【不動産名義変更の手引き】自分でできる?必要な手続き・費用は?

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不動産を売買したり相続などで不動産の持ち主になったら、やらなくてはいけないのが不動産の名義変更です。

登記簿に記載されている名義を変更することで、初めて不動産の所有者であることが公的に認められます。名義変更は必ず行うようにしましょう。

この記事では不動産の名義変更とはそもそもどういうものなのか、何から行えば良いのかを解説します。

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不動産の名義変更とは

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名義変更とは不動産の所有者名義を変更する手続きのことです。

家や土地などの不動産は、概ねすべて法務省が管轄する登記簿に記載され管理されています。この登記簿に所有者として記載されている名前を変更することを本記事では名義変更と言っています。

不動産の所有権それ自体は名義変更がなくても移転しますが、自身の所有権を公的に主張するためにはこの名義変更が必要となります。そのため、たとえ不動産を譲り受けていたとしても、名義変更を行わないと家や土地を売却することは基本的に難しく、不動産を担保にしてお金を借りることもできません。

まずは不動産の名義変更の基本的な知識について解説します。

不動産の名義変更はいつ必要なのか

不動産の名義変更をしなくてはいけないのはどのような時なのでしょうか。さまざまな理由があるかと思いますが、主に以下のような理由で家や土地を取得した場合は名義変更を行うべきでしょう。

相続

土地の所有者が亡くなり、不動産を相続した場合です。

相続の場合に名義変更をしないで放置すると、何度も相続が発生した場合でも、数代前の所有者名義のままとなってしまい、結局誰の所有物なのかがわからなくなってしまうことも珍しくありません。

このような事態となると、不動産の処分等が非常に難しくなるので、相続が発生した場合には必ず名義変更まで行うべきでしょう。

離婚による財産分与

離婚にあたって夫婦が共同で構築した財産を分配する行為を財産分与といいます。

夫婦である期間中に購入した不動産は、財産分与の対象となります。財産分与の結果、所有名義を夫→妻、妻→夫、夫と妻の共有等に変更する場合には、名義変更の処理を行いましょう。

贈与

不動産について相続が発生する前に生前贈与するということも世間ではよくあります。

この場合も贈与する人から贈与される人への名義変更を行うべきです。

なお、年間を通じて110万円を超える財産の贈与については贈与税が課税されます。

そのため不動産を贈与したとして名義変更を行う場合、譲り受けた側で贈与税の負担が生じる可能性が高いので、注意しましょう。

売買

不動産を売却・購入した場合も贈与の場合と同様です。

せっかく購入した不動産も名義変更をしなければ所有権を公的に主張できませんし、譲渡人が第三者に二重で譲渡してしまうリスクも残ります。名義変更は必ず行いましょう。

名義変更の手続きはどこでできるのか

名義変更は法務局にて申請します。申請を行う法務局はどこでも良いわけではなく、不動産が所在する地域を管轄する法務局です。

疑問があれば最寄りの法務局に相談すれば親切に対応してくれます。

また、法務局の窓口が開いているのは平日8時30分~17時15分までとなり、土日は受け付けていないので注意しましょう。

名義変更の申請は誰がするのか

不動産の名義変更は、虚偽の登記がされるリスクを排除する観点から、原則として不動産の登記権利者と登記義務者が共同で行います。

登記権利者と登記義務者とは簡単に言うと不動産の所有権を渡す人と受け取る人です。

相続の場合は所有者は既に亡くなっているので、不動産を相続した人が行います。

ただ、実務的には司法書士などの専門家に依頼して行うことが多いです。

不動産の名義変更をしないとどうなる?

名義変更を行わないと無用なトラブルに巻き込まれる可能性があります。

前段でも解説しましたが、名義変更をしない限り不動産の所有権を公的に主張、証明することができません。

そのため、せっかく譲り受けた不動産を売ることができなかったり、これを担保にローンを組むこともできません。

そして相続の場面で名義変更を放置し続けると、最終的に誰の所有物か分からなくなり、不動産の処分が事実上不可能となる可能性すらあります。

また、譲渡人が悪意ある人間であれば、自分のところに所有名義が残っているのをいいことに、これを第三者に無断で売却してしまうかもしれません。これはかなり深刻な事態です。

このような無用なトラブルに巻き込まれないためには、不動産の所有権が移転した場合には、必ず速やかに名義変更を行うことです。

不動産の名義変更をするメリット

離婚や相続など、不動産の名義変更をしなければならないタイミングはただでさえ忙しいときですよね。

「時間も費用もかかるし、できれば後回しにしたい……」と思うかもしれませんが、名義変更を推奨する理由を簡単にご説明します。

不動産をめぐるトラブルを回避できる

一番のメリットは誰が所有者なのかが明確となり、上記のような無用のトラブルを回避できることです。

不動産の所有者情報は法務局にある登記簿で管理されており、誰でも閲覧が可能です。ここで所有者として管理されれていれば、不動産の所有権の所在で揉めることは少なく、上記のようなおかしなトラブルが生じるリスクがほとんどなくなります。

【売却の場合】売主の固定資産税負担が小さくなる

不動産には固定資産税という課税があり、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

ここで言う所有者とは、原則として登記簿において所有者とされている者をいいます。

そのため、不動産を翌年の1月1日より前に他人に譲渡したのに名義変更をしないまま放置したりすると、既に不動産の所有者でないのに登記簿上の名義人であるとして固定資産税が課税されてしまう可能性があります

このような無駄な課税処分を受けないためにも、不動産を処分した場合は速やかに名義変更を行うべきでしょう。

不動産売却した年の固定資産税の清算について、詳しくはこちらの記事でも解説しています。

不動産売却した年も固定資産税を払うの?|精算方法を詳しく解説!

【相続の場合】相続財産の権利関係を明確にする

相続の場面では遺言が無い場合には遺産分割協議を経なければ相続財産の権利関係を確定させることはできません。しかし、遺産分割協議は「いつまでにしなければならない」という期限が決まっていません(相続税の申告期限はありますが、遺産分割協議の期限はありません)。

そのため、相続が発生しても遺産分割協議がずっと行われず、相続財産の処理が確定しないというケースは珍しくありません。

このような場合、相続財産に不動産が含まれていると、不動産の名義は死亡した被相続人のまま残り続けることになります。このような事態が何度も続くと、最終的に所有者不明で深刻なトラブルとなる可能性が高いです。

したがって、相続が発生した場合は、速やかに遺産分割協議を行い、協議した結果を踏まえた名義変更処理を行うことが強く推奨されます。

 

不動産の名義変更は自分でもできる?

では、不動産の名義変更処理は素人でもできるのでしょうか。

名義変更は個人でも可能

結論から言うと名義変更の手続きは素人でも可能ですが、おすすめしません

名義変更の申請手続きはケースに応じて揃えるべき書類が異なります。素人ではどのような書類をどのようにして集めればよいのか分からないということがほとんどでしょう。

書類に不足や不備があれば、申請手続きは進められず、時間ばかり過ぎていきます。

もちろん、自分だけで行えばプロに頼む費用がかからないことはメリットかも知れませんが、結局、多大な労力をかけて遅々として進まない可能性があることを踏まえると、以下に記載するように、プロに依頼した方がよいかもしれません。

名義変更は司法書士に依頼

司法書士は不動産登記手続きのプロです。

そのため、司法書士に依頼すれば、必要書類について的確に指示してくれますし、司法書士側で取得できる書類は代わりに取得してくれますので、スムーズに名義変更の処理を完了できます。

そのため、自分で行うには不安がある、自分でやってみたけどダメだったという場合、司法書士に依頼することを積極的に検討しましょう。

司法書士の費用

司法書士に依頼する魅力を解説しましたが、気になるのは費用でしょう。

多くの場合は実費と報酬額を合わせての請求。実費には登録免許税や書類の発行費用などが含まれます。現在、司法書士への報酬は完全自由化されており、各事務所によって異なります

また、依頼する内容によっても料金が異なってくるので一概には言えませんが、名義変更だけならば4~7万円、書類集めなどから依頼すれば10~15万円以上の費用が発生します。

費用が高い=良い司法書士と言えるわけではないので、複数の事務所に相談してみて司法書士を決めるというのも手でしょう。

不動産の名義変更に必要な費用

名義変更をする際には大きく分けて2つ。

申請時にかかる税金と書類を発行する際にかかる書類取得費用が発生します。

登録免許税

名義変更をする際には必ず登録免許税がかかります。

法務局へ申請する際に合わせて納めるのが一般的です。登録免許税は一律の金額ではなく、不動産の固定資産税評価額によって異なります。固定資産税評価額に一定の税率をかけ算して算出するのですが、名義変更をする理由によってかける税率が変わってきます。

理由 税率
相続 0.4%
離婚 2%
贈与 2%
売買 2%

ちなみに、令和4年3月31日まで、一部登録免許税が減税措置の対象となっています。減税の措置の詳細は国税庁の公開しているpdf登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ|国税庁をご確認ください。

必要書類の取得費用

市区町村の役所から書類を取得するにも費用がかかります。主な必要書類1通の価格は以下の通りになります。

書類名 費用
住民票 300円
固定資産評価証明書 300円
登記簿謄本(全部事項証明書) 600円
印鑑証明書 300円
戸籍の附票 300円

書類は状況や理由によって必要な種類や枚数が異なります。事前に司法書士に必要書類の枚数を確認すると良いでしょう。また、市区町村によって取得する際の費用は異なるので、こちらは事前に役所に確認すると良いでしょう。

書類取得と合わせて行いたいのは査定

名義変更と同時に不動産の売却を検討しているのなら、書類の取得と合わせて査定も行いましょう。

不動産の売却を検討する際、まず必要な情報は不動産の名義は誰か不動産がいくらで売れるか不動産の面積です。

不動産の面積や名義人は書類で調べることができますが、不動産の価格がいくらになるのかは売却相場に最も近い不動産会社の査定でなくは分かりません。

しかし、不動産会社の査定には明確なルールがなく、不動産会社によって査定結果が異なるのが事実。そこで、より正確に査定額を知るために3社以上に査定を依頼し、査定結果を見比べましょう。

複数社に査定依頼を出す際には一括査定のイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出すことができます。

パソコンやスマホで申込みが可能なので、役所などで書類を待っている間に査定依頼が可能です。

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不動産の名義変更に必要な書類

名義変更の際に必要になる書類は相続や離婚など理由によって異なります。ここでは4つの理由を例示して基本的に必要となる書類を解説します。

遺産相続

  • 遺言書・遺産分割協議書
  • 登記原因証明情報(市町村役場か都税事務所で発行。郵送可)
  • 登記識別情報(登記済権利証、再発行不可)
  • 住所証明書(住民票の事、マイナンバー記載のないもの)
  • 印鑑証明書(発行日より3か月以内のもの)
  • 委任状(届け出本人が代理人に委任する際に必要)
  • 固定資産評価証明書(法務局で閲覧発行。この評価額を元に登録免許税額が決定する。必要事項だけを記載した「報告型式」の書類でも代用できる。)

離婚による財産分与

元の名義人

  • 登記識別情報(登記済権利証、再発行不可)
  • 印鑑証明書(発行日より3か月以内のもの)
  • 固定資産評価証明書(法務局で閲覧発行。この評価額を元に登録免許税額が決まる。必要事項だけを記載した「報告型式」の書類でも代用できる。)

新名義人

  • 住所証明書(住民票、マイナンバー記載のないもの)

その他(双方が用意する)

  • 離婚協議書
  • 財産分与契約書
  • 戸籍謄本

生前贈与

贈与者(譲る人)

  • 登記識別情報(登記済権利証、再発行不可)
  • 印鑑証明書(発行日より3か月以内のもの)
  • 固定資産評価証明書(法務局で閲覧発行。この評価額を元に登録免許税額が決定する。必要事項だけを記載した「報告型式」の書類でも代用できる。)

受贈者(譲り受ける人)

  • 住所証明書(住民票、マイナンバー記載のないもの)

その他(贈与者・受贈者双方が用意する)

  • 贈与契約書(自分で作成したものも可)
  • 贈与証書

不動産取引(売買)

売主

  • 登記識別情報(登記済権利証、再発行不可)
  • 印鑑証明書(発行日より3か月以内のもの)
  • 固定資産評価証明書(法務局で閲覧発行。この評価額を元に登録免許税額が決まる。必要事項だけを記載した「報告型式」の書類でも代用できる。)
  • 委任状(売主が買主に委任する場合に必要)

買主

  • 住民票(マイナンバー記載のないもの)

その他(売主・買主双方が用意する)

  • 売買契約書 (自分でも作成できる。コピーに売主の署名捺印したものは、登記原因証明情報に代用できる。ただし、売買価格なども公開される。)

 

不動産の名義変更をする際の注意点

いつまでにやるべきなのか、家や土地の名義変更をする際の異なる点など、名義変更を行う際に知っておきたい注意点を解説します。

名義変更に期限はないが目安はある

実は不動産登記に関する名義変更には法律的な期限はありません。しかし、いつまでにやっておいた方が良いという目安はあります

以下、簡単に解説します。

理由 望ましい期限
相続 遺産分割協議が調った後速やかに(遺言がない場合)
離婚 離婚時に財産分与の合意をした場合は速やかに
贈与 贈与行為があったあと速やかに
売買 売買代金を支払う前

相続

相続の場合に遺産分割協議をいつまでに行わなければならないということはありません。

しかし、遺産分割協議が完了した場合は速やかに名義変更を行ってください。放置するとトラブルの元です。

相続した不動産を売却する際に相続が発生した日(被相続人が死亡した日)から3年10ヶ月以内なら取得加算の特例が利用できる可能性があり、利用できれば減税措置が受けられます。

もし特例の適用を受けたいのであれば、遺産分割協議は早めに行うべきでしょう。

相続した土地を売るときの費用や特例については、こちらの記事もご覧ください。

相続した土地の売却に伴う手続き|かかる費用や税金を把握しよう

離婚

離婚の際に財産分与を求める権利は離婚から2年の経過で消滅します。

そのため、離婚時の財産分与を求めるのであれば、必ず2年以内に財産分与の請求をしましょう(2年以内に請求すれば、分与自体は2年経過後でも大丈夫です。)。

 

離婚時の家の財産分与について、詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

【離婚時の財産分与】家は売却すべき?ローンが残っている場合の注意点とは

贈与・売買

贈与や売買などの取引行為によって不動産を取得した場合は、名義変更は契約書に従って確実に行うのが通常です。

ただ、贈与の場合は契約書を作成しないこともありますので、この場合は贈与行為があった後速やかに名義変更を行うべきでしょう。

不動産を売却するときの流れや手続きは、こちらの記事でも解説しています。

不動産売却をしたい人必見!成功する6つのコツ【はじめての方向け】

家の名義変更は2つ行う場合もある

家の名義変更は土地と家屋の2つ申請が必要な場合があります。

というのも登記実務では土地と家屋は別物として扱われており、土地と家屋のそれぞれに所有名義が登録されています。そのため、土地付き家屋を取得した場合、通常、土地の名義と家屋の名義の2つの名義変更が必要となるのです(家屋が借地の場合は別です。)。建物の名義変更の際に発生する税金の支払いは建物の固定資産税評価額×登録免許税率で算出できます。登録免許税率は理由によって異なるので以下の表を参考に計算してください。

理由 税率
相続 0.4%
離婚 2%
贈与 2%
売買(中古) 2%
購入(新築) 0.4%

家屋によっては減税を受けられる場合があります。詳しくは登録免許税の税額表|国税庁をご確認ください。

遠方の役所に行く必要がある

名義変更に必要な書類は、場合によっては地元など遠方の役所に申請する必要があります。

このような場合は、、郵送での請求を活用しましょう

基本的にどの役所も郵送での請求に対応しています。

各市区町村の役所によって料金は異なりますので、必ず事前に役所に問い合わせて確認してください。

まとめ

不動産の名義変更は面倒ですが、放置してはいけません。

もし独力での対応に困難を覚えるようであれば、費用はかかってしまいますが、無理せず早めに司法書士に依頼してしまいましょう。

費用が心配であれば、複数の司法書士事務所を比較して決めるとよいでしょう。

なお、自身が所有する不動産を売却する場合も不動産会社の相見積もりを取る方が高値での売却が可能となるかもしれません。

大切な財産ですので、慎重に決めていきましょう。

梅澤 康二
監修者:梅澤 康二(うめざわ こうじ)
東京大学卒業後、法律事務所に入所。2014年8月からプラム綜合法律事務所を設立。労務、一般民事、債務整理や相続問題など様々な法律相談に対応している。
URL:弁護士法人プラム綜合法律事務所
初心者でもわかる!
記事のおさらい
家や土地の名義変更とは?
家や土地などすべての不動産は法務省が管轄する登記簿に記載され管理されています。この登記簿に記載されている名前を変更することを名義変更と言います。詳しくはこちらで説明しています。
不動産の名義変更は誰がどこでやる?
不動産の名義変更は原則として不動産の登記権利者と登記義務者が共同で、法務局にて申請します。詳しくはこちらをご覧ください。
家や土地の名義変更にはどんな書類が必要?
名義変更の際に必要になる書類は相続や離婚など理由によって異なります。ここでは主な4つの理由の必要書類を解説します。詳しくはこちらを参考にしてください。

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