家を買ったばかりだけど売りたいと考えている方は、実は少なくありません。
買ったばかりの家を売るときには、買値よりも安く売ることになって損になってしまうのではないか、不安に思いますよね。
結論から言うと、買ったばかりの家を売ると損をしてしまうケースが多く、特に新築物件を売ると損をしてしまう可能性が高いです。
この記事では買ったばかりの家を売ると損してしまう理由と、損しないケースについてを解説します。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
買ったばかりの家を売ると損？新しい家を買う資金は確保できる？
買ったばかりの家を売るのは、損になるのでしょうか？それとも損にはならないのでしょうか？
結論から言うと、買ったばかりの家を売るときは損をする可能性が高いです。
買ったばかりの家を売ると基本的には損する
買ったばかりの家を売ると、買値よりも1割～3割ほど安く売ることになってしまうことが多いので、損してしまうことが多いです。
損になってしまう原因の1つは、買ったばかりの家を売ると、新築ならではの資産的価値が失われてしまうため買値より安くなってしまいやすいことです。
また、買ったばかりの家を売ってうまく利益が出た場合でも、所有期間が5年以内の家を売ると利益のうちの4割ほどが税金として徴収されてしまうため、利益額が小さくなってしまいやすいです。
損になる場合についてはこちらで、損にならない場合についてはこちらで、詳しく解説していきます。
ローンが残っても住み替えローンで新居を買える
買ったばかりの家を売ってローンが残った場合でも、住み替えローンを利用すれば、ローンの残債を返済するための資金も、新居を購入する資金も借り入れることができます。
住み替えローンとは、今住んでいる家を売って新しい家に買い替えるときに、今住んでいる家のローンの残額と、新居の購入資金をまとめて借り入れることができるローンです。
基本的に、家を売る際には住宅ローンを完済しなければ家を売ることができません。
しかし、住み替えローンを利用すればローン残債の返済資金も借り入れることができるため、住宅ローンを完済できなくても家を売ることができます。
たとえば、ローン残債が2,500万のときに、売却価格2,000万円で家を売った場合を考えてみましょう。
このとき、家の売却価格では返済しきれないローンの残債が500万円残ってしまいます。
通常であれば、ローン残債が残ってしまうためこの条件で家を売却することができません。
しかし、住み替えローンを利用して、新居の購入費用3,000万円とローンを返しきれない500万円の計3,500万円を借り入れれば、今住んでいる家を売って新しい家を手に入れることができます。
注意点として、住み替えローンは金利が高く、金融機関の審査も厳しい傾向にあります。
ただし、多少損をしてでも買ったばかりの家を売りたいと考えている方であれば、住み替えローンを利用することも一つの選択肢として検討するとよいでしょう。
買ったばかりの家を売って損になる場合
買ったばかりの家を売ると、基本的には損になる場合が多いです。
新築の家を売ると多くの場合は買値よりも安く売ることになりますし、買値より高く売れたとしても、利益に対する税率が高くなってしまいます。
中でも特に損になりやすいのは、具体的には次の2つの場合です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
新築で買った家を売る場合
新築の家を少しでも住んでから売る場合は損をすることが多いです。新築住宅とは、未入居で、かつ完成から1年以内の物件です。
日本では中古よりも新品を好む傾向があり、新築の家には新築ならではの価値、すなわち「新築プレミアム」が価格に上乗せされて販売されています。
しかし、1日でも住んでから家を売る場合や、未入居でも完成から1年以上経過してから家を売る場合には、「新築プレミアム」が失われた築浅となるため、中古住宅として扱われることになります。
「新築プレミアム」は、一般的には物件価格の1割から3割ほどに設定されるケースが多いです。
そのため、1日でも住んだ家や、完成から1年以上経過した家を売る場合には、物件の買値のうち1割～3割の価値が失われてしまい、買った時よりも安く売ることになってしまうケースが多いです。
所有期間が5年以内の場合
家を売却して売却益が発生した場合所得税と住民税を支払うことになり、これらはまとめて譲渡所得税と呼ばれています。
譲渡所得税は家の所有期間によって税率が変わり、却した家の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」となりそれぞれの税率で課税されます。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 長期譲渡所得（5年超） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63％ | 15.315％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計 | 39.63％ | 20.315％ |
このように5年以上所有していない買ったばかりの家を売ることで高い譲渡所得税を支払うことになってしまうのです。
長期間家を所有して売る場合に比べると、買ってすぐに家を売却してしまうのは損になると言えるでしょう。
家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
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査定スタート買ったばかりの家を売っても損をしない場合
前章では、買ったばかりの家を売ると損をしてしまう可能性が高いことについて解説しました。
一方で、買ったばかりの家を売っても、場合によっては損にならないこともあります。
具体的には次のようなケースは損にならない場合が多いです。
- 中古で買った物件を売る場合
- 人気が高い家を売る場合
- 新築で買ってまだ住んでいない場合
中古で買った物件を売る場合
中古物件を購入していた方は損をせずに家を売ることができる場合もあります。
中古の家であれば、購入する際にそもそも「新築プレミアム」が上乗せされておらず、相場価格で購入しているケースが多いです。
そのため、相場相応の価格で購入した家を売る場合で、かつ家を売る際に売却相場価格や家の状態が大きく変動していない場合であれば、購入価格と同じくらいの価格で家を売ることができるケースもあります。
人気が高い家を売る場合
家を購入した後に資産価値が高まった家、つまり人気の家を売る場合であれば、買った時よりも家を高く売れる可能性があります。
たとえば、家を購入した後で、テレビ番組で「住みたい街」に選ばれて人気が高まったエリアの家であれば、買った時よりも家を高く売れるケースがあります。
また、家を購入した後で再開発が決まったり始まったりしたエリアについても、そのエリアの人気が上がって相場価格も上がっているため、買った時よりも家を高く売れるケースがあります。
このように、家自体の資産価値が上がっている場合であれば、買った時よりも家を高く売れる可能性があります。
新築で買った家を住まずに売る場合
新築で買った家を一度も住まずに売る場合であれば、買ったときと同じくらいの価格で売れるケースも少なくありません。
新築物件は一度入居して生活をすると中古物件として扱われ、価値が下がってしまい売却する際は価格が下がってしまいます。
一方で、物件の工事が完了しても入居しなかった場合は、工事完了から1年以内であれば新築物件として売り出すことができます。
新築物件として売り出せば新築プレミアムをのせて売り出すことができます。
このような家であれば、新築物件として強気の価格設定を行っても買い手が見つかる可能性が比較的高いため、買ったばかりの家を売っても損にならない可能性が高いです。
似た条件の物件が高値で売れているケース
買ったばかりの家を売却しようと考えている際に、周辺の似た条件の物件が高値で売れている場合は、ご自身の物件も売却価格が高くなる可能性があります。
周辺の同じような条件の物件の売却価格が高ければ、ご自身の物件にも同じような価格での購入希望者が見つかる可能性が高いためです。
「買ったばかりだけど家を売ろう」と考えている方は是非、周辺の似た条件の物件がいくらで売れているかを調べてみましょう。
買ったばかりの家を売るときはローンはどうなる？
家を売る際に注意が必要なのは、住宅ローンが残っている場合、ローンを完済できなければ家を売ることができないということです。
どうして住宅ローンを完済しなければ家を売ることができないのでしょうか。
ここからは家を売る際の住宅ローンについて解説していきます。
ローンを完済しないと家を売ることはできない
住宅ローンがあっても売却活動を進めることは可能ですが、売買契約が完了して新しい買主に家を引き渡すときには住宅ローンを完済し抵当権の抹消手続きをしている必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを契約した人（債務者）が住宅ローンを返済できなくなった場合に住宅ローンの融資元である金融機関（債権者）によって行使される権利のことです。
万が一ローンの返済が滞っても抵当権を設定していれば金融機関が家を差し押さえて競売にかけることができ、住宅ローンの返済に充当できるということです。
この抵当権は債務者に設定されるのではなく家に設定されるため、抵当権抹消をせずに売却して家を差し押さえられることになった場合、新しい買主が家を失ってしまうことになります。
このようなトラブルのもとになるため不動産会社も抵当権のある家は売却しません。
ローンを完済する方法
住宅ローンを完済する主な方法として「家の売却額で完済する」「家の売却額と自己資金で完済する」「住み替えローンを利用する」の3つが挙げられます。
手元にある資金でローンを完済することが難しいとしても家を売った売却額で返済できれば問題ありません。
自分に最適な返済方法を見つけて返済していきましょう。
家の売却額で返済できる場合
家の売却額がローンの残債額を上回ることをアンダーローンと言います。
この場合、家の売却額でローンを完済できるため問題なく家を売却することができます。
ローンを返済するタイミングは家の引き渡しの日です。買主から振り込まれた家の売買代金からローン残債が引き落とされることで完済できます。
家の売却額と自己資金で返済できる場合
家の売却額がローンの残債額を下回ることをオーバーローンと言います。
オーバーローンの場合、家の売却額だけではローンを完済できないため自己資金（個人での貯蓄や扶養家族の収入など）から足りない部分を返済することになります。
住宅ローンを完済しなければ家を売ることはできません。
家の売却額から足りない部分を自己資金を使って返済できるのなら、自己資金を使って完済することをおすすめします。
住宅ローンを返済できない場合
住宅ローンを返済できない場合には、冒頭でもお伝えした住み替えローンを利用することになります。
住み替えローンを利用すれば、住宅ローンが完済できない場合でも家を売ることができます。