不動産売却の注意点を流れで解説！損しないために注意すべきこととは

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

不動産売却「前」の注意点

家やマンションなど不動産の売却活動を始めたいけれど、初めてだから不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

大切な家を売るのだから相場かそれ以上で売りたいし、なるべくスムーズに売却活動を終わらせて新しい住まいでの暮らしをスタートさせたいと思うと慎重になってしまうものです。

そこで、この記事では不動産を安く売ってしまったり、売却活動がうまくいかずモヤモヤしてしまわないよう、不動産売却時に知っておきたい注意点を不動産売却「前」「中」「後」に分けて解説します。

ではさっそく、不動産売却前に必ず押さえておきたい注意点は以下の3つになります。

• 自宅の状況を調べる
• 不動産売買に関する契約や登録がどうなっているか調べる
• 不動産売却の流れと期間を確認する
• 不動産売却にかかる費用を把握しておく
• 余裕を持った売却スケジュールを立てる

それぞれ詳しく解説します。

自宅の状況を調べる

まずは、自身の自宅の状況を正確に把握しましょう。

築年数や、材質、間取り、などからリフォーム歴の有無などまで、さまざまな観点で自宅の状況を把握しておくことで、売却活動の第一歩がスムーズに踏み出せます。

また確認する点として、以下のような項目があります。

• 売却前に修繕が必要かどうか
• 電気、水道、ガスなどのライフラインに問題がないかどうか
• 建物の基礎や構造体の状態
• 壁の傷や汚れ、床の状態など、見た目に関する状態
• 土地の用途地域や建築基準法に基づく制限
• 道路や隣地との境界線の確認

これらの点を事前に調べ、整理しておくことで、不動産売却時の不確実性を減らし、より良い条件での売却が期待できます。必要に応じて、不動産専門家や建築士などの専門家に相談することも検討しましょう。

不動産売買に関する契約や登録がどうなっているか調べる

家を購入した際は、相続でない限り、住宅ローンを契約して購入している方がほとんどだと思います。

そのため、不動産の売却前には、まず、住宅ローンの返済がどうなっているか、抵当権が抹消されているかどうかを確認しましょう。住宅ローンが完済していないのに、住んでいた家を売却することは、原則NGとなります。一部の条件に当てはまる場合は考慮される可能性もありますが、基本的には、住宅ローンの返済が完了し、抵当権が抹消されて初めて、家の売却が可能になります。

2つ目の注意点は、売却しようとする不動産の名義人が誰かということです。

親や親族から相続された不動産の場合、そのままでは売却ができないので、まずは「相続登記」を行い、誰が現在の正式な所有者であるかが明確にしましょう。不動産に関する取引がより透明に行われるようになります。

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、その不動産が誰のものになるのかを法的に正式に記録する手続きのことです。簡単に言うと、故人が持っていた家や土地などの不動産を、遺された家族や相続人の名前に正式に変更することを指します。

詳細は、法務局の「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）」をご覧ください。

不動産売却の流れと期間を確認する

不動産売却をすることが決まったら、まず初めに不動産売却の流れと売却完了までにかかる期間を確認しましょう。

不動産の状態によっては売り出し前に解体を行ったり、売却方法によっては内覧を行わない場合もあります。

しかし、最初に不動産の査定をしてもらうことはほとんどの場合で必要となります。まずは査定をしてもらい、どのように売却活動を進めていくのか、不動産会社と相談すると良いでしょう。

一戸建てとマンションだと家の寿命は変わる。あなたのお家はどっち？

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また、不動産が売れるまでの期間は一般的に3ヶ月～6ヶ月と言われています。

これは、査定開始から実際に売却が完了するまでの期間となり、時間はざっくりと以下のような配分になります。

売却期間が延びる大きな要因は売り出し中の期間。不動産を買いたいと思う買主が現れないと売れないですし、買主が現れても売主が売りたいと思う売却額に買主が納得してくれないと売買契約は成立しません。

不動産会社の集客力や営業力にもよりますが、不動産を売れる買主が現れるかどうかはご縁。6ヶ月以上かかる場合もあるので、不動産の売却は余裕をもって行いましょう。

もし、不動産を早く売りたい場合は販売価格を下げるのも手です。周辺の物件より安ければ不動産は売れやすくなり、売却期間を短縮しやすくなります。

逆に高く売りたい場合は他の家より高くても買うという買主が見つかるまで販売活動を行う必要があり、売却完了までの時間が長くなるので注意しましょう。

不動産売却にかかる費用を把握しておく

不動産は売る場合でも費用が発生します。

最も一般的で確実な不動産会社に依頼をし、不動産売却を手伝ってもらう場合は仲介手数料が発生しますし、不動産を購入した時より高く売れた場合には税金もかかります。

不動産売却時にかかる主な費用は以下の通りです。

ここで注意したいのは、費用がかかりすぎると手元に残るお金が少なくなるということ。不動産をせっかく希望額や相場通りの価格で売却できでも、諸費用が多額になってしまえば結果安く売ってしまったのと同じです。

余裕を持った売却スケジュールを立てる

不動産売却をする際には、余裕のある売却スケジュールを立てるようにしましょう。

この日までに必ず売らなければならないという期限が決まっていると、売り切るために買主からの値下げ交渉を受け入れたり、売り出し価格を低くするなど値段を下げて売却することになってしまいます。

特に、高く売却することにこだわる場合は、高く設定した価格でも購入してくれる買主が現れるまで待てるように、余裕を持って売却活動を行いましょう。

不動産売却「中」の注意点

不動産売却は大きな取引であり、注意が必要です。以下は不動産売却中の注意点です。

不動産売却においては、慎重なプロセスと計画が不可欠です。まず、物件の適正な評価が必要なため、査定を依頼し価格を適切に設定することが成功の鍵です。売買契約書の条件を確認し、契約内容について明確な了解を持つことも大切です。信頼性の高い不動産仲介業者の選定や、市場調査、物件の準備、費用の計画も忘れてはなりません。

また、税務と法的事項にも留意し、法的義務を遵守する必要があります。専門家の協力を得ることで、リスクを軽減できます。引き渡し日程の調整や円滑なコミュニケーションも重要です。不動産売却は重要な決断であり、計画的なアプローチと慎重な取り決めが成功への鍵となります。

• 複数の不動産会社に査定依頼をする
• 不動産会社選びは担当者との相性を重視する
• 内覧前の事前準備は念入りに行う
• 内覧予約がない場合は広告の内容を見直す
• 契約内容について理解する
• 法的義務を遵守する

査定は複数の不動産会社に依頼する

不動産を査定してもらう時は、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

もちろん、あなたが不動産に精通していて、これまで何度も不動産を売却した経験があるのであれば、信頼のおける1社に査定を任せても構いません。

しかし、ほとんどの方がそうではないでしょう。

有名だから、近くにあるからといった理由で、1社だけに査定を依頼すると、その会社が不動産を高値で売却してサービスも良い会社なのか、ただ手っ取り早く仲介手数料を取ることだけを考える会社なのか分かりません。

また、複数社に査定を依頼をすることで売却相場を知ることができます。

不動産会社の査定には明確なルールなどがなく、不動産会社によって査定額が異なります。つまり、１社だけではその査定価格が高いのかどうか、市場相場も分からないということです。

市場相場が分からないと売り出し価格を決める際に安く設定しまうなどの問題が発生してしまいます。最低3社には査定依頼を出し、査定額の幅と相場が分かるようにしましょう。

不動産会社選びは担当者との相性を重視する

不動産会社を選ぶ際に注意したいのは、営業担当者との相性が良いかどうかです。

売却活動では疑問や不安に思う点が多く、なかなか売却活動が進まないことがあります。その際に相談したりアドバイスしたりと頼りになる存在が営業担当者です。

営業担当者とは売却活動が完了する約6か月間、やり取りをすることになります。売却活動をスムーズに進めるためにもこちらの話を親身に聞いてくれて信頼できる営業担当者であるか事前に確認して契約をするようにしましょう。

内覧前の事前準備は念入りに行う

不動産を内覧してもらう時は、とにかく綺麗に掃除することを徹底しましょう。

特に注意して掃除すべき箇所は水回り、玄関、リビング、バルコニー、収納スペースです。

マイホームの売却では住みながらの売却か、引っ越してからの売却か悩まれる方も多いかと思いますが、引っ越して何もない状態の方が確実に売却しやすいです。

もし居住中の家の内覧を行う場合は、少しでも荷物が少なくなるように住み替えで捨てる予定の荷物は先に捨てておくとよいでしょう。

また、不動産のアピールポイントを事前にまとめておくことも重要です。物件のパンフレットに記載されているような内容だけではなく、実際に住んでみないと分からないアピールポイントを伝えることができるとよいでしょう。

内覧予約がない場合は広告の内容を見直す

売り出しが始まってしばらく経っても内覧の予約が入らない場合は、広告に掲載している写真、広告を掲載している場所・期間の3点を確認しましょう。

多くの人が目にする場所に広告が掲示されていないと内覧者は見つかりません。広告を掲示している場所や掲示期間が適切であるか不動産会社と相談しましょう。

次に広告に掲載している写真に注目します。物件の魅力が伝わる写真になっているか、ぜひ内覧してみたいと思えるような写真が掲載されているか、もし改善すべきなら写真を撮り直すなど対策を行いましょう。

契約内容について理解する

不動産会社に頼りすぎていたり、口頭で話した内容を鵜呑みにしていたりしていると、実際の契約内容を正確に理解できていなかったりもします。契約内容を理解していないことで、どういったリスクがあるのでしょうか。

例えば、契約書に含まれる条件や取引内容を充分に理解せずに署名すると、後で問題が発生する可能性があります。例えば、引き渡し日程や費用の明示、特定の条件の達成、修繕費用などが含まれます。契約書が不明確であれば、紛争や法的トラブルの原因となります。

そのため、対処法として契約書を詳細に読み、不明瞭な点や疑問点があれば、不動産弁護士や専門家に相談しましょう。条件を明確にし、双方が合意することが重要です。また、契約書に記載されていない重要な条件や合意事項は書面に残しておくことが賢明です。

不動産売却「後」の注意点

つぎに、不動産売却後にも気を付けるべき重要なポイントが存在します。売却が完了したからといって安心せず、以下のような注意点に留意しましょう。

不動産の売却でも、税金の問題も忘れてはいけません。売却に伴う譲渡所得税や住民税の申告・納付を怠ると、罰則が課せられる可能性があります。確定申告の期限を守り、適切な税金を支払いましょう。

さらに、売却によって得た資金の運用や再投資を計画することも大切です。資産運用や税金対策を検討し、将来の経済的な安定を考えることが重要です。

不動産売却後の注意点を把握し、適切な対処をすることで、円滑な売買取引の完了後も安心して新たなステップに進むことができます。

• 不動産売却後は忘れずに確定申告を行う
• 譲渡所得税や住民税の申告・納付する
• 資金の運用や再投資を計画する

売却後に確定申告を忘れずに行う

税金の控除を使う際は確定申告が必要になるので注意しましょう。

不動産を売却した際、不動産を購入した金額より売却額が上回ると、不動産の販売で利益を得たこととなり譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税は3,000万円特別控除などを利用すれば、支払いが免除される場合がありますが、控除を利用するには確定申告が必要です。

確定申告時に書類を用意して合わせて申請することで控除は適用されるので、忘れず確定申告を行いましょう。確定申告をするタイミングは家を売却した翌年の2月16日～3月15日の間。

譲渡所得税を支払う場合は同じタイミングで納税になるので、納税するための資金も合わせて用意しておきましょう。

譲渡所得税や住民税の申告・納付する

不動産売却に伴い、得た所得に対して譲渡所得税や住民税が課税されます。譲渡所得税は国税であり、住民税は地方自治体に納める税金です。これらの税金の申告と納付を怠ると、法的トラブルや罰則の対象となります。

譲渡所得税や住民税の申告・納付を怠った場合、税務署からの督促や追加課税が行われる可能性があります。未納の税金に対して罰金や遅延損害金が課せられ、経済的な負担が増大します。さらに、信用情報にも影響を及ぼす可能性があります。

不動産売却に伴う譲渡所得税や住民税の申告と納付は義務です。売却時に得た所得額を正確に計算し、税務署への申告と納付を期限内に行いましょう。

資金の運用や再投資を計画する

不動産売却によって得た資金を適切に運用または再投資することは、将来の経済的な安定を確保するために重要です。資金の保全や収益化の計画を立てましょう。

資金を適切に運用しない場合、資産価値の減少や将来の財政的な困難に直面する可能性があります。また、資金を無駄に消費することで将来の投資機会を逃すことも考えられます。

そうならない為に、資金の運用や再投資については、個人の財政状況や目標に合わせた計画を立てることが大切です。資産運用の専門家と相談し、リスクを管理しながら資金を運用する方法を検討しましょう。また、将来のニーズに備えて優先順位を設定し、計画的に使途を決めることも重要です。

不動産の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の不動産がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の不動産に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

不動産売却時に絶対にやってはいけない注意点

不動産売却を成功させるためには、基本の注意点のほかにも、やってはいけない注意点を押さえておくことも重要です。

不動産売却時に損をしないためにも、以下の4つの注意点を意識して売却活動を進めていきましょう。

• 大手・中小に偏って査定依頼をする
• 売却相場を調べずに売り出し価格を決める
• 売却価格を上げるためにリフォームをする
• 損失が出た際に確定申告を行わない

それぞれ詳しく解説します。

大手・中小に偏って査定依頼をする

不動産査定を依頼する際に大手の不動産会社がよいのか、それとも中小の不動産会社がよいのか迷っている方もいるでしょう。

結論から申し上げますと、大手と中小どちらかに偏ることなく査定依頼をしましょう。

大手の不動産会社であれば豊富な資金により広告に力を使うことができるため全国を対象に買主を探すことができます。一方、中小の不動産会社は地元密着型を売りにしている場合が多く、その地域にあった売却戦略や広告活動を行いより物件にあった売却活動を行うことができます。

このように大手と中小にはそれぞれに長所があるためどちらかに偏って査定依頼をしてしまうと本当に自分にあった不動産会社を見つけることはできません。

不動産会社を比較する際は大手ばかりでなく、中小などの不動産会社も混ぜて検討をすると良いでしょう。

売却相場を調べずに売り出し価格を決める

仲介で売却する場合、不動産の売り出し価格を自分で決めることができますが、売り出し価格を決める前に必ず売却相場を調べるようにしましょう。

売り出し価格が相場より高すぎる価格に設定されていると、内覧の申し込みは少なくなり、売れ残ってしまう確率が高くなってしまいます。反対に、売り出し価格が相場より低すぎる価格に設定されていると、その物件の価値より低い価格で売却してしまい、損をしてしまうこともあります。

このような事態を避けるためにも、売り出し価格を決める前に、売却相場を調べておきましょう。

売却相場を調べる時には「周辺の類似物件の価格調査」や「周辺の過去の取引データ」、「路線価や固定資産税評価額など公的価格」など、複数のデータを比較しましょう。

不動産の価格には明確な決まりがないため、できるだけ多角的に調査してその平均を取るような姿勢が大切です。

売出価格を高くしすぎた売却体験談①

参考：みんなの不動産売却体験談

売出価格を高くしすぎた売却体験談②

参考：みんなの不動産売却体験談

売却価格を上げるためにリフォームをする

古い不動産の売却を検討している方の中には、少しでも高く売却するためにリフォームをして売却すべきなのか迷っている方もいるでしょう。

結論から申し上げますと、売却価格を上げることが目的でリフォームをすることはおすすめできません。

リフォームをすることで多少は売却価格を上げることはできますが、リフォームにかかった費用以上に売却価格を上げることができる保証はありません。

また、買主の中には中古の物件を安く購入して自分の好きなようにリフォームしたいと考えている方もいます。

よって、リフォームが必ず売却する際に有利になるとは限らないため、売却時にリフォームを検討している方は、一度不動産会社に相談してみましょう。

損失が出た際に確定申告を行わない

不動産を売却して損失が出た場合は、原則として確定申告をする必要はありませんが、税金対策のためにも積極的に確定申告を行いましょう。

マイホームを売却して損失が出た場合に使える特例として、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というものがあります。

この特例は、マイホームを住宅ローンの残高より低い価格で売却して損失が出た場合に、一定の要件を満たしていれば、確定申告をすることでその譲渡損失をその年の他の所得から控除（損益通算）することができる制度です。

損益通算しても控除しきれなかった場合は、翌年以降3年内に繰越控除することも可能です。

この特例を利用するためにはマイホームの所有期間や住宅ローンの償還期間など、様々な要件が設けられています。

詳しく知りたい方は、国税庁ホームページのタックスアンサーNo.3390「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」をご覧ください。

まとめ

不動産の売却は売りたい不動産の状況や売主の事情によって売却方法などが変わり複雑です。今回ご紹介した注意点をうまく利用し、売却を成功させましょう。

初めての売却で不安という方は早めに不動産会社に相談するというのも手です。不動産会社は不動産売却のプロ。何かわからないことや困ったことがあれば適切なアドバイスをくれます。不動産会社との関係作りは査定依頼からです。
家の売却は不動産会社から営業することはほとんどなく、売主が不動産会社に依頼をするという行動を起こさないと不動産会社と出会うことは少ないです。査定依頼をし、家の価値を調べてもらうと共に不動産会社との関係を始めてみてはいかがでしょうか。