不動産の売り出し価格の決め方は?市場価格の調べ方から査定の流れまで

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

こんにちは。イエウールコラム編集部です。
いざ売却を決意しても一体自分の不動産がいくらで売れるのかという事はなかなか把握できないですよね?
まずは、どういう風に売却価格が決まるのかを知ることで、適切な価格というものが見えてきます。
この記事を読むことで適切な売却価格と不動産業者を選ぶためのポイントが分かります。

先読み!この記事の結論
  • 売却価格を決めるためのポイント
  • 不動産売却には必須の仲介業者について

あなたの不動産の
売却価格を
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JASDAQスタンダード市場に上場している(株)Speeeが運営しているサービスなので安心してご利用いただけます。

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

不動産を売却しようと決意したら、まずしなくてはならないことは「売却価格の決定」です。不動産という大きな金額が動く取引ですから、誰しも損のないように価格を決めたいと思うでしょう。

しかし、実際に不動産価格の決め方についてくわしく説明できるという人は少ないのではないでしょうか。
大切な不動産を後悔なく売却するためには、不動産や土地の価格がどのように決まるのか 、査定で重視されるポイントはどこなのか 、について知っておくことが重要です。

今回は不動産の売却価格の決め方について、役に立つ知識を深掘りしてご説明します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

売り出し価格と成約価格の違い

不動産を売却する際、最終的な価格は売り主と買い主の交渉によって決定します。つまり、売りに出したときと、実際に売却が成立したときの価格が必ずしも一致するものではないということになります。

そこで、「売り出し価格」と「成約価格」の違いについて理解しておくことが重要です。

売り出し価格とは

実際に売りに出されるときの価格が売り出し価格です。売却に出す前に自身で希望売却価格を出し、その上で不動産会社に査定をしてもらい、その時の不動産の市場価値売り主の希望などを加味しながら決定するものです。

成約価格とは

売り主と買い主の双方が納得し、売買が成立した価格が成約価格です。売り出し価格とほぼ変わらない価格になる場合もあれば、希望した価格よりも低くなる可能性もあります。

最終的には買い主との交渉で決まるものなので一概には言えませんが、過去の取引実績から所有している不動産と近しい条件の不動産がいくらくらいで売れているのかなどを調べておくと、有力な判断材料となるのでおすすめです。

売却期間は売り出し価格を決めるための重要なヒント!

「売却できるまでの期間はどのくらいなのか」という点については、物件の状態や価格設定によっても変わってきますので一概には断言できませんが、おおよそ3~6か月が目安と考えてください。

売却では不動産会社に仲介してもらうのが一般的ですが、 通常は売却期間を「3か月」で設定 します。なぜ3か月なのかというと、不動産売買の媒介を依頼する際には媒介契約という取り交わしが必要になり、媒介契約の有効期間と更新が3カ月ごとに設定されているからなのです。

この期間内で売れるよう不動産会社が積極的に営業してくれるわけですが、ここで重要になってくるのが「物件の魅力」と「売り出し価格」の関係です。相場である市場価格や希望する売却価格とのバランスも考慮する必要がありますが、大まかには

3カ月以内で売りたければ相場よりも安くお値打ち感をアピール!相場感よりも希望する価格で高く売りたいなら最長でも6カ月が必要!と言えるでしょう。

結局プロに査定してもらうのが一番早くて正確

これらのことを考慮すると不動産売却の初心者が売却額を決めるのは非常にリスキーだと言えます。
そんな時は不動産一括査定サービスを使いましょう。
不動産会社は、地元の不動産市場にも精通しているため、正しい査定額を出す事ができます。
不動産一括査定サービスは、物件情報をたった1回入力するだけで、選りすぐりの不動産会社に不動産の査定額を調べてもらえるサービスです。
しかも不動産一括査定サービスはオンラインです。ご自宅にいながら、またはお仕事のお昼休み中にでも査定を依頼することが可能です。
「すぐに不動産の査定結果を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスのイエウールを使って査定結果を調べてみましょう。
不動産一括査定について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

売り出し価格はどうやって決める?

売り出し価格を決めるには、判断材料の照らし合わせが大切になってきます。ある程度自分の中で、根拠のある価格を決めてくおくことで、最終的な買い主との交渉も自信を持って臨むことができるでしょう。

そのために必要な3つのステップをご紹介します。

【ステップ1】希望売却価格を決める

希望売却価格とは、「これくらいで売れたらいいな」という価格のことです。希望売却価格を自分の中に持っておくと、売り出し価格を決める根拠になるので決めておくとよいでしょう。

希望売却価格を決める基準としては次のような例が挙げられます。

例1:ローンが残っているので、返済に充てたい。

例2:新居を購入するので、頭金として使えるくらいの利益が欲しい。

【ステップ2】市場価格を調べる

売却価格の相場を調べるには、近隣にある物件の相場価格が分かる物件情報サイト地価情報が分かる公的サイトを参考にするのがよいでしょう。

土地総合情報システム

国土交通省が公開している「土地総合情報システム」では、各地域でおこなわれた取引の情報を知ることができます。物件があるエリアで、実際に取引を行った人からのアンケートでデータがとられています。

使い方は非常に簡単で、所有する物件があるエリアを入力するだけで、簡単に情報を得られます。

レインズマーケットインフォメーション

戸建てやマンションの取引情報については「レインズマーケットインフォメーション」で見ることができます。

市場に出ているすべての不動産情報が集まるレインズが管理しているシステムで、実際の成約価格に基づいた取引データをチェックできます。

売り出し価格や査定価格は公開されているデータも多いですが、実際の成約価格については一般的な情報源からは知ることが難しいので、参考にするとよいでしょう。

【ステップ3】照らし合わせて売り出し価格を決める

売り主からすれば、売り出し価格はなるべく高く設定したいところですが、市場価格からあまりにかけ離れると、購入検討者がなかなか現れず、売却に遅れが出てしまう可能性があります。

そこで、自身で決めた希望売却価格と市場価格を照らし合わせてみて、「実際どのくらいの差があるのか」を確認することができます。ここであらかじめ下調べと調整をしておくことが、 納得のできる売り出し価格でスムーズな売却に繋げるための重要なポイントになります。

売却を決める前の2つの重要なポイント!

このように、同じ物件であっても価格の考え方は様々です。しかし、あくまでも売却の中心にいるのは売り主であり、希望価格に沿った売却を実現するためにも、自分自身の考えや希望を明確にしておくことはとても大切になってきます。

では、自分の希望を整理していくためにおさえておきたいポイントをお伝えします。

【ポイント1】希望価格だけでなく、最低価格も考える[/hx]自分にとって絶対に譲れない価格を、2つの観点で決めておくとよいでしょう。

1つは自分にとって望ましい売却金額 、もう1つは価格を下げていく場合の最低ラインです。

希望する金額は自身の願望や主観で決めてしまって構いません。「これくらいで売れたら納得だ!」という金額で決めましょう。最低ラインについては、今後の資金計画生活が成り立たなくなる可能性はないかなどの視点を持って考えるべき価格です。

「とにかく早く売りたいからいくらでもよい」という事情でもない限り、最低ラインを決めておかないと、流れに身を任せて判断基準を失ってしまう事になりかねません。

【ポイント2】売却までの明確なスケジュール立て

いつまでに売りたいか、不動産売却のスケジュールを決めておくことも大切です。すぐに売りたいといった事情がある場合はもちろん、特に期限を決めていない場合でも最長6カ月を目安に売ることを考えましょう。

希望価格で売り出してすぐに買い手が見つかれば問題ありませんが、なかなか反響がない場合には、値段を下げることを検討しなくてはなりません。最終的な期限を決めておくことで、「どのタイミングで価格を下げたらいいのか」というスケジュールを考えることが可能になります。

また、(株)東京カンテイの調査によると売却期間が延びるほど成約価格が低くなるというデータが確認されています。

こうなってしまうと、「売れ残り物件」というイメージがついてますます買い手が見つからないという悪循環に陥ります。スケジュールと価格のデッドラインを決めて、計画的に売却戦略を練っていきましょう。

売却戦略を立てるのは、不動産会社です。いつ情報を出すかタイミングを見極められる不動産会社を見つけましょう。より良い不動産会社を見つけるのに良い方法は、複数社を見比べること。1社を判断するのは難しいですが比較するのなら売却が初めての方でも判断しやすいです。

不動産売却には仲介が必須!

不動産売却は売り主と買い主の双方が行う契約になるので、売り手と買い手のマッチングができるのであれば、個人同士でも売却契約を結ぶこと自体は可能です。しかし大きな金額が動き、専門的な知識も必要になる不動産売却では、個人同士だとトラブルも生じやすいため、不動産の専門会社に依頼するのが一般的です。

不動産会社の査定を受けて、それをもとに売却価格を相談して決めることになります。

査定の流れ

まずは査定依頼です。不動産会社によって査定額に差が出るので必ず複数の不動産会社の査定結果を比較できるようにしましょう。

次に査定依頼をした不動産の内外を現地調査してもらい、調査後には不動産会社から簡単なヒアリングがあります。ここでの回答が査定に影響する場合もあるので、マイナスな点であっても正直に答えましょう。

最後に「登記簿謄本」や「売買契約書」などの必要書類を準備し、不動産会社からの査定結果報告を待ちましょう。

事前に詳しい流れを確認しておくことで、準備不足やスケジュールの遅れなどを未然に防ぐことができます。

流れ やること
Step1 不動産会社に査定依頼をする
Step2 不動産会社に査定をしてもらうために訪問日時を決める
Step3 不動産会社に査定してほしい家に訪問してもらい現地調査をする
Step4 不動産売却に必要な書類を確認する
Step5 不動産会社から査定結果を報告してもらう

査定方法

査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

様々な事情で売却を急いでいたり、訪問に対応する時間のない人もしっかりと査定をしてもらえる方法がありますので、詳しく解説していきます。

机上査定

実際の物件は確認せず、エリアの相場やほかの売却事例などから売却価格を算定するのが「机上査定」です。

不動産会社に蓄積されたデータも参照されるので、その会社が自分の物件があるエリアの情報をしっかり持っているかどうかも査定に影響を及ぼします。

各社の持つ情報や強みなどによって査定に差が出るので、そういう意味でも何社かに査定を依頼したほうが信頼できる価格を見極められるでしょう。

訪問査定

机上査定だけではわからない、実際の状況を踏まえた査定額を知りたい場合は、現場に出向いて不動産を調査してもらいましょう。物件自体の管理状況や使用状況だけでなく、周辺状況や騒音といった環境も調査対象になるので、より詳しい査定額を知ることができます。

調査の際にはヒアリングもあります。ヒアリングではネガティブなことについても正直に話しておくことが大切です。査定に影響することは、できれば黙っておきたいかもしれませんが、契約が成立してから黙っていたことが買い主の知るところとなると、大きなトラブルになりかねません。

不動産会社は物件の買い手を探してくれるパートナーです。

自分の知る状況は正直に伝え、また不動産会社からも査定内容の詳細や理由をきちんと聞き、お互いに信頼できる関係性を築くことで、より良い条件での売却成功させることができると考えましょう。

まとめ:売り出し価格に迷ったら一括査定に出すのがコツ!

  • 売り出し価格を決めるため「相場」を調べることは不動産売却におけるセオリー。
  • 絶対に譲れない価格「希望売り出し価格」と「最低ラインの成約価格」を決めることが大事。
  • 「市場価格」がわかるサイトを活用して、より具体的な売り出し価格をイメージする。
  • 不動産会社の査定を受けて、売り出し価格を相談することが成功への近道。

売却したい物件がどのくらいの評価になるのかを簡単に知りたい場合は、インターネットの一括査定サービスを利用するのも手でしょう。
実査定に来てもらうには、時間をつくったり、自宅の整理整頓をしたりと手間がかかりますが、Webサイトの一括査定なら、自宅にいながらすばやく相場を知ることができます

現在は不動産の購入を検討している人の多くがインターネットで物件を探します。
当然、そういったサービスで提示される価格は、購入検討者の基準にもなっています。
買い手がどういったイメージで物件を考えているのかを知る手がかりにもなるでしょう。

一括査定サービスのなかでもおすすめなのが、イエウール です。

利用者数は1,000万人超!

提携不動産会社は1,500社以上!

不動産の売却価格は、金額が大きいだけにどうやって決めればよいのか迷いは尽きないものです。
できるだけ多くの情報に触れ、そのなかから自分の信頼に足る情報を選んでいくことが納得できる不動産売却の近道となるでしょう。

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