もくじ
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
１不動産を売却するメリットとデメリット
親しい人との思い出が詰まった不動産を、手放すことは辛いことです。しかし、使わずにいれば不動産は痛んでいきます。そのため、売却を検討することも必要なことです。ここでは、あなたの大切な不動産を売却すると、現金化することができる等のメリットや、売却に費用が掛かる等のデメリットがあることを解説していきます。
不動産を売却するメリット
あなたの大切な不動産を、売却することは大きな決断です。売却してしまえばあなたの手を離れ、思い出の中にしか存在できなくなります。その一方で、売却することで得られるメリットもいくつかあります。まず、現金化することで返済等にそのお金を充てられます。次に、不動産の維持費が掛からなくなります。さらに、固定資産税等が掛からなくなります。
売却することには、これら3つのメリットがあります。
現金化することができる
当然ながら不動産を売却すれば、相応の現金を手に入れることができます。もし、あなたがローンの返済等に困っていたり、家を買おうとしているのなら、その現金を繰り上げ返済に充てたり、家を買う資金にする等の資産運用もしやすくなります。また、売却することで得られるお金は、それだけではありません。例えば、火災保険等に加入していれば、お金がいくらか還ってくることがあります。もちろん、これは申請しなければ貰えませんし、どのような契約を結んでいるのかにもよります。このように、不動産自体の売却による現金と、保険等からの現金を手にすることができます。
維持費が掛からなくなる
全ての物は、時間の経過によって老朽化していきます。ですからどの不動産も、たとえ使用していなくても、メンテナンスは必要になります。この時に掛かるお金は少額で済めば良いですが、結構な額が掛かることもあります。また、長い期間支払い続ければ、これは大きな負担となります。しかし、売却すればこの出費は無くなります。つまり、出費を抑えてあなたやあなたのご家族に、よりお金を使うことができます。
税負担が軽減する
ご存じかと思いますが、家や土地等を所有すると税金が掛かります。この税金は、固定資産税や都市計画税というもので、不動産を売却すればこれらが軽減されます。また、どのくらいの額が徴収されるのかと言うと、以下のようになっています。まず、土地と家に掛かる固定資産税の税率計算方法は、「固定資産評価額×税率」で算出されます。なお「固定資産評価額」は、各自治体にある固定資産課税台帳に記載されており、税率は自治体ごとに自由に決められています。標準税率は、おおよそ「1.4％」となっています。
次に「都市計画税」とは、市街化区域内に土地を所有している人が納める税金で、計算方法は「固定資産税評価額×税（0.3％）」で算出されます。なお、0.3％というのは制限税率のことです。以上のように算出されますが、不動産を売却すればこれらの税が減額されます。
不動産を売却するデメリット
不動産の売却にはいくつかのメリットがありますが、デメリットも存在しています。まず、売却には印紙税等の費用が掛かります。次に、売却には手続きが必要となるので、手間と時間が掛かります。この2つが不動産を売却するデメリットとしてあります。売却には費用がかかる
不動産の売却には印紙税や測量費、仲介料などの費用が掛かります。まず、売買契約書には印紙が必要となり、これには印紙税が掛かります。額としては、500～1,000万円なら10,000円もしくは、軽減税率適用で5,000円。高額の1億円～5億円なら10万円もしくは、軽減税率適用で60,000円です。次に、多くの不動産の売却では、土地の境界などを確定するために測量が必要となり、この費用が掛かります。額としては、土地売買での測量費用はおよそ35万円～45万円程が一般的ですが、市有地や国有地と隣接していたり、土地の形が複雑等のようなことがあれば、高額になる場合もあります。
さらに、不動産会社の仲介料などが掛かります。なお仲介手数料は、不動産会社が契約を成立させた成功報酬として請求するものです。この仲介手数料には、上限が法律で決められていますが、上限額は売買価格によって％が変わります。以下で、具体的にみていきましょう。
【仲介手数料の上限額】
- 200万円以下の場合：取引額の5%以内
- 200万円超400万円以下の場合：取引額の4%以内
- 400万円超の場合：取引額の3%以内
- 【例：売買価格が2,000万円の場合の仲介手数料】
200万円×5％＝10万円（200万円以下の部分）
200万円×4％＝80,000円（200万円～400万円以下の部分）
1,600万円×3％＝48万円（400万円超の部分）
10万円+80,000円+48円＝66万円＊または、以下の計算式でも算出できます。
2,000万円×3％+60,000＝66万円
上記の金額に消費税を加えた金額が、仲介手数料となります。
66万円×1.08＝712,800円
※令和6年7月1日より、さらに低廉な空き家等の物件価格が800万円以下の不動産取引の場合、上限が従来の原則から引き上げられ、30万円になりました。
売却には時間と手間を費やす
不動産を売却するまでには、様々な手続きが必要になります。まず、不動産相場の調査から始めて、信頼できる不動産会社を見つけ出し、査定を依頼する。次に、不動産会社に仲介を依頼し、ここでようやく不動産を売り出します。そして、購入希望者が現れれば交渉を始めて、物件情報を開示して納得して頂ければ売買契約を結びます。こうして最後に不動産を引き渡します。文章にすればちょっとした長文ですが、実際には不動産1つに対してこれだけの手続きを行います。
また、不動産はすぐに売れるとは限らないので、ある程度の期間が掛かることを覚悟しておかなければなりません。
長ければ半年程度掛かることもあるので、計画的に進める必要があります。
- メリットは現金化
- デメリットは費用と手間
- 売却には計画性が必要
不動産の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の不動産がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の不動産に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
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あなたの不動産、
売ったらいくら？
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売却したほうが良い不動産とは
不動産には、資産として持っていても問題ない物と、売却したほうが良い不動産があります。前者は、あなたやあなたの家族が住んでいる家などのことです。後者は、相続したものの住んでいない不動産や、不動産周りの環境が良くない物など。また、不動産の問題ではなく、節税したい場合にも売却したほうが良いです。ここでは、これら3点について解説していきます。
空き家の不動産
空き家の不動産は、2つの点から売却したほうが良いと言えます。まず、人が住んでいない空き家は、掃除や手入れがされないために、経年劣化を早めて痛んでしまいます。そのため、ただ不動産を持っているだけなら売却したほうが良いです。次に、こちらが本題と言っても良いですが、税の面から見ても空き家なら売るべきです。実は、現在日本は過疎化が進み、それにともなって空き家問題が浮上しています。空き家は、様々な問題を生んでいます。例えば、老朽化のため、災害時には倒壊の危険が生じたり、人がいないため野良犬等が入り込み、糞尿の臭いが問題になったり、不審者が出入りしたりなどです。そのため、空き家対策特別措置法という法律が制定され、施行されています。
この法律によって、地方自治体に「特定空き家」と判断されると、固定資産税の「住宅用地特例」という優遇処置が受けられなくなります。なお、「特定空き家」とは、倒壊しているような危険な家や、ゴミ等を放置して衛生的に問題がある家、落書きがしてあったりボロボロになっていたりして、景観を損なっている家、その他、生活環境が守れないと判断される家を指します。
この「住宅用地特例」の処置を受けられないと、3分の1から最大6分の1に軽減されていた固定資産税が、元の税率に戻ってしまいます。つまり、これまでの3倍や6倍の税金を、払わなければならないということです。以上の2点から、空き家は売ったほうがよいでしょう。
競合不動産の環境が良くない
競合不動産が多かったり、価格が安い等の環境が良くない物件も、売却したほうが良いと言えます。まず、経済の基本的な原理として、需要と供給があります。この点を踏まえると、あなたのお持ちの不動産のエリアに、たくさんの他の不動産があれば、供給のほうが多いということなので、価格は下がります。次に、エリアの相場の価格が安ければ、同等もしくは低い価格でなければ売れていきません。なぜなら、買う側の視点に立てば、予算内でコストパフォーマンスが良いほうを買うからです。これが続いていくと不動産価格は下落していきます。このような状況があなたの不動産に当てはまるなら、素早く売却することが大切です。
譲渡所得税を節税したい場合
不動産を売買すると、「譲渡所得税」という税金を払わなければなりませんが、相続をした場合には、ある特例を利用することでこちらを節税することができます。よくある話として、複数人の相続人がいる場合は、相続金を現金化して分配します。これは、相続税の負担が集中しないため、この方法がとられることがあります。しかし、相続人が一人であったり、現金化せずに相続した場合には、相続税の申告期限である相続開始から10ヵ月後の翌日3年以内に売却すれば、税金の負担が軽減されます。これは、「取得費加算の特例」と呼ばれるものです。詳しい条件としては、相続等で財産を取得した人が相続税を課税されている場合に、相続開始の日の翌日から3年10カ月以内に売却した時に適用できます。
これを適用すると取得費が加算されるため、譲渡所得の割合が小さくなり、課税額が減額されます。なお、解説したように条件を満たせば節税できますが、不動産は流動性が高くないので期間内に売れなかったり、本来の資産価値よりも低く売却されることもあります。この点には注意してください。
このように、条件を満たして適正価格で不動産を売却すれば、特例を利用して節税できます。
- 空き家や節税目的
- 競合不動産環境が悪い
- 当てはまったら売却
2020年までに売却するのがおすすめ
2020年に東京オリンピックが開催予定だったことはみなさんご存じでしょう。新型ウイルスの影響により2021年に延期が決定しましたが、このオリンピックと他の要因によって不動産の価値が上昇傾向にあります。詳しく解説すると、まずオリンピックの際に来日される、外国人のためのホテルを建設したり、商業施設を建てたりするための開発により、その周辺のエリアの不動産の価値が上がっています。また、海外の投資家も日本の不動産を購入しており、これも価格の上昇の一因になっています。
他の要因としては、政府のアベノミクスにより低金利になっているため、住宅が多く建てられていたり、相続税の改正による節税のため、不動産が購入または建設されたりしています。これらの要因が、現在の価格上昇を生んでいます。
もちろん、この上昇は地域や条件にもよりますが、東京を含む三大都市から札幌市、仙台市、広島市、福岡市等が含まれています。また、専門家も2020年まではこの上昇は続くけれど、2020年以降に買う動きが売る動きに変わり、不動産が供給過多になるため、不動産価格が下落するのではないかと予想しています。
このため、この懸念のことを「2020年問題」とも呼び、これを利用しつつ損をしないためには、早めに売却計画を立てたほうが良いです。
なお、どこの不動産会社で売却して良いのか分からないのであれば、イエウールがおすすめです。短時間で全国のたくさんの会社に査定ができて、6社の比較が可能なため、高く売却することができます。
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相続した不動産を売却する際にかかる税金
実際に、不動産を売却する時に考えることとして、税金があります。不動産を売却すると、「譲渡所得税」という税金が掛かります。売却を考えるなら、どんな仕組みで、どの程度の額が掛かってくるのかを知っておくべきです。またこれ以外にも、契約書に張る印紙の印紙税も掛かります。ここでは、この2つについて解説していきます。
売却した際に利益が出ると譲渡所得税がかかる
利益が出ないときには、譲渡所得を計算すると、マイナスとなってしまうので税金はかかりません。しかし利益が出れば、計算された譲渡所得に対して、その不動産の保有期間によって税金がかかってきます。また、この時に課税された場合は、確定申告をする必要があります。譲渡所得は分離課税で計算する
通常の所得税の計算は、プラスの所得とマイナスの所得を合計したものに税を掛けていく「総合課税」で計算されます。しかし、譲渡所得は他の所得とは分離して、所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得の詳しい計算は、「譲渡所得=譲渡収入金額－（取得費+譲渡費用）」で算出されます。
課税される税率は不動産の保有期間で変わる
譲渡所得が計算されたら、次は不動産の保有期間で税率が決まります。ポイントは、保有期間が5年以下なのか、5年越えなのかと言うことです。まず、5年超えは「長期譲渡所得」と呼ばれ、住民税が5%と、所得税として「課税譲渡所得金額×15％」が掛かります。次に、5年以下は「短期譲渡所得」と呼ばれ、住民税が9%と、所得税として「課税譲渡所得金額×30％」が掛かります。
なお、5年以下では高額な税率となっていますが、「取得費加算の特例」が適用できれば、節税することが可能です。
課税譲渡が発生したら確定申告を行う
不動産を売却して課税譲渡が発生したら、必ず確定申告をしなければなりません。なお、所得がマイナスになっても、確定申告をしたほうが良い人もいるので、次のような場合は行ってください。まず、一定条件を満たした時に適用できる3,000万円の特別控除で、所得がマイナスになる人は確定申告をしてください。こちらは、確定申告をすることで課税されません。
次に、特別控除をしなくても計算上マイナスになる人は、確定申告をぜひしてください。こちらは課税されないことはもちろん、源泉徴収額が還付されます。
話を本題に戻しますが、課税所得される時に確定申告をする場合には、以下の書類が必要です。
- 確定申告書B様式
- 分離課税用の確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 売却時の売買契約書（コピー）
- 売却した不動産の購入時の売買契約書（コピー）
- 仲介手数料等
- 売却手数料の領収書（コピー）
また、特例などを利用する場合は、以下の書類が状況によって必要です。
- 除票住民票
- 譲渡資産の登記事項証明書
- 買換資産の登記事項証明書
- 新しい住民票
- 譲渡所得計算明細書
- 住宅借入金残高証明書(買換資産のもの)
- 住宅借入金残高証明書(譲渡資産のもの)
売買契約には印紙税がかかる
印紙税とは、売買契約書に対する税金で、契約書に張り付けることで納税を行いますが、契約する不動産の額に応じて、税の額は変わってきます。例えば、500万円超1,000万円以下なら10,000円で、1億円超5億円以下なら10万円となっています。こちらも不動産の売却で掛かってくるので、忘れないようにしてください。- 保有期間で税率が違う
- 確定申告が必要
- 印紙税も忘れずに
相続した不動産は相続登記していないと売却できない
例え親の死後であっても、相続登記をしなければ売却する事はできません。また、相続登記されていないと、相続人が恐ろしい数にまで増えてしまったり、事故があった時に賠償が受けられなかったりなどのデメリットがあります。
また、注意していただきたいのが、以前まで登記期間に期限はありませんでしたが、2024年4月1日より、法改正がありました。
内容は以下の通りです。
| (1) 相続（遺言を含みます。）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知って、3年以内に相続登記の申請を行うこと。(2) 遺産分割が成立した場合には、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすること（不動産登記法第７６条の２第１項）。 (1)と(2)のいずれについても、正当な理由（※）なく義務に違反した場合は１０万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります。なお、令和６年４月１日より以前に相続が開始している場合も、相続登記をしていない場合は、義務化の対象となります。３年の猶予期間が適応されます。 |
参照：法務省「相続登記の申請義務化について」
印紙税や登記についての法改正が立て続け起こっています。
トラブルを避けるためにも家を売却するためにも、なるべく最新情報を把握しておくことが大切です。
よくある質問
不動産売却までにかかる期間は？
イエウールをご利用された方では、一般的には不動産会社に相談してから売却完了までは、おおむね3か月～6か月程度です。また、売却を意識してから売却完了するまでですと、1年～1年半程度かかります。ただし、物件の種類や状態によっても変わり、都市部の新しいマンションではすぐに売れることもありますし、なかなか買い手がつかないということもあります。もちろん、もう売り出している方や、売却を検討されているだけなどの状況によっても変わります。不動産がどれくらいで売れるかは、どうやったら分かりますか？
不動産の価格は様々な要因で決まり、日々動いていくため、確実に「いくらで売れる」という予測はできません。ですが、実はある程度の予測はたてることができます。例えば近隣の似たような物件の売り出し価格をいくつか調べると、ご自分の物件がいくらくらいで売れそうなのかが分かると思います。それ以外にもレインズで調べるなど、いろいろご自分で調べてみると、だんだんいくら位で売れそうかというのが分かってくると思います。正解はありませんが、ご自分でいろいろと調べてみるのが第一歩になると思います。ただし、ご自分で調べられるのはあくまで「売り始めの価格」だったり、ご自分の物件と他の物件の違いを正しく評価することはとても難しく、ある程度までご自分で調べられたあとは、不動産会社に査定してもらうのが一番だと思います。
不動産の査定では何をするの？お金はかかる？
不動産の査定では、不動産会社があなたの不動産がいくらくらいで売れそうかを予測します。費用は無料で、住所や面積などのデータから大まかに予測する「机上査定」と、不動産会社の売却担当者が不動産を実際に見て査定する「訪問査定」のいずれかの方法で査定することが一般的です。訪問査定の場合、担当者が物件を確認するのは1時間前後で終わりますが、それ以外にも法規制なども調査するため、査定結果が出るまでに数日間はかかるでしょう。机上査定の場合、早ければ数時間で査定結果がわかりますが、やはりかなり粗い予測となるので、査定額と実際の売却額が異なることも多いようです。
不動産を売るために必要な準備は？
まず売ることだけを考えた場合、最低限、不動産の契約書や図面などの書類は揃えておいたほうがいいでしょう。また、住み替えの場合は転居関連の手配・手続きも進める必要があります。また、物件の状況にもよりますが、土地の境界確定や、リフォーム・クリーニングなどをする方もいるかもしれません。少なくとも、お売りの予定の不動産の中に不要なモノがたくさんあるなら、この際に処分・整理してしまうのは良いアイデアだと思います。
不動産を売るために必要な費用・税金は？
一番大切なポイントは、「売り出すだけなら無料でできる」ということです。その後、不動産売却が完了するまではおおきく(1) 税金、②仲介手数料(売却額の約3~6%) ③売却手続きの資料（だいたい10万円以内）がかかります。住んでいる不動産を売ることはできる？
はい、お住まいを売却する場合、住みながら売却するケースが多く、心配ご無用です。不動産を買う方は購入前に物件を見る方が多いので、買う側からすると住んでいるイメージが湧くというメリットもあります。但し、内見までには物件の中のものを片付けておかないと、なかなかいい印象を持たれないこともあるかもしれません。家族や近所の人に知られずに、不動産を売ることはできる？
不動産の査定（いくらくらいで不動産が売れそうかを診断してもらう）だけなら、家族にも近所の方にも知られないように進めることは可能です。もし近所の方に売却も知られたくないなら、「買取」という方法が良いでしょう。建物が古くても、売ることはできますか？
はい、可能です。築年数がかなり古い建物が建っている土地のことを「古い家（古家）付き土地」と呼びますが、建物を遺したまま売る・更地にして売る・建て直して売るという方法があります。不動産会社とよく相談して決めると良いでしょう。不動産が売れない場合は、どうすればいい？
不動産を早く売りたい方、不動産が売れなくて困っている方は、「買取」という方法を選択する手もあります。また、不動産会社を見直すことで急に売れることもよくあるので、一括査定をぜひご利用下さい。不動産を売る前に、リフォームは必要？
リフォームは必要ありません。リフォームをしても早く売れなかったり、価格が上がらず、出費がかさむだけということもあります。でも、老朽化したところだけ新しくするという手もあります。不動産会社によく相談してみて下さい。住み替えを検討していますが、売却と不動産購入のどちらを優先すればいいですか？
お金に無理をしても欲しい物件があれば買うのを優先し、特になければ売るのを優先するのが良いでしょう。仮に買う物件が決まっていて、それまでに不動産を売らないといけない場合は買取を利用する手もあります。売却したほうが良いのか自分の不動産をチェックしよう
これまで、不動産の売却について様々な解説をしてきました。不動産の売却には、現金化できるメリットや売却には費用が掛かるデメリットがあります。また、空き家等の不動産は売却したほうが良く、その場合は、東京オリンピックが開催される2021年までに売却するようにしたいです。さらに、不動産の売却には譲渡所得税が掛かることや、相続登記がされていないと売却できないことも、頭に入れておきましょう。
今のあなたなら、解説したことをよく理解されているでしょうから、売るべき不動産なのかどうか分かるはずです。まずは、チェックしてみてください。そうすればきっと良い決断ができます。
不動産を売却するならカンタン60秒無料一括査定できるイエウールで
もし、不動産を売却することを決めたのなら、ぜひイエウールを利用してください。ここなら無料で一括査定が可能で、6社と比較できます。また、査定には時間もかからないのでおすすめです。あなたの不動産、
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