不動産の売り出し価格の決め方は?市場価格の調べ方から査定の流れまで

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

こんにちは。イエウールコラム編集部です。
いざ売却を決意しても一体自分の不動産がいくらで売れるのかという事はなかなか把握できないですよね?
まずは、どういう風に売却価格が決まるのかを知ることで、適切な価格というものが見えてきます。
この記事を読むことで適切な売却価格と不動産業者を選ぶためのポイントが分かります。

先読み!この記事の結論
  • 売却価格を決めるためのポイント
  • 不動産売却には必須の仲介業者について

「イエウール」で価格を比較した方の2人に1人が、平均342.5万円高く売れています。不動産の売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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不動産を売却しようと決意したら、まずしなくてはならないことは「売却価格の決定」です。不動産という大きな金額が動く取引ですから、誰しも損のないように価格を決めたいと思うでしょう。

しかし、実際に不動産価格の決め方についてくわしく説明できるという人は少ないのではないでしょうか。
大切な不動産を後悔なく売却するためには、不動産や土地の価格がどのように決まるのか 、査定で重視されるポイントはどこなのか 、について知っておくことが重要です。

今回は不動産の売却価格の決め方について、役に立つ知識を深掘りしてご説明します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

売り出し価格を決める手順

売り出し価格を決めるには様々な判断材料が必要になってきます。
納得のいく売り出し価格で売却をするためにも非常に大切なステップになるので、本章では売り出し価格を決めるまでの手順を説明していきます。

【ステップ1】希望売却価格を決める

希望売却価格とは、「これくらいで売りたい」という価格のことです。希望売却価格を自分の中に持っておくことで売り出し価格を決める根拠となるので始めに決めておくとよいでしょう。

希望売却価格を決める際にはまずローンの残債があるかどうかを確認し、売却額で残債を完済できるような価格設定を目指しましょう。

希望売却価格を決める基準としては次のような例が挙げられます。

(例1)ローンが残っているので、返済に充てたい。
(例2)新居を購入するので、頭金として使えるくらいの利益が欲しい。

【ステップ2】希望売却価格と市場相場を比較する

希望売却価格を決めたら、次は市場相場を調べて比較してみましょう。

売却したい不動産と似た条件の物件が実際にどのくらいの価格で売却されているのかを知ることで、希望売却価格と市場相場にどのくらいの差があるのかを確認できます。

市場相場とあまり差がないようであれば問題はありませんが、あまりに希望売却価格のほうが高いとなると購入希望者が現れず売却が長期化してしまうことも。
大きくずれる場合は一度希望売却価格の見直しをしましょう。

相場を調べるには近隣にある物件の相場価格が分かる物件情報サイトや、地価情報が分かる公的サイトを参考にするのがよいでしょう。

土地総合情報システム

国土交通省が公開している「土地総合情報システム」では、各地域でおこなわれた取引の情報を知ることができます。
物件があるエリアで、実際に売買取引を行った人からのアンケートでデータがとられています。使い方は非常に簡単で、所有する物件があるエリアを入力するだけで、簡単に情報を得られます。

【ステップ3】査定依頼をして比較する

市場相場に基づいた希望売却価格を決めたら不動産会社に査定依頼をしましょう。

不動産会社によって査定基準に違いがあったり得手不得手もあるため、査定結果には必ず差が出ます。どの査定額がより現実的であるかの判断をする際に、希望売却価格が必要になるのです。

複数社に査定依頼をする際には一括査定サービスを利用しましょう。
一括査定サービスであればWEB上で一度申し込むだけなので、不動産会社を何件も回ったり何度も同じ質問に答える必要もなく忙しい人にはおすすめです。
また、一括査定サービスは利用料が無料なので、売却を検討段階でも気軽に利用することができます。

不動産一括査定について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご確認ください。

確認しておきたいポイント

同じ不動産でも、方法によっては売却額に差が出たり売却期間が長期化する場合もあります。
不動産売却で後悔しないためにも、売却額を決める際に知っておきたいポイントをお伝えしていきます。

【ポイント1】最低売却価格を決める

売り出し価格を決めたら、同時に最低売却価格も決めましょう。

不動産売却では必ず値下げ交渉が行われます。この時に「値下げしていいのはここまで」という線引きをしておかないと、焦って大幅な値下げをしてしまい、売却したら住宅ローンの残債を完済できなくなってしまった…なんてことも。

資金計画を加味した上での最低売却価格を決めることで損しない売却ができます。

【ポイント2】値引き交渉される前提での価格設定を

上述したように、売却の際には必ず買い主側から値下げ交渉をされます。
この時に値下げに応じないのではなく、値下げ交渉をされる前提で値引き分の金額をプラスした価格設定をするようにしましょう。
買い主側の要望にある程度寄り添うことができれば早期の売却にも繋がりますし、お互い納得のいく取引にすることができます。

【ポイント3】売却までのスケジュール立て

いつまでに売りたいか、不動産売却のスケジュールを決めておくことも大切です。
すぐに売りたいといった事情がある場合はもちろん、特に期限を決めていない場合でも最長6カ月を目安に売ることを考えましょう。

希望価格で売り出してすぐに買い手が見つかれば問題ありませんが、なかなか反響がない場合には、値段を下げることを検討しなくてはなりません。最終的な期限を決めておくことで、「どのタイミングで価格を下げたらいいのか」というスケジュールを考えることが可能になります。

また、(株)東京カンテイの調査によると売却期間が延びるほど成約価格が低くなるというデータが確認されています。

こうなってしまうと、「売れ残り物件」というイメージがついてますます買い手が見つからないという悪循環に陥ります。

スケジュールと価格のデッドラインを決めて、計画的に売却戦略を練っていきましょう。

【ポイント4】高く売りたいか安く売りたいか

売却する際には高く売りたいのか早く売りたいのか、優先順位をつけましょう。

売却期間は特に重視しておらず、とにかく高く売りたいのであれば価格設定を高くして様子を見ることができますが、価格はあまり気にしていないけどとにかく早く売りたい場合は、価格設定を下げる必要があります。

両方重視したいところですが、売り主と買い主では求めるものが異なるため「高く早く」は最も難しいです。
売却時には何を最優先したいのかを明確に決めておくことで、優先順位に沿った価格設定をすることができます。

売り出し価格と成約価格の違い

不動産を売却する際、最終的な価格は売り主と買い主の交渉によって決定します。つまり、売りに出したときと、実際に売却が成立したときの価格が必ずしも一致するものではないということになります。
そこで、「売り出し価格」と「成約価格」の違いについて理解しておくことが重要です。

売り出し価格とは

実際に売りに出されるときの価格が売り出し価格です。

売却に出す前に自身で希望売却価格を出し、その上で不動産会社に査定をしてもらい、その時の不動産の市場価値売り主の希望などを加味しながら決定するものです。

成約価格とは

売り主と買い主の双方が納得し、売買が成立した価格が成約価格です。
売り出し価格とほぼ変わらない価格になる場合もあれば、希望した価格よりも低くなる可能性もあります。

最終的には買い主との交渉で決まるものなので一概には言えませんが、過去の取引実績から所有している不動産と近しい条件の不動産がいくらくらいで売れているのかなどを調べておくと、有力な判断材料となるのでおすすめです。

売却期間は売り出し価格を決めるための重要なヒント

「売却できるまでの期間はどのくらいなのか」という点については、物件の状態や価格設定によっても変わってきますので一概には断言できませんが、おおよそ3~6か月が目安と考えてください。
売却では不動産会社に仲介してもらうのが一般的ですが、 通常は売却期間を「3か月」で設定 します。なぜ3か月なのかというと、不動産売買の媒介を依頼する際には媒介契約という取り交わしが必要になり、媒介契約の有効期間と更新が3カ月ごとに設定されているからなのです。

この期間内で売れるよう不動産会社が積極的に営業してくれるわけですが、ここで重要になってくるのが「物件の魅力」と「売り出し価格」の関係です。相場である市場価格や希望する売却価格とのバランスも考慮する必要がありますが、大まかには

3カ月以内で売りたければ相場よりも安くお値打ち感をアピール!相場感よりも希望する価格で高く売りたいなら最長でも6カ月が必要!と言えるでしょう。

まとめ:売り出し価格に迷ったら一括査定に出すのがコツ!

  • 売り出し価格を決めるため「相場」を調べることは不動産売却におけるセオリー。
  • 絶対に譲れない価格「希望売り出し価格」と「最低ラインの成約価格」を決めることが大事。
  • 「市場価格」がわかるサイトを活用して、より具体的な売り出し価格をイメージする。
  • 不動産会社の査定を受けて、売り出し価格を相談することが成功への近道。

売却したい物件がどのくらいの評価になるのかを簡単に知りたい場合は、インターネットの一括査定サービスを利用するのも手でしょう。
実査定に来てもらうには、時間をつくったり、自宅の整理整頓をしたりと手間がかかりますが、Webサイトの一括査定なら、自宅にいながらすばやく相場を知ることができます

現在は不動産の購入を検討している人の多くがインターネットで物件を探します。
当然、そういったサービスで提示される価格は、購入検討者の基準にもなっています。
買い手がどういったイメージで物件を考えているのかを知る手がかりにもなるでしょう。

一括査定サービスのなかでもおすすめなのが、イエウール です。

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不動産の売却価格は、金額が大きいだけにどうやって決めればよいのか迷いは尽きないものです。
できるだけ多くの情報に触れ、そのなかから自分の信頼に足る情報を選んでいくことが納得できる不動産売却の近道となるでしょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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