土地を売却したいけれど、もう買主が決まっているので不動産会社が介入しない個人売買の形式で売却しようと検討している方もいるでしょう。
土地の個人売買は問題なく行うことが可能ですが、その分トラブルが発生しやすいリスクのある売却方法でもあります。
この記事では土地の個人売買のトラブルや流れなど詳しい内容を解説しました。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
土地を知り合いに個人売買することはできる
知り合いと土地を売買したいと考えていても、個人間で売買することは違法性がないのか気になる方もいるでしょう。
この章では、知り合いと土地の個人売買をすることはできるのか、個人売買のメリット・デメリットなど、個人売買に関する基礎的な知識を解説します。
土地の個人売買は法律的に問題ない
結論から申し上げますと、土地の個人売買を行うことは、法律的にも問題なく行うことができます。
個人間売買でも不動産を不特定多数の人と売買をしたり、何度も不動産を売却することはできません。時間を空けず不動産を売買すると、不動産事業を行っているとみなされてしまう恐れがあります。
とはいえ、1回程度の売買であればだれでも問題なく個人売買を行うことができます。
しかし、土地の個人売買は基本的におすすめできる売却方法ではありません。
個人売買は煩雑な手続きがいくつもあったり、トラブルが発生したりと、一筋縄ではいきません。
自分で売却準備を進めることが難しい方であったり、トラブルなく安全な取引を求める方は、不動産会社に仲介してもらう売却方法をおすすめします。
土地の個人売買のメリット
土地の個人売買を行うメリットとして、仲介手数料がかからずに売買できるという点が挙げられます。
仲介手数料とは、不動産会社の行う仲介業務に対してに支払う成功報酬のことで、売主と買主の売買契約が成約した場合に支払います。
仲介手数料の金額は売買金額によって異なり、上限額は（売買価格×3%+6万円）+消費税10%という式で計算することができます。例えば、1000万円の土地を売買した時の仲介手数料の上限は39.6万円です。
しかし、個人売買では不動産会社の仲介業務を必要としないため、仲介手数料を支払う必要がありません。
個人売買を選択することで、金額の大きな仲介手数料を支払わずに売買できるため、自己負担少なく売買することができると言えるでしょう。
土地の個人売買のデメリット
土地の個人売買を行うデメリットとして、手続きに手間がかかる、トラブルが発生しやすいという点が挙げられます。
個人売買では、通常不動産会社が行う売買の手続きを自分たちですべて行わなければなりません。
書類の収集や作成など不動産売買に慣れていない方が行うと、ミスが発生したり時間がかかったりと、思うように進まないことが多いでしょう。
また、慣れてない故にトラブルが発生しやすくなっており、売却前・売却後問わず様々なトラブルに巻き込まれることを想定して個人売買を行うことが大切です。
土地を知り合いに個人売買する際に起こるトラブル
知り合いと土地の個人売買を行う際は、トラブルが発生しやすくなっています。
特に起こりやすいのは以下4つのトラブルです。
- 贈与税の対象となってしまう
- 契約不適合責任に問われてしまう
- 住宅ローンの審査が通らない
- 事前の内容と違った取引が行われてしまう
贈与税の対象となってしまう
土地の個人売買を行う際に起こるトラブルの1つ目は、贈与税の対象となってしまうというトラブルです。
土地を知り合いに売る際に「知り合いだから安く売りたい」と考えている方もいるでしょう。
しかし、相場より安すぎる価格で土地を売却してしまうと、「みなし贈与」とみなされて贈与税の対象となってしまいます。
契約不適合責任に問われてしまう
土地の個人売買を行う際に起こるトラブルの2つ目は、契約不適合責任に問われてしまうというトラブルです。
契約不適合責任とは、売買契約書に記載の物件とは違う物件を売却してしまった際に問われる責任のことを言います。
例えば、売却後にシロアリ被害や雨漏りが発覚した場合、売買契約書にはその記載がなかった場合は「売買契約書に書いてあった物件とは違う状態の物件を売却してしまった」として損害賠償などの責任を負うことになります。
個人売買時にこのようなトラブルが発生すると、知り合い同士の今後の関係性に関しても傷がつく可能性があります。
不動産のプロが介入しない取引では損害賠償や人間関係など様々なリスクを抱えていることを意識しましょう。
住宅ローンの審査が通らない
土地の個人売買を行う際に起こるトラブルの3つ目は、買主の住宅ローンの審査が通らないというトラブルです。
住宅ローンを利用するためには、重要事項説明書という書類が必要です。
この書類は、宅地建物取引士の資格を持った人のみが作成することができる書類で、いくら個人売買であっても自分で作成することはできません。
そのため、個人売買では基本的に住宅ローンを利用することは不可能となっています。
事前の内容と違った取引が行われる
土地の個人売買を行う際に起こるトラブルの4つ目は、事前の内容と違った取引が行われるというトラブルです。
個人売買では「言った」「言わない」で起こるトラブルが非常に多くなっています。
売却前に言っていた条件と、売買契約書を締結する際に挙げた条件が異なっており、売却後に買主の主張と売主の主張が異なりトラブルになるという事例が多くあります。
不動産会社が介入しない個人売買では、自分たちで売却の条件を設定する必要があります。
話し合いの内容はすべて売買契約書に記載し、お互いの主張が食い違うことがないようにしましょう。
土地を知り合いに個人売買する際の注意点
土地を知り合いに個人売買する際は、以下の3つに注意しましょう。
- 売却相場を確認する
- 司法書士に依頼することを検討する
- 土地の状態を調べておく
売却相場を確認する
知り合いであっても、土地を売買するときは、必ず売却相場を確認しましょう。
売却相場を確認せずに売却してしまうと、相場よりかなり安い価格で売却してしまい贈与税の対象となってしまう可能性や、高すぎる価格で売却してしまい人間関係にひびが入る可能性があります。
ちょうどよい相場価格で売却するためには、事前に不動産会社に査定を依頼して相場を確認する必要があります。
司法書士に依頼することも検討する
自分たちだけで不動産売買すべての手続きを行えるとは限りません。特にミスが起こりやすい登記の部分は、司法書士に依頼することも視野に入れて売買活動を行いましょう。
不動産売買をした際には、所有権移転登記や抵当権抹消登記などを行う必要があります。これらの登記は自分で行うこともできますが、書類収集や作成など慣れていない人が行うと時間がかかる作業です。
煩雑な作業を行うため、自分たちでは登記手続きが行えないと感じたら、司法書士に依頼してみましょう。
司法書士の依頼費用の相場は、5万円～20万円程度となっています。
また、個人売買時に買主が住宅ローンを借り入れる場合は、必ず司法書士に依頼して抵当権設定登記を行う必要があるため注意しましょう。
土地の状態を調べておく
成約後に契約不適合責任に問われないようにするためにも、あらかじめ土地の状態を調べてから売買を行うことをおすすめします。
例えば、土地の中に埋没物が埋まっていないかなど、売却後に行われる建物建築が問題なく行える状態であるかの確認は必ず行っておくべきだと言えるでしょう。
土地の売買は建物がある状態での取引と比べて、契約不適合責任に問われる可能性は少ないですが、売却後のトラブルを避けるためにも土地の状態を確認して売却することをおすすめします。
土地を知り合いに個人売買する流れ
知り合いに個人売買する際は、以下のような流れで売買が進みます。
売買の事前準備を行う
土地の個人売買を行うことが決まったら、まずは売買の事前準備に取り掛かりましょう。
具体的には、売却相場の確認や必要書類の収集などを行います。
売却相場の確認をする際は、不動産一括査定を利用することがおすすめです。
不動産一括査定とは、一度の申し込みで複数の不動産会社に査定依頼ができるサービス。一括で複数の査定結果を確認することができるため、手間をかけずに売却相場を知ることができます。
中でも不動産一括査定サイト「イエウール」は、一括の申し込みで最大6社まで査定依頼ができるため、十分に売却相場を把握することができます。
買主と条件交渉を行う
売買の事前準備が終了したら、買主と条件交渉を行います。
売買価格や決済方法といった重要な項目から些細な項目まで、土地売買にかかわる事柄に関してすべて話し合いを行います。
ここで話し合いがまとまらないと後ほどトラブルが発生する可能性があるため、両者が納得するまで話し合いを行いましょう。
もし当事者間で話し合いがまとまらない場合は、不動産会社に間に入ってもらうことがおすすめです。
売買契約書を作成する
売主と買主間で売買の条件がまとまったら、決まった内容を売買契約書に記載しましょう。
売買契約書には以下の内容を記載します
- 売買金額
- 売買金額の支払い方法
- 引き渡し日
- 契約不適合責任について など
売買契約書は、ひな形をダウンロードして作成することもできますが、最新の形式を利用するように注意しましょう。
決済・土地の引き渡し
売買契約書の作成が終了したら、契約書内で決めた日にちに決済と土地の引き渡しを行います。
無事に引き渡しと決済が完了すれば、土地の売買の一連の流れが終了となります。
土地の個人売買の中で難しい工程は、買主との条件交渉や売買契約書の作成段階であると言えます。
買主と上手く条件交渉が行えない、売買契約書の記載事項で漏れがないか不安といった心配ごとがある場合は、不動産会社に頼ることも検討してみましょう。