不動産を個人売買する場合、売主が個人なら消費税は発生しません。売主が法人の場合は、建物に対してのみ消費税が発生します。
売主が個人の場合でも、その個人が課税事業者である場合は建物に対してのみ発生します。
買主は個人でも法人でも関係なく、マンション、戸建て、土地全ての売買において同様となっています。
今回の記事では不動産個人売買を行う方が個人の場合と法人の場合に分けて、消費税が発生するかどうかとその理由を簡単に説明します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産の売主が個人の場合、消費税は発生しない
再度になりますが、不動産個人売買を行う売主が個人である場合は消費税は発生しません。
そもそも、消費税というのは発生条件が以下のように定められています。
消費税は、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して広く公平に課税される税で、消費者が負担し事業者が納付します。
（引用元：国税庁「消費税のしくみ」）
簡単に言うと、消費税は以下を対象に発生します。
- 事業者が販売する商品・製品
- 事業者によって提供されるサービス
不動産を所有している個人は事業者にはなりませんので、個人が不動産を売っても商品・製品の販売にもサービスの提供にも当てはまりません。
したがって、売主が個人である場合は、不動産がマンション・一戸建て・土地のいずれの売買が行われても消費税はかかりません。また、法人が個人から購入する場合も非課税となります。
土地はいつでも非課税
不動産の売買において、土地はどのような場面でも消費税はかかりません。
先程説明した通り、消費税は物品やサービスといった消費されるものにかかる税金となっています。しかし、土地は消費されない資本に当たりますので、消費税の課税対象とならないのです。
ただし、売却時に印紙税・譲渡所得税（売却益が出た場合のみ）といった消費税以外の税金は納める必要があります。
建物は個人売買なら非課税
土地とは違い建物は消費されるものと考えられるため、基本的な不動産売買において商品になった場合は消費税の課税対象となります。
しかし、先ほど説明した通り売主が個人の場合は建物は商品とはならないため、消費税はかかりません。
ちなみに、これは自分で取引相手を見つける個人売買であっても不動産会社に仲介してもらう場合であっても同じです。
不動産会社に仲介してもらう場合、不動産会社はあくまで売買の仲介を行うのであって、売主は個人であるため建物に対しても消費税は非課税となるのです。
不動産の売主が法人の場合、建物に対してのみ消費税が発生する
不動産個人売買を行う上で、売主が法人の場合は消費税が発生します。
ただし、土地はどのような場合においても非課税となりますので、消費税が課される対象は建物のみとなります。
先の説明の通り、売主が法人つまり事業者である場合は、建物は消費される商品とみなされるためです。
買主が個人・法人どちらであっても同様です。
不動産の売主が課税事業者(個人)の場合、消費税は発生する
不動産個人売買を行う売主が個人だったとしても、売主が課税事業者に当てはまる場合は消費税が発生します。
課税事業者とは、基準期間（個人事業主の場合は前々年）の課税売上高が1000万円を超えている、もしくは特定期間（個人の場合は前年の1月～6月）における課税売上高が1000万円を超え、給与等支給額が1000万円を超える場合に該当します。
売主が上記条件に該当する場合は、法人の場合と同様に建物に対してのみ消費税がかかってしまいます。
不動産個人売買で消費税の課税対象となるもの
ここまでで説明した通り、不動産個人売買では基本的に売買価格に消費税はかかりません。
しかし、売買価格の以外の費用には消費税が課税されるため注意しましょう。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に仲介してもらった際に成功報酬として支払う費用です。
不動産個人売買であっても、不動産会社に重要事項説明書の作成依頼をした場合などに支払う可能性がある費用となっています。
仲介手数料には、消費税10％がかかります。例えば、1000万円の不動産を売買する場合、39.6万円の仲介手数料を支払う必要がありますが、そのうち消費税は3.6万円となっています。
しかし、不動産会社に重要事項説明書の作成依頼や取引相手の仲介を依頼しない場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。
司法書士の依頼費用
司法書士に登記の依頼をする場合は、その依頼費用に消費税がかかります。
不動産売却を行う際、所有権移転登記・抵当権抹消登記・抵当権設定登記など、様々な登記を行う必要があります。
この登記手続きを司法書士に依頼する場合は、依頼費用とそれに伴う消費税を支払うこととなります。
登記手続きも自分で行うことができますが、買主が住宅ローンを利用した際に必要となる抵当権設定登記だけは必ず司法書士に依頼しなければなりません。
司法書士への依頼費用の相場は、5万円～20万円となっています。
住宅ローン一括返済手数料
住宅ローンを完済していなければ不動産を売却することはできません。売却時に住宅ローン一括返済を行う場合は住宅ローン一括返済手数料に対して消費税がかかります。
住宅ローン一括返済手数料は利用している金融機関によって異なります。
3大メガバンクの住宅ローン一括返済手数料は以下のようになっています。
| 銀行名 | 一括返済手数料 |
|---|---|
| みずほ銀行 | 窓口：33,000円 （テレビ電話利用の場合は22,000円） |
| 三菱UFJ銀行 | インターネット：16,500円 窓口：33,000円 |
| 三井住友銀行 | インターネット：5,500円 窓口：22,000円 |
各金融機関の一括返済手数料を見てみると、1万円～3万円の費用が必要なことが分かります。よって、住宅ローン一括返済手数料にかかる消費税は1000円～3000円となります。
ここまで、不動産個人売買でかかる消費税について解説しました。
個人間の売買では消費税はかかりません。しかし、例外として売主が課税事業者に該当する場合は消費税がかかってしまうため注意しましょう。
消費税だけでなく、不動産売買で支払う税金について不安や疑問がある場合は、不動産会社に一度相談してみましょう。
不動産のプロである不動産会社に相談することで、売買の手続きだけでなく、売買後の税金周りについてのアドバイスも貰うことができます。
相談する不動産会社を探す際は、不動産一括査定「イエウール」を利用してみましょう。
イエウールは2000社を超える全国の優良不動産会社と提携している不動産一括査定サイト。イエウールを利用すれば、新味に相談に乗ってくれる不動産会社を簡単に見つけることができます。
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