「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産売却時の入札とは
不動産を売却する場合、その方法の1つとして入札があります。これは複数の買取希望者によってオークション形式で価格が決まるという売却方法で、競合が多ければどんどん価格が上がり、逆の可能性も否定できません。ただし実際は個人の不動産売却において入札形式を使う事は少ない現状があります。不動産入札の多くは工場跡地やマンションなど大きいものが主で、企業や国、裁判所が入札によって不動産を売却しています。個人が入札によって不動産を売却する事は少なく、高く売る事が難しい相対取引で売却するという現状があります。少しでも高く売却できる個人での不動産入札は今注目の、売却方法です。
不動産売却時に向いている入札方式は一般競争入札で、売却価格を売り主が決定し、不動産会社が入札希望者を集め、その中でオークションを開催、参加者内の価格競争後に最高価格にて落札すると言う流れです。落札後は不動産会社仲介のもと売買契約を結びます。契約に不安がある場合は予め参加者に条件をつけたり審査することもできます。
一般的な不動産売買と入札による売買の違い
【一般的な不動産売買】
一般的な不動産売買は、売り手と買い手、またはそれらの代理人（不動産仲介業者）間の直接交渉によって行われます。このプロセスには以下の特徴があります：
- 直接交渉: 売り手と買い手が直接、または仲介業者を通じて交渉します。
- 価格設定: 売り手が物件の価格を設定し、買い手はその価格に基づいて交渉を行います。
- 柔軟性: 価格、支払い条件、引渡し日など、取引の条件は双方の合意によって調整可能です。
- 時間: 売買プロセスは、適切な買い手を見つけ、合意に達するまでの時間が不確定です。
【入札による売買】
一般的な不動産売買は、売り手と買い手、またはそれらの代理人（不動産仲介業者）間の直接交渉によって行われます。このプロセスには以下の特徴があります：
- 直接交渉: 売り手と買い手が直接、または仲介業者を通じて交渉します。
- 価格設定: 売り手が物件の価格を設定し、買い手はその価格に基づいて交渉を行います。
- 柔軟性: 価格、支払い条件、引渡し日など、取引の条件は双方の合意によって調整可能です。
- 時間: 売買プロセスは、適切な買い手を見つけ、合意に達するまでの時間が不確定です。
不動産を入札方式で売買することはできるの？
不動産を入札方式で売買することは可能です。この方式は、特定の不動産に対して複数の買い手が価格を競い合う形式で、公平かつ透明性の高い方法として知られています。不動産の入札方式には一般競争入札、不動産公売、および不動産仲介会社が行うオークションの3つの主な形式があり、その特徴と入札時にかかる費用について説明します。
一般競争入札
【特徴】
- 公平性と透明性：一般競争入札は、事前に定められた条件に基づいて公開され、誰でも参加することができます。入札者は密封された入札書を提出し、最も条件に合致した入札者が選ばれます。
- 全国から参加者を募る：多くの場合、全国の地方裁判所が管理するものであり、全国から参加者を募るため、物件の適正価格での売買が期待できます。
【費用】
- 入札保証金：入札に参加する際には、入札保証金が必要になることがあります。
入札保証金は、売却基準価格の２０％程度になります。 - その他の費用：落札後、登記費用や仲介手数料などの追加費用が発生する可能性があります。
不動産公売
【特徴】
- 強制的な売却：不動産公売は、税金の滞納や債務不履行などの理由で、国税局が管理する形式で不動産を売却する方法です。
- 低価格での落札機会：公売物件は市場価格よりも低価格で売り出されることが多い。
公売保証金および、入札保証金は、物件によって価格が異なります。
【費用】
- 入札保証金：公売に参加する際にも入札保証金が必要です。これは、落札者が契約を履行しない場合に保証として機能します。
- 落札価格：落札価格の他に、登記費用や固定資産税などの清算が必要になる場合があります。
不動産仲介会社のオークション
【特徴】
- 迅速な売買：不動産仲介会社が主催するオークションは、迅速に売買を進めることができるメリットがあります。特に短期間で不動産を売却したい売主に適しています。
- 市場価格での競争：参加者同士の競争により、物件の市場価格が反映されやすくなります。
- サポートが手厚い：オークションでは、一般競争入札や不動産公売にはない、売却時や入札後のサポートまで受けられる可能性が高いです。
【費用】
- 入札保証金は、売却基準価格の２０％程度が一般的
- 仲介手数料は、売買価格の3％～5％倍＋6万円
不動産入札のメリットとデメリットを比較しよう
不動産の入札方式には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
一般的な相対方式などと比較したり、取引価格や交渉、落札の難易度などからメリット・デメリットを出してみました。
入札のメリット
インターネットオークションを使った「競り上がり入札」では、入札価格が見えるので価格競争が起こります。希望者が予算の中でどんどんと価格を競り上げてくるので、売り主自身も想像がつかない高価格で落札となる可能性があります。買取はほとんど企業の場合が多く、企業にとってメリットがある場合は高額の落札に繋がる事が多いようです。
さらに多人数での参加となる場合は、より高く価値をつけてくれた人に売却できるのは後悔が少なく納得感があります。そして買い手のほとんどが買取業者や企業なので、審査によって不可となってしまう可能性がある個人間の取引と違い、落札後はかならず契約できるので、確実に売却する事を望んでいる場合は大きなメリットです。
入札のデメリット
不動産入札では扱う価格が大きいため、個人での取引の場合買取希望者が集まりにくいと言うところです。数百万～数千万円を個人の方は即落札は難しく、企業などにとっては規模が小くなるのでよほどの物件でない限りは希望者が集まらないです。
希望者が集まらないと言う事を避けるために売出価格を低く設定する必要がある場合があります。
その時あまりに安く設定してしまうとそのまま落札となる可能性もあります。
一旦落札されてしまうと、値下げ交渉のみとなりますし、落札後は必ず契約しなくてはなりません。不本意な契約とならないためには予め値下げ分を想定するなど、慎重に売出価格を決める必要があります。
ある程度のリスクは伴いますが、安易に安く設定して中途半端に落札希望者が集まるという場合が最も避けるべき事です。相場と希望額を考えたうえでの売却価格を設定、参加希望者がいなければ入札が流れるだけなので新たに仕切り直しという方法もあります。
不動産の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の不動産がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の不動産に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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不動産入札で売却する流れ
- 売出し価格を決める
- 不動産の買取業者を集める
- 入札した方と売買契約を結ぶ
- 価格交渉を行う
- 支払い
まずは売出し価格を決める必要があります。ここが最も重要なところなので、不動産業者と相談して相場を確認し、適正な売出価格を設定します。ここで相場を意識せずに価格を設定してしまうと、入札希望者が集まらない、安く売れてしまった。と言う事が起こります。
そして、仲介業者が不動産の買取業者などの参加者を募集します。身元を確認したうえで参加者が集まったらオークションを開催、最高額で入札した方と売買契約を結びます。ただし契約までの期間で価格交渉の場が設けられる場合が多く、そのままの金額で売却とはならないようです。
競争落札後の不動産売却には特有の仕組みがあります。この仕組みを理解する事で売却をスムーズに行う事ができるでしょう。
入札形式の種類
| 一般競争入札 | 不特定多数の中から好条件のものを選ぶ方式。不動産取引には最も適した入札方法です。 |
| 公募型競争入札 | 予め条件を満たす希望者を募る入札方法です。参加表明書を提出して審査後、参加が認められた場合のみ参加可能で、参加の時点で落札の可能性が高いようです。 |
| 見積もり（オープンカウンター) | 買い手から予め見積を出してもらう方法です。一般競争入札に比べて予算が低く、物品や印刷物の発注に使われるようです。 |
| 指名競争入札 | 前もって買取業者を指名してその中で好条件のところを選ぶ形式です。一般競争入札に参加できる条件を満たしていない場合や、一般競争入札での取り扱いに向かない場合に使われるようです。 |
| 希望制指名競争入札 | 受注を希望する業者を募りその中から資格などを考慮、選定して選ぶ方式です。公募型指名競争入札とも言われます。技術系の事業入札時に使われるようです。 |
入札形式は大きく分けると５つに分かれます。扱う商品によって使い分けますが、不動産売買でもっとも利用しやすいのが「一般競争入札」で、入札資格を持っていればだれでも参加することが可能です。
不動産入札の業界動向
不動産入札は個人ではなかなか取り入れにくい売却方法でしたが、インターネットで手軽に査定から見積まで行えるようになり、売り手も、買い手も情報を多く取り入れることが可能となりました。今までのように不動産の掘り出し物は不動産業界のみで出回るものではなくなりつつあります。売り手と、買い手は適性な双方納得の価格で売買できるという部分で、今後の動向として不動産業界でも力を入れざるおえない方式と言う事もあり、業者によっては無料査定の他にも様々なサービスを受けることがでるなど、個人でも利用しやすいようになってきています。
インターネットでも査定から入札までを扱う業者が多数参入しています。数ある中から自分に合ったところを選びだすのは簡単ではありません。無料の査定見積を複数社から取り寄せ、比較した上で、親身になって相談に乗ってくれる、信頼できる、相性が良いなど、自分にあった業者を探しだしましょう。
入札売却時の注意点
入札売却時の注意点がいくつかあるので、しっかりと押さえておきたいです。売出価格の設定
売出価格の設定は最も神経を使うところです。希望者が思うように集まらない場合、その価格が基準となりますので最悪その価格で落札されてしまいます。売出価格を決める場合、高すぎると参加希望者が集まらず、安すぎると損して売る事になります。落札後に価格交渉が入ることが多く、必ず契約しなくてはならないため、落札価格より安くなることはあっても高くなる事は無いのです。
適正な価格でないと入札希望者が集まらない
適性な価格を提示できない場合は入札希望者が全く集まらないと言う事もあります。売却を希望しているのであれば、相場を踏まえたうえで不動産業者に相談し、慎重に決定する必要があります。その上で、相談役としても信頼がおける不動産業者選びが重要です。相談や価格を見るなら一括査定サイトを利用する
価格だけをみるなら一括査定サイトが便利で簡単で、信頼できる不動産業者とマッチングできる事によって適正な価格をより知る事ができます。イエウールなら簡単60秒査定で、お持ちの不動産の価値を知る事ができて便利です。不動産入札は土地の売却に向いている
不動産入札は土地の売却に向いている方式だと言われています。実際どのようなケースがあるのか想定しながら不動産入札の知識を深めておきたいです。土地の売却に向いている理由
企業が常に網を張っており、その土地の転売や、土地の活用があるようなケースの土地を探しています。不動産入札なら特に資格もなく、その土地の所有者になれますし、その土地を法制限内で開発する事や活用する事が可能です。家が建っている場合においては住宅地が多いですから土地活用方法にある程度の制限がかかります。しかし用地を変更できるような土地についてはまとめて周囲と買っておき、大規模な建物を作ったりする計画を立てている場合もあります。
いずれにしてもその土地によってかなり必要なら高額なお金を支払っても欲しいと言う企業が居る可能性が高いです。この辺りは不動産業者が詳しいので、聞いておくとより良い選択ができます。
用途の無いような広大な土地も
山や林などと言った用途が無いような広大な土地の売却には入札方式は向いています。例えばその山を開発して観光用地にしたり、工場などの開発をしたりする事も考えているかも知れません。どちらにしても解らない場合には不動産業者に聞いてみると良いと思います。大規模開発にかかっていると
その土地の一部でも大規模開発の用地に引っかかっているとなると相当高値で取り引きをしてくれる可能性があります。ショッピングモールや郊外型のスーパー、家電量販店など開発の予定があるかも知れません。当然その整備や道路建設に関わる土地を多少高いお金を払っても所有しておきたいと思うのが当たり前です。この辺りの情報も不動産業者なら知っているかも知れません。
不動産業者から情報を貰おう
普段から仲の良い信頼できる不動産業者ならこういった情報が集まっており、こっそり流してくれるかも知れません。入札は価格設定が全てだと言えますから、こういった開発に関わる情報などが豊富にある不動産業者と普段から話をしておく事が大事です。イエウールなら全国1,600社の不動産業者からあなたの持っている不動産に合っている業者をピックアップしてくれます。この機会に信頼できる不動産業者と出会いいろいろな話をしてみると思わぬ得をするかも知れません。
ルールを理解して少しでも好条件で売却する
不動産売却の入札の種類や流れを理解しておき、少しでも有利な方法を見つける事が大事です。メリットやデメリットも必ずあるのでチェックしておきましょう。基本的には入札と言う方式を取るにはある程度魅力的な不動産である事が条件です。ルールを理解しておき、普通の媒介契約の売却活動と比較してみましょう。
有利な条件なら無料一括査定サイトのイエウールへ
競争入札で不動産を高く売却するには、その不動産の魅力、相場を把握したうえでの価格付けが重要です。そのうえでは、イエウールなら無料査定を効率的に利用できるので便利です。入札による不動産売却を考えているならまずは入札システムを持っている不動産会社へ相談します。不動案会社によってシステムが異なるので複数社へ相談したうえで自分に合った会社に依頼する事が大事です。
もちろん自分で相場や仕組みを把握することは大事ですが、一生に何度もあることではない大きな取引、失敗したくはないです。少しでも高く売却するなら、査定から落札後の交渉も含めてトータルでサポートしてくれる信頼できる会社を探すことが重要。好条件で不動産売却を成功させるためには慎重に準備進める事が大切なのです。