人気の観光地である軽井沢は、夏の避暑地としてだけでなく、投資目的で別荘を購入されることも多いですが、 最近「軽井沢の別荘が売れない」という問題が出てきています。
築年数や維持費に関することなど売れない理由は様々ですが、別荘には永住地としてや二地域居住用としての需要もあるため、売却を諦める前に再検討してみましょう。
この記事では、軽井沢の別荘が売却市場で苦戦する理由を深掘り、売却を成功に導く方法に焦点を当てます。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
軽井沢の別荘が売れないって本当？理由は？
人気の観光地である伊豆や軽井沢でも別荘が格安で売りに出ていることがあります。
2LDKのお部屋であったり、収納も十分ある状態、かつ上下水道にも問題のない環境であっても、ほとんど利益がつかない価格設定で販売されていることが増えています。価格を一般的な水準にあげてしまうと売れない可能性が高いため、価格を下げているのでしょうか。
築30-40年以上の物件もあるにしろ、なぜ人気のエリアの別荘が驚きの価格で販売されているのでしょうか。理由を深掘りしていきます。
売却益が大きい物件が優先されるから
軽井沢の別荘市場では、高価な物件が多く、それに伴い売却益も大きくなる傾向があります。投資家や購入者は、より高いリターンを期待できる物件を優先するため、売却価格が高い物件は市場での競争が激しくなります。その結果、売却益が相対的に小さい物件は見過ごされがちになり、売れにくくなる傾向があります。
これは、特に投資目的で不動産を購入する層において顕著です。
維持費の負担が大きいから
軽井沢の別荘は、維持管理にかかる費用が高いことが一般的です。これには、定期的なメンテナンス、冬季の除雪作業、セキュリティシステムの維持、地域の管理組合への費用などが含まれます。これらの維持費は、特に利用していない期間でも発生するため、購入者にとって大きな負担となります。その結果、維持費の高い別荘は、購入希望者にとって魅力が低下し、売れにくくなる原因となります。
不動産会社選びを誤る可能性がある
別荘の売却において、適切な不動産会社を選ぶことは非常に重要です。軽井沢のような特定のリゾート地では、その地域に特化した知識やネットワークを持つ不動産会社が売却の成功に大きく寄与します。地域の市場動向、顧客層の特性、物件の魅力を最大限に引き出すマーケティング戦略など、専門的な知見が必要です。適切な不動産会社を選ばないと、物件の魅力が十分に伝わらず、売却機会を逃すリスクがあります。
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税金の支払額が多い
軽井沢の別荘は、高額な固定資産税や都市計画税などの税金がかかることが一つの要因です。特に、高級別荘地としての地価が反映されるため、税金の負担が大きくなります。さらに、別荘地特有の税金や管理費用も加わることで、総合的なコストが増大します。これらの税金の負担は、売り手にとっても購入希望者にとっても重要な考慮事項となり、物件の売却を難しくする要因となります。
時代背景によるニーズの変化
時代の変化とともに、別荘に対するニーズやライフスタイルが変わってきています。近年では、遠隔地に別荘を持つよりも、都市近郊のアクセスしやすい場所を好む傾向が強まっています。
また、環境意識の高まりや、メンテナンスの手間を避けたいという考え方も影響しています。軽井沢は東京からのアクセスは良好ですが、一年を通して利用するには維持管理の手間がかかり、これが売却の障害となることがあります。さらに、新しいライフスタイルや価値観に合わない物件は、特に若い世代の購入希望者にとって魅力が低いと感じられることがあります。
築年数が古い／ニーズに合致しない
築年数が古い別荘は、現代のニーズに合致しないことが多く、これが売却を難しくする要因の一つです。古い建物は、デザインが時代遅れであったり、エネルギー効率が低かったり、現代の建築基準に準拠していないことがあります。
これらの要因は、特に若い世代や現代のライフスタイルを重視する購入者にとっては魅力が低いと感じられます。また、古い別荘はメンテナンスやリノベーションに追加のコストがかかるため、購入者にとってはさらなる負担となります。
建築基準法に違反している可能性もある
最後に、別荘が建築基準法に違反している可能性も売却を難しくする要因です。違反がある場合、法的な問題や将来のリスクが懸念され、購入希望者にとって大きな障害となります。例えば、違法な増築や改築が行われている場合、これを是正するための追加コストや手間が必要になります。また、法的な問題は物件の価値を大幅に下げるため、売却価格にも影響を与える可能性があります。
別荘を売るために検討するポイント
長いお付き合いがあるから、近場だからという理由だけで不動産会社を決めているなら注意が必要です。今の売り方で良いのか見直す必要があるかもしれません。
持っているだけで固定資産税、都市計画税、管理費や修繕費といったランニングコストがかかる別荘。売却することを決めたら一刻も早く良い売却先を見つけたいと考えるでしょう。
別荘売却においては不動産会社選びが非常に重要です。なぜなら不動産会社にはそれぞれ特徴があり、軽井沢に詳しい不動産やリゾート地専門の不動産会社もあるからです。ここでは不動産会社の選び方について解説します。
軽井沢のことは軽井沢の不動産会社に聞く
軽井沢は地域や、平坦地・傾斜地などで金額相場が変わります。そのためにパートナーとなる不動産会社が現地での相場やニーズに詳しいかは非常に重要。土地に詳しく、軽井沢別荘の売却についての知識やノウハウを豊富に持っているかどうかは、別荘売却の成功是非に大きく関わってくるのです。全国展開をしている大手の不動産会社の良い面もありますが、リゾート地の別荘売却に関しては地域に特化した不動産会社の方が強いといえるでしょう。つまり軽井沢の別荘なら軽井沢の不動産会社に聞くのが一番です。彼らは適性相場を把握し、なおかつ高額で物件を売る術を熟知しています。
また別荘に限りませんが、高額の不動産物件の売却を考えているのならネットの不動産一括査定が便利です。自宅にいながら複数の不動産会社に一括の査定依頼を出せるという優れもの。別荘に近い軽井沢の不動産会社に依頼するときにも、一括査定であらかじめ見積もりや相談をしておけば話がスムーズに進みます。
リゾート地・別荘地に強い不動産会社もある
不動産会社にも得意・不得意分野があり、中にはリゾート向けの不動産を専門として扱う不動産会社が存在します。もしも現在すでにパートナーとしている不動産会社があり、それが専任媒介ならば次の更新時には一般媒介に切り替えても良いでしょう。専任媒介の契約ならば1社に絞って売却を依頼しなければなりませんが、一般媒介の契約ならば売主は複数の不動産会社に売却依頼をすることが可能となります。契約には3種類ありますが、契約している内容がわからない場合には下記の表を参考にしてください。
ネットの一括査定や複数の不動産会社を通して売却先を見つけようと考えているのなら、不動産会社との契約は一般媒介がよいかもしれません。
| 媒介契約 | メリット | デメリット |
| 一般媒介 | ・複数社に売却依頼可能 ・自分でも買い手を探すことが可能 | ・不動産会社に活動の報告義務はない |
| 専任媒介 | ・2週間に1回活動の報告を受けられる ・他社を活用しなければ、自分で買い手を探すことも可能 | ・一社に絞って活動しなければならない |
| 専属専任媒介 | ・1週間に1回活動の報告を受けられる ・積極的に販売を行ってくれる ・他社を活用しなければ、自分で買い手を探すことも可能 | ・一社に絞って活動しなければならない |
買取保証のある不動産会社を探す
売却してすっきりしてしまいたい。最終的にわずかな金額でも良いという場合には、仲介を頼まない方法もあります。それは直接不動産会社に別荘を買い取ってもらうという方法です。すぐにでもお金が欲しいなど、期間内に必ず売りたい場合には業者買取をしてくれるところを探してみましょう。この場合直接の買い手は不動産会社となり、査定から引渡しまで一ヶ月前後で完了します。しかしデメリットとして売却益の少なさ(相場は売却時と比べ2~4割減)があります。
そしておすすめしたいもう一つの方法は、買取保証のある不動産会社を探すというもの。これは売却を始めて一定期間を過ぎると、売りたい不動産物件を不動産会社が買い取ってくれるというシステムです。業者買取と仲介売却の良いとこ取りなのですが、すべての不動産会社が買取保証をしている訳ではないので、不動産会社を探すのに時間がかかるかもしれません。
一括査定サイトで、よりよい不動産会社を見つける
前述してきたような「地域に強い」「別荘に強い」「買取保証がある」不動産会社と出会うにはどのような手段を取れば良いのでしょうか。素人が情報を集めて一つ一つ不動産を当たるには、時間も手間もかかりすぎます。その場合には、ネットの一括査定サイトを試してみましょう。複数の不動産会社を比べることで、より売れる可能性の高い不動産会社を見つられるかもしれません。またそれぞれの査定金額を比較することで、素人なりに売却したい不動産の適正価格が見えてきます。
たとえばイエウールでは全国1,600以上の不動産会社のうち、最大6社と査定金額を比較検討することが可能です。大手、中小、軽井沢の地域密着型不動産会社、都市部の不動産会社、買取保証のある不動産会社など、特徴の異なる不動産会社を織り交ぜて一度査定してみてはいかがでしょうか。
査定・内見前に別荘を綺麗な状態にする
立場を逆に考えてみることも大切です。もしも自分が別荘を探している立場だとして、期待に胸を膨らませながら内見したところ敷地内は草ボウボウ、別荘内は薄汚れていたらどうでしょうか。購入意欲をそがれることは間違いありません。リゾート物件を購入しようと考えている人たちは比較的裕福です。そのため「ちょっとくらい高くても、すてきな別荘を探したい」と考えているのです。別荘の売却を考えているのなら、室内や庭を綺麗にしておくことで、別荘としての価値をみせましょう。
買主は物件を「商品」として見ているので、それに答えるように清掃はもちろんのこと生活臭を消すなどの工夫が必要になります。モデルハウスなどを参考に、売れる商品作りを目指してください。
- 不動産選定は慎重に
- 一括査定が便利
- 物件の清掃は丁寧に
軽井沢特有の建築ルールに注意
軽井沢のような別荘地には、自然景観を守るなどの理由で他とは異なる建築ルールがあります。ここでは独自の建築ルールについて解説します。建蔽率や容積率が地域によって異なる
軽井沢では敷地面積に対する建築面積の割合（建蔽率）や、敷地面積に対する延床面積の割合（容積率）が地域によって異なります。建築基準法に違反していると購入希望者がローンを組めないために売却しづらくなります。売却予定の物件がきちんと建築基準法に則って建てられているのか、一度確認をしておくと購入希望者から質問があった際にすぐに返答できるでしょう。建築規制の詳細は軽井沢町役場のホームページ上で確認することができます。
また別荘地では敷地の最低面積が1,000㎡以上でなければならないという軽井沢特有のルールがあります。しかし軽井沢町条例でそのルールが制定される以前の物件にはそのルールが適応されないため、予算額が低めの購入希望者には買い求めやすくなっています。
参考：軽井沢町役場（軽井沢町の建築規制一覧表）
自然を守るための自然保護対策要綱
軽井沢は別荘地として100年以上の歴史があります。その美しい景観は浅間山麓景観形成重点地域にも選ばれており、さまざまな条例によって軽井沢の自然景観は保全されています。その条例の最たるものが昭和47年に制定された「軽井沢町の自然保護対策要綱」。この要綱には観光地としての町作りに重要な、建築物の造成分譲や建築などについて記載されています。「自然保護のための土地利用行為の手続等に関する条例」では、建築物の改築や３区画以上の分譲や分割を行う際などに、軽井沢町への事前協議が必要となる旨の記載があります。不動産売却にむけての改修などを行う際に注意が必要です。
参考：軽井沢町役場ホームページ
- 建築基準法に注意
- 建築規制あり
- 要事前協議に注意
売却を諦めない。現在の別荘地の意外なニーズ
別荘地には売却を希望している人々が想定していない意外なニーズもあります。売却を諦める前に検討してみましょう。別荘ではなく、永住地としての需要
バブルの時期に盛んに建築された別荘も、バブルがはじけてからは人気も衰え不動産価格も下落していました。しかし近年再び別荘地が着目され、「不動産ミニバブル」と呼ばれるほど不動産価格も回復してきています。その要因の一つは、都心の不動産が値上がりしすぎたこと。そしてもう一つは別荘地が従来の別荘やセカンドハウスとしての用途ではなく、永住地として見直されてきていることです。別荘地は自然が多く静かです。そのため多くの都会で働いてきた人たちが、定年退職後の終の棲家として別荘地への住み替えを考え始めています。都心に持っている物件などを売却し、その利益で軽井沢などの隠居先を準備するようです。
備え付けの家具や家電、インテリアを工夫することで、そのような需要を呼び込むことができるかもしれません。
需要が増加している二地域居住
平日は仕事がある都会で働き、週末のみ軽井沢で過ごす。そんな二地域居住も近年需要が増加しています。リゾートではなく、暮らすための住まいを持つ
二地域居住とはなんでしょうか。これはレジャーなどで田舎に行くのと異なり、一定期間を農山漁村に生活拠点をおいて過ごすことを言います。簡単に例をあげると、平日は都会で会社に通勤し、休日に農山漁村に購入している家に家族で向かいそこで暮らすという生活スタイルです。他にも賃貸住居を借りたり他人とシェアして第二の家を持ったりする「セカンドハウス」型。田舎暮らしをしつつ都市にもう一つの仕事を持つ「二地域就労型」など、さまざまな二地域居住のかたちがあります。全国に情報網を持ち都市に強い大手の不動産会社を選べば、田舎暮らしへの憧れを実現したいと考えている都市在住の購入希望者と出会える可能性が高くなるでしょう。
この記事では、田舎の土地の値段相場や相場の調べ方を紹介しています。ぜひご覧ください。
シェアハウスやシェアオフィスとしての活用
住居や別荘としての使用目的ではなく、シェアオフィスとしての活用も注目したいところです。長野県内には時間や場所にとらわれずに働けるテレワーク（情報通信技術を活用する仕事スタイル）を推進する働きもあり、長野は比較的都会からの利便性がよいため今後はシェアオフィスも増えていくでしょう。また一軒の別荘を複数人で賃貸する、シェアハウスの需要も伸びています。これまで別荘は長期休暇などの一定の休暇しか使用されず、それ以外の期間はは空き家同然でした。シェアハウスでは滞在期間をお互いにずらすことで、別荘を通常より安価に使用することが可能なのです。
別荘地をコワーキングスペースとして使えるように改築し、シェアオフィスとする。もしくはシェアハウスの運営を考えている購入者層に売り込む。そのような活用方法も別荘にはあります。
もし思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。
軽井沢町の補助制度が子育て世代に人気
別荘を別荘としてではなく、永住するためや二地域居住として考える人が多くなると、内見の際などに軽井沢の生活環境について尋ねられることが出ています。不動産売却とは直接関係ないようですが、軽井沢町の補助制度が子育て世代に人気があることを知っておいて損はありません。軽井沢は移住支援活動が盛んな地域です。家族世帯で子供がまだ未就園児ならばさまざまな支援を受けられる機会があります。たとえば私立幼稚園の補助制度や多子世帯保育料補助など。また医療費は18歳まで無料です。
「軽井沢は自然が多く、子育てに向いている地域」だと購入希望者にしっかり伝えるためにも、補助制度などについて少し知識を得ておいてください。
参考：軽井沢町役場ホームページ
- 永住地として活用
- 二地域居住用に活用
- シェアハウス等で活用
売却の難しい別荘地でも、必要な人はきっといる
別荘の売却で重要なのは、別荘を購入したいと考えている人と出会うことです。最後に複数の不動産会社に査定依頼をする方法を説明します。まずは不動産会社の査定から。全国2300社から比較できるイエウール
複数の不動産会社に一括で査定依頼を出すには、ネットの一括査定サイトが便利。イエウールには全国2300社の優良な不動産会社が参画しているため、より良いパートナーとで会うことが可能です。また不動産情報と個人情報を入力するのもおよそ1分ほどの手軽さ。売却の難しいとされる別荘地も、求めているひとは必ずいます。努力次第で希望の売却先が見つかることでしょう。よくある質問
別荘を売らずに持っておくことのデメリットはありますか？
管理費や固定資産税など毎年無駄な費用が発生してしまいます。特に遠方であれば自分だけで維持管理することは難しいため、除草や清掃、修繕などの対応を地元の業者へ委託する必要が生じ、そのためのコストが多く発生してしまいます。別荘を相続する可能性があるのですが、活用方法は売却以外にありますか？
主には「所有して自分で使う」「相続することを拒否」の2つでしょう。または、相続してあとに、不動産会社に「買取」を依頼することができます。買取価格は低くなりますが、確実に手放す方法と言えます。