不動産相続のときに頼りになる専門家の相談窓口はどこか

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親などを亡くしたあとに心配なのが相続の問題です。不動産相続はいつ、だれに相談するのがよいのでしょうか。弁護士、司法書士、行政書士、税理士の中でも相談の内容によって専門家を選ぶ必要があります。そこで気になる相談料、相談する前に確認しておくことはなにか順番に説明していきます。

先読み!この記事の結論
  • トラブルは弁護士
  • 登記は司法書士
  • 相続税申告は税理士

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いつ相談したらいいのか

大切な身近な人を亡くし、精神的な喪失感があるなかでもやらなければならないのが相続の手続きです。休みが少ない方は忌引きを有効に使い、遺言書、相続財産の確認を開始しなければなりません。
相続には期限が決められています。
・3カ月以内 相続放棄・限定承認
・4カ月以内 準確定申告
・10カ月以内 相続税に申告・納税
相続の手続きには、高度な専門知識が求められるだけでなく、近親者の利害関係の調整も必要になります。喪失感の中で行う上に、心理的な負担が極めて重いと言われています。不動産を相続することになったが、そもそもなにからすべきなのでしょうか。
全く知識のない状態はもちろん、相続財産、相続税、相続人、遺言書のことで疑問や不安があれば専門家に相談しましょう。相続には今まで良好だった人間関係も、相続人の間で揉めるなど想定外のことが起こる事もあります。そんなとき専門家のアドバイスの元で手続きを行うことで、重大なトラブルを未然に防ぐ事ができ、心理的にも余裕ができるでしょう。
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だれに相談したらいいのか

不動産相続はだれに相談したらいいのでしょうか。専門家の役割を紹介します。

相談窓口の選びの4つのポイント

相続の専門家(士業)は、それぞれの業務の範囲が法律で定められています。したがって、専門家を選ぶ際には大きくわけて4つのポイントがあります。

相談案件がトラブルを抱えているかどうか

弁護士法第72条に弁護士で無い者は、紛争に介入し、交渉を代理して行なうことは出来ないと定められています。トラブル(紛争性)とは、相続人の間で意見の相違など合意形成ができない、話し合いができないという状況そのもので判断されます。意見の相違がある段階で、弁護士に相談したほうがよいでしょう。

専門家(士業)の業種の業務範囲のなかで、相談案件に最も適しているか

例えば、相続法の中でも相続財産、相続人、遺言書などに関する事であれば弁護士や司法書士が適しています。相続税に関する事であれば税理士が相談に最も適しています。

専門家(士業)間のネットワークを持っているか

相続には複数の専門家の関与を要する場合があるため、例えば、ホームページに「ワンストップで対応します」と書いてあれば、1カ所でなんでも行えます。また、「〇〇士と連携しています」と書いてあれば、ネットワークでさまざまな事に対応してくれると考えてよいでしょう。
また、相談の段階でネットワークの有無を確認しておくと安心できます。ネットワークを持っているようであれば、はじめに司法書士、税理士など、どの専門家に相談しても紹介してくれるので問題はありません。

相続を専門・得意分野として活動している専門家も多い。

「相続 弁護士」、「相続 税理士」のようにホームページで情報を探すことができます。また、それぞれの職業団体(弁護士会等)に相談し、紹介を受けるのもよいでしょう。

トラブルがある場合は弁護士へ相談

相続トラブルがあれば、解決の専門家は弁護士です。相続人の間での意見の相違、協力しない相続人がいる場合には、家庭裁判所で調停や審判を行う必要があります。人間関係を崩さないためにも弁護士を通して交渉してもらうのは有効な手段です。
相続人同士の衝突をさけ、法的根拠に基づいて具体的な解決法が示されるので、問題も解決されやすくなります。その場合、弁護士以外が代理人になることはできません。裁判所における遺言書の検認、相続放棄、成年後見などの手続きもできます。
しかし、相続税申告、相続財産の評価、相続不動産の所有権移転登記はできません。費用が他の士業よりも高額になるため、トラブルがない場合は他の士業に相談した方費用が安く済むことが多いようです。

トラブルがなければ不動産登記専門の司法書士へ相談

トラブルがない相続であれば不動産の相続が専門分野の司法書士に相談するのも良いでしょう。不動産相続で名義変更をする場合には法務局で所有権移転登記をする必要があります。司法書士は、登記申請の代理権があるため行う事ができます。
また、裁判所における遺言書の検認、相続放棄、成年後見の手続きもできます。ただし、相続税申告、相続財産の評価はできません。また、手書きの遺言書が出てきた場合には検認という手続きが必要です。検認は、弁護士または司法書士の業務分野になります。

相続税の申告が必要な場合は税理士へ相談

相続財産の調査・評価、遺産分割協議書の作成、相続税の申告が必要な場合には、税理士への相談をお勧めします。税理士にも得意分野があり、相続が得意な税理士事務所を選ぶ必要があります。税理士によって納税額に大きな差が出てしまう事もあるので、相続に詳しい事務所に相談するほうがよいでしょう。
税理士が対応できない範囲の手続きが必要になったときは、別の専門家(士業)に依頼する必要があります。士業間ネットワークをもつ税理士を選ぶことも重要です。なお、不動産を相続したからといって、相続税の基礎控除額の範囲であれば相続税を払う必要はありません。基礎控除額は以下の通りです。(H29.4.1現在)
  • 【3,000万円+600万円×法定相続人の数】
日本で相続発生した相続の中で相続税が発生する割合は8.1%(H29.12国税庁)です。

行政書士は不動産相続の手続きができません

行政書士も「街の法律家」として、相続相談に積極的に応じています。しかし、トラブルがある場合や、不動産登記や相続税申告の手続きができないため、不動産の相続相談はできません。ただし、相続財産の調査、相続人関係説明図の作成(戸籍調査)、遺産分割協議書の作成の依頼はできます。

銀行は不動産相続に関するコーディネーター役

銀行・信託銀行でも遺産整理の相談を受けています。しかし遺産整理の実務は、銀行指定の司法書士や税理士が行うため銀行はそのコーディネーターに徹している場合が多いです。また、銀行に対する報酬(最低108万円以上)のほかに、司法書士・税理士から直接費用を請求される場合もあるので注意が必要です。
  • トラブルは弁護士
  • 登記は司法書士
  • 相続税申告は税理士
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相談する前に確認しておくこと 

せっかく相談に行ったのに、準備が足りなくてまた出直しをしないといけないという事がないように相談する前に確認しておくことを説明します。

まずは遺言書の確認を

遺言書の確認は遺産相続を行う上で最も大事なものです。遺言書は遺産相続に関し、特定の人を相続人から外したり、遺産分割の割合を指定する事ができます。しかし、遺言書の書き方により法的に効力があるのかという問題もあります。
明らかに無効であれば無効として取り扱いをして問題がないのですが、有効か無効か判断が難しい場合には専門家の判断が必要になります。相続開始後に相続人が遺言書を発見した場合は、家庭裁判所に提出し検認という手続を請求しなければなりません。
検認を受けず遺言書を開封した場合、裁判所から5万円以下の過料が科されることもあります。遺言書は、原則として、法定相続に優先されます。民法では遺言書で法定相続とは異なった相続分を定めることができます。また、法定相続の場合の遺産分割協議等の方法によらずに遺産分割の方法を定めることができます。
つまり、遺産承継の遺言がないときには法定相続となります。遺産承継の遺言があれば、遺言が優先され法定相続によらないとなります。遺言書は相続手続きの前提となるため、遺言書の有無は最優先で確認します。

次に相続人の確認を

遺言書がある場合は、遺言書に記載されている人が相続人。遺言がない場合は、法定相続人が相続人となります。法定相続人とは、民法で定められ順位もあります。
まずは故人の配偶者、そして第1順位は直系卑属(故人の子。死亡している場合は孫)。第2順位は直系尊属(故人の親や養父母。死亡している場合は祖父母)。第3順位は故人の兄弟姉妹(死亡している場合は、兄弟姉妹の子)が対象となります。
対象となる人の名前や所在地等(死亡している場合は死亡時期も)をできる範囲で調べておきます。遺言書があった場合でも、故人の兄弟姉妹以外は遺留分請求人となる可能性があるので、親族関係は一応確認しておきます。

つぎに故人の不動産や負債等の確認を

故人が所有していた不動産がある場合は、その不動産の地番、家屋番号、負債があればその内容を調べておきます。固定資産税の評価証明書や納税通知書、不動産の権利証(登記済証または登記識別情報)も用意しておきます。固定資産税の評価証明書、納税通知書があれば実費(登録免許税)を含めた登記費用の見積りがその場でできます。
できる範囲内でよいのですが、詳細なことが不明な場合もメモしておき、知っている限りの事を話せるようにしておきます。できない場合は契約により有料で専門家に委任することもできます。
  • まずは遺言書の確認
  • 相続人の所在を確認
  • 不動産や負債の確認
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相談料はどのくらいかかるのか 

相談すべき専門家がわかったところで、気になるのは相談料です。相談料の相場を調査しました。

相談料の相場は

士業の相談料は、自由に報酬を定めることができるため各事務所によってそれぞれ異なる料金設定をしています。相談料のみであれば、弁護士は1時間10,000円、司法書士や行政書士、税理士は1時間5,000円程度はかかるとみておくと良いでしょう。
相談と業務は別になります。相談したからといって業務を依頼する義務はありません。業務を依頼するには別途料金が必要になります。相談や業務依頼をする前に必ず料金を確認をするようにします。

無料相談もある

自治体や各職業団体(弁護士会、司法書士会、税理士会)で無料相談を実施しています。遺言書・遺産分割協議書等の作成は、行政書士による行政手続相談で相談できます。相続税については、税理士による国税相談で相談できます。不動産の名義変更は、司法書士による登記相談で相談できます。相談内容が調停中のものや弁護士に依頼済みの案件は、相談できません。
法律相談は、一般的な回答であったり、時間制限があったりします。また、ひとつの案件の継続的な相談を無料で受け続けることはできません。
  • 弁護士1時間1万円
  • 他士業1時間5千円
  • 無料相談会もあり
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相続不動産の価値を下調べしたいときは 

相続不動産の価値はどのように下調べをしたらいいのでしょうか。

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相続不動産の価値がどのくらいかというのは、相続や売却を考える上で最も大事な要素です。売却予定のない不動産を兄弟で共有することは勧めできません。将来、兄弟が亡くなった場合にさらに共有者が増えることになっていまいます。
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土地を活用して収益を得たいときは

不動産を相続したものの、その不動産を使う予定がなかったり、更地のまま放置しているだけの場合もあるでしょう。そのままだと、固定資産税や維持管理費が継続してかかってくるため、正直お金が垂れ流しになってしまうだけです。
かといってその不動産を売るかといわれると、相続した以上簡単に売りづらいなんてことになっていませんか。

そんな場合は、賃貸経営やコインランドリー経営などといった土地活用を通じて収益を得るという手もあります。
最初に多少の初期費用はかかりますが、土地活用だと相続した不動産を自分が持ちながら収益を生み出すことができます。
イエウールのパートナーであるイエカレでは、複数の企業から土地活用プランを取り寄せることができます。
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