不動産売却に不可欠な法律知識を身につけておけば取引は万全!

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

こんにちは。イエウールコラム編集部です。
この記事では、不動産売却で得する不動産をスムーズに売却するための法律知識を、分かりやすくご説明します!
不動産売買において法律問題はつきものです。不動産を売るときに知っておくと得する法律もありますし、売買のときに問題が起こるときに、法律が武器になることもあります。

この記事で法律について詳しくなって、不動産売却を成功させてまいりましょう!

先読み!この記事の結論
  • 不動産売却時に知っておくと得する法律がある
  • 専門家を味方につけよう。まずは頼りになる不動産会社から!
  • 無料すぐに不動産会社を探せるのが、不動産一括査定サービス

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

JASDAQスタンダード市場に上場している(株)Speeeが運営しているサービスなので安心してご利用いただけます。

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

住宅の瑕疵(かし)に関する法律

不動産を売却するときに、もっとも注意したいのが「瑕疵(かし)」 についてです。
瑕疵とは欠陥や故障などの不具合のことを指します。
不動産を購入した人が、購入前には聞かされていなかった不具合をあとになって発見した場合、どうなるでしょうか?

仮に契約が完了しているからといって売り主側になんの責任も生じないということになれば、購入した側(買い主)はただ泣き寝入りするしかありません。
そういった事態を避けるために、売り主には「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」 が課されています。
瑕疵担保責任とは、瑕疵にあたる欠陥や不具合に対して売り主が買い主に対して負うべき責任 のことです。

民法

民法では、物件に「隠れた瑕疵」があった際には 「契約を解除したり、売り主に損害賠償を求めたりすることができる」 と定められています。

隠れた瑕疵とは、買い主が購入時にその事実を知らず、かつ適切な説明もなされていない物件の欠陥や不具合のことを指します。
売り主が瑕疵担保責任を問われるのは、買い主がその瑕疵を知ってから1年以内とされています。

宅地建物取引業法

物件の売り主が個人ではなく宅地建物取引業者(宅建業者)の場合は、宅地建物取引業法 によって物件の引き渡し日から最低2年間 の瑕疵担保責任が課されています。

住宅の品質確保の促進等に関する法律

「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」 は、違法建築や不適切な売買によって買い主が不利益をこうむらないようにするための法律です。

売買された物件が新築の場合、その基礎などの構造に関わる部分や雨水の侵入に関わる部分について、10年間 の瑕疵担保責任が定められています。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

品確法では新築物件に対して10年間の瑕疵担保責任が課されていますが、損害賠償や契約解除になったとしても売り主側にその責任を負うだけの資金がなければ、そもそも補償を確実に果たすことができません。

そういった事態を避けるために、この法律では売り主に保険への加入や保証金の積み立てを義務づけています。

※2020年10月追記

2020年4月の民放改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変更されました。

「隠れた瑕疵」であったかどうかを立証するのが難しいため、売主が知っていたかどうかは論点にせず、契約時に伝えていた内容と違った場合に、買主から売主に損害賠償等を請求できるという規定になりました。

契約不適合責任について、詳しくは法務省の説明資料をご確認ください。

民法(債権関係)の改正に関する説明資料(法務省民事局)

売却手数料について

宅地建物取引業法

不動産売却時に売り主として気になるのは「手数料(記事#5へリンク)」ですが、ルールもなく手数料が設定されてしまうようでは安心して売却をまかせられませんよね?

そのため、売却手数料についてのトラブルを回避するための法律 「宅地建物取引業法」 によって、仲介手数料の上限が定められています。

取引額が200万円以下の場合は5% 、200万円を超えて400万円以下の場合は4% 、400万円を超える場合は3% が上限となっています(仲介手数料には別途消費税がかかります)。

例えば800万円の物件の場合、200万以下については5%、200万から400万円以下の部分については4%、400万から800万の部分については3%というように、価格帯を分割してそれぞれの上限で計算されます。

※平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。

これは、あくまでも上限なので必ずこの金額が請求されるわけではありません 。また、決められているのは上限のみで最低額は決まっていません。

「手数料」と聞くと、提示されたものが当然「正しい金額」であるかのように感じてしまうかもしれませんが、法律に則った金額であるかどうかは自分でチェックできるので、確認することが大切です。
上限額を超えるような額を提示してきた不動産会社については、どうしてそういう提示だったのかを問いただしてみましょう。

不動産売買と登記について


不動産登記法

土地や戸建てやマンションは、店頭で売っている商品のように代金と引き換えに持ち帰ることができる類のものではありません。
ある不動産を購入しようと代金を支払ったとしても、売り主がほかの人にも同じような販売行為をおこなって代金の支払いを受けているような状況があれば、その不動産を取得できなくなってしまいます。

そういったトラブルを避けるために必要なのが 「不動産登記」 という作業です。
土地や建物が誰のものであるのかを、法務局が管理している帳簿に記載します。
この不動産登記について定めた法律が、「不動産登記法」 です。

法改正に要注意

1899年に制定された不動産登記法は時代とともに改正されており、2005年には大規模な改正が施行されました。
改正の大きなポイントは、オンライン化への対応です。

不動産の所有は、昔は権利証の存在が非常に重要でしたが、改正によって権利証ではなく登記識別情報が発行され交付 されます。
登記がオンライン化されたといっても、現在ある権利証が無効になるわけではなく、所有する権利証は役目を持ち続けますので大切に保管しましょう。

ほかにも、不動産登記法は多くの内容が改正されています。
具体的な内容まで深く知る必要はありませんが、昔の認識のままでいるとギャップが生じてしまう可能性も。
「登記に関する法律は大幅に変わっている」という意識を持っておく必要はあるでしょう 。

国土利用計画法

土地の売買は「売り主と買い主の間の契約」ですが、だからといって無秩序に売買がおこなわれてしまうと、都市計画に影響を及ぼしたり地価の急上昇をもたらしたりする可能性があります。
そういった不都合を防ぐため、一定以上の面積がある土地の取引をする場合には、その土地のある市町村に届け出をすることを国土利用計画法 で定めています。

まだまだある!不動産売却に関係する法律


不動産売却には非常に多くの法律が関わっています。
実際の不動産売却についてのみならず、物件の建築、取引、資産化、都市計画など関わる領域は多岐にわたります。

理想的な不動産売却、損しない不動産売却を実現したいなら、「売却をするだけであれば、それ以外の領域の法律については関係ない」というわけにはいきません 。
どういった法律があり、なにについてルールを定めているのかを知っておくことは大切です。

民法

「民法」では、契約をする当事者は公平な立場である というスタンスを基本としています。
とくに不動産売買では、情報を多く持っている売り主側がどうしてもイニシアチブを握りやすいので、買い主が不利にならないような消費者保護の観点も備えています。

この法律が制定されたのは明治時代。
時代の変化やさまざまな現実の事象にそぐわなくなっていた面があり、2020年に改正民法が施行される予定になっています。
改正のポイントについては、後述します。

宅地建物取引業法

宅地や建物の取引を業務としておこなうものに対して規制をおこなう法律が「宅地建物取引業法」です。
不動産を扱ううえでは、宅地建物取引業法による免許制度 がとられています。

あくまでもそれを業務としておこなうもの、業者が売り主として契約をする場合に適用される法律なので、個人が売却する場合は適用の対象外です。
先述した瑕疵担保責任についての規制や、手付金あるいは違約金についての取り決めなどがなされています。

借地借家法

物件を賃貸する場合について適用される法律です。先ほど説明した宅地建物取引業法と同じく、民法に優先して適用されます。
目的は借り主の保護 で、賃貸契約の期間や更新などについて定められています。

不動産登記法

先述したように、不動産の登記にまつわる法律です。土地や建物の所有者だけでなく、その状態についても明確にしています。
とくにトラブルになりやすいのが、土地の境界 にまつわる内容です。

相続などで所有することになった土地などの場合、どこまでが自分の土地なのかを知っている人がいないケースもあります。
それをあいまいなままにしておくと、隣人と境界について揉めることにもなりかねません。
登記はそういった境界についても明確にするものなので、売買の際にはしっかり確認しておく 必要があります。

消費者契約法

宅地建物取引業法や借地借家法と同様に消費者、不動産売買においては買い主を保護する ことが目的の法律です。

不動産売買に関わる法律はとても多く、専門的な知識が必要になります。
基本的には物件の相場やトレンド、競合物件などについて不動産業者のほうが圧倒的にくわしいため、どうしても業者側が契約の主導権を握りがちです。
そういった状況でも消費者が不利になることがないよう、「消費者契約法」でさまざまな取り決めがなされています。

契約において重要な事項について、事実とは異なることが伝えられていたり、あるいは不利益となることが知らされていなかったりした場合 に適用されます。

建築基準法

その名の通り、建物を建築する際の基準を設けた 法律です。
建物の建ぺい率や容積率、高さなどについて基準が定められており、都市計画区域内に建てられている建築物に適用されます。

資産流動化法

不動産の売買は個人間の取引だけでなく、資産運用の観点から「資産の流動化」が関係する場合があります。

「資産流動化法」 では、金融商品の開発や資産活用などで特定目的会社(SPC)などが資産を流動化させる場合の決まりごとがくわしく定められています。
個人間の不動産売買に対しては関係も影響も薄いですが、不動産投資による運用を考える人は知っておくと良いでしょう。

都市計画法

場所や目的にかかわらず、好きなように建築物が建てられてしまっては、街の秩序や発展が妨げられるおそれがあります。

「都市計画法」 は、都市や街を目的に沿って計画的に整備していくためのルールで、「建築基準法」と合わせて考えられることもあります。
住まいは個人的なものですが、「それがどういった立地にあるのか」という点から考えると、都市計画とは決して無縁ではありません。

商法

個人間の取引と企業間の取引では、扱う領域が異なります。
上記において、企業間の商取引のルールを定めたのが 「商法」 です。

不動産売買も、企業間でおこなわれると商行為にあたります。
企業間の取引では民法よりも優先して適用されますが、商法で定められていない内容については民法の適用となることを覚えておきましょう。

登録免許税法

登録免許税に関する取り決めをしているのが 「登録免許税法」 です。
登録免許税は不動産売買では登記などをする際にかかる税金のことで、通常は売り主が負担するのが慣例となっています。

登記について、司法書士などの専門家に依頼する場合には「登記代」 として支払うことが多く、「税金を支払っている」という認識は薄いかもしれません。

不動産に関する法律の改正まとめ


法律はときによって、改正されることがあります。
2020年には民法が大きく改正されますが、そのほかの法律についてもどういった改正がなされているかを知っておきましょう。

民法は改正でなにが変わった?

改正民法は2020年に施行される予定となっており、実に明治以来120年ぶりの大改正となります。
明治に作られた法律ということで現状とそぐわない部分も生じ、実情は裁判の判例や事実の積み重ねで解釈されることがありました。
そのため、現状に即した民法となるよう約200の項目が改正 されることに。
不動産売買においても、民法の改正は無関係ではありません。

法定利率の変更

5%だった法定利率が、民法の改正によって3%に変更 になります。
契約時に利率が明示されていない場合には、この利率が適用されます。
現在は「超低金利時代」と言われていますが、そういった時代背景に即した形の法定利率に見直された格好です。

また、今までは5%で一定でしたが、改正によって3年ごとに見直しが可能になりました。より時代に即した運用が求められている結果と言えるでしょう。

契約不適合責任

民法改正による大きな変更点に、瑕疵担保責任の廃止 があります。
当サイトで繰り返し説明している「瑕疵」に関して、売り主の売買における義務は以下の内容を前提としたものに変わります。

・物の種類、品質、数量に関して契約の内容に適合するものを引き渡すべき義務
→引き渡したものが契約に適合していない場合、売り主の責任は債務不履行責任となる。
・契約の内容に適合する権利を供与すべき義務
→権利が契約の内容に適合していない場合、売り主の責任は債務不履行責任となる。

従来の瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」、つまり、「その不具合や欠陥が事前にわかっていたか(知らされていたか)」という点が重要でしたが、改正によって 「契約の内容に適合しないかどうか」 という点が重要になります。
つまり、買い主がその事実を知っていたかどうかにかかわらず、売買物件に契約内容と相違がある場合には売り主は債務不履行責任を問われることになり、追完請求や代金減額請求に応じなくてはならないということです。
この責任を、「契約不適合責任」 と言います。

債務不履行責任が生じた場合、買い主が売り主に対して請求できる権利は以下の2つです。

保管請求権(改正民法562条より引用)
1.引き渡された目的物が種類,品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは,買主は売主に対し,目的物の修補,代替物の引き渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし,売主は,買主に不相当な負担を課すものでないときは,買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
2.前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは,買主は,同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。
代金減額請求権(改正民法562条より引用)
1.前条第1項本文に規定する場合において,買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし,その期間内に履行の追完がないときは,買主は,その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
2.前項の規定にかかわらず,次に掲げる場合には,買主は,同項の催告をすることなく,直ちに代金の減額を請求することができる。
- 履行の追完が不可能であるとき。
- 売主が履行の追完を拒絶する意思表示を明確に表示したとき。
- 契約の性質又は当事者の意思表示により,特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において,売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。
- 前3号に掲げる場合のほか,買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。
3.第1項の不適合が買主の責めに帰すべき事由であるときは,買主は前2項の規定による代金の減額を請求することができない。

一方で、従来は売り主側の故意や過失にかかわらず、「隠れた瑕疵」の存在によっては責任を負う必要がありました。
改正後は、売り主に予見できなかったような責任を負うべき理由がない欠陥の場合には免責 となります。

2018年4月施行のインスペクションとは?

インスペクション(記事#20へリンク) は調査・診断といった意味。
不動産業界では「ホームインスペクション」といって、不動産の状態を診断する調査 を指します。

中古住宅売買における欠陥や不具合によるトラブルを未然に防ぐため、不動産業者は中古物件を売りに出す前にホームインスペクションを活用することを促さなければならないと、改正版の宅地建物取引業法 に盛り込まれています。

不動産売却で売り主がもっとも気にする点が、「瑕疵」について。
民法改正後は、売り主がその瑕疵を知っているかいないかにかかわらず責任を負わなければならない可能性も出てきますので、ホームインスペクションの活用で双方が安心できる取引の実施が期待されています。

不動産取得税の特例

「不動産取得税」 は、不動産を取得した際に課税される税金です。
取得したときに、一度だけ都道府県に支払います。
税率は4%で、これは物件の売買価格ではなく固定資産税評価額に対して課税されます。
つまり、格安で手に入れたり、仮に無料で取得したりしても課される税金ということです。

平成18年4月1日から平成30年3月31日までの間に取得する土地・住宅を対象に、税率が3%になる特例措置 が設けられています。
不動産は高額な買い物ですから、1%でも大きな違いですよね。

買取再販で扱われる「住宅の取得に係る特例措置」の延長・拡充

「買取再販で扱われる住宅所取得に関わる特例措置」 とは、中古住宅においてリフォームや増改築がおこなわれ、質の向上が図られたものを購入する際に登記にかかる登録免許税が軽減される という措置です。
こちらも中古市場の活況を見越しさらなる活性化を図るための措置で、2020年3月まで2年間の延長がされることになっています。

低未利用土地利用権設定等促進計画

空き地や未利用地がランダムに存在することで都市が「スポンジ化」する事態を防ぐための計画が、「低未利用土地利用権設定等促進計画」 です。
その土地を利用する動機のない地権者と、その土地を活用したい人を行政がマッチングし、複数の土地を集約して商業施設などに利用を促進するものです。

これからの「より良いまちづくり」のための計画と言えるでしょう。

専門家に相談をするのも一つの手


不動産売却には、住宅に関する多くの法律と専門的な知識が必要になることがおわかりいただけたでしょうか?
自分で問題を解決しようとするとさらに複雑化する場合もあるので、状況に応じて専門家に相談しましょう。

専門家に相談すべきケース

所有者が認知症を患っていて本人では売却をすることができない場合、成年後見人や特別代理人を立てる必要があります。
本人の判断能力があるものとして、家族や親族が勝手な判断をすると犯罪になってしまう可能性があるので、専門家への相談が必要です。

弁護士に査定してもらうほうがスムーズなケースも

不動産の売却については、不動産業者に相談するのが定石。
ですが、法律に関わるトラブルがあるような物件の場合は弁護士に依頼したほうが良い場合もあります。
契約中や契約後に瑕疵が発覚したり、土地の境界があいまいだったりなど、裁判に発展しかねないケースでは不動産業者よりも弁護士に相談したほうが安心です。

不動産は大きな金額が動くだけに、トラブルが発覚した際にはできるだけ早く相談をするのが賢明です。

まとめ:最低限の知識を学ぶことで安心の売却活動が可能に

不動産に関する法律は多くの領域にまたがり、理解するだけでも一苦労。
基本的な内容は、不動産会社の営業担当者から聞くのが早い場合もあります。
そういった意味でも、頼りになる不動産会社を選ぶことが不動産売却においては非常に大切 です。

多くの不動産会社から自分の希望に合う会社を見つけるには、イエウールの一括査定を利用するのも一つの手です。
物件の査定額を手間なく一括で知る ことができますし、査定額の違いはその会社の強みや弱みといった情報として見ることができ、自分の希望に合う会社を知る手がかりにもなります。

土地、戸建て、マンションなどの不動産を売却しようと考えている方は、まずはイエウール で一括査定してみましょう

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
step2
step3
step4
step5

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
【完全無料】うちの価格いくら?