【不動産売却7つの注意点】流れで解説!高く・手間なく売るためには

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

こんにちはイエウール編集部です。

家やマンションなど不動産の売却活動を始めたいけれど、初めてだから不安を感じていたり、暗黙の了解があるのなら先に知っておきたい…と思い、なかなか初めの一歩を踏み出せない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

大切な家を売るのだから相場かそれ以上で売りたいし、なるべくスムーズに売却活動を終わらせて新しい住まいでの暮らしをスタートさせたいと思うと慎重になってしまうものです。

そこで、この記事では不動産を安く売ってしまったり、売却活動がうまくいかずモヤモヤしてしまわないよう、不動産売却時に知っておきたい注意点を解説します。

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JASDAQスタンダード市場に上場している(株)Speeeが運営しているサービスなので安心してご利用いただけます。

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

売却の流れ・費用など基本の注意点

戸建て、マンションなどいずれの不動産を売却する際にも知っておきたい基本があります。まずは基本を解説します。

不動産売却の流れ

不動産を売却する際の大きな流れは以下の通りです。

時期 手順 やること 詳細 注意点
売出し前 1 相場調査 不動産の価格を自分でざっくりと調べる 売却相場を調べる時の注意点
2 査定依頼 不動産会社に不動産の査定を依頼する 査定してもらう際の注意点
3 不動産会社の選定 複数社から契約を結ぶ会社を選ぶ 不動産会社を選ぶ際の注意点
4 不動産会社と契約 3つの契約方法から選択し、契約を結ぶ 媒介契約を結ぶ際の注意点
売出し後 5 内覧対応 内覧準備をし、買主に内覧してもらう 内覧時の注意点
6 売却契約 契約書を作成し、買主と売買契約を結ぶ 売却契約の際の注意点
7 確定申告 売却の翌年、確定申告を行う 控除を使う際の注意点

不動産の状態によっては売り出し前に解体を行ったり、売却方法によっては内覧を行わない場合も。

しかし、最初に不動産の査定をしてもらうことはほとんどの場合で必要となります。まずは査定をしてもらい、どのように売却活動を進めていくのか、不動産会社と相談すると良いでしょう。

不動産売却完了までの期間

不動産が売れるまでの期間は一般的に3ヶ月~6ヶ月と言われています。

これは、査定開始から実際に売却が完了するまでの期間となり、時間はざっくりと以下のような配分になります。

時期 期間
売り出し前 数週間~1ヶ月
売り出し中 1日~売れるまで
売り出し後 1ヶ月前後

売却期間が延びる大きな要因は売り出し中の期間。不動産を買いたいと思う買主が現れないと売れないですし、買主が現れても売主が売りたいと思う売却額に買主が納得してくれないと売買契約は成立しません。

不動産会社の集客力や営業力にもよりますが、不動産を売れる買主が現れるかどうかはご縁。6ヶ月以上かかる場合もあるので、不動産の売却は余裕をもって行いましょう。

もし、不動産を早く売りたい場合は販売価格を下げるのも手です。周辺の物件より安ければ不動産は売れやすくなり、売却期間を短縮しやすくなります。

逆に高く売りたい場合は他の家より高くても買うという買主が見つかるまで販売活動を行う必要があり、売却完了までの時間が長くなるので注意しましょう。

不動産を売却する際の費用

不動産は売る場合でも費用が発生します。

最も一般的で確実な不動産会社に依頼をし、不動産売却を手伝ってもらう場合は仲介手数料が発生しますし、不動産を購入した時より高く売れた場合には税金もかかります。

不動産売却時にかかる主な費用は以下の通りです。

項目 費用の目安
仲介手数料 ( 売却額 × 3% + 6万円 )+ 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼するとして5,000円~2万円程
ローンを一括返済するための費用 一括繰上返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
その他費用 ※費用項目より異なる

ここで注意したいのは、費用がかかりすぎると手元に残るお金が少なくなるということ。不動産をせっかく希望額や相場通りの価格で売却できでも、諸費用が多額になってしまえば結果安く売ってしまったのと同じです。

費用を抑える方法は後ほど解説します。不動産売却にかかる費用の詳細を知りたい場合はこちらの記事をご確認ください。

不動産売り出し前の注意点

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不動産の売却活動を開始するにあたって、まず直近でやってくるのは以下の売り出し前の注意点です。

売り出し前はまだ不動産会社など相談できる相手がいないので悩むことも多いと思いますが、重要な段階です。最初にしっかりとやるべきことを行うことで、売却活動が成功する確率がぐっと上がります。

売却相場を調べる時の注意点

不動産の売却では、不動産会社に価格査定を依頼して売却活動を行いますが、価格査定前に、自分でも売却相場を調べておくことが大切です。

また、売却相場を調べる時には「周辺の類似物件の価格調査」や「周辺の過去の取引データ」、「路線価や固定資産税評価額など公的価格」など、複数のデータを比較するようにしましょう。

不動産の価格には明確な決まりがないため、できるだけ多角的に調査してその平均を取るような姿勢が大切です。

不動産を査定してもらう際の注意点

不動産を査定してもらう時は、必ず相見積もりを取りましょう。

もちろん、あなたが不動産に精通していて、これまで何度も不動産を売却した経験があるのであれば、信頼のおける1社に査定を任せても構いません。

しかし、ほとんどの方がそうではないでしょう。
有名だからとか、近くにあるからといった理由で、1社だけに査定を依頼すると、その会社が不動産を高値で売却してサービスも良い会社なのか、ただ手っ取り早く仲介手数料を取ることだけを考える会社なのか分かりません。

また、価格査定を受けて、査定価格の提示を受ける際には口頭ではなく査定書をもらうようにしましょう。
口頭でしか伝えないまま、媒介契約を促すような会社との契約は避けた方が無難です。

査定価格提示時には、必ず査定金額を書面で出してもらうようにし、仮に出せないようであれば候補から外してしまいましょう。

不動産会社を選ぶ際の注意点

不動産会社を選ぶ際は複数社を比較して選びましょう。

買主候補を連れてくるのも価格交渉の対応をするのも売主ではなく不動産会社です。1社に依頼して決めるのではなく、何社か不動産会社を見て比較し、最も良いと思った不動産会社を選びましょう。

査定を依頼する際、CMなどを行っている大手不動産会社がすぐ思いつくかと思いますが、物件の立地やターゲット層によっては地域密着型の中小の不動産会社が良い場合もあります。
不動産会社を比較する際は大手ばかりでなく、中小などの不動産会社も混ぜて検討をすると良いでしょう。

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不動産会社と媒介契約を結ぶ際の注意点

不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ際には媒介契約の種類に注意しましょう。

媒介契約には一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3つがあります。
一般媒介契約は同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約できないという特徴があります。

不動産会社としては、専任媒介契約や専属専任媒介契約の方が仲介手数料を受け取れる可能性が高まるため、専任や専属専任での契約を希望するのが普通ですが、まだ信頼できる不動産会社が定まっていない時には一般媒介契約で契約しておくと良いでしょう。

売り出し開始後に気をつけたい注意点

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もう少し先の話になりますが、不動産会社と契約を結び、売却活動を始めた後にも注意点はいくつかあります。売却開始後は以下のような点に気をつけましょう。

内覧時の注意点

不動産を内覧してもらう時は、とにかく綺麗に掃除することを徹底しましょう。

家の中に荷物などを一切置かず、拭き掃除までしてピカピカにしておくのが理想的です。

マイホームの売却では住みながらの売却か、引っ越してからの売却か悩まれる方も多いかと思いますが、引っ越して何もない状態の方が確実に売却しやすいです。何もない方が部屋が広く清潔に見えるからです。

既に引っ越しをしている場合はハウスクリーニングを入れると良い です。浴室やキッチンなど汚れやすい水回りを業者に掃除してもらうことで清潔感を印象づけることができますし、ニオイ対策にもなります。

売却契約の際の注意点

不動産の売買契契約時には売買契約書の内容に注意しましょう。

売買契約書には不動産をいくらで売却するか、いつ不動産を買主に引き渡すかなどが記載されています。その他にも庭の植物の処分や土地の測量が必要な場合はどちらがやるのかなど、細かいことまで買主と話し合って決めたことが記載されています。

買主と口頭で決めても契約書にその通りに書かれていなければ無効となってしまうので、契約書に判を押す前にしっかりと確認しましょう。

一度売買契約書に判を押してしまうと、その後契約内容を変えようと思っても簡単には変えられず、最悪違約金が発生します。

控除を使う際の注意点

税金の控除を使う際は確定申告が必要になるので注意しましょう。

不動産を売却した際、不動産を購入した金額より売却額が上回ると、不動産の販売で利益を得たこととなり譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税は3,000万円特別控除などを利用すれば、支払いが免除される場合がありますが、控除を利用するには確定申告が必要です。

確定申告時に書類を用意して合わせて申請することで控除は適用されるので、忘れず確定申告を行いましょう。確定申告をするタイミングは家を売却した翌年の2月16日~3月15日
の間。

譲渡所得税を支払う場合は同じタイミングで納税になるので、納税するための資金も合わせて用意しておきましょう。

不動産を高く売るための注意点

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不動産を売却し住み替えるということは、引っ越し代金や新居で新しく揃える家具など多くの費用が発生するでしょう。そのために不動産を高く売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか。

ここでは家を売ってより多くの利益を出すための注意点を解説します。

費用を抑えて手元に残るお金を残す

不動産は相場価格より高く売るのは難しいです。そのため、不動産を売却しより多くの利益を得るためには、売却額を少しでも高くするのはもちろんのこと売却にかかる費用を抑えることが重要です。

売却にかかる費用を抑えて手元に残る金額を増やしましょう。費用を抑える工夫としてできることは以下になります。

【リフォームしない】 リフォームは費用以上の効果が期待できないので不要です。
リフォームをすると数十万~数百万円の費用が発生しますが、その金額をそのまま売却額に上乗せして販売すると、売り出し価格が高くなりすぎてしまい売れづらくなります。最近では自身でリノベーションしたい買主も増えているので、無闇にリフォームをして、出費を増やさない方が良いです。

【無駄な広告を打たない】 不動産会社は家を売るためにさまざな宣伝活動をしてくれますが、不動産会社によっては新聞の折込チラシなど一部宣伝方法でオプション費用が発生する場合があります。最初からオプションの広告などは利用せず、無駄に広告費が発生しないようにしましょう。

複数社に査定してもらう

複数の不動産会社に査定してもらい市場相場を把握しましょう。

不動産の市場相場を知るのに最も適しているのは不動産会社の査定です。しかし、不動産会社の査定には明確なルールなどがなく、不動産会社によって査定額が異なります。つまり、1社だけではその査定価格が高いのかどうか、市場相場も分からないということです。

市場相場が分からないと売り出し価格を決める際に安く設定しまうなどの問題が発生してしまいます。最低3社には査定依頼を出し、査定額の幅と相場が分かるようにしましょう。

売り出し価格を少し高めに設定する

不動産の売り出し価格を決める際には希望売却額から少し高めに設定しましょう。

不動産の売買が行われる際、買主は最後に値下げ交渉をしてくるのが通常で、売主はある程度値下げを承認するのが一般的です。また、なかなか不動産が売れない時には価格を下げて再度販売をするということもあります。

よって、最初の売り出し価格を希望額にしてしまうと最終的に希望額より下がってしまう可能性が高いです。

売り出し価格を途中で上げるのは難しいので、最初の売り出し価格は少し高めに設定して値下げに対応できるようにしておきましょう。

手間をかけないための注意点は不動産会社を味方にする

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不動産の売却活動が始まれば土日はもちろん平日も時間を割かなくてはなりません。そうなると早く売りたいと言わずともある程度手間なくスムーズに売却活動を終わらせたいですよね。

手間をかけずにスムーズに売却活動を行うのなら、不動産会社を早めに味方につけてしまうのが得策です。ここではその理由と良い不動産会社を見極める際のポイントを解説します。

信頼できる不動産会社を見つけるのが重要

不動産の売却をなるべく手間なく終わらせるのに不動産会社が重要な理由は、不動産会社はプロだからです。

当たり前ですが、不動産会社は家を売るプロです。何度も不動産売却を仕事として経験しているので、どんな魅力を伝えれば買主に刺さるのか、どのような手順で売却活動を行えばスムーズなのかを把握しています。自分で調べるのも大切ですが、不動産会社の担当者に聞けば早く解決できることは数多くあるでしょう。

しかし、どの不動産会社でも売却がスムーズにいくというわけではありません。信頼できる不動産会社、もっと言うのであれば優秀な担当者を見つける必要があります。

立地や状況などが異なり、1つといって同じ家はありません。そのため家に合った売却方法やアピールポイントを導き出すには知識や経験が必要です。この2つを兼ね備えているのが優秀な担当者というわけです。

優秀な担当者を見極めるために注意するポイント

不動産会社の選び方でも解説しましたが、信頼できる不動産会社、優秀な担当者を見つけるためには不動産会社を比較することです。

ここでは担当者を比較した際にチェックすべきポイントをご紹介します。ポイントをチェックしてどの担当者が良かったのか判断できるようにしましょう。

【対応の早さ】 担当者の対応の早さはやる気の表れです。売却したい不動産を売れると思っているのかを見ることができるでしょう。また、聞いたことや予定調整への対応が早いということはそれだけ余裕がある証拠。余裕のある担当者の方が視野を広く持つことができ、緊急事態が発生した時にも対応してもらえるでしょう。
メールの返信や電話の折り返しなどが何日も空かないかチェックしましょう。

【知識の豊富さ】 建築素材や周辺知識の情報、税金制度など不動産に関する知識が豊富な担当者であれば、どのような売却方法が良いのか買主にどこをアピールすれば良いのかなど、より適切な戦略が立てられます。査定結果の理由や周辺地域について質問してみましょう。素早く答えられれば知識が豊富な可能性が高いです。

【相性の良さ】 技量とは異なりますが、売主と担当者の相性の良さも重要です。相性の良い担当者なら距離をすぐ詰めることができ、細かなことでもすぐ質問できる状態になります。相性の悪い担当者だとお互い報告が遅れるなどして、売却できるタイミングを逃してしまうこともあるでしょう。やりやすいと感じたら相性の良いでしょう。

こんな条件の時は特に注意が必要

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不動産売却では相続した不動産の売却や住宅ローンの残債がある不動産の売却、共有持分のある不動産の売却の際など、注意しなければならないことがあります。

相続した不動産を売却する時

ご両親などから相続した不動産を売却する時には、相続登記がなされているか確認しましょう。

相続では、ご親族との遺産分割協議の結果、相続財産の割り振りされますが、その中に不動産が入っており、あなたが不動産を相続したとしても、実はこの時に不動産登記の義務はありません。
登記手続きがなされていないと、登記上の名義は被相続人(亡くなった方)のままですから、これを売却したり、ローンの担保にしたりすることはできません。

相続した不動産で相続登記がなされていない時には気付いた時に手続きを済ませておくようにしましょう。

住宅ローンが残っている時

ローンの残った家を売却する際には返済資金を用意しましょう。

住宅ローンを組んで購入した家は、返済ができなかった時の担保として家に抵当権がついており、抵当権がついたままでは家は売れません。

そのため、売主は抵当権を抹消するためにローンの残り(残債)を返済しなくてはなりません。残債は原則一括返済になります。一括返済と抵当権の抹消は不動産を買主に引き渡すまでに行えば良いので、売却額を返済に当てることが可能です。

ただし、不動産の売れた金額によっては足りない場合もあるので、足りない分を補うために引っ越し費用などとは別に自己資金を用意しておいた方が良いでしょう。

共有名義の時

親から相続した不動産で、兄弟で共有している不動産を売却するような場合、売却の手続きには有持分者全員の同意が必要です。

共有持分者の中に誰か一人でも売却に反対している人がいる場合、強行することはできません。
入念に準備を進め、全員の意思が固まったところで売却活動を行うようにしましょう。

まとめ

不動産の売却は売りたい不動産の状況や売主の事情によって売却方法などが変わり複雑です。今回ご紹介した注意点をうまく利用し、売却を成功させましょう。

初めての売却で不安という方は早めに不動産会社に相談するというのも手です。不動産会社は不動産売却のプロ。何かわからないことや困ったことがあれば適切なアドバイスをくれます。不動産会社との関係作りは査定依頼からです。
家の売却は不動産会社から営業することはほとんどなく、売主が不動産会社に依頼をするという行動を起こさないと不動産会社と出会うことは少ないです。査定依頼をし、家の価値を調べてもらうと共に不動産会社との関係を始めてみてはいかがでしょうか。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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