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不動産売却を何回も経験することはそう多くないでしょうし、どう進めて良いか分かりませんよね。
相談しようにも普段不動産を取り扱う専門家などと接点がなく、誰に相談して良いか分からないという方も多いのではないでしょうか。
不動産売却に関わる専門家には、不動産業者以外に司法書士や土地家屋調査士、税理士などたくさんいます。
ここでは、それら専門家のしていることや、彼らに相談するメリットをお伝えします。
- 状況に応じて問い合わせる専門家を変えると良い。
- 売却時は不動産業者に依頼すると一括でやってくれる。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。
不動産売却の流れややり方は不動産業者に相談
不動産に関わる専門家は数多く存在しますが、その中でも不動産業者は最初に相談する相手です。税理士や司法書士などの専門家については必要な時に不動産業者から紹介を受けることも少なくありません。
不動産業者は何をするの？
不動産売却において、不動産業者は価格査定から広告活動、売却活動、契約書作成、引き渡しまでそのほとんどでパートナーとして動いてくれる存在です。信頼のおける不動産会社のパートナーと知り合うことができれば、それだけで不動産売却は成功したといっても過言ではありません。
不動産業者に相談するメリット
不動産業者は、不動産売却の最後から最後まで関わっているため、様々な事態に遭遇した経験を有しています。そのため、売主からすると、頼りになる存在です。税理士や司法書士に相談する内容であっても、特に初歩的な内容については、まずは不動産業者に相談してみると良いでしょう。
相談の内容が細かくなっていくと、不動産業者では答えられないことも出てきます。その時には、不動産業者を通して税理士や司法書士などの専門家の紹介を受けると良いでしょう。
不動産業者に相談する費用
不動産業者には不動産の価格査定をまずは依頼します。価格査定は複数の不動産会社に依頼でき、その中で気に入った不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を行ってもらいます。売却活動の結果、不動産会社が買主を見つけると、売主から不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
なお、売買契約を成立させるまでは一切費用は発生しません。
不動産売却に関する税金などのことは税理士に相談
不動産の売却では大きな金額が動き、その税金も時に大きな金額となることがあるので、**税金の専門家**である税理士の存在は大きいです。
税理士は何をするの？
不動産を売却して利益が出ると、その翌年2月16日～3月15日の間に利益額を計算して確定申告する必要がありますが、税理士に依頼すれば、確定申告についてアドバイスを受けることができます。その他、複数の不動産の売買をするなど、法人化する場合には経営に関するアドバイスなどを受けることもあります。
税理士に相談するメリット
不動産売却において、支払う必要のある税金は印紙税や登録免許税、消費税などがありますが、それらの中でも一番大きいのが譲渡所得税です。 譲渡所得税は、不動産を売却して利益が発生した場合、その利益額に応じた税金を支払うものですが、取得費の計算や、特例の適用において専門家の意見を聞いた方が良いことがあります。例えば、売却する不動産がマイホームで、所有期間が10年超であれば居住用不動産の3,000万円特別控除と、特定居住用財産の買換え特例どちらの適用を受けるか選ぶことができますが、どちらがお得になるかはしっかり計算しないと分かりません。
こうした、どちらがお得か、という問題について相談できるのは大きなメリットでしょう。
法人化するなら税理士を見つけておこう
不動産売却は、個人ではなく法人化して売却した方が税金を抑えられることがあります。ただし、法人化した後の税制は個人の場合より複雑になってしまうため、基本的に法人化後の会計処理や税務処理に関しては税理士に依頼した方が良いでしょう。税理士に相談する費用
税理士に確定申告を相談する場合、税理士報酬を支払う必要があります。また、法人化して顧問税理士としてアドバイスを求めるようになると、税理士顧問料として月々の費用を支払うようになるのが一般的です。
不動産売却での税金について気になる方は以下の記事も参考にしてください。
不動産の価値については不動産鑑定士に相談
不動産売却では、不動産業者の担当者に価格査定をしてもらいますが、不動産鑑定士に不動産の価値を鑑定してもらうこともできます。
不動産鑑定士は何をするの？
不動産業者の担当者による価格査定は、どちらかというと経験や実績に基づいた査定が行われますが、不動産鑑定士による鑑定は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて、よりシステマチックに行われます。不動産業者による価格査定が3日～1週間程度で終わるのに対し、不動産鑑定士による鑑定は2週間～1ヶ月程かかるのが普通です。
不動産鑑定士に相談するメリット
不動産鑑定士に不動産の鑑定を依頼すると、不動産鑑定評価書が作成されます。不動産鑑定評価書は、相続の際、親族間でもめてしまった時などに裁判所でも使える公的な書類としても利用できます。
ただし、不動産売却においては、不動産鑑定を受けたからと行って必ずしもその価格で売却できるわけではありません。
不動産の価格は、買主と売主との合意があって初めて決まるものだからです。
不動産鑑定士に相談する費用
不動産鑑定士は、不動産に関する鑑定を依頼する時に費用が発生します。不動産会社による価格査定は無料で受けられますが、鑑定費用には費用がかかるため、単なる価格査定で不動産鑑定士に依頼することはほとんどないでしょう。
相続の取り扱いについて裁判資料が必要な場合に、不動産鑑定士に鑑定評価書の作成を依頼することが多いです。
不動産の登記・測量については土地家屋調査士に相談
不動産を売却する際には、土地の隣地との境界が確定している必要があります。確定していない場合には土地家屋調査士や測量士に依頼して境界を確定し、測量図を作成します。
土地家屋調査士は何をするの？
不動産売却時に、土地家屋調査士は土地の境界確定と測量図の作成を行います。
境界確定の際は、隣地の所有者との立ち合いが必要です。また、接道が市道など公的な道路の場合には、市役所などの担当者が立ち合う必要があります。
また、土地の売却においては登記簿謄本に面積が記載されていても、測量されていないと実際の面積と相違があることがあります。
そのため、測量してから売却するのが通常です。
土地家屋調査士に相談するメリット
土地のトラブルで多いのは境界トラブルです。売却しようとしている土地の境界が確定していない場合は、まず土地家屋調査士や測量士に依頼して境界を確定しましょう。
特に、田舎の土地などでは土地が入り組んでいたり、隣地の所有者の所在が分からなかったり、相続登記がなされていなかったりして大変な思いをすることがあります。
こうした問題も、土地家屋調査士に依頼すれば解決してくれます。
なお、境界が確定しているはずなのに現地で境界杭などが見つからないことがありますが、これは土に埋もれている場合やコンクリートに埋まってしまっている場合があり、場合によっては復元する必要があります。これも、土地家屋調査士に相談します。
土地家屋調査士に相談する費用
土地家屋調査士へは、不動産売却においては、土地の境界確定や測量図作成が必要な時に連絡することが多いでしょう。そこで、どのような問題があるのか、どのように解決したいのかなど伝えながら相談に乗ってもらうと良いでしょう。
土地の境界画定や測量図作成は費用が高額になりやすく、依頼する土地家屋調査士によって金額も異なるため注意が必要です。
登記変更など手続きや権利関係は司法書士に相談
不動産の売買で登記において必ずお世話になるのが司法書士です。
司法書士はどんな仕事をする専門家で、相談するとどんなメリットがあるのでしょうか。
司法書士は何をするの？
司法書士は、不動産の表題登記作成や所有権保存、移転、抵当権設定登記、抵当権抹消登記など登記に関わる専門家です。不動産売却においては、所有権移転登記は買主が負担するのが一般的ですが、売渡証書の作成や抵当権抹消登記、売却前の住所変更登記などは売主側が依頼します。
司法書士に相談するメリット
司法書士は登記に関する専門家です。田舎の土地を相続した場合など、土地が入り組んでいることがありますが、接道を取るために合筆や分筆をする必要があったり、そのために土地の所有者に連絡を取らなければいけなかったりなど、大変です。司法書士に依頼すればそれらの手続きを行ってくれます。
他に、田んぼを宅地に農地転用して売却する時の手続きなど、司法書士は登記で困った際に生じる大抵の問題を解決してくれるはずです。
司法書士は、訴訟代理権はあるのですが、弁護士と異なり、140万円以下など、制限があります。
状況に応じて、司法書士と弁護士を使い分けると良いでしょう。
司法書士に相談する費用
司法書士は登記に関する専門家なので、登記について依頼したい時に相談すると良いでしょう。登記をするには、司法書士に支払う司法書士報酬以外に、税金として登録免許税を納める必要があります。
司法書士報酬は依頼する司法書士によって違いがあるので注意が必要です。
契約上のトラブルなど発生したら弁護士に相談
不動産の売買では、契約上のトラブルなどが発生することがありますが、場合によっては弁護士を立てて交渉が行われます。
弁護士は何をするの？
不動産の売買において、売買契約書の中身と違うことを相手方がするなどしてトラブルになった場合、弁護士は相談に乗ってくれたり、代理人として代わりに話をしてくれたりします。その他、田舎の土地でその登記上の所有者が数十年前に亡くなっており、実際の所有者が誰か分からないといった、所有権や登記に関する相談もできます。
弁護士に相談するメリット
弁護士は、相談費用は高いですが、法律の専門家なので法律上のトラブルがあればほとんどのことに対応してもらえます。 一般の方が普段お世話になることはあまりありませんが、もしもの時のために関係を作っておくと安心できます。弁護士に相談する費用
弁護士は、法律に関する専門家で、他の専門家と異なり、○時間相談に乗ったから□□円など、話をするだけで報酬が発生することがあります。また、裁判になった場合にはその費用もかなり大きな額となってしまいます。
弁護士報酬も、弁護士によって変わるので事前に確認しておいた方が良いでしょう。
費用について気になる方は、以下の記事も参考にしてください。
ここまで、不動産売却の際にお世話になる可能性のある専門家についてご紹介してきましたが、基本的には普段関わることのない方ばかりです。
そのため、多くの方は不動産の売却を依頼する不動産業者から必要に応じてこれら専門家の紹介を受けることになるでしょう。
なお、優れた専門家を紹介してくれるのは、優れた不動産業者であることが多いです。
そのため、不動産売却においては、まず、信頼のおける不動産会社を見つけることが大切です。
今回ご紹介したような専門家との接点が普段からある方はそう多くないでしょうが、不動産業者との接点もあまりない方が多いでしょう。
不動産売却を検討する最初の段階では、まず多くの不動産業者と会ってみることが大切ですが、一括査定サービスを活用すれば、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで複数の不動産業者に査定依頼を送ることができます。
一括査定サービスの中でもオススメなのが、イエウールです。イエウールの一番の特徴は提携不動産会社数が1,400社と多いこと。
提携不動産会社数が多いため、自分の求める不動産業社と出会える確率は高くなります。
不動産売却で相談事があるような場合、聞いてみたいことがある場合にはまずはイエウールで一括査定すると良いでしょう。
URL：P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ
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