所有している土地を売却するのは、古本や古着を売るように簡単にはいきません。悩んだうえで土地を売りに出しても、すぐに買い手がつくとは限りません。購入希望者がなかなか現れないことも考えられます。
そういった場合に、不動産業者に買い手を探して仲介してもらうのではなく、不動産業者自身に買い取ってもらうという手があります。使わない土地を所有し続けていると、固定資産税をはじめさまざまな税金を支払わないといけなくなるので不要な土地はできるだけ早く手放すのが得策です。
土地を売却する際、仲介と買取、どちらを選んだほうがいいのか、またその違いは何かを考えていきましょう。買取で土地を売ることになった際、損しないためのコツもご紹介します。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。 土地を売る方法には「買取」と「仲介」の2種類があります。 「買取」とは、不動産会社や買取業者に直接土地を買い取ってもらう方法です。 買取業者は再販を目的としており、個人から土地を買い取ったあとに近隣の土地とまとめて開発したり解体を行い、その分の金額を上乗せして再度売りに出します。すべての不動産会社で買取を行っているわけではないため、事前に確認しておくと良いでしょう。 「仲介」とは、不動産業者と媒介契約を結んで土地の買い手を探してもらい、売買取引を行う方法です。 契約した不動産会社が買い手探しから売却完了まで、さまざまな作業を代行し、サポートしてくれます。 買取と仲介の主な違いは以下のようになります。 買取の場合、不動産会社が「買う」と決めればすぐに契約は完了します。そのため、査定から最短1週間～1か月ほどの比較的短い期間で売却が可能です。事業資金など早急にお金が必要な人、売却に手間暇を割くことができない人に向いていると言えます。 一方、仲介の場合は、仲介業者が買主を探すことから始めなくてはなりません。仲介業者が広告を出して買主を募集し、内覧などの対応も必要になるため、買取よりも売却が完了するまでに時間がかかります。 仲介で土地を売る方法について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。 土地を手放したいと考えていて、まだ査定してもらっていないのであればまずは不動産会社に査定してもらうことから始めましょう。 先ほどお伝えしたように、買取と仲介では売却価格が変わってくるため、仲介だといくらくらいで売れるのか？を知ってから判断することが重要です。とはいえ、1社だけに査定してもらってもそれが適正価格なのかどうかは分からないですよね。自分のところで契約してもらうために、わざと高めの査定額を提示する不動産会社もなかには存在します。 上記のような不動産会社に騙されて損するのを避けるためにも、複数の不動産会社に査定してもらうことが大切です。複数の査定結果を比較することで、実際の相場感が分かりますし、その中から信頼できそうな不動産会社を選ぶことができます。 複数の不動産会社に査定を依頼するなら、インターネット上でまとめて依頼ができる一括査定サービスがおすすめです。完全無料で利用でき、机上査定だけなら不動産会社の方と会うことなく査定額を知ることができます。 あなたの不動産、 あなたの不動産、 買取は仲介に比べてあまり一般的ではありませんが、買取ならではのメリットもあります。 売主にとって買取を選ぶメリットは代表的なものとして以下の4つです。 それでは、一つずつ解説していきましょう。 1章でもお伝えしたように、買取の場合は不動産業者が直接買取ってくれるので、すぐに売買契約を結ぶことができます。 現金化までの期間は不動産会社にもよりますが、査定から1～2週間というところが多いようです。現金化を急いでいる場合や、その後の資金繰りや引っ越しなどのスケジュールを早く組みたい人にとっては大きなメリットですね。 仲介の場合、新聞折り込み広告やポータプルサイトに物件情報が掲載されるため、近隣の方に売り出し中であることが知られる可能性もあります。 一方、買取であれば不動産会社とのやりとりのみなので、近所の人に知られることなく売却を完了することができるのがメリットです。 瑕疵担保責任とは、引き渡し後に発見された問題などに対して責任を持つことです。たとえば売買契約が完了した後にシロアリ被害や配管の不具合、漏水など、見えない欠陥が見つかった場合に責任をとらなければいけません。 ※2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変更されました。 買取では不動産業者が直接買い取るので、仲介手数料はかかりません。 仲介手数料とはそもそも、売主が業者に販売活動を依頼するときに支払う手数料です。仲介手数料は（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税となるので、1000万円で売却した場合、約40万円ほどが仲介手数料として支払うことになります。 買取ではこれらが発生しないのはメリットと言えるでしょう。
土地の「買取」と「仲介」の違い
仲介 買取 買主 主に個人 不動産会社 売却の期間 完了まで時間がかかる 早期に売却手続きが完了する 売却の価格 相場価格で売却しやすい 相場価格よりも安くなりやすい 費用 仲介手数料(3%+6万円)がかかる 仲介手数料はかからない
売ったらいくら？
売ったらいくら？土地買取のメリット
売れるまでの期間が短い
近所の人に知られず売却できる
瑕疵担保責任がない
仲介の場合は売主に瑕疵担保責任があることが多いですが、買取では不動産業者が所有者になるため、売主の瑕疵担保責任は免除されます。売却後に欠陥が発覚したとしても、後から修理費などを払う必要はありません。仲介手数料が発生しない
土地買取のデメリット
買取のメリットは理解していただけたでしょうか？ 仲介と比べて良い点も複数ありますが、一方でデメリットも存在します。
売却価格が相場の7割になる
不動産会社に土地を買い取ってもらうことの最大のデメリットは、どうしても売却金額が安く抑えられてしまうことです。
不動産業者は買った土地を転売しなければいけないので、その分の広告営業費が差し引かれていることや、買い手が見つからないリスクを考えると相場よりも安くなってしまうというわけです。一般的には仲介で売った場合の相場の6～8割程度に引き下げられることが多いと言われています。
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているレインズの情報をもとに主要都市の買取相場を表にまとめました。仲介での売却価格の7割の価格を買取相場として計算しています。
| 買取相場（万円） | 仲介相場（万円） | 買取㎡単価（万円） | 仲介㎡単価（万円） | 土地面積 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 3446.1 | 4923 | 22.386 | 31.98 | 153.93 |
| 神奈川県 | 2231.6 | 3188 | 12.187 | 17.41 | 183.09 |
| 埼玉県 | 1506.4 | 2152 | 9.436 | 13.48 | 159.67 |
| 千葉県 | 1279.6 | 1828 | 5.782 | 8.26 | 221.22 |
| 大阪府 | 1677.2 | 2396 | 10.549 | 15.07 | 158.99 |
| 兵庫県 | 1532.3 | 2189 | 5.978 | 8.54 | 256.22 |
| 愛知県 | 2016 | 2880 | 8.456 | 12.08 | 238.46 |
| 福岡県 | 1500.8 | 2144 | 5.173 | 7.39 | 290.08 |
東京都を例に見てみると、仲介で約5000万円で売却可能な土地も買取では約3500万円まで値段が下がってしまいます。高く売却したいという方はなるべく仲介で売却することをおすすめします。
最終的にだれが住むのか分からない
もう1つのデメリットとして、買取業者に売ったあと最終的にどのような人の手元にわたるのか分からないという点があります。
たとえば、現在自分が住んでいる家の隣の土地を売却したとします。隣人になるわけですから、そこに越してくるであろう買い手は気になりますよね。仲介で土地を売る場合なら、売り手側である程度条件を絞ることができますが、一度業者に売却してしまえば、業者がそれをどんな第三者に売ろうが文句をつけることはできません。
望ましくない人が引っ越してきたり、あるいは想定外の使い方をされたりする危険性も考えておきましょう。
もし、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。
さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。
土地買取に向いているのはどんな人？
では、仲介ではなくて買取の方が向いているのはどういう方なのでしょうか？
大きく分けると、「とにかく早く手放したい、現金化したい人」と「仲介では買い手がつかない土地を所有してる人」であれば買取の方がおすすめです。
それぞれの条件について、詳しく解説します。
とにかく早く手放したい人
買取を選ぶ最大のメリットは現金化までの期間が短いことです。何らかの理由ですぐに資金が必要であったり、ずっと放置していて固定資産税だけかかっているから早く手放したい、という人であれば買取が向いているでしょう。
仲介で土地を売る場合、売り出してから売却完了まで約6か月かかると言われています。それに対して買取であれば、最短で1週間ほどで売却が完了するので、安くてもいいから早く手放したい！という方にはおすすめの売却方法です。
いびつな形の土地を売りたい人
いびつな形をした土地は使い勝手が悪く仲介で売却活動を行うといつまでも買い手が見つからないということもあります。しかし買取では土地活用のプロである不動産会社が買主となるためいびつな形でも買取してもらえることが多いです。
立地が悪い土地を売りたい人
駅から遠く離れている、土地の周囲にスーパーやコンビニなど生活に必要な施設がないといった立地の悪い土地は仲介では売れにくい傾向にあります。
その他にも目の前に墓地や鉄塔がある土地も人気がなく売りに出しても売れ残る可能性があります。このように立地に問題を抱えていて売れない場合は不動産会社に買取の相談をしてもよいでしょう。
埋設物がある可能性のある土地を売りたい人
過去の解体工事などが原因で地中に埋設物がある可能性のある土地を売りたい方は買取を選択するとよいでしょう。売却後に埋設物があることが発覚すると契約不適合責任に当てはまるとして損害賠償を請求されることがあります。
契約不適合責任とは、契約時に伝えていた内容と違うものを売った場合に買主は損害賠償等を請求できるというものです。
もし仲介で売却する場合はしっかり調査を行うことや完全に撤去をして売ることが求められますが、買取では契約不適合責任が免除になるため売却後に埋設物が見つかった場合でも賠償金を支払う必要はありません。
地中に何か埋まっていないか心配な方は買取をすることを検討してもよいでしょう。
事故物件にあたる土地を売りたい人
過去に事件や自殺があった物件が建っていた土地を売る場合は買取がおすすめです。事件や自殺があったという情報は売却に不利になる情報ですが、売主には告知義務があるため隠さずに伝えなければなりません。
事故物件は人気がなく仲介で売りに出しても買い手が見つからず売れ残ることが多いため一定期間売りに出して買手が見つからない場合は買取を検討するとよいでしょう。
土地買取に関する注意点
最後に、土地の買取をしてもらう際にぜひ気を付けておいていただきたいことを3つご紹介します。買いたたかれないために事前に相場を調べておく
買取で売却する人は、仲介では売れなかった、とにかく早く現金が必要であるなど、切羽詰まった状況であることが多いです。なかには足元を見て買取価格を安く提示してくる業者もいるかもしれません。そうした不動産会社に騙されないように、事前に自分で相場を調べておくことが重要です。自分の土地が大体どのくらいの価格で取引されているのか知っていれば、買取業者が提示する額が適切かどうかを判断することができます。
土地の売却相場を調べたい場合は、「不動産情報ライブラリ」がおすすめです。
不動産情報ライブラリ
「不動産情報ライブラリ」は、国土交通省が不動産取引を実際に行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化したサイトです。使い勝手がよくておすすめですが、アンケートをもとに作成されているため、実際の取引価格をそのまま反映させたわけではないということを覚えておきましょう。
不動産ポータプルサイトに載っているような販売価格ではなく、実際に売れる価格を知りたいという方におすすめです。
※国土交通省の提供するサイトは、令和6年3月末以降「土地総合情報システム」から「不動産情報ライブラリ」へ移行しています。土地総合情報システム現在廃止されたサービスとなっておりますので、ご注意ください。
不動産会社より専門知識が少ない場合がある
買取業者ももちろん住宅のプロフェッショナルではありますが、一般の不動産業者や仲介業者などと比べていわゆる建築系出身（建築士や施工管理技士、住環境コーディネーターなど）のスタッフが多い傾向にあります。そのため、物件売買の詳しいノウハウについては、専門知識がやや不足しているスタッフが少なからずいるのも事実です。そう聞くと多少の不安が残るかもしれませんが、どの買取再販業者も責任者レベルでは幅広い専門知識をそなえたスタッフをそろえていますので、どうしても交渉がまとまらない場合はほかのスタッフに代わってもらうなどのお願いをしてみると良いでしょう。
必ず複数社の査定額を比較しよう
土地を買い取ってもらう際、1社だけに査定してもらって売却するのは避けるべきです。早く手放したい気持ちは分かりますが、必ず複数の不動産会社から査定を受けて、買取価格を比較した上で売却先の不動産会社を決めるようにしましょう。
一社だけだと、不当に低い額を提示されたとしても気づかない可能性があります。よほど信頼している不動産業者がある場合以外は、不動産一括査定サイトなどを使って2社以上に査定してもらいましょう。
複数の不動産会社に査定してもらうなら、提携会社数No.1で全国の不動産会社に対応している「イエウール」がおすすめです。
まとめ
土地を手放す方法には大きく分けて仲介と買取があり、どちらもメリットとデメリットが存在しています。大切な土地をいざ手放そうと思ったとき、少しでも高く売るために不動産業者に仲介してもらって買主を探すか、あるいはスピードや手軽さを重要視して不動産業者による買取を選ぶか、それは個々の売り手の事情によるでしょう。なぜ売りたいか、どう売りたいか、事前にしっかり考えて、自分の事情に合った方法を選んでください。
仲介と買取、いずれの場合でも信頼できて実力のある不動産業者を選ぶことが重要です。適当に「ここでいいや」と決めてしまう前に、イエウールをで一括査定をしてみてください。全国の1,600以上の不動産業者から、自分にぴったりの一社が見つかるはずです。