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家を買ったばかりだけど売りたいと考えている人もいるでしょう。
しかし買ったばかりの家を売ると損をしてしまうことが多く、特に新築物件を購入した方は損をしてしまう可能性が高いです。
この記事では買ったばかりの家を売る際に損をしてしまう場合とあまり損をせずに売れる場合、家を高く売る方法について解説します。
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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。
買ったばかりの家を売ると損をする理由
買ったばかりの家を売るときは損をする可能性が高いです。
どうして買ったばかりの家なのに購入時と同じくらいの価格で売ることができないのでしょうか。
中古の家は価値が大幅に下がるから
新築の家を購入し、すぐに売る場合は損をすることが多いです。日本では中古よりも新品を好む傾向があり、新築の家には「新築プレミアム」の価値が価格に上乗せされて販売されています。
しかし1日でも入居した家を売る際は中古物件の扱いとなってしまうので、どんなに新しい家でも価格が大きく下がってしまい、新築の家を購入したときと同じ価格で売ることは難しいのです。
そのため新築物件を購入した人が買ってすぐに家を売ると損をすると言えるでしょう。
所有5年以内に家を売ると税金が高くなるから
家を売却して売却益が発生した場合所得税と住民税を支払うことになり、これらはまとめで譲渡所得税と呼ばれています。譲渡所得税は家の所有期間によって税率が変わり、却した家の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」となりそれぞれの税率で課税されます。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 長期譲渡所得（5年超） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63％ | 15.315％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計 | 39.63％ | 20.315％ |
このように5年以上所有していない買ったばかりの家を売ることで高い譲渡所得税を支払うことになってしまうのです。長期間家を所有して売る場合に比べると買ってすぐに家を売却してしまうのは損をしていると言えるでしょう。
節税に使える特例を使用できないことがある
2年以内に以前住んでいた家を売った際に節税に使える特例を使用していた場合は、買ったばかりの家を売却する際に控除を受けることができない場合があります。
マイホームを売却した際に売却益から3000万円控除できる特例は前年及び前々年にこの特例を受けていなことが適用条件として挙げられています。
そのため以前住んでいたマイホームを前々年以降に売却していて、3000万円控除の特例を使用していた場合は、買ったばかりの家を売る際に同じ3000万円控除の特例を使用することができません。
売却益によってはかなり高額な譲渡所得税を支払うことになります。もし近年中にマイホームを売却した人は注意しましょう。
3000万円特別控除の詳細が知りたい方は国税庁のタックスアンサーNo.3302「マイホームを売ったときの特例」にてご確認ください。
住宅ローン控除か3000万円控除どちらか1つしか使用できない
上記で解説した3000万円特別控除の特例と住宅ローン控除は併用することができません。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームの購入やリフォームをした際に一定期間所得税から控除を受けられる制度のことを言います。
どちらの控除も節税に使える控除ですが、適した控除を使えなかった場合は損をしてしまいます。
もしかったばかりの家を売り、新しい家を購入する際は住宅ローン控除と3000万円控除のどちらを使用したほうが損をせずに売買できるか考えて使用しましょう。自分でどちらを使用することが適しているか判断できない場合は不動産会社に相談するとよいでしょう。
家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
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買ったばかりの家を売る理由
買ったばかりの家を売ると損をしてしまうことが分かりました。
では家を購入してすぐに売却する人はどのような事情があって売却するのでしょうか。ここからはよくある買ったばかりの家を売る理由をご紹介します。
離婚した
家を購入したばかりでも離婚などライフスタイルが変わるという理由で家を売る方もいます。
離婚した際は家を売ることをおすすめします。
離婚すると財産分与の手続きを行います。財産分与とは、婚姻関係を結んでいた間に築いた財産を離婚するときに分けることを言います。家も財産分与の対象財産です。
家を2つに分けることは難しいため、売却して現金化したものを分ける場合も多くあります。
また、離婚後も家を残してどちらか一方が家に住み続けた場合、離婚後に連絡を取り合う必要があったりと後々のトラブルになることが多いです。
離婚後のトラブルを避けるためにも、離婚時に家を売却したほうがよいでしょう。
離婚後の財産分与について詳しく知りたい方は「【離婚時の財産分与】家は売却すべき？ローンが残っている場合の注意点とは」という記事もご覧ください。
家が合っていなかった
家を購入するときは気に入っていたとしても、実際に住んでみると想像していたより住みにくく、自分には合っていなかった家だったということもよくある売却理由です。
家に不満を持ち続けて生活することは大きなストレスになります。もし余裕があるのなら家を売り住み替えることを検討したほうがよいでしょう。
家は築年数が経過していない新しい家ほど高く売却することができます。そのため売るか迷っている場合は早めに決断して売却するとよいでしょう。
住宅ローンの返済が困難になった
住宅ローンの返済が難しくなった場合には家を売ることを考えたほうがよいでしょう。
住宅ローンの返済が行われず滞納が続いた場合は、その物件に設定されている抵当権が行使され物件の差し押さえが実行されます。
滞納が続けば債務者の個人情報も金融機関のブラックリストに登録され、対象の不良債権を完済してから5年～10年が経過するまで新しいローンやクレジットカードの審査に通りづらくなることにも注意が必要です。
住宅ローンを滞納し物件が差し押さえられると競売にかけられます。
競売にかけられると市場価格の65％前後で落札されてしまうことに加え、債券回収会社や保証会社が裁判所に納付する競売費用（平均80万前後）が住宅ローンに加算されます。
競売では経済的な負担が大きくなるため住宅ローンを支払えず競売にかけられる前に任意売却という方法を使って売却することをおすすめします。
任意売却について詳しく知りたい方は「【任意売却とは？】メリット・デメリットや売却の流れを解説！」という記事もご覧ください。
転勤するから
家を購入した直後に転勤することが決まり売却する方もいらっしゃいます。勤めている会社から転勤を命じられたら拒否することは難しいでしょう。
泣く泣く買ったばかりの家を手放して転勤に応じる方もたくさんいます。
転勤するという理由で売却する際は、購入者も問題を感じるネガティブな理由ではないため、売却しても買主が見つかりやすいでしょう。
ご近所付き合いでトラブルがあったから
家は購入前に内覧をして自分に合っているか確かめることができますが、ご近所さんとの相性は住んでみるまで確認することができません。
持ち家になると町内会の仕事が回ってくることがあったり、地域の行事に参加しなければならないなどご近所付き合いが多くなるでしょう。
ご近所付き合いは購入した家に住んでいる限り続きます。もしご近所さんとの相性が悪いと感じたら家を売ることを検討してみてもよいかもしれません。
環境が合っていないから
内覧したときは気づかなかった騒音や家の周りの環境が合わなかったことで売却する方もいます。
内覧時にチェックしたつもりでもコンビニや飲食店の近くの家では、夜など時間によって人の声や車の音が気になることがあります。反対にお店から遠い静かな家だと周辺施設への距離が遠く不便に感じることもあるでしょう。
日中であれば日当たりが悪い、道路の車の交通量が多く音が気になるなど家に長時間過ごしていないと分からないことがたくさんあります。
もし家で過ごす際に家の周りの環境が合っておらずストレスに感じるのなら家を売り快適に過ごせる家に住み替えてみるとよいでしょう。
以上が買ったばかりの家を売却するよくある理由です。買ったばかりの家を売却することで損をしてしまうことがあるかもしれませんが、家を売る理由次第ではすぐに売却することをおすすめします。
買ったばかりの家を売るときはローンに注意しよう
家を購入する際に住宅ローンを利用した人がほとんどでしょう。住宅ローン返済中の場合はローンを完済していなければ家を売ることはできません。
どうして住宅ローンを完済していなければ家を売ることができないのでしょうか。ここからは家を売る際の住宅ローンについて解説していきます。
ローンを完済しないと家を売ることはできない
住宅ローンがあっても売却活動を進めることは可能ですが、売買契約が完了して新しい買主に家を引き渡すときには住宅ローンを完済し抵当権の抹消手続きをしている必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを契約した人（債務者）が住宅ローンを返済できなくなった場合に住宅ローンの融資元である金融機関（債権者）によって行使される権利のことです。万が一ローンの返済が滞っても抵当権を設定していれば金融機関が家を差し押さえて競売にかけることができ、住宅ローンの返済に充当できるということです。
この抵当権は債務者に設定されるのではなく家に設定されるため、抵当権抹消をせずに売却して家を差し押さえられることになった場合、新しい買主が家を失ってしまうことになります。
このようなトラブルのもとになるため不動産会社も抵当権のある家は売却しません。
ローンを完済する方法
住宅ローンを完済する主な方法として「家の売却額で完済する」「家の売却額と自己資金で完済する」「住み替えローンを利用する」の3つが挙げられます。手元にある資金でローンを完済することが難しいとしても家を売った売却額で返済できれば問題ありません。
自分に最適な返済方法を見つけて返済していきましょう。
家の売却額で返済する
家の売却額がローンの残債額を上回ることをアンダーローンと言います。この場合、家の売却額でローンを完済できるため問題なく家を売却することができます。
ローンを返済するタイミングは家の引き渡しの日です。買主から振り込まれた家の売買代金からローン残債が引き落とされることで完済できます。
家の売却額と自己資金で返済する
家の売却額がローンの残債額を下回ることをオーバーローンと言います。オーバーローンの場合、家の売却額だけではローンを完済できないため自己資金（個人での貯蓄や扶養家族の収入など）から足りない部分を返済することになります。
住宅ローンを完済しなければ家を売ることはできません。家の売却額から足りない部分を自己資金を使って返済できるのなら、自己資金を使って完済することをおすすめします。
住み替えローンを利用する
新しい家を購入する際に、古い家の売却益や自己資金で払いきることができなかった住宅ローン残債（担保割れ）を、新しい家の住宅ローンに合算できるのが住み替えローンです。
住み替えローンを利用する際、金融機関による審査が行われるほか新居を購入しなければならないなどの制約はありますが、それ以上に古い家で払いきれなかったローン残債を新しい住宅ローンに合算できる点が、債務者にとって最大のメリットです。
ローンの支払いを一元化することができれば、それだけ返済計画も立てやすくなりますね。
もしも家を売るだけではなく新居の購入や住み替えを考えているのであれば、住み替えローンの利用も検討してみるのがおすすめです。
住み替えローンについて詳しく知りたい方は「住み替えローンとは？仕組みと使える人の条件。使えない時の対処法も」という記事もご覧ください。
住宅ローンの返済について解説しました。自己資金でローンを返済できない場合は住み替えローンを使用するという方法もありますが、住み替えローンは金利が高く審査も厳しいため、自己資金もしくは家の売却額でローンを完済する方法をおすすめします。
ローン中の家を売る方法について詳しく知りたい方は「ローン中の家を売るにはどうすればいい？ローンが残ってしまう場合や高く売るコツを解説！」という記事もご覧ください。
買ったばかりの家でも高く売れるケース
家を売却するのならば少しでも購入時の価格と近い価格で売却したいと考えている人は多いでしょう。
家の特徴によっては購入価格と同じかそれ以上の価格で家を売ることができる場合もあります。高く売れる家にはどのような特徴があるのか解説していきます。
中古物件を購入していた
中古物件を購入していた方は損をせずに家を売ることができる場合もあります。中古の家を購入する際は「新築プレミアム」が上乗せされていないので購入価格と同じくらいの価格で家を売ることも可能です。
しかし家は築年数古くなればなるほど売却価格が低くなります。中古の家を買ってすぐに売る場合は築年数が経過する前に売ることが重要になるでしょう。
話題になった街にある家
テレビ番組や新聞、雑誌、インターネットなどで「住みたい街」に選ばれるなど注目されている街の家は高く売れる傾向にあります。
街が話題になることでその街に興味を持つ人が増えるため少し高めの価格でも売却することができます。街だけでなく話題になった駅の近くに家がある場合も高値で取引されることもあります。
このように街が話題になれば家の価格も上がるということです。
再開発された・される予定がある地域にある家
再開発された地域は一体の価値が高くなります。
特に家の近くに駅や病院、有名学校などがあると家の需要が高くなります。まだ再開発されていない地域でも、近くに大型ショッピングセンターが建設されるといった再開発の情報があれば多少強気の価格でも家を売ることができるでしょう。
高級マンションが建設された地域にある家
家の周辺に高級マンションが建築されるとその地域のイメージが良くなるため注目が集まるようになり、新築マンションだけでなく中古マンションの購入を検討している人も増えるでしょう。
このように自分の家自体の価値が上がらなくとも周囲のマンション次第では高く売却することができるのです。
買ったばかりの家を高く売る方法
家を売る際にはできるだけ購入時と同じくらいの価格で売りたいと考えている人がほとんどでしょう。
ここでは買ったばかりの家を売る方法をご紹介します。
できるだけ早く売る
家は築年数が経過すればするほど価値が下がります。そのためできるだけ築年数が経過する前に売却することでより高く売却することができます。
出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）｜東日本不動産流通機構
このグラフは築年数別の成約価格を表しています。一戸建てとマンションどちらも築年数が経過すればするほど価格が低くなっていることが分かります。
このように築年数が経過して価値が下がってから家を売ると高値での売却は難しくなります。いつか家を売ろうと考えているのならば早めに売却することをおすすめします。
家の売却相場について詳しく知りたい方は「現在の家の売却相場はいくら？築年数別の相場価格や相場の調べ方を解説」という記事もご覧ください。
複数社に査定をしてもらう
家を売却する際は不動産会社に査定を依頼していくらで売れそうか価格を出してもらいます。その査定を行う際には複数社に査定を依頼するようにしましょう。
査定には明確な基準がなく不動産会社によって査定結果が異なります。そのため1社の査定結果だけではその査定結果が正しいのか判断することが分かりません。また査定結果が1つだけでは売却相場を把握することもできません。
査定結果が正しいのか、家の売却相場を知るためにも3社以上に査定依頼をするとよいでしょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する際は不動産一括査定サイトのイエウールを利用するとよいでしょう。簡単な必要事項を入力するだけで24時間いつでも無料で査定依頼をすることができます。
売ったら いくら？
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家の売却が得意な不動産会社と媒介契約を結ぶ
たくさんある不動産会社の中でも売却業を得意としている不動産会社を選びましょう。
売却が専門でない不動産会社でも不動産の売却をすることはできますが、売却を専門にしている不動産会社のほうが売却実績や専門知識がありスムーズに売却活動を行うことができます。
さらに家の売却を得意としている不動産会社であるかも確認しましょう。不動産会社にとって得意・不得意な物件もあるため、一戸建てもしくはマンションの売却を得意としている不動産会社を選ぶほうがよいでしょう。
売却実績や得意な不動産を調べるには、不動産会社のホームページを確認するか担当者に直接聞いてみましょう。
売り出し価格を高めに設定しておく
家の売り出し価格を決める際は査定価格より少し高めに設定しておくとよいでしょう。
家を売りに出し、買主候補が見つかった際に値下げを交渉されることがあります。初めから売却希望額で売りに出すと値下げ対応をした際に売却希望額より低い価格で売却することになってしまいます。
買ったばかりの家を売る際は家の売却額をローンの返済に充てるという方も多いでしょう。値下げ交渉をされてもいいように売り出し価格は高めに設定しておきましょう。
内覧時は部屋の中を明るく綺麗にする
家を売りに出すと購入希望者から内覧の申し出があります。
内覧時に家を気に入ってもらうためにも部屋を綺麗に、明るく見えるように工夫しましょう。
特に玄関や水回り、リビングは注意しましょう。あらかじめ部屋を掃除したり窓の近くにある物をどかすなどして家を清潔に保ち内覧者にいい印象を与えることが大切です。
もし自分で掃除ができそうでなければハウスクリーニングを利用するのもよいでしょう。
ここまで買ったばかりの家を売る際の損や高く売る方法について詳しく解説しました。
どんなに購入してすぐに売却したとしても、1日でも家に住んでしまったら中古の家として扱われてしまいます。そのため新築の家を購入した方は損をせずに家を売ることは難しいと言えるでしょう。
中古の家を購入していた方は、正しい売却相場を把握し適切な価格設定をすれば損をせずに家を売ることもできるでしょう。
買ったばかりの家を売る際は損をする可能性が高いです。できるだけ損をしないように家を売るために不動産会社と相談して売却活動を進めるとよいでしょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。