土地を売却する前に知っておきたい司法書士の役目と費用の目安

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土地の売却の際にお世話になるのが司法書士。しかし司法書士がどのような仕事をする人で、土地の売却のときにどのような役割を担っているのか、具体的にイメージできる人は少ないのではないでしょうか。そこで今回は、土地の売却のとき、「司法書士にどんなことを依頼すべきで、どのくらいの報酬を支払うのか」という、皆さんの疑問にお答えします。

先読み!この記事の結論
  • 抵当権抹消などは司法書士に依頼できる
  • 登記関連の手続きは司法書士の得意分野

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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、土地売却の記事をご覧ください。]

司法書士とはどんな仕事をする職業?

ふだん司法書士と接することがない方でも、土地を売却するときは必ずと言っていいほど司法書士お世話になるものです。
司法書士は裁判所や検察庁、法務局に提出する書類の作成や、登記手続について本人を代理して行うなど、わたしたちの身近な問題を解決する法律の専門家として活躍しています。

司法書士の主な仕事とは

土地や建物の登記に関する仕事

わたしたちが司法書士と会う機会が最も多いのが、土地や建物などの不動産を売買するときです。
土地の売却時、司法書士は売主の依頼でローンを組んだときに設定された抵当権の抹消登記や、売却する土地の名義を売主の名前に変更する住所氏名の変更登記など、委任状を受け取って売主の代理人として登記を行います。
そのほか、土地や建物などの不動産を子どもや孫に贈与したときの所有権移転登記、不動産を相続したときの所有権移転登記、家を建てたときの所有権保存登記、離婚して不動産を財産分与したときの所有権移転登記なども、本人の代理人として司法書士が行っています。

債務整理に関する業務

消費者金融やクレジット・カード会社から借金をして、その返済ができなくなった方を対象に、債務整理を通して経済的に立ち直るのを助けるというようなことも司法書士の仕事です。債務整理では消費者金融やクレジット・カード会社との個別交渉や、裁判所への法的な手続きを通じ、債務の減額・免責や返済スケジュールの変更などを行います。

裁判に関する業務

司法書士は裁判所に提出する書類の作成も行っています。裁判所に提出する書類には、民事訴訟に必要な訴状や準備書面、民事調停に必要な申立書、相続放棄や成年後見に関する申立書などがあります。

相続・遺言に関する業務

相続の際は、戸籍の収集や相続関係説明図の作成など相続人の調査から、誰がどの遺産を相続するのかその結果をまとめた遺産分割協議書の作成、相続を受けた不動産の名義変更(所有権移転登記)などを行います。また、遺言では遺言書の作成に関する相談や、自筆の遺言書が見つかったときに行う手続きなども司法書士が行います。

司法書士に依頼する「不動産登記に関する業務」とは

土地や建物などの不動産にはそれぞれ「登記簿」が備え付けられていて、どこにどのような不動産があり、誰のものなのか、どのような経緯で所有権が移ってきたのかなど、不動産に関するさまざまな情報が記載されています。そして、土地の売却時には、持ち主の変更や抵当権の抹消といった登記を、委任状を受けた司法書士が本人の代理人として行います。

【登記簿は3部構成】

  • 表題部……所在・地番・地目(宅地・畑・雑種地など土地の現況)・地積(土地の面積)などが記載されている
  • 権利部(甲区)……所有者に関する事項が記載されていて、土地の所有者が誰で、いつ、どんな原因で、誰から所有権を取得したか記載されている
  • 権利部(乙区)……銀行から融資を受けたときに設定される抵当権など、所有権以外の権利に関する事項が記載されている

例えば、土地の売買で所有者が変わる場合、登記簿の「権利部(甲区)」に新しい所有者の住所と氏名、所有権が移転した原因として「売買」などと記載されます。また、土地に設定された抵当権が外れる場合には、「権利部(乙区)」に記載されている金融機関の抵当権が抹消された旨の登記がされます。
こうした登記手続きはとても重要です。その理由には次のようなことが挙げられます。

登記をしないと不動産を所有していることが主張できない

ちょっと難しい表現ですが、つまり、土地など不動産の買主が登記をしないままでいると、売却代金を支払っていても「自分以外の誰かに自分の土地・建物だと主張できない」ということです。
例えば、AさんからBさんが土地を購入し、登記せずそのままにしていました。Bさんが所有権移転登記をしていないことに気づいたAさんが、Cさんにも同じ土地を売却し、Cさんが所有権移転登記をしてしまったとします。すると、その土地は先に登記を済ませたCさんのものになり、BさんはCさんに所有権を主張できません。

抵当権がある不動産の価値は減少する

銀行のローンを利用すると、担保になっている土地などの不動産に抵当権が設定されます。抵当権が設定されたあと、その所有権が誰かに移った場合はどうなるのでしょうか。
買った土地に抵当権が残っている場合、所有権移転登記をしないままだと、先に登記された抵当権が実行(法律に基づいて強制的に売却されてしまう)される可能性があり、新しい所有者の権利が脅かされてしまいます。そのため、抵当権が設定されている不動産は買い手がつきにくいか、抵当権の分だけ価値が下がってしまいます。
抵当権が設定された土地を売却するには、債務を返済したことを証明する抵当権抹消登記をしたほうがいいでしょう。その作業を、委任状を受け取った司法書士が代理人として行います。

 

 

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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土地売却における司法書士の役割

司法書士に依頼する方法

不動産の取引では、買主側が依頼した司法書士が中心になって手続きを行うのが原則です。これは、買主には所有権移転登記という重要な手続きがありますが、売主には登記の手続きが必要ないことがあるということが理由です。

また、買主側が司法書士に依頼するのは、不動産の取引では、買主側に「代金を支払っても所有権を移転できないリスクがある」ことも理由のひとつでしょう。そこで、買主側が信頼する司法書士を自分で選び、取引の安全性を守るという考え方です。
一方、売主が司法書士に依頼するのは、抵当権が設定されている土地の抵当権抹消登記や、相続した土地で名義が自分のものになっていない土地の名義変更などです。

身内や知人に司法書士がいる人は、直接依頼しても題ありません。司法書士の知り合いがいなくても取引を仲介してくれる不動産屋業者に相談すれば、紹介を受けられる可能性が高いので、あまり不安にならないでください。
また、地域ごとに商習慣があり、不動産の取引では売主と買主の双方が司法書士を立てるケースもあるようです。不動産屋さんの仲介で土地の売却を進める場合には、あらかじめ聞いておくといいかもしれません。

司法書士に依頼する方法

土地の売却などの不動産取引に立ち会う司法書士は、登記に関する手続き以外にも重要な役割を担っています。

そのひとつが、当事者の本人確認と意思確認です。不動産取引の際は、事前に準備した書類をもとに取引の相手が本人なのか、売却の意思が本当にあるのか確認し、滞りなく買主に所有権移転ができるようにします。取引の中には、身内の不動産を勝手に処分しようとする可能性もあり、所有者本人の意思を事前に確認するなど、法律家の視点でチェックしてくれます。そして、取引に問題がないことが確認された時点で買主から売主に代金が支払われ、買主の委任を受けて所有権移転登記をその日のうちに済ませます。

また、司法書士は不動産取引の安全性も担保してくれます。不動産の取引では大きなお金が動くため、取引にかかわる全ての人がリスクを負っています。しかし、法律の専門家である司法書士が取引にかかわることで、売主・買主の当事者だけでなく、不動産を仲介する不動産業者、不動産の購入費用を融資する金融機関も安心して取引が行えます。

土地の取引に関する登記は、司法書士に依頼しなくてもできます。しかし、司法書士は登記だけでなく取引の安全性を守る重要な役割も担っていることから、司法書士に依頼して取引を進めていくのが一般的になっています。

決済当日の司法書士の業務の流れ

司法書士は不動産取引に関する登記申請の依頼を受けると、取引が行われる土地の登記簿を事前に確認し、取引をスムーズに進めるための準備を始めます。

例えば、土地の売却では、該当する土地が誰のもので、本人が売却に同意しているのかといった意思確認に始まり、抵当権が設定されているのか、相続した土地の場合には名義が変更されているのかなど、取引の障害になる事柄をチェックしていきます。そのうえで、決済までに売主が準備しなければならない書類や手続きについて具体的に指示します。一方、買主にも所有権移転登記に必要な委任状など、決済に必要な書類を準備するように指示します。

土地の売却など不動産取引の決済は、融資が行われる金融機関の応接室や、取引を仲介する不動産会社の事務所などで行われます。その際は、あらかじめ指示した書類や手続きがそろっているのか、運転免許証などをもとに売主が本当に本人なのかなど、最終確認が中心になります。全てがそろったところで必要書類に署名押印をし、所有権移転登記が滞りなく進むことを確認して、買主側に売却代金の支払いのゴーサインを出します。<>

そして、司法書士は売主に実際にお金が支払われたことを確認し、預かった印鑑証明書や委任状など必要な書類とともに法務局を訪れ、代理人としてその日のうちに所有権移転登記を済ませます。

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土地の売却でどのくらいの司法書士費用が掛かるの?

司法書士費用について

土地を売却した場合に行う所有権移転登記は、登記義務者である売主と登記権利者である買主が共同で登記申請をするのが原則。しかし、ほとんどの取引で売主と買主から委任状を預かった司法書士が代理で行います。

このとき、所有権移転登記に関する司法書士費用は買主が負担し、売主の負担はないのが一般的です。ただし、売却する土地に抵当権が設定されているときには抵当権抹消登記の費用が、所有者の住所や氏名の変更が必要な場合には住所・氏名の変更登記の費用などが売主に発生します。

司法書士の報酬は事務所ごとに規定があり、依頼する登記内容によって異なります。また、決済当日に司法書士に支払う費用には、登録免許税などの実費も含まれます。

  • 司法書士に支払う費用=司法書士の報酬 + 登録免許税などの実費

売主が負担する司法書士費用

抵当権が設定されている場合

売却する土地に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消登記を済ませてから所有権の移転登記を行わなければなりません。このとき、売主が支払う費用は司法書士報酬と登録免許税は、抵当権抹消登記の司法書士報酬が1万円から3万円、登録免許税は土地1筆に対して1,000円です。そのほか、事前調査のために必要な登記簿謄本の取得費用や、登記完了後の登記簿謄本の取得費用、金融機関に出張する必要がある場合にはその報酬や交通費などの実費が必要になります。
売主が支払う抵当権抹消登記の費用(土地4筆の場合)
  • 司法書士報酬 1万円~3万円」+「登録免許税 4,000円(1000円×4筆)」+「その他実費」

売主の氏名・住所が登記簿と違う場合

転居をしたものの、土地の登記簿上の住所を変更していない場合や、結婚して姓が変わったのに登記簿上の氏名を変更していない場合は、所有権を移す前に「登記名義人住所・氏名変更登記」をしなければなりません。このとき、売主が支払う費用は司法書士報酬と登録免許税で、変更登記の司法書士報酬が1万円から2万円、登録免許税は土地1筆に対して1,000円です。
売主が支払う変更登記の費用(土地4筆の場合)
  • 司法書士報酬 1万円~2万円」+「登録免許税 4,000円(1,000円×4筆)

登記簿の所有者が違う場合

相続をした土地が父親の名義になったままの場合など、所有者が変更されていない場合に、現在の所有者に所有権を移す「所有権移転登記」が必要です。このとき、売主が支払う費用は司法書士報酬と登録免許税で、所有権移転登記の司法書士報酬が3万円から11万円、登録免許税は土地の固定資産税評価額に対して税率0.4%です。また、所有権移転に必要な遺産分割協議書などの作成が必要になる場合には、別途で実費が必要になります。
例)土地の固定資産税評価額 2,000万円
  • 所有権移転登記の司法書士報酬 3万円~11万円
  • 登録免許税 2000万円×0.4%=8万円
No.7191 登録免許税の税額表
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

買主が負担する司法書士費用

不動産の取引で買主が支払う司法書士費用は、買主へ名義を移す所有権移転登記の費用と、不動産をローンで購入した場合に金融機関が設定する抵当権設定登記の費用です。

それぞれの金額は、所有権移転登記の費用は司法書士報酬が3万円から10万円で、実費として登録免許税が必要です。所有権移転登記の登録免許税は土地の場合、固定資産税評価額の2.0%(平成31年3月31日までは1.5%に軽減されます)になります。

一方、抵当権設定登記の費用は司法書士報酬が2万円から6万円で、実費として登録免許税が必要です。抵当権設定登記の登録免許税は設定する抵当権の債権金額の0.4%で、税額が1,000円に満たない場合は1,000円になります。

例)Aさんが購入した土地
  • 固定資産税評価額 2,000万円
    抵当権 3,000万円の抵当権を設定
  • 所有権移転登記の司法書士報酬 3万円~10万円
    登録免許税 2,000万円×2.0%=40万円(平成31年3月31日までは30万円)
  • 抵当権設定登記の司法書士報酬 2万円~6万円
    登録免許税 3,000万円×0.4%=12万円

司法書士報酬は地域によって大きな差がある

司法書士の報酬は、法で定められた相場があるわけではなく、自由に定めてよいことになっています。しかし、日本書士会連合会では司法書士の報酬を、「報酬額の算定方法や諸費用を明示し、依頼者との合意によって決定する」と、会則で定めています。事務所ごとにある程度の規定があることが一般的なので、依頼する前に問い合わせたりWebサイトを確認していたりするとよいでしょう。
依頼する登記内容や地域によって異なります。日本司法書士会連合会が平成30年1月に実施したアンケート調査の結果をもとに、司法書士報酬の違いを見てみましょう。
抵当権抹消登記 全体の平均値
  • 北海道地区15,532円
  • 東北地区13,863円
  • 関東地区15,613円
  • 中部地区16,638円
  • 近畿地区18,795円
  • 中国地区15,289円
  • 四国地区14,409円
  • 九州地区13,821円
所有権登記名義人住所変更登記 全体の平均
  • 北海道地区12,271円
  • 東北地区10,836円
  • 関東地区12,123円
  • 中部地区12,933円
  • 近畿地区13,196円
  • 中国地区11,816円
  • 四国地区11,232円
  • 九州地区11,233円
売買による所有権移転登記 全体の平均値
  • 北海道地区42,999円
  • 東北地区42,585円
  • 関東地区51,909円
  • 中部地区51,065円
  • 近畿地区64,090円
  • 中国地区48,035円
  • 四国地区51,369円
  • 九州地区45,729円
抵当権設定登記 全体の平均値
  • 北海道地区36,576円
  • 東北地区35,377円
  • 関東地区39,267円
  • 中部地区38,798円
  • 近畿地区46,219円
  • 中国地区38,720円
  • 四国地区38,303円
  • 九州地区37,600円
報酬アンケート結果(2018年(平成30年)1月実施)
http://www.shiho-shoshi.or.jp/consulting/remuneration.html
http://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2014/02/7b6902377d481ddc7fe33ced428ce7cd.pdf

査定がまだの場合は一括査定を使おう

土地の価格がまだ分かっていない場合は不動産会社に査定を依頼しましょう。

土地の価格を調べる際、最も売却相場に近いのは不動産会社が行う査定です。不動産会社の査定を利用して土地の価格を調べてもらいましょう。

ただし、査定依頼を出す際は3社以上に依頼しましょう。実は不動産会社の査定に明確なルールはなく、不動産会社によって査定結果が異なります。

そのため、1社に査定してもらっただけでは、その査定結果が高いか安いかも分からないのです。3社以上に査定してもらえば、査定結果を比較することができるので、価格の幅を知り平均である売却相場を知ることができるでしょう。

複数社に査定依頼を出すのなら、一括査定サービスのイエウールを使うのが得策です。イエウールなら、一度の申し込みで複数社に査定依頼が可能。さらに、24時間申し込みを受け付けているので、貴重な休日の時間を使わなくて済みます。

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登記に必要な書類は?

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決済までに準備するものは?

土地の売買契約が成立すると、司法書士から決済当日までに準備してほしい書類を告げられます。必要書類がすべてそろわないと所有権移転登記ができないため、司法書士から決済のゴーサインが出ません。司法書士の指示に従い、必要なものは早めに準備しておきましょう。

売主が準備するもの

  • 土地の権利証または登記識別情報…土地の所有権を取得した際に発行されていた書類が権利証(登記済権利証)で、現在は登記識別情報が発行されています
  • 委任状…司法書士に委任するための書類です
  • 印鑑証明書…3カ月以内に発行されたもの
  • 固定資産評価証明書…買主が登録免許税を納めるときの税額計算に使います
  • 実印
  • 住民票
  • 免許証など…本人確認に使います

売主が準備するもの

  • 委任状
  • 住民票
  • 免許証など…本人確認に使います

※土地に担保設定する場合は、印鑑証明書が必要です

司法書士に渡した書類はどのように使われるの?

不動産の登記ではなりすましを防ぐため、決済の際に免許証などの身分証明書で本人確認が行われます。それに合わせ、「登記済権利証・登記識別情報」「所有者の実印での捺印」「印鑑証明書」の3点で売主の本人確認をしています。

なお、抵当権を抹消するために必要な書類は、融資を受けている金融機関が発行します。事前に債務を返済していれば決済までに入手できますが、土地の売却代金で抵当権を抹消する場合は事前に準備できません。そのときは、金融機関と司法書士と連絡を取りながら、抵当権抹消の手続きを進めていきます。

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まとめ

土地の売却で、司法書士は登記の手続きだけでなく、法律の専門家として取引の安全性を確認する重要な役割を担っていることがお分かりいただけたでしょうか。司法書士に支払う費用は、司法書士報酬と登録免許税などの実費で、決済の際に現金で支払います。こうした費用の負担を少しでも軽くするため、できれば少しでも土地を高く売却したいもの。土地の売却を検討されている方は一括査定を利用して、各不動産業者から提出してもらった査定額を比較検討し、少しでも高く査定してくれるところを探しましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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