市街化調整区域を手放したい!売却・活用するにはどうすればいい?

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土地の用途は都市計画法で細かく定められています。都市の開発が乱雑に進まないようにすること目的で、どの区分に属するかによって、建てることのできる建造物の種類などに制限されています。

そのなかでも売りづらいと言われているのが市街化調整区域

なぜ市街化調整区域は売れにくいのか、売りたいときはどうすればいいのか、詳細に解説していきます。

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市街化調整区域とは

生産緑地の家

市街化調整区域は、住宅や商業施設を立てることは認めず、市街化するのを抑制している区域のことです。

都市部の農村地帯が指定されている傾向が多く、東京でも多摩地区の一部が市街化調整区域に指定されています。そもそもなぜこのような区分けがされているのでしょうか?

3つの都市計画区域

土地は都市計画法によって、都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外に分かれています。そのうち都市計画区域とは、市街地を中心に開発と保全のバランスを取りながら整備されるエリアのことを指します。

都市計画区域は、さらに市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域の3つに分けられます。

市街化区域

市街化区域とは、住宅がたくさん建ち、生活に必要なお店や商業施設も並んでいる市街化されている区域のことです。または、10年程度のスパンで市街化をすすめていく地域のことも市街化区域といいます。

区域の中でも、地域ごとに特性を考慮して用途を決めており、住居系、商業系、工業系に大別され、建物の高さや種類などに細かく決まりがあります。

この区域では、電気、水道などの生活インフラ、道路の整備などが、自治体によって積極的にすすめられています。東京23区では河川敷をのぞいて全域が市街化区域になっています。

市街化調整区域

市街化調整区域は、無秩序に市街化がすすまないようにするために定められているため、その使用に厳しい制限があります。

自然や資源を守るための地域のため、新しく建物を建てることは原則できませんし、すでにある建物を建て替える場合でも行政の許可が必要です。

用途の変更を自治体に申請して認められた場合は住宅やその他の建築が可能になりますが、開発許可申請にはいくつか条件があるため、農地や用途の決まっていない土地のまま持て余している方も多いようです。

非線引き区域

市街化区域にも市街化調整区域にも区分されていない、都市計画区域も存在します。

これを非線引き区域と呼び、「将来的には都市計画に基づいて区域区分する予定だが、現在はまだなにも決められていない地域」ということになります。

市街化調整区域の目的

市街化調整区域を設定しているのは、無秩序に市街地が拡大していくのを防ぐためです。特に重要視されているのは、農地を守ることです。人口が増えると予想される地域の場合、制限なしではあっという間に農地がなくなり、都市化がすすんでしまうことが懸念されます。

市街化調整区域でも建築が許されている建物もあり、農林漁業を営む人の住宅などは許可なしで建てられます。また、農林漁業をやるのに必要な設備としての建物も作ることができます。畜舎や温室、必要な道具を置く場所などが認められています。

市街化調整区域は売れにくい?3つのデメリット

市街化調整区域は用途が限定されるため、一般の土地に比べて売れにくいとされています。では、具体的にどういったデメリットが存在するのでしょうか?

インフラの整備がされていない

デメリットとしてまずあげられるのが、生活インフラが整ってない場合が多くあることです。市街化区域は、行政が計画的に水道やガス、電気などのインフラを整備します。市街化調整区域は、そこから外れているため、自分でインフラを引く必要が出てきます。

公道が近ければ、水道などはすでに使える状態のことが多いですが、下水道は整備されていない可能性があります。その場合は浄化槽などを設置しなければなりません。また、自己負担でインフラを整えても、自治体の助成金などが使えない場合もあります。

住宅ローンが通りづらい

土地や建物を購入するときは、ローンを組むのが一般的ですが、ローンは対象の不動産を担保にして貸し付けてくれるものです。市街化調整区域の評価額が低い分、金融機関がローンの金額に担保が見合わないと判断すれば、ローンがおりない場合があります。
既存の建物を建て替えたりリフォームをする場合に、ローンを申請するときも同様です。

建てる場合に制限がある

新しく開発許可を申請して建てる場合だけでなく、既存の建物の建て替えなどにも制限があります。建て替えやリフォームも、申請して許可をもらう必要があります。

建物の容積率や建ぺい率に制限のほかに、既存の建物に比べてどの程度まで延床できるかなどが、自治体やその土地の条件で決まってきます。どのように建物を使用をする予定で、建て替え・リフォームの計画はどうかなど、先々まで見据えて購入を考える必要があります。

市街化調整区域を売却するときの方法

新しく建物を建てることができないなど制限が多い市街化調整区域は、所有していても使い道がなく固定資産税だけがかさんでしまう……などの理由で売却を検討する方もいらっしゃるのではないでしょうか。

市街化調整区域を売却するときには大きく3つの方法が考えられます。

専門の不動産会社へ売る

市街化調整区域の土地の売買は、市街化区域に比べて流通量が少ないです。そのため、経験を積んだ不動産会社及び担当者が少ない状況にあるといえます。

また、市街化調整区域の特性ゆえに、その土地の売りやすさはケースバイケースになることも多いでしょう。土地に合った売却のアイデアを提案してくれる不動産会社に相談できれば、非常に心強いです。

全国に数多ある不動産会社のなかで、市街化調整区域の売買に長けている会社を見つけて相談することが、順調な売却活動の近道になります。

農地として売却する

市街化調整区域は、さらに細かい地目にわけられてその用途を定められています。地目が田や畑となっている場合は、農地として使うこととされています。

そうした場合は農地のまま売却することになるでしょう。

農地法により、農地を購入できるのは地域の農業委員会に許可を受けた農家、または農業従事者と定められているため通常の土地と比べて需要は限定的になりますが、近隣に買ってくれそうな農業従事者がいる場合は買手の有力な候補になります。

新たにその地域で農業を始めたい人を探すより、買手探しのハードルが下がるからです。

農地の売却はすべての不動産会社で取り扱っているわけではないため、まずは自分が所有している市街化調整区域を取り扱ってくれる不動産会社を見つけることをおすすめします

不動産一括査定サイト「イエウール」なら、全国1900社の不動産会社の中から完全無料で最大6社に査定を依頼することが可能。所有している市街化調整区域がそのまま農地で売却可能なのか、後ほど紹介するように転用して売却する方が良いのかなども相談してみると良いでしょう。

転用して売却する

農業をやる人は減少傾向にあり、なかなか農地をそのままで売却することは難しいかもしれません。その場合は、農地転用の許可申請を出し、ほかの用途で使用できるように認めてもらう方法があります。

農地から転用する

農地は農地法で保護されています。そのため、市街化調整区域で農地転用して土地を売却するには手間がかかります。

農地法における農地以外にして売却する許可、都市計画法に基づく農地を宅地にする許可と二重の許可申請がいることになるからです。

転用方法

農地転用の手続きは、各市区町村の農業委員会に必要な書類を提出して行います。
  • 土地の登記全部事項証明書(発行3カ月以内のもの)
  • 公図(区分判断をするもの)
  • 写真(農地と周辺の写真)
  • 預貯金残高証明書(申請どおりの目的で利用しているかを証明するのに使う)
  • 所有者の同意書(所有者以外が転用する場合など)

農振法により、農振地(農業振興地域)に指定されている土地は、そのままでは農地転用ができません。まず農振除外申請を行い、認められることが必要です。農振除外申請は半年に1度ですので、期日に注意しておきましょう。

 

市街化調整区域を活用する方法

いろいろな制約を受ける市街化調整区域ですが、活用する方法がいくつかあります。

建物を建てずに使用する

建物を建設することに制限がある市街化調整区域ですが、建物を建てることなく活用することも可能です。
たとえば、以下のような活用方法が挙げられます。

  • 土地の管理までしてもらう資材置き場

  • 簡単な整備で始められる駐車場経営

  • 造成なしで太陽光発電

  • 墓地として業者に貸し出す

資材置き場であれば業者に土地を貸して地代を得ることになるため、ランニングコストがかかりにくく、大きな収入にはならなくとも長期的な収入を望むことができます。
また、初心者におすすめの土地活用としては駐車場経営がおすすめです。

月極駐車場として長期契約を得ることができれば、毎月安定した収入を得ることができます。アスファルトにせずに枠線を引くだけでも駐車場として契約主を探すことはできるので、初期投資を大幅に節約できる点もメリットです。

市街化調整区域の土地活用について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

開発許可を得る

市街化調整区域でも、開発の許可を取れば建物を建てることは可能です。市街化区域に隣接している土地であれば、申請で建築の許可を得ることができる場合が多いです。

あらかじめ一定の条件をクリアしている市街化調整区域を、申請による開発許可が可能な地域として定めている自治体もあります。50棟ほどの住宅が連なるエリア、上下水道の整備が終わっている、一定の数値を満たして道路に接しているなどが条件です。

開発許可がおりるかどうかは、各市区町村が都市計画法の基準に沿って定めている規定によります。自治体の判断によりますので、くわしくは役場の都市計画課などに相談してみるのが確実です。

高齢者施設、社会福祉施設、医療施設など、地域のニーズに応じた建物は、通常では許可がおりない土地であっても許可される場合があります。そういった土地を探している事業者を見つけることは有効な方法といえるでしょう。

土地が市街化調整区域かどうかを調べるには?

土地が市街化調整区域にあたるかどうかを調べる方法は主に2つあり、インターネットを利用する方法や地域の行政に問い合わせる方法です。

ウェブサービスで調べる

自治体が用意しているウェブサービスを利用する方法があります。「地域名+市街化調整区域」などと打ち込んで検索し、都市計画マップなどを見て確認します。

ネットで見られるので一番手軽な方法です。ただ、すべての自治体がウェブサービスを提供しているわけではありません。

地域の都市計画課に聞く

調べたい地域の自治体にウェブサービスがない、または調べてもはっきりわからないケースもあります。そういった場合は、市区町村の役所に行き、都市計画課の窓口で問い合わせることができます。電話での問い合わせを受け付けてくれる場合もあるようです。

直接出向くと、都市計画図を見せて確認してくれるので、より確実です。公的な窓口なので最新の情報を持っていますし、担当職員は情報に精通しているので、細かい問い合わせに対応してくれるでしょう。

また、都市計画が見直される時期などについても答えてくれる場合があります。市街化調整区域であっても、見直しで変更されるケースがありますので、先の見通しをたてるのに参考にすることができます。

まとめ

市街化調整区域にある土地は、細かい制限があるためなかなか売れづらい土地といえます。しかし、今まで説明してきた市街化調整区域の特徴をしっかり理解し、開発許可や転用の手続きなどを踏まえたうえで売却することは可能です。

買手の対象がしぼられることから、売却には時間がかかることが多いでしょう。気長な売却活動が求められるかもしれませんが、少しでもスムーズに売却がすすむようにぜひ一度査定してみてはいかがでしょうか?

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