あなたの不動産、
売ったらいくら？
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産売却の相談先一覧【売却の流れに沿って解説】
不動産売却は、以下のように①売却を不動産会社に依頼する、②媒介契約を結ぶ、③販売活動を開始する、④売買契約を締結する、⑤契約後の引渡し・決済、⑥確定申告をおこなう、の6つのステップで進んでいきます。
不動産売却の相談先はこのステップごとに変わってきます。その相談先をまとめたものが以下の表です。
| 相談相手 | 相談内容 | どの段階で相談するか |
|---|---|---|
| 不動産会社 | 価格査定、広報活動、売却活動、契約書作成、引き渡し | 不動産会社への売却相談～契約後の引渡し・決済 |
| 不動産鑑定士 | 価格査定、不動産鑑定書の作成 | 不動産会社への売却相談 |
| 司法書士 | 表題登記作成、所有権保存、移転、抵当権設定表記、抵当権抹消登記 | 売買契約を締結する |
| 弁護士 | 売却相手とのトラブル | 売買契約を締結する |
| 土地家屋調査士 | 土地の境界確定、測量図の作成 | 契約後の引渡し・決済 |
| 税理士 | 確定申告についてアドバイス | 不動産売却後の確定申告 |
それぞれの相談先にどんなことを相談するのか以下の章で解説していきます。
不動産売却の流れややり方は不動産会社に相談
不動産に関わる専門家は数多く存在しますが、その中でも不動産会社は最初に相談する相手になります。
不動産売却において、不動産会社は価格査定から広告活動、売却活動、契約書作成、引き渡しまでそのほとんどでパートナーとして動いてくれる頼りになる存在です。
税理士や司法書士に相談する内容であっても、特に初歩的な内容については、まずは不動産会社に相談してみると良いでしょう。
相談の内容が細かくなっていくと、不動産会社では答えられないことも出てきます。その時には、不動産会社を通して税理士や司法書士などの専門家の紹介を受けると良いでしょう。
不動産の価値については不動産鑑定士に相談
不動産売却では、不動産業者の担当者に価格査定をしてもらいますが、不動産鑑定士に不動産の価値を鑑定してもらうこともできます。
不動産業者の担当者による価格査定は、どちらかというと経験や実績に基づいた査定が行われますが、不動産鑑定士による鑑定は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて、よりシステマチックに行われます。
不動産業者による価格査定が3日～1週間程度で終わるのに対し、不動産鑑定士による鑑定は2週間～1ヶ月程かかるのが普通です。
不動産鑑定士に不動産の鑑定を依頼すると、不動産鑑定評価書が作成されます。
不動産鑑定評価書は、相続の際、親族間でもめてしまった時などに裁判所でも使える公的な書類としても利用できます。
登記変更など手続きや権利関係は司法書士に相談
司法書士は、不動産の表題登記作成や所有権保存、移転、抵当権設定登記、抵当権抹消登記など登記に関わる専門家です。
不動産売却においては、所有権移転登記は買主が負担するのが一般的ですが、売渡証書の作成や抵当権抹消登記、売却前の住所変更登記などは売主側が依頼します。
田舎の土地を相続した場合など、土地が入り組んでいることがありますが、接道を取るために合筆や分筆をする必要があったり、そのために土地の所有者に連絡を取らなければいけなかったりなど、大変です。司法書士に依頼すればそれらの手続きを行ってくれます。
他に、田んぼを宅地に農地転用して売却する時の手続きなど、司法書士は登記で困った際に生じる大抵の問題を解決してくれるはずです。
契約上のトラブルなど発生したら弁護士に相談
不動産の売買において、売買契約書の中身と違うことを相手方がするなどしてトラブルになった場合、弁護士は相談に乗ってくれたり、代理人として代わりに話をしてくれたりします。
その他、田舎の土地でその登記上の所有者が数十年前に亡くなっており、実際の所有者が誰か分からないといった、所有権や登記に関する相談もできます。
弁護士は、相談費用は高いですが、法律の専門家なので法律上のトラブルがあればほとんどのことに対応してもらえます。
一般の方が普段お世話になることはあまりありませんが、もしもの時のために関係を作っておくと安心できます。
不動産の登記・測量については土地家屋調査士に相談
土地家屋調査士は、不動産売却時に土地の境界確定と測量図の作成を行います。
土地のトラブルで多いのは境界トラブルです。
売却しようとしている土地の境界が確定していない場合は、まず土地家屋調査士や測量士に依頼して境界を確定しましょう。
境界確定の際は、隣地の所有者との立ち合いが必要です。また、接道が市道など公的な道路の場合には、市役所などの担当者が立ち合う必要があります。
また、土地の売却においては登記簿謄本に面積が記載されていても、測量されていないと実際の面積と相違があることがあります。
そのため、測量してから売却するのが通常です。
特に、田舎の土地などでは土地が入り組んでいたり、隣地の所有者の所在が分からなかったり、相続登記がなされていなかったりして大変な思いをすることがあります。
こうした問題も、土地家屋調査士に依頼すれば解決してくれます。
なお、境界が確定しているはずなのに現地で境界杭などが見つからないことがありますが、これは土に埋もれている場合やコンクリートに埋まってしまっている場合があり、場合によっては復元する必要があります。これも、土地家屋調査士に相談します。
不動産売却に関する税金などのことは税理士に相談
不動産を売却して利益が出ると、その翌年2月16日～3月15日の間に利益額を計算して確定申告する必要がありますが、税理士に依頼すれば、確定申告についてアドバイスを受けることができます。
不動産売却において、支払う必要のある税金は印紙税や登録免許税、消費税などがありますが、それらの中でも一番大きいのが譲渡所得税です。譲渡所得税は、不動産を売却して利益が発生した場合、その利益額に応じた税金を支払うものですが、取得費の計算や、特例の適用において専門家の意見を聞いた方が良いことがあります。
不動産の売却では大きな金額が動き、その税金も時に大きな金額となることがあるので、**税金の専門家**である税理士の存在は重要になってきます。
ここまで、不動産売却の際にお世話になる可能性のある専門家についてご紹介してきましたが、基本的には普段関わることのない方ばかりです。
そのため、多くの方は不動産の売却を依頼する不動産業者から必要に応じてこれら専門家の紹介を受けることになるでしょう。
なお、優れた専門家を紹介してくれるのは、優れた不動産業者であることが多いです。
そのため、不動産売却においては、まず、信頼のおける不動産会社を見つけることが大切です。
今回ご紹介したような専門家との接点が普段からある方はそう多くないでしょうが、不動産業者との接点もあまりない方が多いでしょう。
不動産売却を検討する最初の段階では、まず多くの不動産業者と会ってみることが大切ですが、一括査定サービスを活用すれば、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで複数の不動産業者に査定依頼を送ることができます。
一括査定サービスの中でもオススメなのが、イエウールです。イエウールの一番の特徴は提携不動産会社数が1,400社と多いこと。
提携不動産会社数が多いため、自分の求める不動産業社と出会える確率は高くなります。
不動産売却で相談事があるような場合、聞いてみたいことがある場合にはまずはイエウールで一括査定すると良いでしょう。
