中古住宅をリノベーションして高く売るには?メリットやデメリットを解説

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家を購入するなら、中古住宅と新築購入のどちらがよいのかは、多くの方が悩むポイントです。中古住宅でも、リノベーションをすれば新築のようにきれいになります。その場合、得をするのはどちらかも気になるところです。
どちらがよいのかを決断するためには、中古住宅のリノベーションのメリットとデメリット、リノベーションの失敗例などを知ることが大切。また、中古住宅をリノベーションして高く売る方法も知っておくと、売却時に役立ちます。

先読み!この記事の結論
  • 中古のリノベーションのほうが費用を抑えられることが多い
  • その後の売却を考えても資産価値が下がるリスクがない

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

中古住宅のリノベーションと新築購入はどちらがおすすめか

中古住宅のリノベーションと新築購入を比較し、どちらがおすすめなのか見ていきましょう。

かかる費用で比較

まず気になるのは費用です。新築で建売住宅ではなく注文住宅の場合は、土地代、建物の工事費、仲介手数料など、他にもさまざまな費用がかかります。中古住宅のリノベーションでかかる費用は、土地代、中古物件の費用、リノベーションの費用、仲介手数料など。
新築と比べると中古住宅のリノベーションのほうが、費用は安く済むことが多いです。その理由は、新築の場合は材料費や工事費が高くなるから。中古住宅のリノベーションは、すでに基礎や柱や壁が出来ているので、その分費用は安く抑えられます。注文住宅より安い建売住宅でも、中古住宅のリノベーションよりは費用が高くなることが多いです。

かかる費用が高い順:注文住宅>建売住宅>中古住宅のリノベーション(ただし場合による)

購入費用の平均額を比較

国交省の住宅市場動向調査によると、平成28年度の建売住宅の平均購入額は3,810万円、土地を購入して注文住宅を建てる費用の平均額は4,194万円、既存の家を解体して建て替える(土地代がかからない)費用の平均額は3,249万円、中古一戸建て住宅の平均購入額は2,693万円となっています。
建売住宅と中古一戸建て住宅の平均購入額を比較すると、1,117万円中古一戸建て住宅のほうが安いです。注文住宅と比べると、さらにかかる費用の差が大きくなり、その差額はリノベーションにかける費用の目安にできます。

外観や内装の自由度を比較

新築でも建売住宅の場合は自由になりませんが、注文住宅で家を建てるなら、自由に設計できます。中古住宅のリノベーションも、ある程度は自由に出来ますが、建物の構造により可能な間取りが限られてしまうので、全てが自由にはなりません。
自由度が高い順にランク付けすると、注文住宅、中古住宅のリノベーション、建売住宅の順。新築で注文住宅にすることが、自由度は最も高いです。ただし、注文住宅はその分費用が高くなるというデメリットがあります。また、図面で作ったものを実際に建てた時に、イメージの誤差が生じる場合もあるので注意が必要です。中古住宅のリノベーションは、実際に建物がある状態から変更するので、失敗する可能性は低くなります。

自由度が高い順:注文住宅>中古住宅のリノベーション>建売住宅

リスクを比較

中古住宅のリノベーションは、古い物件であるほどリスクは高いです。古い建物は昔の基準で建てられているので、耐震性と断熱性が低くなっています。一方で新築は現在の基準に合わせて建てるので、耐震性や断熱性の心配はありません。
また、中古住宅は建物の中身である躯体部分が隠れているので、解体してみて問題が見つかる可能性もあります。古い物件は、シロアリ被害などのリスクもあり、問題が見つかった場合は予想外の費用が必要になることもあるので注意しましょう。

リスクが高い順:中古住宅のリノベーション>新築

満足度を比較

イメージでは、新築の注文住宅にすれば、自分の思い通りの家ができるから満足度は高いと思われがちですす。しかし、注文住宅の場合、なにもない土地の状態から家が建ち、生活するイメージをしなければいけません。図面にイメージを起こし、実際に家を建ててみると、満足できない部分が出ることが多いです。
中古住宅のリノベーションであれば、建物があるので、室内の広さや天井の高さ、間取りなど、イメージをはっきりとさせることが出来ます。もちろん、新築でも思い通りの家を建てることが出来た方もいるので、満足度に関してはどちらが高いとは言えないです。
  • 中古は費用が安い
  • 中古はリスクあり
  • 両方自由度はある

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中古住宅をリノベーションするメリットとデメリット

中古住宅のリノベーションには、メリットもあればデメリットもあります。

中古住宅をリノベーションするメリット

まずは、中古住宅をリノベーションするメリットを見ていきましょう。

費用を抑えられることが多い

新築と比べると、中古のリノベーションのほうが費用を抑えられることが多いです。一軒家の中古物件は、新築から15年~20年ほど経つと資産価値が下がり、その後は価格が低いまま安定。築20年以上の一軒家であれば、土地代だけのような値段で手に入ることもあります。その後売却することを考えても、資産価値が下がるリスクがないので安心です。
例えば、都心に一軒家を買うとしたら、中古住宅のリノベーション(リノベーション費用を含む)のほうが2~3割程度は安くなると言われています。エリアや中古物件の状態により、費用がほとんど変わらないこともあるので、費用に関しては事前確認が必要です。

売主が個人の場合は消費税がかからない

消費税が10%になると、高額な新築住宅に課せられる消費税の額はとても高くなります。しかし、中古住宅を購入する場合、場合によっては消費税がかからないこともあるのです。
売主が個人になっている中古住宅は、消費税がかからないので、新築を購入するよりも消費税分が得をすることがあります。ただし、不動産仲介業者に支払う仲介手数料には消費税がかかるので注意が必要。また、不動産が売主となっている場合も消費税がかかります

希望のエリアに住める可能性が高い

人気のエリアで一軒家の新築や土地を探してみても、なかなか見つからないということがあります。都心になるほど競争率は高くなるので、見つけにくいです。
新築だけでなく中古住宅のリノベーションも視野に入れることで、中古物件も対象になり、見つけやすくなります。中古であれば新築よりも費用は安くなるので、新築で予算オーバーになったために諦めていたエリアの物件も手が届くかもしれません。

注文住宅に近い

中古住宅のリノベーションは、新築の注文住宅に近いです。建物の構造上、間取りに制限はありますが、可能な範囲内であれば自由にリノベーション出来ます。ただし、マンションの場合は管理規約や共有部分の制約があるので、自由度は低いです。一軒家の中古住宅であれば、外観も新築のようにできます。
ハウスメーカーで注文住宅の家を作る場合、間取りや内装の素材や設備などを、決められたものから選ぶという作り方をすることが多いです。新築の注文住宅でも、完全なオーダーメイドができないハウスメーカーもあるので、この点では中古住宅のリノベーションのほうが理想に近い家を作れます。

中古住宅をリノベーションするデメリット

中古住宅のリノベーションにはデメリットもあります。デメリットも知り、失敗しないように気をつけましょう。

古い物件は新築よりも費用がかかる

中古物件は低コストで購入できることが魅力ですが、古すぎる中古住宅のリノベーションは、かえって費用がかかるので注意が必要です。古ければ古いほど、構造躯体(くたい)などに問題があり、修繕やリフォームに費用がかかってしまいます。
現在の耐震基準に適合しておらず、補強する工事に費用がかかるケースも多いです。基礎や構造躯体の痛みを直す工事も必要になると、新築購入した場合の費用と変わらないくらいに高くなることもあります。そうなるくらいなら、建て替えをするか、中古住宅ではなく新築を購入した方がよいです。

完成するまで待たなければいけない

新築の建売住宅であれば、購入してすぐに引っ越すことが出来ます。しかし、中古物件を購入し、そこからリノベーションをするとなると、完成するまで待たなければいけないのです。
設計からリノベーションの工事が完了するまで、4カ月~6カ月程度はかかります。待っている間に賃貸で仮住まいをするとなると、その費用も必要です。中古住宅のローンと仮住まいの家賃とダブルで支払いになる可能性も考えられます。
  • 費用が安い
  • 希望の場所に住める
  • 古い物件は要注意

中古住宅をリノベーションして失敗した事例

実際に中古住宅をリノベーションして暮らしている方の意見を参考にし、失敗しないようにしましょう。

夏は暑く冬は結露がすごい

古い中古物件の場合、断熱性能が低いので、夏は暑くてじめじめし、冬は寒くて窓は結露がすごいという問題が起こりやすいです。特に冬の寒さと結露は大きな問題。すきま風が寒くて暖房が欠かせず、冬の光熱費が高くなって困るという声や、結露により壁紙がカビだらけになり、快適に暮らせないという声があります。
古い物件は、断熱性、耐震性、換気の性能が低いです。リフォームをしてこれらの性能を高くすれば、快適で安全に暮らせますが、性能を上げるリフォームには高額な費用がかかります。

想像以上に費用がかかった

リノベーションにいくらかかるのかを考えずに中古物件を購入してしまうと、後で高額な費用が必要になり、大変な目に合うかもしれません。安い中古物件を購入すれば、リノベーションの費用と合わせても新築を購入するよりも安く済むことが多いです。しかし、場合によっては想像以上に費用がかかることも知っておきましょう。
ポイントは、耐震性能、断熱性能、24時間換気システムです。耐震性能は1981年・1999年・2003年に基準が新しくなりました。断熱の基準である省エネ性能は1999年に新しくなり、24時間換気システムの設置が義務付けられたのは2003年です。これらの年よりも古い中古物件は、家の基本性能が低く、快適に暮らすために高額なリフォーム代が必要になる可能性があります。

思ったようにリノベーション出来なかった

中古物件は構造により制約があり、理想の間取りにできないという問題が起こりやすいです。その結果、思ったようにリノベーションが出来ず、不満が残ったまま住み続けている方もいます。
リノベーションに関する知識がないまま中古物件を購入すると、満足できない家になる可能性が高いです。どこまで変えてよいのか、素人ではわからないこともあるので、仲介の不動産会社の担当者とよく相談してから、購入を決めましょう。

新しい中古住宅なのにカビだらけ

古い物件であればカビの問題があることも理解できますが、新しい中古物件でもカビだらけになるケースがあります。その場合は、おそらく無人の期間が長いことが原因です。
すぐに買い手が見つからなかったなどの理由で、しばらくの間風通しをしていないと、結露やカビが発生しやすくなり、壁や床の下地の痛みが早く進んでしまうことがあります。24時間換気をしていたなど、しっかりとメンテナンスをしていた物件であれば、その問題は起こりません。大幅なリフォームは費用が高くなるので、どのように管理していたかを確認することも大切です。

10年後に多額のメンテナンス費用がかかった

家のメンテナンスが必要になるのは10年が目安だと言われています。そのため、10年経つことに点検を行いましょう。その点検を行った際に、構造の腐食やシロアリ被害が見つかり、多額のメンテナンス費用がかかったということがあります。
ずっとメンテナンスをしていない中古物件は、外からの見た目はきれいでも、構造の腐食やシロアリ被害が進んでいることが多いです。10年後に困らないために、購入する際にはこれまでのリフォーム履歴やメンテナンス履歴をよく確認しましょう
  • 高額な費用がかかる
  • カビに注意
  • 管理の履歴を確認
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リフォームとの違いについて

リノベーションとリフォームは似ていますが、異なる部分があります。リノベーションは、既存の建物を改修工事して、元よりも利便性や機能性を上げて新しい価値を吹き込むこと。使い勝手が良くなるように、大幅に手入れや手直しを行います。
リフォームは、古くなった部分や壊れた部分を修理や修繕をして、建築当時の状態に戻すことです。リフォームは、古くてマイナスになった状態から建築当時のゼロの状態に戻すことで、リノベーションはゼロ以上のプラスの状態まで高めることだと言えます。
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中古住宅をリノベーションして高く売却する方法

中古住宅をリノベーションして高く売る方法があります。中古住宅の売却を検討している方は、リノベーションをしたほうがよいのかの判断材料にしましょう。

リノベーションで資産価値を上げる

中古住宅を売却する場合、そのまま売ったほうがよいのか、リノベーションをしてから売ったほうがよいのかが悩むところです。高く売るためには、資産価値を上げることを意識してリノベーションをしましょう。
例えば、水回りと住宅設備をきれいにリフォームした中古住宅は、資産価値が高いと判断される傾向があります。しかし、中古住宅を求めている方は、安さを重視している方がほとんどです。リフォームやリノベーション費用が高く、その分を上乗せして売ると、なかなか購入希望者が現れません。安くてきれいな家であることが大切です。

リノベーション費用が高くなるなら、そのまま売る

リフォームやリノベーションに手をかければかけるほど魅力的な家にはなりますが、その分費用は高くなり、売りにくい物件になってしまいます。リフォームやリノベーションに高い費用がかかるなら、そのままの状態で安く売りに出したほうがよいです。
リフォームやリノベーションにかかった費用を上乗せして売ると、売れ残る可能性が高くなります。そうなると値引きに応じるしか選択肢がなくなり、最終的には大幅に損をしてしまうことになりかねません。コストを抑えつつきれいに見せて売りやすくするためには、壁紙を貼り替える、ハウスクリーニングをしてきれいにする、物を減らしてモデルハウスのように見せるなどの方法があります。

一括査定サイトで早く高く売る

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売却前の中古住宅のリノベーションは購入者の希望を考慮して行おう

中古住宅を売る場合、リノベーションをしてから売却活動をするよりも、そのまま売却活動をしたほうが売りやすいです。購入希望者が現れてからリノベーションの希望を確認することをおすすめします。

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