土地を早く売りたい人必見!素早く有利に土地を売る方法

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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土地の売却には時間がかかるというのが一般的な認識でしょう。
土地を早く売却したいという方の中には、さまざまな事情から早く土地を手放して現金化したいというケースが多いのではないでしょうか。
今回は「多少値下げしてでも早く土地を処分したい」という方に向け、そのために覚えておくべき売却方法のポイントを解説していきます。 土地の価格を下げて手放すことが、必ずしも損につながるとは限りません。
スピーディーに売却することで、手続きにかかるコストを抑えることができます。

先読み!この記事の結論
  • 土地価格の相場を知るためには、地価公示や不動産取引価格情報検索を利用する
  • できるだけ高い価格で売却するためにはできるだけ多くの不動産会社から査定を受ける

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

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急がば回れ!まずは相場を知ろう

土地を早く売却するためには、相場に対して価格優位性を持つことが重要となります。
土地の相場に見合った価格のことを「適正価格」といいますが、不動産や土地を売却するときは、「適正価格」からかけ離れた価格設定にすると売れません。
「適正価格」に近い戦略価格を設定することが、早く売却するための近道です。
そのためにも、相場や適正価格を把握しっかりと把握することが重要なのです。

土地の相場「適正価格」を知る方法は?

【国土交通省地価公示】で土地の相場「適正価格」を知る方法

土地の相場「適正価格」を知る方法はいくつかあります。
代表的なものは、国土交通省が発表している「国土交通省地価公示」を見て調べる方法です。
試しに国土交通省地価公示のサイトを開いて、東京都中央区月島の土地を調べてみます。
鑑定評価額73,000,000円・1㎡当たりの価格890,000円
中央区の湾岸エリアに位置する月島地区は、店舗兼事務所や中小の共同住宅、戸建住宅等が混在する住宅地域である。
居住用としての利用者以外に、中小企業、個人投資家などがおもな需要者。
地価は近時の市場の回復傾向を受けて回復基調で推移している。
中心となる価格帯は、おおむね6千万円~8千万円程度。
東京オリンピックに向けた開発を背景にして不動産市場の活性化が継続している。
湾岸部における不動産市況は回復しており、オリンピック会場に隣接する立地として地価は底堅い。
今後もこの底堅い状況が続くと予測される。
調べてみると、このように価格の推移やその根拠となる背景、景気動向などが詳しく解説されています。
そのため、土地の適正価格を知る上で参考になるでしょう。
土地の適正価格を知る手がかりになるだけでなく、その土地の将来的な展望に関しても予測できるので、売却する際は大きなセールスポイントになります。

【不動産取引価格情報検索】で土地の相場「適正価格」を知る方法

同じく国土交通省の「土地総合情報システム」では、実際に土地の取引をした価格情報が検索できます。
例えば、京都市北区の住宅地を検索してみると以下のように実際に取引された土地の価格情報を見ることが可能です。

調査基準日 平成30年1月1日
所在及び地番 京都府京都市北区上賀茂○○丁目○○番地
住居表示
用途区分 住宅地
交通施設、距離 北山、 1,200m
価格 275,000(円/m²)”

過去に実際に取引された価格ほど参考になる指標はないでしょう。
上記の【国土交通省地価公示】と【不動産取引価格情報検索】を組み合わせることで適正価格を知るだけではなく、どのような戦略で売却まで進めるかのヒントも得ることができます。
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買取や、媒介契約の契約方式について押さえておく

土地の売却を不動産会社へ依頼する際は「媒介契約」を行います。
「媒介契約」というのは、売却時に希望する仲介サービスの内容や手数料を、不動産会社との間でとりきめて交わす契約のことです。
媒介契約の項目には、

  • 「希望する売却の条件」
  • 「売却が成功した際に不動産会社へ支払う手数料」
  • 「媒介契約の期間」
  • 「媒介契約期間中に履行すべき不動産会社の義務」といったものが挙げられます。

また、「媒介契約」には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの契約方式があります。
3つの契約方式にはそれぞれ特徴と違いがありますので、この内容もしっかりと理解したうえで契約を結びましょう。
早く土地を売却するにはどの契約方式が良いのか、それぞれの特徴を見ながら判断することが重要です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、仲介を1社の不動産会社に依頼する契約方式です。
つまり、他の不動産会社へ併行して依頼することはできません。
自分で買主(知人や親せきなどとの直接交渉)を探す行為は、契約した不動産会社を通して行うことが条件となります。

専属専任媒介契約では、土地の売却を特定の不動産会社のみに委ねます。
仲介依頼を受けた不動産会社は、報告を1週間に1回以上行うこと、レインズを媒介契約から5日以内に行うこと、そして契約期間を3カ月以内とすることなどが法律で規定されています。

レインズとは「レインズ(指定流通機構)」というサービスであり、レインズに登録した物件情報は全国の不動産会社に公開されます。
全国の不動産会社は、このレインズに掲載されている物件情報を見て土地や不動産物件を探すのです。
そのため、レインズに掲載することで売却する土地の情報が全国の不動産会社に見てもらえるため、買主が見つかりやすくなります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約とほぼ同じ内容の契約方式です。
ただし、自分で買主(知人や親せきなどとの直接交渉)を探す行為が認められており、不動産会社を通す必要がありません。

この専属専任媒介契約と専任媒介契約は売主保護のため、しっかりとした法規制が存在します。
代表的な法規制は以下の2点なので、しっかりと理解しておきましょう。

媒介契約の有効期間
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、依頼者に対して拘束力の強い契約内容です。
そのため、契約の有効期間は3カ月(契約更新の場合も3カ月)以内となっています。
たとえ3カ月を超える契約を結んだ場合も、有効期間は3カ月以内です。
指定流通機構(レインズ)への登録
専属専任媒介契約を締結した場合は5日以内に、専任媒介契約を締結した場合は7日以内に、仲介依頼を受けた物件の情報を指定流通機構(レインズ)へ登録しなければなりません。
指定流通機構(レインズ)は、宅地建物取引業法にもとづいて不動産情報を集約した上で全国の不動産会社に向けて情報を公開します。
この指定流通機構(レインズ)への登録は、物件情報をより多くの不動産会社に提供することが目的。
また、専任媒介契約を締結した不動産会社による情報の抱え込みを防止する役割も果たしています。

一般媒介契約

一般媒介契約では専属専任媒介契約や専任媒介契約と異なり、複数の不動産会社と同時に契約が結べます。
自分で買主(知人や親せきなどとの直接交渉)を探す行為も認められており、契約した場合も不動産会社を通す必要がありません。
なお、複数の不動産会社と契約できますが、最終的には良い条件の買主を紹介した不動産会社と取引を進めることになります。
一般媒介契約には明示型と非明示型がある
一般媒介契約には明示型と非明示型があります。
明示型では、ほかにどの不動産会社へ依頼しているのかを通知することが必要です。
これに対して非明示型は、ほかの不動産会社へ併行して依頼しているのか、どのような不動産会社に依頼しているのかを通知する義務がありません。
一般媒介契約と専任媒介契約の違い
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を結ぶため、物件を売買する競争力を高める効果があります。
ただし不動産会社間の競争率が高いため、優先順位を低くする恐れがあり、土地売却への取組みが希薄になりがちです。

専任媒介契約は他にライバルがいないので、不動産会社間の競争は低くなります。
しかし安定的な依頼ということで、物件販売の営業に注力しやすくなるでしょう。
売主は売却する土地の条件に合わせ、契約方式を選択することが重要です。
不動産会社とも相談しながら、契約方式をどれにするか決めるようにしましょう。
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土地の性質を理解して適正価格を把握する

地盤の硬さ水害のリスクなど、その土地の性質によって土地の価格は大きく変わってきます。

こうしたリスクを正しく評価しておくことで、少しでも高く土地の価格評価を下してもらいましょう。

地盤の硬さ

昨今、地震への注目度が高まっています。
地震の発生を考えたとき、地盤の硬さは土地の良し悪しを決める最重要課題です。
土地の購入を検討している人は、「地盤の硬さはどうなのか」「地震の際に液状化するリスクはないのか」とても気になるところでしょう。
あらかじめ調査して地盤の情報を開示することで、売買交渉がスムーズに進むはずです。
また、購入予定の人は情報を開示してもらえたことで、商談に前向きになることでしょう。

逆に情報が少ない場合は、「何もわからないのでは恐ろしくて購入できない」ということになりかねません。

地盤の調査は、スウェーデン式サウンディング試験で行うのが一般的です。
調査にかかる費用は概ね5万円から10万円程度が相場のようです。

地盤調査を行った後の契約でしたら、売却後に売主と買主の間でトラブルが発生することはありません。
最近では「地盤調査済物件」でなければ購入しないという業者も増加しています。
地盤調査の結果に問題がなければ、土地価格を高めに設定しても強気で売買交渉に臨めるでしょう。

土壌汚染の可能性

売却する土地にガソリンスタンドやクリーニング店、工場などがあった場合は、土壌汚染を疑う必要があります。
土壌汚染の調査を行ってから買主へ情報を開示して、売買の商談を行うようにしましょう。

土壌汚染の調査は、フェーズⅠからフェーズⅢまで段階的に実施されます。

フェーズⅠの地歴調査では古地図や航空写真、地形図などを見て、地形や川の流れ、土壌汚染の可能性を調べます。
費用は15万円から25万円ほどが一般的です。

フェーズⅡでは表層調査を実施してさらに詳しく調査します。
表層調査では地中ガスの有無や重金属、ダイオキシンの有無などを調べ、費用は900㎡で30万円から60万円程度です。
調査は3週間程度で完了します。

フェーズⅢでは、フェーズⅡの結果を受けて、必要に応じて詳細調査を実施します。
詳細調査ではボーリングによる地中の調査を行い、費用はボーリング1カ所につき15万円~30万円です。

水害のリスク

水害のリスク調査は土地の標高をはじめ、古地図や地形図を見て川の形跡がないか調べます。
また、水に由来する地名の場合も、水害のリスクがあるかもしれないので調査しましょう。
例えば「○○谷」や「○○窪」といった地名は、昔川や谷が流れていた、または池があった可能性があるので古地図や地形図を見て調査します。

調査内容は、購入を検討する買主にもしっかりと開示することが大切です。
土地の売買でもっとも支障になるのが、「秘密主義」と「情報の乏しさ」です。
調査の結果、たとえ多少土地に弱みがあったとしても、正直に購入者へ伝えるようにしましょう。
購入を検討している人が欲しがっているのは土地の情報です。
正直に情報を開示することで、互いの信頼関係がうまれ商談がスムーズに進むようになります。
もちろん調査の結果何も問題がなければ、強気の価格設定ができて商談が行えるはずです。
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多くの不動産会社に査定を依頼する

ここまで土地の適正価格を知る方法、売却するときの不動産会社との契約について解説してきました。
しかし、どれだけ戦略を練っても、買い手が見つからないかぎり早く売却することはできません。
土地の売却を有利に進めたいのでしたら、できるだけたくさんの売買実績のある不動産会社に依頼した方が良いでしょう。
数多くの不動産会社に買主を探してもらうことが、スピード売却の成功の秘訣です。

そこでオススメしたいのが、多くの実績ある不動産会社に査定してもらう一括査定という方法です。
一括査定でしたら必要な情報を入力するだけで、販売実績のある多くの不動産会社に査定してもらえます。

あなたが入力した基本情報は、同時に複数の不動産会社に送信され、各々の査定結果が届きます。
同じ条件のはずなのに、その査定結果の金額の幅に最初は驚くかもしれません。
同時に、複数の不動産会社に査定をしてもらうメリットも実感できることでしょう。

各社から届いた査定内容をじっくりと見極め、早く売れる且つ、安くなりすぎない売り出し価格を決めてください。

複数の不動産会社が動けば、買主もすぐに見つかることでしょう。
土地を早く売却したい人は、ぜひ一括査定を活用してみてください。
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まとめ

土地を早く売却したい方は、多少値下げしてでもスピーディーに売却して現金化したいと考えているはずです。
しかし土地の相場や適正価格を理解していなければ、価格の値引きすらできません。
ただし土地を安くして売却することが、必ずしも損になるとは限りません。
スピーディーな手続きによってコストダウンにつながることも考えられます。

よりスピーディーな土地の売却をご希望の方は、一括査定が断然オススメ。
不動産会社を選ぶ手間と時間が大幅に削減できます。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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