土地を売却する前に知っておきたい司法書士の役目と費用の目安

不動産によって価格は変わる。あなたの知りたい不動産はどれ？

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司法書士とはどんな仕事をする職業？

司法書士の主な仕事とは

土地や建物の登記に関する仕事

債務整理に関する業務

裁判に関する業務

相続・遺言に関する業務

司法書士に依頼する「不動産登記に関する業務」とは

【登記簿は3部構成】

• 表題部……所在・地番・地目（宅地・畑・雑種地など土地の現況）・地積（土地の面積）などが記載されている
• 権利部（甲区）……所有者に関する事項が記載されていて、土地の所有者が誰で、いつ、どんな原因で、誰から所有権を取得したか記載されている
• 権利部（乙区）……銀行から融資を受けたときに設定される抵当権など、所有権以外の権利に関する事項が記載されている

例えば、土地の売買で所有者が変わる場合、登記簿の「権利部（甲区）」に新しい所有者の住所と氏名、所有権が移転した原因として「売買」などと記載されます。また、土地に設定された抵当権が外れる場合には、「権利部（乙区）」に記載されている金融機関の抵当権が抹消された旨の登記がされます。
こうした登記手続きはとても重要です。その理由には次のようなことが挙げられます。

登記をしないと不動産を所有していることが主張できない

抵当権がある不動産の価値は減少する

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

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土地売却における司法書士の役割

司法書士に依頼する方法

また、買主側が司法書士に依頼するのは、不動産の取引では、買主側に「代金を支払っても所有権を移転できないリスクがある」ことも理由のひとつでしょう。そこで、買主側が信頼する司法書士を自分で選び、取引の安全性を守るという考え方です。
一方、売主が司法書士に依頼するのは、抵当権が設定されている土地の抵当権抹消登記や、相続した土地で名義が自分のものになっていない土地の名義変更などです。

身内や知人に司法書士がいる人は、直接依頼しても題ありません。司法書士の知り合いがいなくても取引を仲介してくれる不動産屋業者に相談すれば、紹介を受けられる可能性が高いので、あまり不安にならないでください。
また、地域ごとに商習慣があり、不動産の取引では売主と買主の双方が司法書士を立てるケースもあるようです。不動産屋さんの仲介で土地の売却を進める場合には、あらかじめ聞いておくといいかもしれません。

司法書士に依頼する方法

そのひとつが、当事者の本人確認と意思確認です。不動産取引の際は、事前に準備した書類をもとに取引の相手が本人なのか、売却の意思が本当にあるのか確認し、滞りなく買主に所有権移転ができるようにします。取引の中には、身内の不動産を勝手に処分しようとする可能性もあり、所有者本人の意思を事前に確認するなど、法律家の視点でチェックしてくれます。そして、取引に問題がないことが確認された時点で買主から売主に代金が支払われ、買主の委任を受けて所有権移転登記をその日のうちに済ませます。

また、司法書士は不動産取引の安全性も担保してくれます。不動産の取引では大きなお金が動くため、取引にかかわる全ての人がリスクを負っています。しかし、法律の専門家である司法書士が取引にかかわることで、売主・買主の当事者だけでなく、不動産を仲介する不動産業者、不動産の購入費用を融資する金融機関も安心して取引が行えます。

土地の取引に関する登記は、司法書士に依頼しなくてもできます。しかし、司法書士は登記だけでなく取引の安全性を守る重要な役割も担っていることから、司法書士に依頼して取引を進めていくのが一般的になっています。

決済当日の司法書士の業務の流れ

例えば、土地の売却では、該当する土地が誰のもので、本人が売却に同意しているのかといった意思確認に始まり、抵当権が設定されているのか、相続した土地の場合には名義が変更されているのかなど、取引の障害になる事柄をチェックしていきます。そのうえで、決済までに売主が準備しなければならない書類や手続きについて具体的に指示します。一方、買主にも所有権移転登記に必要な委任状など、決済に必要な書類を準備するように指示します。

土地の売却など不動産取引の決済は、融資が行われる金融機関の応接室や、取引を仲介する不動産会社の事務所などで行われます。その際は、あらかじめ指示した書類や手続きがそろっているのか、運転免許証などをもとに売主が本当に本人なのかなど、最終確認が中心になります。全てがそろったところで必要書類に署名押印をし、所有権移転登記が滞りなく進むことを確認して、買主側に売却代金の支払いのゴーサインを出します。<>

そして、司法書士は売主に実際にお金が支払われたことを確認し、預かった印鑑証明書や委任状など必要な書類とともに法務局を訪れ、代理人としてその日のうちに所有権移転登記を済ませます。

土地の売却でどのくらいの司法書士費用が掛かるの？

司法書士費用について

このとき、所有権移転登記に関する司法書士費用は買主が負担し、売主の負担はないのが一般的です。ただし、売却する土地に抵当権が設定されているときには抵当権抹消登記の費用が、所有者の住所や氏名の変更が必要な場合には住所・氏名の変更登記の費用などが売主に発生します。

司法書士の報酬は事務所ごとに規定があり、依頼する登記内容によって異なります。また、決済当日に司法書士に支払う費用には、登録免許税などの実費も含まれます。

売主が負担する司法書士費用

抵当権が設定されている場合

売主が支払う抵当権抹消登記の費用（土地4筆の場合）

売主の氏名・住所が登記簿と違う場合

売主が支払う変更登記の費用（土地4筆の場合）

登記簿の所有者が違う場合

例）土地の固定資産税評価額　2,000万円

買主が負担する司法書士費用

それぞれの金額は、所有権移転登記の費用は司法書士報酬が3万円から10万円で、実費として登録免許税が必要です。所有権移転登記の登録免許税は土地の場合、固定資産税評価額の2.0％（平成31年3月31日までは1.5％に軽減されます）になります。

一方、抵当権設定登記の費用は司法書士報酬が2万円から6万円で、実費として登録免許税が必要です。抵当権設定登記の登録免許税は設定する抵当権の債権金額の0.4％で、税額が1,000円に満たない場合は1,000円になります。

例）Aさんが購入した土地

司法書士報酬は地域によって大きな差がある

抵当権抹消登記　全体の平均値

所有権登記名義人住所変更登記　全体の平均

売買による所有権移転登記　全体の平均値

抵当権設定登記　全体の平均値

査定がまだの場合は一括査定を使おう

土地の価格を調べる際、最も売却相場に近いのは不動産会社が行う査定です。不動産会社の査定を利用して土地の価格を調べてもらいましょう。

ただし、査定依頼を出す際は３社以上に依頼しましょう。実は不動産会社の査定に明確なルールはなく、不動産会社によって査定結果が異なります。

そのため、1社に査定してもらっただけでは、その査定結果が高いか安いかも分からないのです。3社以上に査定してもらえば、査定結果を比較することができるので、価格の幅を知り平均である売却相場を知ることができるでしょう。

複数社に査定依頼を出すのなら、一括査定サービスのイエウールを使うのが得策です。イエウールなら、一度の申し込みで複数社に査定依頼が可能。さらに、24時間申し込みを受け付けているので、貴重な休日の時間を使わなくて済みます。

登記に必要な書類は？

決済までに準備するものは？

売主が準備するもの

• 土地の権利証または登記識別情報…土地の所有権を取得した際に発行されていた書類が権利証（登記済権利証）で、現在は登記識別情報が発行されています
• 委任状…司法書士に委任するための書類です
• 印鑑証明書…3カ月以内に発行されたもの
• 固定資産評価証明書…買主が登録免許税を納めるときの税額計算に使います
• 実印
• 住民票
• 免許証など…本人確認に使います

売主が準備するもの

• 委任状
• 住民票
• 免許証など…本人確認に使います

※土地に担保設定する場合は、印鑑証明書が必要です

司法書士に渡した書類はどのように使われるの？

なお、抵当権を抹消するために必要な書類は、融資を受けている金融機関が発行します。事前に債務を返済していれば決済までに入手できますが、土地の売却代金で抵当権を抹消する場合は事前に準備できません。そのときは、金融機関と司法書士と連絡を取りながら、抵当権抹消の手続きを進めていきます。

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