土地の売却は多くの人にとって人生でそう何度も経験することはないかもしれませんが、それが農地となればなおさらです。なぜなら、一般の宅地などと違って農地には農地法によって売買に厳しい法的な制限がかかっており、誰にでも売っていいというものではありませんし、「もう農業は引退したから」といって、農地を勝手に他の用途にするわけにもいきません。というのも、食料自給率が低い日本では優良な農地は国の財産であるという考え方がずっとあるからです。その考え方はいいのですが、問題は実際に農業を継続しないのに農地を持っている人です。
例えば、親が高齢になって体力的に農業を引退することにしたが、その子どもはすでに別の場所で独立して生計を立てており、帰って農業の後継者になることが不可能という場合はよくありますよね。実際に日本の農地は減少しています。本来は農地を保護するためにあるはずの農地法によって農業をやってみたいという若い世代が簡単に就農できない制限もあり、農地の売却には他の土地とはまったく違う複雑な事情があります。

もちろん売却できないわけではありませんが、どうしたらいいのでしょうか。

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1. 農地の売却が難しい理由

農業を引退したからといっておいそれと農地を売却して次に農業をしたい人にバトンを渡すことができないのは、農地法があるためです。
この農地法によって、農地を購入できるのは地域の農業委員会に許可を受けた農家、または農業従事者に限られているのです。ということは、これから農業を始めようと思った人がいきなり土地を買ってそこで新たに農家になるということはできません。
新規参入者はまだ農家ではないので、農家になるために農地を買いたくても買えないというパラドックス的な状況があります。農業機械を揃える費用など初期投資額が大きいこともあって、個人、特に蓄えの少ない若い世代が気軽に始められるものではありません。
今はさまざまな異業種の企業が法人として農業に参入してきていることもあって、農業法人に売るという選択肢もあります。しかし、企業はプロなので農地にしか使えない土地に対しては、悪い言い方をすれば足元を見て安く買い叩かれる場合が多いです。売却額はかなり安くなることは覚悟しなくてはいけません。それでもまったく売れないよりはましですし、先祖代々手塩にかけてきた農地のクオリティをしっかり守ってほしいという人にはいい選択肢になるでしょう。ただ、現状法人としての農業参入は日本ではまだ日が浅く、成功している企業よりも試行錯誤中というところが多いことは知っておいてください。
また、一時は使っていない農地を太陽光発電の用地にする事業が注目されましたが、これも新たな環境問題が発生したり、収益性が不透明なったりと問題もあります。

農業就業人口の新陳代謝が現在日本ではうまくいっていないので、高齢化や跡継ぎ不足で所有者が農業を引退した土地の草がぼうぼうになって荒れ果てた耕作放棄地になってしまう現象が全国的にあり、過去1年間耕作されず、この先も耕作される予定がない耕作放棄地は、農地面積全体との比率で1割、面積にしてほぼ富山県まるまるひとつ分にも達しています。これに耕作放棄はしていないものの、自分で消費する野菜だけをほそぼそと作っているような遊休農地を合わせると、かなりの面積の農地が今日本では有効活用されず、死んでいる状態と言っていいでしょう。
これだけ耕作放棄地が増えているということは、裏を返せば農地がいかに売りにくいかということです。

2. それでも使わない農地は手放したほうがいい？

アベノミクスでは耕作放棄地や遊休農地の有効活用を方針のひとつに掲げており、国策としてこれらを減らす方向にあります。固定資産税の引き上げなどを考えると、「何もしなくてもかかる費用も少ないからとりあえず持っておく」とか「先祖代々の田畑を自分の代で売るのは申し訳ない」とも言っていられない時代になったのです。
金銭の問題だけでなく、農地は放置された期間が長ければ長いほど農地として復旧するのに手間と時間がかかりますし、荒れ地が害虫、害獣の住処となって近隣の農家に多大な迷惑をかけることもあるので、使わない農地を持っている人、あるいは相続などで持つ予定がある人は早めに売却を考えたほうが得策です。

2.1. 農地売却のための2つの方法

実際に農地を売却する場合には現在農地と使われているものをそのままそこで農業を続ける前提で、農地のまま売却する方法と、農地を農地ではなくして用途を変える「転用」をして売却する2つの方法があります。いずれにせよ農業委員会の許可が必要です。許可を取らずに売却するのは法律違反であり、最悪契約そのものが無効になります。

1) 農地を農地のまま売却する

農地を持っていたら、自分がそこで農業をするのでなければ農地のまま売るのが一番手っ取り早いので、近所の農家で規模を広げたいというところがあれば、そこが買ってくれたらラッキーでしょう。ただし、後継者不足や経済的な先行き不安はどこも同じなので、大規模で安定した農業経営地盤がある場所でないとなかなか買い手は見つからないかもしれません。
知り合いに買ってもらうのが不可能な場合、購入者を見つけなければいけません。しかし、この購入者になるためのハードルもかなり高いです。具体的には、すでに農業を営んでいるだけではなく、必要な機器を所有している、適正な人数が農業に従事していて、常時すべての土地を使用している、現在の耕作面積が50a以上であるなど、いくつもの条件があります。
農地を農地のまま売るのは買い手がかなり限られることもあって、実際のところ農地の価格はずっと右肩下がりの状況が続いています。収益のことを考えるなら、積極的に転用を検討したほうがいいかもしれません。

2) 農地を転用して売却する

「農地を守る」という国策がある以上、農地を農地以外のことのために転用して売却するのにはいくつもの制限がありますし、そもそも転用したくてもできない土地もあります。
大前提として、農地を転用する際には「更地にしてとりあえずフリー用途で売却する」というのは許されません。農業委員会か都道府県知事の許可がなければ、勝手に農地であることをやめられないのです。しかも申請する時点で「何を建てて、何の目的でどういう風に使うのか」がはっきりと決まっていて、その際の資金も十分にあることが証明できていないといけません。当然購入者が過去に農地法違反したことがあるなど、問題があるとみなされれば転用は認められませんし、確実な事業の実現計画がなく、ただ転用の許可をもらうために申請したとみなされれば、申請自体を受け付けてすらもらえません。

2.2. まずは自分の所有する土地について知る

農地には農地法によってさまざまな制限が設けられており、それによって転用するにしても条件が変わってきます。自分の土地について売却する前に正しく知っておきましょう。

1) 立地条件

農地はどこにあるかによって細かい区分があるので、まずはそれを調べましょう。第一歩は市役所の農政課などへの問い合わせです。

2) 農用地区域内農地

市町村が定める農業振興地域整備計画において、農用地区域とされた農地は通称「青地」と呼ばれ、もっとも制限が厳しくなっています。もし自分の土地がこれに当たれば、転用はほぼ無理と考えてください。例外もないわけではないのですが、とてつもなくハードルが高いです。

3) 甲種農地

市街化調整区域内にある農地の中でも、特に良好な営農条件を備えている農地です。この場合も転用は原則不許可になっています。

4) 第1種農地

生産性が高く営農条件が良好で、約10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業などの対象になった農地です。こちらも転用は原則不許可ということになってはいますが、甲種農地に比べれば「公共性が高い事業に転用する」など条件付きで転用の条件はやや緩和されています。

5) 第2種農地

鉄道の駅が500 メートル以内にあり、今後は市街地化されて発展することが見込まれる土地や生産性が低いとみなされた土地です。土地周辺の他の農地が代用できない場合は、許可されます。

6) 第3種農地

鉄道の駅が300メートル以内にあり、市街地区内で既に施設が整備されているなど、都市化が著しいと見られている地域にある土地で、原則許可されます。

こうしてまとめてみると、当たり前のようですが周辺の環境も含めて農地としての生産性が高い場所ほど許可が難しくなっています。つまり、既に周辺は都市化しているが、その一角だけ細々と農業を営んでいるような場合なら、転用して売却することが容易だということです。
一般的には転用許可を申請してから、書類のチェックだけでなく現地確認も行われるので、1カ月～3カ月程度はかかります。

3. 具体的に農地売却の流れとは？

まず農地売却の最初の一歩は、農業委員会への許可申請です。ここで許可指令書を交付してもらうまでは、何も動けません。農地を自分で転用したり、転用を前提に売却したりする場合には、都道府県知事または指定市町村町の許可が必要になります。

3.1. 農地を農地として売却する場合

基本的に農地のままで売却すると、高額な利益は望めませんが、手続きはシンプルです。近所の農家など自分で買い主を探すか、地域の農業関連機関のあっせんで買い主を見つけます。
そこで契約をして農地を引き渡し、所有権移転登記で終了です。かかる費用も登録免許税や司法書士報酬などの登記にかかる費用のみなので、格安です。

3.2. 農地を転用して売却する場合

転用には前述したような許可が必要なだけでなく、一般的には不動産業者を通して買い手を探し、売却することになります。このとき何よりも重要なのが、農地売却に強い不動産業者と契約することです。一般の宅地とは事情がまったく違うわけですし、たとえば農地を宅地にするなら、そのための土壌改良なども必要になってきます。そういった知識と経験が豊富な不動産業者でないと、農地の売却は難しくなるかもしれません。
また、農地転用の申請に関しても、実は「腕」によって転用許可が降りるかどうかが大きくかわってきます。転用許可が降りるかどうか怪しいなと感じたら、この段階から農地売却に強い業者をみつけ、代理人にすることがカギとなるでしょう。
とはいえ、農地の売却をしたことがない人がいきなり農地売却に強い不動産業者を自力で探せと言われてもそれは無理な話です。

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3.3. 農地売却の税金について

最後に、農地を売却すれば当然税金がかかってきます。農地を売却したときに得た金額からその土地を購入したときにかかった費用や仲介手数料など、さまざまな諸経費を差し引いた額が譲渡益であり、これに所得税、住民税が課税されます。
農地売却の際の税率は、その土地を所持していた期間によって変わります。所有していた期間が5年以下なら、「短期譲渡所得」になり、所得税率は30%、住民税率は9％です。
5年以上なら「長期譲渡所得」となり、所得税率が15%、住民税率が5%と、単純に考えても半分なので、売るタイミングに関しても不動産業者に相談してみるといいでしょう。
ちなみに参考のため、農地を売却してその譲渡益が1,000万円だったとしたら、「短期譲渡所得」の場合は所得税は300万円、住民税が90万円の 合計390万円、「長期譲渡所得」なら所得税150万円、住民税50万円で計200万円となり、結構大きな差となるでしょう。

4. まとめ

農地の売却はその他宅地などの売却とは違って農地法によって多くの規制や制限があります。はっきり言って経験のない素人が自力で農地を売ろうとしても、何から手をつけていいのかわからないかもしれません。
もし、使っていない農地があるのであれば将来的にかかってくる経費を考えてみても今売ってしまうのが得策であることが多いでしょう。
農地の売却を思い立ったら、早い段階から農地売却に強く、経験があってノウハウに精通している不動産業者をみつけて相談しながら進めていくのが余計なトラブルや手間暇を省き、高く売却できるコツといえるでしょう。イエウール（https://ieul.jp/）など、信頼がおける業者だけが登録しているしっかりした不動産一括査定サイトで自分にとって最適な一社をみつけてください。