてもらい、良い条件で対応の良い会社と取引きしたいものです。普通は、業者を1軒ずつ探して査定の依頼を繰り返さなければなりません。
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複数の不動産会社を比較できるので、相性の良い不動産会社とその担当者も見つけやすくなります。
クレームの多い業者は参加できなくなっているなど、会社選びを安心して行えます。


戸建てを売却しようと計画を始めると、さまざまな事柄が浮かび上がり、ストレスもたまります。
なかでも、考慮する大きな点の1つが、「リフォームをするか・しないか」です。リフォームして高値売却が可能かどうは、ケースバイケースですので、メリットとデメリットの両面を秤にかけてみて判断しましょう。
リフォームを実施する前にホームインスペクションをしておくと、今後どのように売却物件を扱うのかも考えやすくなります。仲介してくれる不動産会社の見極めも重要なポイントになりますので、複数の業者から見積をとり、信頼できる会社に依頼して後悔のない売買ができるように整えましょう。

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